Bei der Besteuerung von Immobilien gibt es eine Reihe von wichtigen Änderungen, die Investitionen in griechische Immobilien für Ausländer attraktiver machen.
Finanzminister Kostis Hatzidakis stellte den Gesetzentwurf Ende November vor und betonte dabei das Engagement der Regierung für die Unterstützung von Bürgern, Unternehmen und Besuchern in Griechenland. Hier sind einige der Änderungen, die sich ergeben könnten:
1. Verlängerung der Aussetzung der Mehrwertsteuer für Neubauten bis Ende 2025
Vielleicht haben Sie schon von einer "Mehrwertsteuerbefreiung" in Griechenland gehört. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, bis Ende 2025 eine Mehrwertsteuerbefreiung für ihre Bauprojekte zu beantragen. In diesem Fall müssen die Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine 24% Mehrwertsteuer zahlen, sondern nur 3,09% Grunderwerbssteuer. Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf von neu gebauten Immobilien zu erleichtern.
Im Klartext: Mit den in dieser Woche vorgeschlagenen Änderungen wird die Mehrwertsteuerbefreiung von Ende 2024 auf Ende 2025 verlängert.
Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht kaufen, ein Haus zu bauen, müssen Sie die Grunderwerbssteuer (3,09%) auf den Kauf des Grundstücks entrichten. Wenn der Bau beginnt, stellt der Bauunternehmer Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) für alle Bauphasen aus. Für diese Rechnungen können Sie keine Mehrwertsteuerbefreiung erhalten.
2. Befreiung von der ENFIA für historische Gebäude im Wert von bis zu 400.000 Euro
Historische Gebäude mit einem steuerpflichtigen Wert von bis zu 400.000 EUR sind von der ENFIA befreit, während für Immobilien in bestimmten Regionen des Landes auch vorübergehende Befreiungen vorgesehen werden können.
Was ist ENFIA Tax?
ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer, die Sie auf Ihr Haus in Griechenland zahlen. Sie wird auf der Grundlage Ihrer Steuerzone berechnet und ist daher in begehrteren Gegenden (z.B. Mykonos, Santorini und das Zentrum von Athen) höher und auf dem Lande niedriger, für Immobilien auf dem Land jährlich 3-4 Euro pro bebautem Quadratmeter. Für ein Haus von 100 Quadratmetern würde die ENFIA-Steuer beispielsweise 300-400 Euro pro Jahr betragen (je nach genauer Lage). Bei unbebauten Grundstücken sind die ENFIA-Kosten sehr niedrig.
Um herauszufinden, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, sollten Sie sich von einem Steuerberater beraten lassen, um weitere Einzelheiten zu erfahren.
ENFIA 20% Ermäßigung, wenn Sie versichert sind
Wenn Ihr Haus einen steuerpflichtigen Wert von bis zu 500.000 € hat und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmung versichert ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Ermäßigung von 20% bei ENFIA.
3. Verlängerung bis Ende 2026 für die Kapitalertragssteuervergünstigung
Ja, das sind eine Menge komplizierter Wörter. Was genau bedeutet das? Das gilt für Sie, wenn Sie Ihre Immobilie demnächst verkaufen wollen.
Die Kapitalertragssteuer (man könnte sie auch als "Goodwill"-Steuer bezeichnen) ist eine Steuer, die auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis einer Immobilie berechnet wird. In Griechenland wurde sie 2013 eingeführt, aber noch im selben Jahr ausgesetzt, und diese Aussetzung wurde seither immer wieder verlängert. Es überrascht nicht, dass die griechische Regierung vorgeschlagen hat, die Aussetzung um weitere zwei Jahre zu verlängern. Durch die Aussetzung werden Sie, wenn Sie bis Ende 2026 eine Immobilie übertragen wollen, nicht von dieser Steuer betroffen sein.
Das bedeutet, dass Sie als Einzelverkäufer in Griechenland keine Steuern auf den Gewinn zahlen müssen, den Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielen. Denken Sie daran, dass Sie als Einwohner eines anderen Landes möglicherweise Kapitalgewinne haben Steuern in Ihrem Haus Land. Griechenland hat jedoch mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung abgeschlossen.
Für weitere Einzelheiten zur Kapitalertragssteuer in Griechenland sollten Sie sich an einen Steuerberater wenden.
4. Einkommensteuerbefreiung für drei Jahre für Vermietungen
Planen Sie Ihr Haus zu vermieten in Griechenland? Um es kurz zu machen: Diese neue Regelung belohnt Sie dafür, dass Sie Ihr Haus für langfristige Vermietungen nutzen.
Es wird eine Einkommenssteuerbefreiung für Immobilien geben, die früher als leer stehend deklariert waren (oder zuvor für kurzfristige Vermietungen genutzt wurden) und nun für langfristige Vermietungen genutzt werden.
Die Bedingungen für die Freistellung sind:
- Größe: Das Grundstück muss eine Fläche von bis zu 120 m² haben.
- Zeitplan: Die dreijährigen Mietverträge müssen zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen werden.
- Historie der Immobilie: Um förderfähig zu sein, muss die Immobilie in den Jahren 2022, 2023 und 2024 leer stehen oder nur für kurzfristige Vermietungen genutzt werden.
Die neuen Steuergesetze sind noch nicht bestätigt und können sich in den kommenden Monaten noch ändern. Erkundigen Sie sich bei einem Steuerfachmann nach den neuesten Details.
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen lediglich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE Rechts- oder Finanzberatung dar. Die derzeitige Aussetzung der 15%-Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland ist bis zum 31. Dezember 2026 gültig. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf anhand bestimmter Kriterien (z. B. Gewinnerzielungsabsicht, schneller Weiterverkauf) immer noch als “geschäftliche Tätigkeit” einstufen können, wodurch der Gewinn dem normalen Einkommensteuersatz und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegt.
Wenn die Immobilie beispielsweise speziell für den Verkauf und nicht für die persönliche Nutzung gebaut oder gekauft wurde (z. B. nie vom Eigentümer bewohnt wurde), kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen betrachten. Wenn ein Verkauf als geschäftliche Tätigkeit eingestuft wird, wird der “Gewinn” (die Differenz zwischen Baukosten und Verkaufspreis) als Geschäftseinkommen und nicht als Kapitalgewinn besteuert. Wir empfehlen dringend, einen qualifizierten griechischen Steuerfachmann oder Rechtsanwalt zu konsultieren, um Ihre spezielle Situation zu besprechen, bevor Sie eine Entscheidung in Bezug auf eine Immobilie treffen.
