Kapitalertragsteuer
In Griechenland gilt eine Kapitalertragsteuer auf Immobilien, die jedoch für Privatpersonen derzeit ausgesetzt ist. Die Aussetzung gilt bis zum 31. Dezember 2026. In der Praxis wird eine Privatperson, die innerhalb dieses Zeitraums verkauft, in Griechenland nicht auf den Gewinn besteuert, selbst wenn der Verkaufspreis über dem Kaufpreis liegt. Es gibt Ausnahmen. Wenn die Steuerbehörden einen Verkauf als gewerbliche Tätigkeit einstufen, kann der Gewinn stattdessen als gewerbliches Einkommen besteuert werden, und in einigen Fällen kann Mehrwertsteuer anfallen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn jemand innerhalb von zwei Jahren drei oder mehr Immobilienverkäufe tätigt oder eine Immobilie speziell zum Weiterverkauf und nicht zur eigenen Nutzung baut oder erwirbt. Unternehmen profitieren nicht von der Aussetzung. Sie werden auf Immobiliengewinne als Teil des Unternehmensgewinns besteuert, derzeit mit 22 %.
Steuererklärung in Griechenland
Es ist hilfreich, mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, der das lokale System versteht und Ihnen Zeit spart. Sie müssen mit Kosten von etwa 150 bis 200 Euro pro Jahr für die Erstellung Ihrer Steuererklärung rechnen.
Steuerbefreiungen für griechische Immobilienbesitzer im Jahr 2026
Eine Reihe von Maßnahmen macht den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Griechenland attraktiver.
ENFIA-Befreiung für historische Gebäude
Denkmalgeschützte Gebäude können von der ENFIA befreit sein, vorbehaltlich einer Wertgrenze und anderer Bedingungen. Der Schwellenwert kann sich ändern, daher sollten Sie die aktuelle Grenze mit einem Steuerfachmann abklären. Für Immobilien in bestimmten Regionen können auch vorübergehende Befreiungen gelten.
Eine 20-prozentige ENFIA-Ermäßigung für versicherte Immobilien
Wenn Ihr Haus einen steuerpflichtigen Wert von bis zu 500.000 € hat und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmung versichert ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine 20-prozentige Ermäßigung der ENFIA.
Weitere Maßnahmen ab 2026
Ab 2026 führt Griechenland mehrere weitere Änderungen ein: eine 50-prozentige ENFIA-Ermäßigung für Hauptwohnsitze in Dörfern mit bis zu 1.500 Einwohnern, die bis 2027 zu einer vollständigen Befreiung ansteigt; die neue 25-prozentige Einkommenssteuerklasse für Mieteinnahmen zwischen 12.001 € und 24.000 €; einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz für kleinere Grenzinseln; sowie die fortgesetzte Mehrwertsteueraufschiebung für Neubauten. Zusammen machen diese Maßnahmen den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Griechenland einfacher und erschwinglicher.
Einkommensteuerbefreiung für Langzeitvermietungen
Diese Maßnahme belohnt den Wechsel zur Langzeitvermietung. Sie bietet eine Einkommensteuerbefreiung für Mieteinnahmen aus Immobilien, die zuvor leer standen oder für Kurzzeitvermietungen genutzt wurden und nun langfristig vermietet werden. Die wichtigsten Voraussetzungen sind, dass der Mietvertrag eine Laufzeit von mindestens drei Jahren hat, zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2026 unterzeichnet wird und die Immobilie vor Beginn des Mietverhältnisses leerstehend war oder ausschließlich für Kurzzeitvermietungen genutzt wurde. Die Befreiung erlischt, wenn die Immobilie innerhalb des Zeitraums wieder leer steht oder wieder für Kurzzeitvermietungen genutzt wird; sie kann fortbestehen, wenn die Immobilie mit einem neuen langfristigen Mietvertrag vermietet wird. Es gelten weitere Bedingungen; lassen Sie daher Ihre Anspruchsberechtigung von einem Steuerberater prüfen.
Wie hoch sind meine Grundsteuern, wenn ich Niederländer bin?
Als Einwohner der Niederlande werden Sie auf Ihr weltweites Einkommen besteuert, einschließlich Einkünfte aus Immobilien in Griechenland. Das niederländische Einkommensteuersystem umfasst drei „Boxen“. Einkünfte aus Kapitalanlagen, einschließlich einer Zweitwohnung in Griechenland, fallen unter Box 3. Box 3 steht seit einigen Jahren im Fokus der Kritik, da unklar ist, ob das System im Widerspruch zum Eigentumsrecht steht. Es wurden Anpassungen vorgenommen, und weitere Änderungen sind im Gange. Die Auswirkungen auf die niederländische Steuer, die auf Ihre griechische Immobilie fällig wird, sind jedoch begrenzt. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland liegt das Recht zur Besteuerung der griechischen Immobilie bei Griechenland als Einkommensquelle. Während Sie also die griechischen Einkünfte in Ihrer niederländischen Steuererklärung angeben, können Sie eine Doppelbesteuerungsentlastung geltend machen.
Das derzeitige System
Derzeit unterteilt Box 3 Vermögenswerte in drei Kategorien: Sparguthaben; sonstige Vermögenswerte wie Aktien, Anleihen, Wertpapiere, Zweitwohnungen und Kryptowährungen; sowie Darlehen. Je nach Kategorie wird eine feste, angenommene Rendite zugrunde gelegt.
Entwicklungen
Da in Box 3 angenommene Renditen anstelle der tatsächlichen Erträge zugrunde gelegt werden, zahlen einige Steuerzahler Steuern auf Erträge, die sie gar nicht erzielt haben. Dies hat zu Gerichtsverfahren geführt, die oft zugunsten der Steuerzahler entschieden wurden. Nach Urteilen des Obersten Gerichtshofs ermöglicht eine Widerlegungsregelung nun, dass Steuerzahler auf ihre tatsächliche Rendite besteuert werden, sofern diese niedriger ist als die angenommene. Die Regierung plant die Einführung eines neuen Systems auf der Grundlage der tatsächlichen Kapitalerträge. Ursprünglich war dies für 2027 vorgesehen, wurde jedoch auf den 1. Januar 2028 verschoben. Der Gesetzentwurf wurde Anfang 2026 vom Repräsentantenhaus verabschiedet und liegt nun dem Senat vor. Im Immobilienbereich würde das neue System die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuern, den Abzug von Ausgaben ermöglichen und den Kapitalgewinn bei Verkauf der Immobilie besteuern.
Weitere Hinweise zu Box 3
Einkünfte aus Box 3 sind nur dann steuerpflichtig, wenn der Nettowert Ihres Vermögens abzüglich der Schulden den Steuerfreibetrag übersteigt, der für 2026 auf 59.357 € pro Person bzw. 118.714 € für steuerliche Partner festgelegt ist.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland
Das Abkommen regelt, wie Einwohner eines Landes auf Einkünfte aus dem anderen Land besteuert werden. Einkünfte aus Immobilien werden gemäß internationalen Standards dem Land zugeordnet, in dem sich die Immobilie befindet. Während also Ihr weltweites Einkommen in Ihrer niederländischen Steuererklärung berücksichtigt wird, wird für die griechischen Immobilienerträge eine Entlastung gewährt. Grundsätzlich sollte ein in den Niederlanden ansässiger Steuerpflichtiger mit einem Zweitwohnsitz in Griechenland darauf keine niederländische Einkommensteuer zahlen.
Griechisches Steuerprogramm für vermögende Privatpersonen
Griechenland verfügt über ein spezielles Programm, um vermögende Privatpersonen (HNWI) dazu zu bewegen, ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland zu verlegen. Ähnlich wie die Regelung für Rentner ist diese im Vergleich zu den Steuersystemen anderer Länder attraktiv, in denen Spitzenverdiener mit bis zu 50 % besteuert werden können. Anstatt einen Prozentsatz Ihres ausländischen Einkommens zu zahlen, können Sie durch die Verlegung Ihres Steuerwohnsitzes nach Griechenland einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr auf dieses Einkommen entrichten. Für jedes Familienmitglied können Sie 20.000 Euro pro Jahr hinzurechnen. Der Pauschalbetrag gilt für 15 Jahre. Eine ähnliche Regelung gibt es in Italien, wo Teilnehmer am „Res Non-Dom-Programm“ ab 2026 einen Pauschalbetrag von 300.000 Euro pro Jahr auf ausländische Einkünfte für Neuzugezogene zahlen, (ab 100.000 Euro im Jahr 2024), zuzüglich 25.000 Euro pro Familienmitglied.
Was sind die Voraussetzungen?
Der Antragsteller darf in 7 der 8 Jahre vor der Verlegung seines steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland nicht in Griechenland steuerlich ansässig gewesen sein. Der Antragsteller, ein naher Verwandter oder eine juristische Person, an der der Antragsteller die Mehrheit der Anteile hält, muss innerhalb von drei Jahren nach Antragstellung mindestens 500.000 Euro in Griechenland investieren. Die Investition kann verschiedene Formen annehmen, wie beispielsweise Immobilien, bewegliches Vermögen oder Anteile an einer griechischen juristischen Person. Diese Bedingung gilt nicht, wenn der Antragsteller bereits über eine Aufenthaltsgenehmigung aufgrund einer Investition verfügt, wie beispielsweise das Goldene Visum.
Wie funktioniert das HNWI-Programm?
Wenn Sie sich für diese Regelung entscheiden, ist der Antrag bis zum 31. März einzureichen, wobei die Begleitunterlagen bis Mai vorgelegt werden müssen. Sie zahlen dann pauschal 100.000 Euro pro Jahr, unabhängig von Ihrem ausländischen Einkommen in diesem Jahr. Für die Einbeziehung eines Angehörigen werden zusätzlich 20.000 Euro pro Jahr gezahlt. Einkünfte aus ausländischen Quellen müssen den Steuerbehörden nicht gemeldet werden. Im Ausland gezahlte Steuern auf Einkünfte, die unter die Regelung fallen, werden nicht mit der griechischen Steuerschuld verrechnet. Die Person ist zudem von der griechischen Erbschafts- und Schenkungssteuer auf ausländische Vermögenswerte befreit. Einkünfte aus griechischen Quellen werden jedoch jährlich angegeben und wie normales griechisches Einkommen besteuert. Für eine Beratung zu Ihrer persönlichen Situation empfehlen wir Ihnen, einen Steuerfachmann zu konsultieren, der mit diesen Regelungen vertraut ist.
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt derzeit bis zum 31. Dezember 2026. Die griechischen Steuerbehörden können einen Verkauf jedoch weiterhin als gewerbliche Tätigkeit einstufen, wenn bestimmte Kriterien vorliegen, wie z. B. die Absicht, Gewinn zu erzielen oder eine schnelle Weiterveräußerung, wodurch der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegen würde. Wenn beispielsweise eine Immobilie speziell zum Verkauf und nicht zur persönlichen Nutzung gebaut oder gekauft wurde und nie vom Eigentümer bewohnt wurde, kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen behandeln. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich vor jeglichen Immobilienentscheidungen von einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu Ihrer konkreten Situation beraten zu lassen.
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