Immobilienverkauf in Griechenland: Ein praktischer Leitfaden für Verkäufer

Die Wahl eines Immobilienmaklers

Es ist nicht zwingend erforderlich, in Griechenland mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, doch es ist sicherlich hilfreich. Immobilienmakler können Ihnen Käufer aus aller Welt vermitteln, was für Verkäufer allein nur schwer zu bewerkstelligen ist. Darüber hinaus sparen sie Ihnen Zeit, verfügen über fundierte Kenntnisse des lokalen Marktes und können Besichtigungen Ihrer Immobilie organisieren. Schließlich können Immobilienmakler Sie bei der Festlegung eines realistischen Angebotspreises unterstützen und Ihnen den Kontakt zu einem Bauingenieur, einem griechischen Notar oder einem Rechtsanwalt vermitteln. All dies kann sich als schwierig erweisen, wenn Sie nicht in Griechenland leben oder die Sprache nicht beherrschen.  


Seit 1991, also seit über 35 Jahren, bringen wir griechische Immobilienverkäufer mit ernsthaften internationalen Käufern zusammen und wickeln alle Aspekte des Verkaufs intern ab. Erstens sind unsere Käufer gut vorbereitet, da wir ihr Budget, ihre bevorzugten Standorte und ihre Pläne bereits kennen, bevor sie eine Immobilie besichtigen. Zweitens helfen wir Ihnen dabei, einen Angebotspreis festzulegen, der auf realen lokalen Daten basiert, wodurch Ihre Immobilie die besten Chancen auf einen schnellen Verkauf zu einem marktgerechten Preis erhält. Drittens – und das ist sehr wichtig – kümmert sich unser hauseigenes Team aus 10 Rechtsanwälten um die Due-Diligence-Prüfung, die Eigentumsüberprüfung, die Katastereintragung, die Vertragsgestaltung und das Transaktionsmanagement. Darüber hinaus erreichen Sie Käufer auf internationalen Märkten über unsere eigene Website, die führenden Portale, Immobilienmessen, Roadshows und einen wöchentlichen Newsletter, sodass die richtigen Interessenten Ihre Immobilie in ihrer eigenen Sprache sehen.

Verhandlung

Diese Phase kann sich als Herausforderung anfühlen, insbesondere für Erstverkäufer. Preisverhandlungen sind Teil des Verkaufsprozesses, daher sollten Sie diese am besten nicht persönlich nehmen. Verkäufer beginnen in der Regel mit einem höheren Angebotspreis, während Käufer mit einem niedrigeren Angebot starten. Es kann hilfreich sein, den Käufern einige wichtige Fragen zu stellen, beispielsweise, welche anderen Immobilien sie in Betracht ziehen und welche Ziele sie verfolgen. Immobilienmakler können hier besonders hilfreich sein, da sie den Ablauf kennen und Ihnen dabei helfen können, den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie einzuschätzen. Nach einer oder mehreren Verhandlungsrunden erzielen beide Seiten in der Regel eine Einigung.

Abschluss: Notargebühren, Anwaltskosten, Übertragungsprozess und Veräußerungsgewinne

Sobald Sie ein Angebot angenommen haben, besteht der nächste Schritt im Verkaufsprozess – vom angenommenen Angebot bis zur Unterzeichnung und Eigentumsübertragung – darin, einen privaten Kaufvertrag (PPA) zu unterzeichnen. Dieses Dokument legt die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Bedingungen fest. Jeder PPA kann je nach Transaktion geringfügig abweichen. Nach der Unterzeichnung wird die Immobilie vom Markt genommen. Das Dokument wird in der Regel von den Rechtsanwälten beider Parteien erstellt, die bei Bedarf auch Anpassungen vornehmen können. In dieser Phase leistet der Käufer eine Anzahlung, die in der Regel zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises beträgt. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verfällt die Anzahlung in der Regel. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, kann er verpflichtet sein, das Doppelte der Anzahlung zurückzuzahlen.


Der Verkäufer muss einen Sachverständigen beauftragen, um zu bestätigen, dass die Baugenehmigung und der topografische Plan sowohl mit der Eigentumsurkunde als auch mit der tatsächlichen Immobilie übereinstimmen. In Griechenland spiegeln ältere Urkunden nicht immer vollständig die aktuelle Situation wider. Der Ingenieur kann etwaige Unstimmigkeiten bereinigen und eine elektronische Bau-ID (E-ID) ausstellen, die alle relevanten Immobiliendaten enthält. Die E-ID wird dem Notar vorgelegt, der daraufhin das TAP-Zertifikat (ΤΑΠ) beantragt, das die Begleichung der kommunalen Steuern bestätigt. Gleichzeitig arbeitet der Notar mit dem Steuerberater des Verkäufers zusammen, um das Steuerformular E-9 zu aktualisieren. Für diese Aktualisierungen kann eine Gebühr anfallen. Der Notar prüft zudem, ob der Verkäufer ausstehende Steuerschulden hat. Darüber hinaus sind für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde folgende Unterlagen erforderlich: 

• Die Eigentumsurkunde des Verkäufers (als Nachweis darüber, wie er die Immobilie erworben hat)

• Kopie des Personalausweises und des Steuerbescheids

• ENFIA-Bescheinigung

• Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung

• Bescheinigung über die Begleichung der Sozialversicherungsbeiträge

• Energieausweis

• Elektronische Gebäude-ID und topografischer Plan

• Bescheinigung über die Gemeindesteuer (TAP)

• Auszug aus dem Katasterplan und Katasterblatt

Auch hier gilt: Je nachdem, wann die Immobilie erworben wurde, müssen einige Dokumente möglicherweise erneuert werden. Der Notar erstellt die Erklärung zur Grunderwerbsteuer und reicht sie beim Finanzamt ein. Der Standardsteuersatz für die Grunderwerbsteuer in Griechenland beträgt 3,09 % des Kaufpreises oder des offiziellen steuerpflichtigen („objektiven“) Wertes, je nachdem, welcher Wert höher ist, und wird vom Käufer getragen. 


In den meisten Fällen erhält der Verkäufer die Zahlung des Kaufpreises am Tag der Vertragsunterzeichnung, insbesondere wenn beide Parteien Banken im selben Land nutzen; die Gelder sollten auf das entsprechende Konto überwiesen werden. Befinden sich die Banken in verschiedenen Ländern, sorgt die richtige Abwicklung dafür, dass internationale Überweisungen reibungslos ablaufen. Befinden sich die Banken des Käufers und des Verkäufers in verschiedenen Ländern, sieht der Vertrag in der Regel eine Frist von bis zu 10 Werktagen für die Überweisung vor. Der Vertrag enthält Klauseln, wonach der Verkäufer das Recht hat, das Eigentumsrecht zurückzufordern und die Anzahlung einzubehalten, sollte der Käufer innerhalb dieser Frist nicht zahlen. Nachdem der Verkauf abgeschlossen ist und alle Zahlungen geleistet wurden, wird eine Entlastungsurkunde unterzeichnet, um zu bestätigen, dass der Kaufpreis vollständig beglichen wurde, und der Verkäufer streicht die Immobilie aus seinem Steuerformular E-9. Die unterzeichnete Urkunde muss zudem beim Grundbuchamt oder Katasteramt eingetragen werden, um die Eigentumsübertragung offiziell zu dokumentieren.

Steuern: Kapitalertragsteuer, Grunderwerbsteuer und Auswirkungen auf Unternehmen

Die steuerlichen Verpflichtungen für Verkäufer hängen weiterhin von den individuellen Umständen ab, darunter dem Aufenthaltsstatus, der Dauer des Eigentums, der Art der Immobilie und der Art und Weise, wie das Eigentum an der Immobilie eingetragen ist. Die Kapitalertragsteuer auf diesen Gewinn ist in Griechenland derzeit zumindest bis Dezember 2026 ausgesetzt, sodass auch nicht ansässige Verkäufer von der Steuer befreit sind, solange die Aussetzung in Kraft ist. Insbesondere ausländische Verkäufer sollten sich vor dem Verkauf professionell über ihre Situation beraten lassen, da Steuerabkommen zwischen Griechenland und anderen Ländern das Ergebnis erheblich beeinflussen können. Wird die Immobilie über eine griechische Gesellschaft gehalten, kann die steuerliche Behandlung abweichen und sollte im Einzelfall geprüft werden, um eine erfolgreiche Transaktion zu gewährleisten. 


Ausländische juristische Personen, die Immobilien in Griechenland halten, können für griechische Steuerzwecke möglicherweise als eine Betriebsstätte angesehen werden; daher sollte die Unternehmensstruktur mit einem Steuerberater abgeklärt werden. Mögliche Abzüge, wie beispielsweise die ursprünglichen Anschaffungskosten und nachgewiesene Modernisierungskosten, können ebenfalls relevant sein. Der Gewinn entspricht im Allgemeinen der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis nach Abzug von Kosten und Gebühren, wobei jedoch auch Abschreibungen berücksichtigt werden können. In diesem Bereich ist die Hinzuziehung eines qualifizierten Steuerberaters oder Steuerfachmanns unerlässlich. Allgemeine Informationen sind weit verbreitet, doch die Einzelheiten variieren erheblich von Fall zu Fall.


Haftungsausschluss: Dieser Abschnitt dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar.

Verkauf aus der Ferne: Vollmacht und Formalitäten für Nichtansässige

Immobilieneigentümer, die im Ausland leben, können ihr Haus verkaufen, ohne nach Griechenland zurückfliegen zu müssen. Mittels einer Vollmacht kann ein Rechtsanwalt in Ihrem Namen handeln. Bei Elxis kümmern wir uns um den gesamten Prozess: Wir beschaffen die erforderlichen Unterlagen und koordinieren die Zusammenarbeit mit Dritten, wie beispielsweise dem Steuerberater und dem Sachverständigen. Das bedeutet, dass die Immobilie übertragen werden kann, ohne dass Sie selbst irgendetwas organisieren müssen. Bitte beachten Sie, dass diese externen Fachleute eigene Honorare berechnen, die ebenfalls vom Verkäufer zu tragen sind.

Häufige Fallstricke und Risikominimierung bei griechischen Immobilien

1. Die Immobilie bei zu vielen Immobilienmaklern inserieren

Dies ist einer der häufigsten Fehler beim Verkauf Ihrer Immobilie und zugleich einer der am meisten missverstandenen. Viele Verkäufer gehen davon aus, dass die Beauftragung mehrerer Makler ihre Chancen erhöht, schneller einen Käufer zu finden. Es erscheint logisch: mehr Makler, mehr Sichtbarkeit, mehr Chancen. Wenn jedoch mehrere Makler dieselbe Immobilie vermarkten, kann es schnell unübersichtlich werden. In einer Beschreibung steht das eine, in einer anderen etwas anderes, und schon bald erscheint dasselbe Haus mehrfach online – mit unterschiedlichen Formulierungen, unterschiedlichen Fotos und manchmal sogar unterschiedlichen Preisen. Für Käufer sorgt dies für Verwirrung. Bei der Immobilie entsteht der Eindruck einer übermäßigen Präsenz. Anstatt begehrenswert zu wirken, macht das Haus den Eindruck, als sei es schon zu lange auf dem Markt. Hinzu kommt, dass eine Vermarktung durch mehrere Agenturen dazu führt, dass jede von ihnen nur ein Minimum an Kosten und Aufwand in die Vermarktung der Immobilie investiert, da diese jederzeit von einer anderen Agentur verkauft werden kann. Im Gegensatz dazu hinterlässt eine exklusive oder sorgfältig abgestimmte Verkaufsstrategie eines vertrauenswürdigen Immobilienmaklers in der Regel einen deutlich stärkeren Eindruck: ein einheitlicheres Erscheinungsbild, bessere Kontrolle und mehr Glaubwürdigkeit.

2. Festlegung eines falschen Verkaufspreises

Der Preis ist nicht nur eine Zahl. Er ist eine Botschaft. Ist der Verkaufspreis zu hoch, klicken Käufer möglicherweise gar nicht erst darauf. Ist er auf verschiedenen Plattformen uneinheitlich, schwindet das Vertrauen. Und sobald ein Käufer dieselbe Immobilie zu unterschiedlichen Preisen beworben sieht, lautet die Frage nicht mehr: „Lohnt sich das?“, sondern: „Was ist hier los?“


Ein häufiges Problem ist, dass Eigentümer beim Verkauf einer Immobilie den Preis eher emotional als strategisch festlegen. Sie berücksichtigen dabei möglicherweise, was sie für Renovierungen ausgegeben haben, welchen Wert der Nachbar ihrem Haus zuschreibt oder welchen Erlös sie sich im Idealfall wünschen. Verständlich, ja. Effektiv ist das jedoch nicht immer, da der Markt Gefühle nicht belohnt. Er reagiert auf den Zustand, die Lage, die Unterlagen, die Präsentation und vergleichbare Verkäufe.

3. Verwendung von Fotos schlechter Qualität

Dies ist besonders wichtig bei der Präsentation einer Villa oder einer Maisonette, bei der die optische Attraktivität eine entscheidende Rolle spielt, um Interesse zu wecken. Im Internet hat Ihre Immobilie nur wenige Sekunden Zeit, um einen Eindruck zu hinterlassen. Sind die Fotos dunkel, unscharf, schlecht komponiert oder in Eile aufgenommen, werden viele Käufer weiterklicken, noch bevor sie die zweite Zeile des Inserats gelesen haben. Es spielt keine Rolle, wie schön die Terrasse ist, wenn das Foto sie wie einen Abstellraum in der Sonne erscheinen lässt. Professionelle Fotografie macht einen enormen Unterschied. Klare Linien, natürliches Licht, aufgeräumte Räume und die richtigen Blickwinkel können die Wahrnehmung einer Immobilie völlig verändern. Gute Fotos täuschen nicht; sie zeigen das Haus von seiner besten Seite. Und beim Immobilienverkauf ist „von seiner besten Seite“ genau das, was zählt.

4. Den Zustand des Hauses vernachlässigen

Käufer nehmen alles wahr. Den lockeren Türgriff. Die rissige Fliese. Die abblätternde Farbe. Den mysteriösen Fleck, den jeder bei der Besichtigung höflich zu verschweigen versucht. Kleine Instandhaltungsprobleme können den Eindruck erwecken, dass ein Haus schlecht gepflegt wurde, selbst wenn die Bausubstanz an sich vollkommen intakt ist. Und sobald sich dieser Eindruck festsetzt, beginnen Käufer sich zu fragen, was sonst noch vernachlässigt worden sein könnte. Ein Haus muss nicht perfekt sein, um sich gut zu verkaufen. Aber es sollte den Eindruck vermitteln, dass es gepflegt wird. Frischer Anstrich, grundlegende Reparaturen, saubere Außenbereiche und ein allgemeiner Eindruck von Ordnung können einen starken Einfluss darauf haben, wie ein Käufer die Immobilie wahrnimmt. Ein gut gepflegtes Haus vermittelt ein Gefühl der Sicherheit. Und Sicherheit verkauft sich gut.

5. Rechtliche Anforderungen: Das Fehlen der richtigen Unterlagen für den Verkauf

An dieser Stelle verlieren viele Verkäufe an Schwung. Ein ernsthafter Käufer trifft seine Entscheidung nicht allein auf der Grundlage von Fotos. Er möchte den Grundriss, das Grundstück, den rechtlichen Status und die praktischen Details der Immobilie verstehen. Fehlen Grundrisse, topografische Pläne oder andere wesentliche Unterlagen, verlangsamt sich der Prozess sofort. Verzögerungen wecken Zweifel. Zweifel führen zu Zögern. Durch dieses Zögern geraten Geschäfte ins Wanken. Stellen Sie sich vor, welchen Unterschied es machen würde, den Verkauf in sechs Wochen statt in sechs Monaten abzuschließen. Wenn die richtigen Unterlagen von Anfang an bereitliegen, zeugt dies von Professionalität und hilft Käufern, mit Zuversicht voranzuschreiten und den Kauf abzuschließen. Außerdem verläuft die Transaktion reibungsloser, sobald ernsthaftes Interesse besteht – was auf dem griechischen Immobilienmarkt kein unwesentliches Detail ist, insbesondere wenn die rechtlichen Aspekte frühzeitig geprüft werden, um den Verkauf voranzutreiben.

6. Besichtigungen erschweren, wenn Sie versuchen, Ihre Immobilie zu verkaufen

Eine Immobilie muss besichtigt werden, um verkauft zu werden. Das klingt selbstverständlich, doch viele Verkäufer erschweren den Zugang ungewollt. Eingeschränkte Besichtigungsmöglichkeiten, kurzfristige Absagen oder Schwierigkeiten bei der Zugangsvereinbarung können wertvolle Gelegenheiten kosten. Dies gilt insbesondere im Umgang mit ausländischen Käufern, die sich möglicherweise nur für kurze Zeit in Griechenland aufhalten und versuchen, innerhalb eines engen Zeitfensters mehrere Immobilien zu besichtigen. Wenn ein Haus nicht zugänglich ist, kann es seinen Zweck nicht erfüllen. Je einfacher es ist, eine Besichtigung zu vereinbaren, desto leichter fällt es einem Käufer, sich vorzustellen, „Ja“ zu sagen.

7. Zu hohe Wertzuweisung für „Extras“ 

Verkäufer sind oft der Meinung, dass bestimmte Merkmale den Preis deutlich steigern sollten: zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten, zukünftiges Entwicklungspotenzial oder technische Vorteile, die mit dem Grundstück verbunden sind. Manchmal stellen diese tatsächlich einen Mehrwert dar. Doch nicht immer in der Weise, wie es der Verkäufer erwartet. Käufer konzentrieren sich in der Regel zunächst auf das Greifbare und Unmittelbare: das Haus, wie es heute vorliegt, seinen Zustand, die Unterlagen, die Lage und die Frage, wie einfach es zu nutzen oder weiterzuverkaufen sein wird. Potenzial ist attraktiv, aber nur, wenn es klar, realistisch und für den Käufer relevant ist. Mit anderen Worten: Wer sein Haus in Griechenland verkaufen möchte, sollte beachten, dass der zukünftige Wert zwar den Preis stützen kann, aber nicht den gesamten Preis tragen kann.

8. Das Ignorieren baulicher oder rechtlicher Unregelmäßigkeiten

Dies ist eines der schwerwiegenderen Probleme. Wenn es unerlaubte Umbauten, bauliche Unregelmäßigkeiten oder rechtliche Unstimmigkeiten gibt, müssen diese ordnungsgemäß geklärt werden, bevor der Verkauf zu weit fortgeschritten ist. Manche Probleme lassen sich regeln. Andere können komplizierter sein. Doch in jedem Fall sollten sie nicht erst auf halbem Weg einer Transaktion wie eine unangenehme Wendung in der Handlung entdeckt werden. Wichtig ist hier auch die Verwendung der richtigen Terminologie. In vielen Fällen werden diese Probleme nicht im herkömmlichen Sinne des Wortes „legalisiert“. In der Regel ist eine ordnungsgemäße Klärung, Anpassung oder Regularisierung im Rahmen der geltenden Vorschriften erforderlich – je nachdem, wann die Unregelmäßigkeit aufgetreten ist und ob sie überhaupt behoben werden kann. Genau aus diesem Grund ist eine frühzeitige rechtliche und technische Prüfung so wichtig. Sie schützt sowohl den Verkäufer als auch den Verkauf.

9. Die Annahme, dass der Käufer alle Kosten des Verkäufers übernimmt

Eine weitere häufige Falle besteht darin, den Preis der Immobilie auf der Grundlage aller Ausgaben zu bemessen, die dem Verkäufer im Laufe der Jahre entstanden sind. Renovierungen, Steuern, Instandhaltung, Modernisierungen, Verwaltungsaufwand, Reparaturen – all dies ist für den Eigentümer natürlich von Bedeutung. Doch diese Kosten lassen sich nicht automatisch in einen entsprechenden Marktwert umrechnen. Käufer erstatten keine historischen Ausgaben. Sie bewerten, was die Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt wert ist. Dieser Unterschied ist entscheidend. Die erfolgreichsten Verkäufer sind diejenigen, die verstehen, dass Marktwert und persönliche Investition nicht immer dasselbe sind.

Wie Elxis Verkäufern griechischer Immobilien helfen kann

Internationale Käufer erreichen

Seit über 35 Jahren fungieren wir als Brücke zwischen Käufern und Verkäufern. Jede von uns gelistete Immobilie verfügt über Eigenschaften, die sie für unseren Kundenstamm – der sich über West- und Nordeuropa, die USA sowie Großbritannien erstreckt – besonders attraktiv machen. Wenn Sie über uns verkaufen, koordinieren wir den gesamten Prozess. Wir sammeln die für den Verkauf erforderlichen Unterlagen und Dokumente und kümmern uns um alle beteiligten Dritten, einschließlich Ingenieure und Steuerberater. Diese Dritten erheben ihre eigenen Gebühren, die Sie direkt und getrennt von unserer Provision entrichten. Darüber hinaus wird Ihre Immobilie Käufern auf internationalen Märkten (den Niederlanden, Belgien, Deutschland, Frankreich, dem Vereinigten Königreich und den Vereinigten Staaten) präsentiert.

Gezieltes Marketing

Unser Marketing erreicht ein internationales Publikum durch gezielte digitale Kampagnen, Immobilienmessen, internationale Roadshows und einen wöchentlichen Newsletter mit über 30.000 Empfängern. Zudem verfügen wir über eine starke digitale Präsenz mit über 230.000 Followern in den sozialen Medien und mehr als 150.000 monatlichen Besuchern auf unserer Website. Die von uns gelisteten Immobilien werden auf Plattformen wie „A Place in the Sun“, „Rightmove“, „Green Acres“, „ImmoScout“, „Spitogatos“, „SecondHome.nl“, „Properstar“ und „Mer et Demeures“ beworben.

Entscheiden Sie sich für „Exklusiv“ und profitieren Sie von weiteren Vorteilen

Und nicht zuletzt: Wenn Sie Ihre Immobilie exklusiv über uns verkaufen, profitieren Sie von unserem gesamten Premium-Service: professionelle Foto- und Videoaufnahmen sowie vorrangige Platzierung auf allen unseren Kanälen.

Fallstudie zur exklusiven Villa-Werbekampagne

So sieht eine exklusive Zusammenarbeit mit uns in der Praxis aus. Für diese Villa haben wir die gesamte Videoproduktion übernommen: Dreharbeiten, Schnitt und Verbreitung über unsere Kanäle.