Μετάβαση στο περιεχόμενο
Elxis logo
Αναζήτηση
ΑναζήτησηΛάβετε συμβουλές από ειδικούς

Φορολογικές απαλλαγές για κατοικίες στην Ελλάδα

Πληροφορίες για την αγορά

20.12.2024

Restaurant in Greece

Μια σειρά μέτρων σχετικά με τον φόρο ακίνητης περιουσίας καθιστούν την αγορά και την ιδιοκτησία ακινήτων στην Ελλάδα πιο ελκυστική για τους ξένους αγοραστές. Αρκετά από αυτά θεσπίστηκαν στα τέλη του 2024 και έκτοτε έχουν παραταθεί. Ακολουθεί μια επισκόπηση της τρέχουσας κατάστασης για κάθε ένα από αυτά.

1. Αναστολή ΦΠΑ για νέα κτίρια έως το τέλος του 2026

Ίσως έχετε ακούσει για την «απαλλαγή από τον ΦΠΑ» στην Ελλάδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές μπορούν να υποβάλουν αίτηση για αναστολή ΦΠΑ στα κατασκευαστικά τους έργα. Όπου ισχύει, ο αγοραστής δεν πληρώνει τον ΦΠΑ 24% για μια καινούργια κατοικία σε αυτό το έργο. Αντ' αυτού, ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης 3,09%, ο οποίος είναι πολύ χαμηλότερος. Αυτό καθιστά την αγορά ενός νεόδμητου ακινήτου πιο προσιτή. Η αναστολή επρόκειτο να λήξει στο τέλος του 2025. Τώρα έχει παραταθεί μέχρι το τέλος του 2026 βάσει του Νόμου 5246/2025. Ένα σημείο που πρέπει να έχετε κατά νου αν χτίζετε αντί να αγοράζετε. Αν αγοράσετε οικόπεδο με σκοπό να χτίσετε κατοικία, πληρώνετε τον φόρο μεταβίβασης 3,09% επί του οικοπέδου. Όταν ξεκινά η κατασκευή, ο εργολάβος εκδίδει τιμολόγια με ΦΠΑ για κάθε στάδιο των εργασιών. Η αναστολή του ΦΠΑ δεν ισχύει για αυτά τα τιμολόγια κατασκευής.

2. Απαλλαγή από τον ENFIA για ιστορικά κτίρια

Τα διατηρητέα ιστορικά κτίρια ενδέχεται να απαλλάσσονται από τον ENFIA, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούν ένα όριο αξίας και άλλες προϋποθέσεις. Το όριο που δικαιολογεί την απαλλαγή μπορεί να αλλάξει, οπότε επιβεβαιώστε το τρέχον όριο με έναν φορολογικό σύμβουλο. Προσωρινές απαλλαγές ενδέχεται επίσης να ισχύουν για ακίνητα σε ορισμένες περιοχές.

Τι είναι ο ΕΝΦΙΑ;

Ο ENFIA είναι ο κύριος φόρος που πληρώνετε για μια κατοικία στην Ελλάδα. Βασίζεται στη φορολογική ζώνη του ακινήτου, οπότε είναι υψηλότερος σε περιζήτητες περιοχές, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας, και χαμηλότερος στην ύπαιθρο. Για τα ακίνητα στην ύπαιθρο, συχνά ανέρχεται σε περίπου 3 έως 4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο δόμησης ετησίως. Επομένως, για μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων, ο φόρος μπορεί να ανέρχεται σε περίπου 300 έως 400 ευρώ ετησίως, ανάλογα με την τοποθεσία. Για τα αδόμητα οικόπεδα, ο ENFIA είναι πολύ χαμηλός.

Μείωση 20% στον ENFIA για ασφαλισμένα σπίτια

Εάν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, ενδέχεται να δικαιούστε μείωση 20% στον ENFIA.

3. Αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών έως το τέλος του 2026

Αυτό έχει σημασία αν σκοπεύετε να πουλήσετε. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών υπολογίζεται επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Στην Ελλάδα, εισήχθη το 2013 αλλά αναστάληκε σύντομα μετά, και η αναστολή αυτή έχει παραταθεί από τότε. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ως ιδιώτης πωλητής, δεν θα φορολογηθείτε στην Ελλάδα για το κέρδος από την πώληση του ακινήτου σας, υπό την προϋπόθεση ότι η μεταβίβαση θα πραγματοποιηθεί έως το τέλος του 2026. Εάν είστε κάτοικος άλλης χώρας, ενδέχεται να εξακολουθείτε να έχετε υποχρεώσεις σχετικά με τα κεφαλαιακά κέρδη στη χώρα σας. Η Ελλάδα έχει συνάψει συμφωνίες με πολλές χώρες με σκοπό την αποφυγή της διπλής φορολογίας.

4. Απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για μακροχρόνιες μισθώσεις

Εάν σκοπεύετε να εκμισθώσετε την κατοικία σας, το μέτρο αυτό επιβραβεύει τη μετάβαση στη μακροπρόθεσμη μίσθωση. Προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα έσοδα από ενοίκια ακινήτων που παλαιότερα ήταν κενά ή χρησιμοποιούνταν για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και τα οποία πλέον εκμισθώνονται μακροπρόθεσμα. Οι βασικές προϋποθέσεις είναι:

  • Η μίσθωση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.

  • Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να υπογραφεί μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026.

  • Το ακίνητο πρέπει να ήταν κενό ή να χρησιμοποιούνταν μόνο για βραχυπρόθεσμη μίσθωση κατά την περίοδο που πληροί τις προϋποθέσεις πριν από την έναρξη της μίσθωσης.



Η απαλλαγή παύει να ισχύει εάν, εντός της τριετούς περιόδου, το ακίνητο μείνει ξανά κενό ή χρησιμοποιηθεί για βραχυπρόθεσμη μίσθωση. Μπορεί να συνεχίσει να ισχύει εάν το ακίνητο εκμισθωθεί εκ νέου με άλλη μακροπρόθεσμη σύμβαση μίσθωσης. Ισχύουν και άλλες προϋποθέσεις επιλεξιμότητας, οπότε επιβεβαιώστε την κατάστασή σας με έναν φορολογικό σύμβουλο.

Συνοψίζοντας

Συνολικά, τα μέτρα αυτά μειώνουν το κόστος αγοράς, ιδιοκτησίας και εκμίσθωσης ακινήτων στην Ελλάδα. Η αναστολή του ΦΠΑ διατηρεί χαμηλό το κόστος αγοράς νεόδμητων ακινήτων, οι ελαφρύνσεις του ΕΝΦΙΑ μειώνουν τον ετήσιο φόρο για ορισμένες κατοικίες, η αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών σημαίνει ότι οι ιδιώτες πωλητές δεν φορολογούνται για τα κέρδη τους μέχρι το τέλος του 2026, και η απαλλαγή από τον φόρο ενοικίασης επιβραβεύει τη μακροπρόθεσμη ενοικίαση. Από το 1991 καθοδηγούμε διεθνείς αγοραστές στην αναζήτηση του ιδανικού σπιτιού τους στην Ελλάδα και θα χαρούμε να σας βοηθήσουμε να κατανοήσετε πώς εφαρμόζονται αυτοί οι κανόνες στα σχέδιά σας.



Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο προορίζονται αποκλειστικά για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για ιδιώτες στην Ελλάδα ισχύει επί του παρόντος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να εξακολουθήσουν να χαρακτηρίζουν μια πώληση ως επιχειρηματική δραστηριότητα βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων, όπως η πρόθεση για κέρδος ή η ταχεία μεταπώληση, γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος στους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως στον ΦΠΑ. Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση, και δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη, η εφορία ενδέχεται να αντιμετωπίσει το κέρδος ως επιχειρηματικό εισόδημα. Σας συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο σχετικά με την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.

Μπορεί επίσης να σας αρέσει