Νέες φορολογικές απαλλαγές για κατοικίες στην Ελλάδα

1. Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ για νέα κτίρια έως το τέλος του 2025

Ίσως έχετε ακούσει για την «απαλλαγή από τον ΦΠΑ» στην Ελλάδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση για απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα κατασκευαστικά τους έργα έως το τέλος του 2025. Σε αυτή την περίπτωση, οι αγοραστές δεν θα χρειαστεί να πληρώσουν ΦΠΑ 24% για μια κατοικία σε ένα τέτοιο έργο· αντ' αυτού, ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης 3,09%. Πρόκειται για μια πρωτοβουλία της ελληνικής κυβέρνησης με στόχο να διευκολύνει την αγορά νεόδμητων ακινήτων.

Με απλά λόγια, με τις προτεινόμενες αλλαγές αυτής της εβδομάδας, η απαλλαγή από τον ΦΠΑ παρατείνεται από το τέλος του 2024 έως το τέλος του 2025.

Εάν αγοράσετε οικόπεδο με σκοπό την κατασκευή κατοικίας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο μεταβίβασης (3,09%) για την αγορά του οικοπέδου. Όταν ξεκινήσει η κατασκευή, ο εργολάβος θα εκδώσει τιμολόγια (με ΦΠΑ) για όλα τα στάδια της κατασκευής. Δεν μπορείτε να λάβετε απαλλαγή από τον ΦΠΑ για αυτά τα τιμολόγια.

2. Απαλλαγή από τον ENFIA για ιστορικά κτίρια αξίας έως 400.000 ευρώ

Τα ιστορικά κτίρια με φορολογητέα αξία έως 400.000 ευρώ απαλλάσσονται από τον ENFIA, ενώ ενδέχεται να παρέχονται και προσωρινές απαλλαγές για ακίνητα που βρίσκονται σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας.

Τι είναι ο φόρος ENFIA;

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο κύριος φόρος που θα πληρώνετε για την κατοικία σας στην Ελλάδα. Υπολογίζεται με βάση τη φορολογική ζώνη στην οποία βρίσκεται το ακίνητό σας και, ως εκ τούτου, είναι υψηλότερος σε περιοχές με μεγαλύτερη ζήτηση (όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας) και χαμηλότερος στην επαρχία. Συνήθως, για ακίνητα στην επαρχία, ανέρχεται σε 3-4 ευρώ ετησίως ανά τετραγωνικό μέτρο δόμησης. Για παράδειγμα, μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων θα έχει φόρο ENFIA 300-400 ευρώ ετησίως (ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία). Στην περίπτωση των αδόμητων οικοπέδων, το κόστος του ENFIA είναι πολύ χαμηλό.

Για να δείτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις, φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για περισσότερες λεπτομέρειες.

Μείωση 20% στον ENFIA εάν είστε ασφαλισμένοι

Εάν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, ενδέχεται να δικαιούστε έκπτωση 20% στον ENFIA.

3. Παράταση της αναστολής του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών έως το τέλος του 2026

Ναι, είναι πολλά και περίπλοκα λόγια. Τι σημαίνει ακριβώς αυτό; Αυτό θα ισχύει για εσάς αν σκοπεύετε να πουλήσετε το ακίνητό σας σύντομα.

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (που μπορεί να τον ακούσετε και ως φόρο «υπεραξίας») είναι ένας φόρος που υπολογίζεται με βάση τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Στην Ελλάδα, θεσπίστηκε το 2013, αλλά αναστάληκε αργότερα τον ίδιο χρόνο, και η αναστολή αυτή παρατείνεται από τότε. Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι η ελληνική κυβέρνηση πρότεινε την παράταση της αναστολής για άλλα δύο χρόνια. Με την αναστολή, αν σκοπεύετε να μεταβιβάσετε ακίνητο μέχρι το τέλος του 2026, δεν θα υπόκεισθε σε αυτόν τον φόρο.

Αυτό σημαίνει ότι, ως ιδιώτης πωλητής, δεν θα φορολογηθείτε στην Ελλάδα για τυχόν κέρδη που θα αποκομίσετε από την πώληση του ακινήτου σας. Λάβετε υπόψη ότι, εάν είστε κάτοικος άλλης χώρας, ενδέχεται να υπόκεισθε σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στη χώρα καταγωγής σας. Ωστόσο, η Ελλάδα έχει συνάψει συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας με πολλές χώρες.

Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην Ελλάδα.

4. Τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ενοικιάσεις

Σκοπεύετε να ενοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα; Με λίγα λόγια, αυτό το νέο καθεστώς σας επιβραβεύει για τη χρήση του σπιτιού σας για μακροχρόνιες μισθώσεις. Θα υπάρχει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ακίνητα που είχαν δηλωθεί ως κενά (ή χρησιμοποιούνταν προηγουμένως για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις), αλλά που τώρα θα χρησιμοποιούνται για μακροπρόθεσμες μισθώσεις. Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι:

• Μέγεθος: Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 120 τ.μ.
  
  

• Χρονικό διάστημα: Οι τριετείς μισθώσεις πρέπει να συνάπτονται μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025
  
  

• Ιστορικό ακινήτου: Για να είναι επιλέξιμο, το ακίνητο πρέπει να έχει ιστορικό κενής κατοχής ή χρήσης μόνο για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024

Οι νέοι φορολογικοί νόμοι δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί και ενδέχεται να αλλάξουν τους επόμενους μήνες. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για τις πιο πρόσφατες πληροφορίες.

Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται στο παρόν άρθρο έχουν αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και ΔΕΝ συνιστούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η τρέχουσα αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για φυσικά πρόσωπα στην Ελλάδα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να εξακολουθήσουν να χαρακτηρίζουν μια πώληση ως «επιχειρηματική δραστηριότητα» βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων (π.χ. πρόθεση κέρδους, ταχεία μεταπώληση), γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος στους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως στον ΦΠΑ.

Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση (π.χ. δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη), η εφορία ενδέχεται να θεωρήσει το κέρδος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Εάν μια πώληση αναταξινομηθεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το «κέρδος» (η διαφορά μεταξύ του κόστους κατασκευής και της τιμής πώλησης) φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ως κεφαλαιακά κέρδη. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.