22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Eine Reihe von Maßnahmen im Bereich der Grundsteuer macht den Kauf und Besitz von Immobilien in Griechenland für ausländische Käufer attraktiver. Mehrere davon wurden Ende 2024 eingeführt und seitdem verlängert. Hier erfahren Sie, wie der aktuelle Stand bei den einzelnen Maßnahmen ist.
1. Mehrwertsteueraufschub für Neubauten bis Ende 2026
Möglicherweise haben Sie bereits von einer „Mehrwertsteuerbefreiung“ in Griechenland gehört. Griechische Bauträger können für ihre Bauprojekte eine Mehrwertsteueraufschiebung beantragen. Gilt diese Regelung, zahlt der Käufer keine 24 % Mehrwertsteuer auf eine neue Wohnung in diesem Projekt. Stattdessen entrichtet der Käufer die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,09 %*, die deutlich niedriger ist. Dadurch wird der Erwerb einer neu errichteten Immobilie erschwinglicher. Die Aussetzung sollte ursprünglich Ende 2025 auslaufen. Sie wurde nun gemäß Gesetz 5246/2025 bis Ende 2026 verlängert. Ein Punkt, den Sie beachten sollten, wenn Sie bauen statt kaufen. Wenn Sie ein Grundstück erwerben, um darauf ein Haus zu errichten, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,09 %* auf das Grundstück. Bei Baubeginn stellt der Bauunternehmer für jede Bauphase Rechnungen mit Mehrwertsteuer aus. Die Mehrwertsteueraussetzung gilt nicht für diese Bauabrechnungen.*Wichtige
Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
2. ENFIA-Befreiung für historische Gebäude
Denkmalgeschützte Gebäude können vorbehaltlich einer Wertgrenze und weiterer Bedingungen von der ENFIA befreit sein. Der Schwellenwert kann sich ändern; erkundigen Sie sich daher bitte bei einem Steuerberater nach der aktuellen Grenze. Für Immobilien in bestimmten Regionen können zudem vorübergehende Befreiungen gelten.
Was ist die ENFIA?
Die ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer, die Sie auf eine Immobilie in Griechenland entrichten. Sie richtet sich nach der Steuerzone der Immobilie und fällt daher in begehrten Lagen wie Mykonos, Santorini und im Zentrum von Athen höher aus, während sie auf dem Land niedriger ist. Bei ländlichen Immobilien beläuft sie sich oft auf etwa 3 bis 4 Euro pro bebautem Quadratmeter pro Jahr. Für ein 100 Quadratmeter großes Haus fallen daher je nach Lage etwa 300 bis 400 Euro pro Jahr an. Bei unbebauten Grundstücken ist die ENFIA sehr gering.
Eine ENFIA-Ermäßigung von 20 % für versicherte Häuser
Wenn Ihr Haus einen Steuerwert von bis zu 500.000 € aufweist und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmung versichert ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Ermäßigung der ENFIA um 20 %.
3. Aussetzung der Kapitalertragsteuer bis Ende 2026
Dies ist von Bedeutung, wenn Sie einen Verkauf planen. Die Kapitalertragsteuer wird auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis einer Immobilie berechnet. In Griechenland wurde sie 2013 eingeführt, jedoch kurz darauf ausgesetzt, und diese Aussetzung wurde seitdem immer wieder verlängert. In der Praxis bedeutet dies, dass Sie als privater Verkäufer in Griechenland nicht auf den Gewinn aus dem Verkauf Ihrer Immobilie besteuert werden, sofern die Übertragung bis Ende 2026 erfolgt. Wenn Sie in einem anderen Land ansässig sind, können dennoch Kapitalertragsteuerpflichten in Ihrem Heimatland bestehen. Griechenland hat mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung geschlossen.
4. Einkommensteuerbefreiung für Langzeitvermietungen
Wenn Sie planen, Ihre Wohnung zu vermieten, belohnt diese Maßnahme den Wechsel zur Langzeitvermietung. Sie bietet eine Einkommensteuerbefreiung für Mieteinnahmen aus Immobilien, die zuvor leer standen oder für Kurzzeitvermietungen genutzt wurden und nun langfristig vermietet werden. Die wichtigsten Voraussetzungen sind:
Der Mietvertrag muss eine Laufzeit von mindestens drei Jahren haben.
Der Mietvertrag muss zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2026 unterzeichnet werden.
Die Immobilie muss im qualifizierenden Zeitraum vor Beginn des Mietvertrags leer gestanden haben oder ausschließlich für Kurzzeitvermietungen genutzt worden sein.
Die Befreiung erlischt, wenn die Immobilie innerhalb des Dreijahreszeitraums erneut leer steht oder für Kurzzeitvermietungen genutzt wird. Sie kann fortbestehen, wenn die Immobilie im Rahmen eines weiteren langfristigen Mietvertrags neu vermietet wird. Es gelten weitere Voraussetzungen; lassen Sie Ihre Situation daher von einem Steuerberater prüfen.
Zusammenfassung
Zusammen senken diese Maßnahmen die Kosten für den Kauf, den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Griechenland. Die Mehrwertsteueraufschiebung hält die Kaufkosten für Neubauten niedrig, die ENFIA-Erleichterungen mindern die jährliche Steuer auf bestimmte Wohnimmobilien, die Kapitalertragsaufschiebung bedeutet, dass private Verkäufer bis Ende 2026 nicht auf ihre Gewinne besteuert werden, und die Mietbefreiung belohnt die langfristige Vermietung. Seit 1991 unterstützen wir internationale Käufer dabei, ihr ideales Zuhause in Griechenland zu finden, und wir helfen Ihnen gerne dabei, zu verstehen, wie sich diese Regelungen auf Ihre Pläne auswirken.
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt derzeit bis zum 31. Dezember 2026. Die griechischen Steuerbehörden können einen Verkauf jedoch weiterhin als gewerbliche Tätigkeit einstufen, wenn bestimmte Kriterien vorliegen, wie beispielsweise die Absicht, Gewinn zu erzielen oder die Immobilie schnell weiterzuverkaufen; in diesem Fall unterliegt der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer. Wurde beispielsweise eine Immobilie speziell zum Verkauf und nicht zur persönlichen Nutzung errichtet oder erworben und vom Eigentümer nie bewohnt, kann das Finanzamt den Gewinn als gewerbliches Einkommen behandeln. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich vor jeglichen Immobilienentscheidungen von einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt bezüglich Ihrer konkreten Situation beraten zu lassen.
