Neue Steuerbefreiungen für Wohnimmobilien in Griechenland

1. Verlängerung der Mehrwertsteuerbefreiung für Neubauten bis Ende 2025

Vielleicht haben Sie schon einmal von einer „Mehrwertsteuerbefreiung“ in Griechenland gehört. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, für ihre Bauprojekte bis Ende 2025 eine Mehrwertsteuerbefreiung zu beantragen. In diesem Fall müssen Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine 24 % Mehrwertsteuer zahlen; stattdessen entrichten sie eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,09 %. Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf von Neubauimmobilien zu erleichtern.

Einfach ausgedrückt: Mit den in dieser Woche vorgeschlagenen Änderungen wird die Mehrwertsteuerbefreiung vom Ende des Jahres 2024 bis zum Ende des Jahres 2025 verlängert.

Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht kaufen, ein Haus zu bauen, müssen Sie beim Kauf des Grundstücks eine Grunderwerbssteuer (3,09 %) entrichten. Wenn die Bauarbeiten beginnen, stellt der Bauunternehmer für alle Bauphasen Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) aus. Für diese Rechnungen können Sie keine Mehrwertsteuerbefreiung erhalten.

2. Befreiung von der ENFIA für historische Gebäude mit einem Wert von bis zu 400.000 Euro

Historische Gebäude mit einem steuerpflichtigen Wert von bis zu 400.000 Euro sind von der ENFIA befreit, während für Immobilien in bestimmten Regionen des Landes auch vorübergehende Befreiungen gewährt werden können.

Was ist die ENFIA-Steuer?

Die ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer, die Sie für Ihr Haus in Griechenland zahlen müssen. Sie wird auf der Grundlage Ihrer Steuerzone berechnet und ist daher in begehrteren Gegenden (wie Mykonos, Santorini und dem Zentrum von Athen) höher und auf dem Land niedriger. In der Regel beträgt sie für Immobilien auf dem Land 3–4 Euro pro Jahr und bebautem Quadratmeter. Beispielsweise würde für ein Haus mit 100 Quadratmetern eine ENFIA-Steuer von 300–400 Euro pro Jahr anfallen (abhängig vom genauen Standort). Bei unbebauten Grundstücken sind die ENFIA-Kosten sehr gering.

Um zu erfahren, ob Sie anspruchsberechtigt sind, wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, um weitere Einzelheiten zu erfahren.

20 % ENFIA-Ermäßigung, wenn Sie versichert sind

Wenn Ihr Haus einen steuerpflichtigen Wert von bis zu 500.000 € hat und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmungen versichert ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf einen Rabatt von 20 % auf die ENFIA.

3. Verlängerung der Aussetzung der Kapitalertragsteuer bis Ende 2026

Ja, das sind viele komplizierte Begriffe. Was bedeutet das genau? Dies betrifft Sie, wenn Sie planen, Ihre Immobilie bald zu verkaufen.

Die Kapitalertragsteuer (manchmal auch als „Goodwill“-Steuer bezeichnet) ist eine Steuer, die auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis einer Immobilie berechnet wird. In Griechenland wurde sie 2013 eingeführt, aber noch im selben Jahr ausgesetzt, und diese Aussetzung wurde seitdem immer wieder verlängert. Es überrascht daher nicht, dass die griechische Regierung vorgeschlagen hat, die Aussetzung um weitere zwei Jahre zu verlängern. Dank dieser Aussetzung unterliegen Sie dieser Steuer nicht, wenn Sie planen, Ihre Immobilie bis Ende 2026 zu veräußern.

Das bedeutet, dass Sie als privater Verkäufer in Griechenland für Gewinne, die Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielen, nicht besteuert werden. Beachten Sie jedoch, dass Sie, wenn Sie in einem anderen Land ansässig sind, möglicherweise in Ihrem Heimatland Kapitalertragsteuern zahlen müssen. Griechenland hat jedoch mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung geschlossen.

Wenden Sie sich für weitere Einzelheiten zur Kapitalertragsteuer in Griechenland bitte an einen Steuerberater.

4. Dreijährige Einkommensteuerbefreiung für Vermietungen

Planen Sie, Ihre Immobilie in Griechenland zu vermieten? Kurz gesagt: Diese neue Regelung belohnt Sie dafür, dass Sie Ihre Immobilie für Langzeitvermietungen nutzen. Es wird eine Einkommensteuerbefreiung für Immobilien geben, die zuvor als leerstehend gemeldet waren (oder zuvor für Kurzzeitvermietungen genutzt wurden), nun aber für Langzeitvermietungen genutzt werden. Die Bedingungen für die Befreiung sind:

- Größe: Die Immobilie muss eine Fläche von bis zu 120 m² haben

- Zeitrahmen: Dreijahresmietverträge müssen zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen werden

- Vorgeschichte der Immobilie: Um förderfähig zu sein, muss die Immobilie in den Jahren 2022, 2023 und 2024 leerstehend gewesen sein oder ausschließlich für Kurzzeitvermietungen genutzt worden sein

Die neuen Steuergesetze sind noch nicht bestätigt und können sich in den kommenden Monaten ändern. Bitte konsultieren Sie einen Steuerberater, um die aktuellsten Informationen zu erhalten.

Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE Rechts- oder Finanzberatung dar. Die derzeitige Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt bis zum 31. Dezember 2026. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. Gewinnerzielungsabsicht, schneller Weiterverkauf) weiterhin als „gewerbliche Tätigkeit“ einstufen können, wodurch der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegen würde.

Wurde die Immobilie beispielsweise speziell zum Verkauf und nicht zur persönlichen Nutzung errichtet oder erworben (z. B. wurde sie nie vom Eigentümer bewohnt), kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen betrachten. Wird ein Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, wird der „Gewinn“ (die Differenz zwischen Baukosten und Verkaufspreis) als Geschäftseinkommen und nicht als Kapitalertrag besteuert. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich mit einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, um Ihre spezifische Situation zu besprechen, bevor Sie Entscheidungen in Bezug auf Immobilien treffen.