Steuern auf Immobilien in Griechenland (Stand: 2026)

Auf den meisten Immobilienportalen sind die Preise ohne Steuern angegeben. Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland fällt eine von zwei Steuern an: die Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer (MwSt.). 

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Griechenland entrichten müssen, wird als FMA bezeichnet. Sie beträgt 3,09 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von Grundstücken oder bestehenden Häusern gezahlt. Diese Steuer basiert auf dem Kaufpreis oder dem sogenannten „objektiven Steuerwert“ der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher ist. Der objektive Steuerwert wird vom Finanzamt anhand objektiver Kriterien berechnet, unabhängig vom Verkaufspreis. Auf dem griechischen Land liegt dieser Wert nur sehr selten über dem Marktpreis. 

Mehrwertsteuer (MwSt.)

Normalerweise müssen Bauunternehmen oder professionelle Bauherren 24 % Mehrwertsteuer berechnen, wenn sie neu gebaute Häuser an ihre Erstbesitzer übergeben. Möglicherweise haben Sie von einer „Mehrwertsteuerbefreiung“ in Griechenland gehört. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, bis Ende 2026 eine Mehrwertsteuerbefreiung für ihre Bauprojekte zu beantragen. In diesem Fall müssen die Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine 24 % Mehrwertsteuer zahlen; stattdessen entrichtet der Käufer eine Übertragungssteuer in Höhe von 3,09 %.

Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf von neu gebauten Immobilien zu erleichtern. Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht kaufen, ein Haus zu bauen, müssen Sie beim Kauf des Grundstücks eine Übertragungssteuer (3,09 %) entrichten. Wenn die Bauarbeiten beginnen, stellt der Bauunternehmer Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) für alle Bauphasen aus. Für diese Rechnungen können Sie keine Mehrwertsteuerbefreiung erhalten.

ENFIA

Die ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer, die Sie für Ihre Immobilie in Griechenland entrichten müssen. Sie wird auf der Grundlage Ihrer Steuerzone berechnet und ist daher in begehrten Lagen (wie Mykonos, Santorini und dem Zentrum von Athen) höher und auf dem Land niedriger. In der Regel beträgt sie für Immobilien auf dem Land 3–4 Euro pro Jahr und Quadratmeter bebauter Fläche. Für ein Haus mit 100 Quadratmetern würden sich die ENFIA-Steuern beispielsweise auf 300–400 Euro pro Jahr belaufen (abhängig vom genauen Standort). Bei unbebauten Grundstücken sind die ENFIA-Kosten sehr gering.

Mietsteuer

Bitte beachten Sie, dass dieser Abschnitt für Sie nicht relevant ist, wenn Sie nicht vorhaben, Ihre Immobilie in Griechenland zu vermieten. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Für Privatpersonen gelten progressive Steuersätze für Mieteinnahmen, die pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen der Immobilie berechnet werden.

• Bis zu einem Mieteinkommen von 12.000 €: 15 Prozent
  
  

• Zwischen 12.001 € und 25.000 €: 25 Prozent
  
  

• Zwischen 24.001 € und 35.000 €: 35 Prozent
  
  

• Über 35.001 €: 45 Prozent
  
  

Vorteile des Miteigentums

Im Allgemeinen ist es für Paare vorteilhaft, eine Immobilie auf zwei Namen statt auf einen zu kaufen, da die oben genannten Steuersätze pro Eigentümer gelten. Bei Mietobjekten mit hohen Mieteinnahmen ist es fast immer am besten, die Immobilie als Unternehmen zu erwerben, da Sie Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen können. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt 22 % und wird in den kommenden Jahren sinken. Um zu erfahren, wie Sie als Unternehmen kaufen können, kontaktieren Sie uns. Unser Rechtsteam hilft Ihnen gerne dabei, diese Option zu prüfen.

TAP (Telos Akinitis Periousias)

TAP ist eine kommunale Steuer und die geringste der aufgeführten Steuern. TAP beträgt in der Regel nur wenige Euro und wird über Ihre Stromrechnung abgerechnet.

Steuererklärung in Griechenland

Es ist immer hilfreich, mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, da dieser die lokalen Systeme versteht und Ihnen bei der Steuererklärung in Griechenland viel Zeit sparen wird. Sie müssen damit rechnen, ihm für die Steuererklärung etwa 150 bis 200 Euro pro Jahr zu zahlen.

Es stehen eine Reihe bedeutender Änderungen bei der Immobilienbesteuerung bevor, die Investitionen in griechische Immobilien für Ausländer attraktiver machen.

Befreiung von der ENFIA für historische Gebäude im Wert von bis zu 400.000 Euro

Historische Gebäude mit einem steuerpflichtigen Wert von bis zu 400.000 Euro sind von der ENFIA befreit, während für Immobilien in bestimmten Regionen des Landes auch vorübergehende Befreiungen gewährt werden können. Um zu prüfen, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, sollten Sie sich für weitere Einzelheiten unbedingt an einen Steuerberater wenden.

20 % Ermäßigung auf die ENFIA, wenn Sie versichert sind

Wenn Ihr Haus einen Steuerwert von bis zu 500.000 Euro hat und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmungen versichert ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf einen Rabatt von 20 % auf die ENFIA. Ab 2026 wird Griechenland wesentliche Änderungen bei der Grundsteuer einführen: 50 % ENFIA-Ermäßigung für Hauptwohnsitze in Dörfern (vollständige Befreiung bis 2027), niedrigere Einkommenssteuern auf Mieteinnahmen mit einem neuen Steuersatz von 25 % für 12.001–24.000 €, reduzierte Mehrwertsteuer für Grenzinseln und Mehrwertsteuerbefreiung für Neubauten.

Diese Maßnahmen machen den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Griechenland einfacher und erschwinglicher. Die detaillierte Aufschlüsselung finden Sie hier.

Planen Sie, Ihre Immobilie in Griechenland zu vermieten? Kurz gesagt: Dieses neue Programm belohnt Sie dafür, dass Sie Ihre Immobilie für Langzeitvermietungen nutzen. Es wird eine Einkommensteuerbefreiung für Immobilien geben, die zuvor als leerstehend gemeldet waren (oder zuvor für Kurzzeitvermietungen genutzt wurden), nun aber für Langzeitvermietungen genutzt werden. Die Bedingungen für die Befreiung lauten:

• Größe: Die Immobilie muss eine Fläche von bis zu 120 m² haben
  
  

• Zeitraum: Dreijahresmietverträge müssen zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden
  
  

• Vorgeschichte der Immobilie: Um förderfähig zu sein, muss die Immobilie in den Jahren 2023, 2024 und 2025 leerstehend gewesen sein oder ausschließlich für Kurzzeitvermietungen genutzt worden sein
  
  

Die neuen Steuergesetze sind noch nicht endgültig bestätigt und können sich in den kommenden Monaten noch ändern. Bitte konsultieren Sie unbedingt einen Steuerberater, um die aktuellsten Informationen zu erhalten. Weitere Informationen zu allen neuen Steuerbefreiungen für Immobilienbesitzer in Griechenland finden Sie hier.

Wie hoch sind meine Grundsteuern, wenn ich Niederländer bin?

Als Einwohner der Niederlande unterliegen Sie der Besteuerung Ihres weltweiten Einkommens, einschließlich der Einkünfte aus Immobilien in Griechenland. Das niederländische Einkommensteuersystem umfasst drei „Boxen“. Einkünfte aus Kapitalanlagen, wie z. B. Immobilienvermögen, fallen unter die sogenannte „Box 3“, die auch Immobilien wie einen Wohnsitz in Griechenland abdeckt.

In den letzten Jahren steht Box 3 auf dem Prüfstand, da die Frage aufgekommen ist, ob das derzeitige System im Widerspruch zu Grundrechten steht, insbesondere zum Recht auf Eigentum. Es wurden Anpassungen am Steuersystem vorgenommen, und weitere Entwicklungen sind im Gange. Die Auswirkungen auf die niederländische Besteuerung Ihrer griechischen Immobilie sind jedoch begrenzt. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland liegt die Zuständigkeit für die Besteuerung der griechischen Immobilie bei Griechenland, da dort die Einkommensquelle liegt. Folglich müssen Einkünfte aus der griechischen Immobilie zwar in der Steuererklärung angegeben werden, es kann jedoch eine Entlastung von der Doppelbesteuerung beantragt werden.

Das derzeitige System

Derzeit werden Vermögenswerte in Box 3 in drei Kategorien eingeteilt: Ersparnisse, sonstige Vermögenswerte (wie Aktien, Anleihen, Wertpapiere, Zweitwohnungen, Kryptowährungen) und Darlehen. Je nach der Vermögenskategorie, zu der ein Vermögenswert gehört, wird eine festgelegte Rendite angenommen.

Entwicklungen

Aufgrund des auf Annahmen basierenden Charakters des Box-3-Systems, bei dem feste Renditen anstelle der tatsächlichen Kapitalerträge zugrunde gelegt werden, müssen einige Steuerzahler möglicherweise auf ihr Kapital zurückgreifen, wenn ihre tatsächlichen Erträge unter den angenommenen Renditen liegen. Diese Umstände haben zu verschiedenen Gerichtsverfahren geführt, wobei die Urteile oft zugunsten der Steuerzahler ausfielen, indem die Steuerbemessungsgrundlage reduziert wurde, um die tatsächlichen Box-3-Einkünfte widerzuspiegeln.

Gegen diese Urteile wurde Berufung eingelegt, und der niederländische Oberste Gerichtshof steht kurz vor einer Entscheidung über Fragen wie den möglichen Konflikt mit dem Eigentumsrecht und die Definition des tatsächlichen Einkommens (einschließlich der Berücksichtigung nicht realisierter Wertsteigerungen).

Die Regierung kündigte an, ab 2027 ein neues Steuersystem einzuführen, das auf den tatsächlichen Erträgen aus Kapitalanlagen basiert. Ein Gesetzentwurf wurde der Öffentlichkeit im September 2023 vorgelegt und wird derzeit noch überarbeitet. Grundsätzlich werden bei Immobilienvermögen im Rahmen dieses Systems die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert, und Aufwendungen sind abzugsfähig. Der Veräußerungsgewinn wird beim Verkauf der Immobilie besteuert.

Weitere Hinweise zu Einkünften der Box 3

Einkünfte der Box 3 aus Spar- und Anlagevermögen sind nur dann steuerpflichtig, wenn die Nettodifferenz zwischen dem Wert der Vermögenswerte und den Verbindlichkeiten die Steuerfreibeträge übersteigt, die für 2026 auf 59.357 € pro Person (bzw. 118.714 € für Steuerpartner) festgelegt sind. Es wird erwartet, dass das für 2027 vorgeschlagene Steuersystem wahrscheinlich einen Steuerfreibetrag einführen wird.

Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden regelt die Besteuerung von Personen, die in einem Land ansässig sind und Einkünfte aus dem anderen Land beziehen. Gemäß diesem Abkommen werden Einkünfte aus Immobilien dem Herkunftsland zugeordnet, was internationalen Standards entspricht. Im Wesentlichen werden zwar weltweite Einkünfte in der Steuererklärung angegeben, jedoch wird eine Entlastung für Immobilienerträge aus griechischen Quellen gewährt. Folglich sollten niederländische Gebietsansässige, die einen Zweitwohnsitz in Griechenland besitzen, in dieser Hinsicht grundsätzlich nicht der niederländischen Einkommensteuer unterliegen.

Griechenland verfügt über ein spezielles Steuerprogramm, um vermögende Privatpersonen (HNWI) dazu zu bewegen, ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland zu verlegen. Ähnlich wie die Vorteile für Rentner, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen, ist dies im Vergleich zu den Steuersystemen anderer Länder, in denen das Einkommen von Spitzenverdienern mit bis zu 50 % besteuert werden kann, ein äußerst attraktives Angebot.

Anstatt einen prozentualen Steuersatz auf das ausländische Einkommen zu zahlen, bietet Ihnen Griechenland die Möglichkeit, durch die Verlegung Ihres steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr auf das ausländische Einkommen zu entrichten. Sie können ein Familienmitglied für 20.000 Euro pro Jahr hinzufügen. Der Pauschalbetrag gilt für einen Zeitraum von 15 Jahren. Ein ähnliches Steuersystem gibt es in Italien, wo Steuerzahler, die am „Res Non-Dom-Programm“ teilnehmen, mit einer Pauschale von 100.000 Euro auf Einkünfte aus dem Ausland besteuert werden und für jedes Familienmitglied zusätzlich 25.000 Euro zahlen können.

• Die antragstellende Person war in 7 der letzten 8 Jahre vor der Verlegung ihres steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland nicht in Griechenland steuerlich ansässig.
  
  

• Der Antragsteller, ein Verwandter (Ehepartner oder Verwandte in gerader Linie) oder eine juristische Person, an der der Antragsteller die Mehrheit der Anteile hält, muss mindestens 500.000,00 €* in Griechenland investieren. Die Investition kann in verschiedenen Formen erfolgen, beispielsweise in Form von Immobilien, beweglichem Vermögen oder Anteilen an einer juristischen Person in Griechenland.
  
  

• Der Investitionsbetrag muss mindestens 500.000 Euro betragen und innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren ab dem Datum der Antragstellung getätigt werden.
  
  

*Die oben genannte Bedingung entfällt, wenn der Antragsteller bereits über eine Aufenthaltsgenehmigung aufgrund einer Investition in Griechenland oder über das Goldene Visum verfügt.

Wenn Sie sich für diese Steuerregelung entscheiden, muss der Antrag bis zum 31. März gestellt und die entsprechenden Nachweise bis Mai eingereicht werden. Die Besteuerung im Rahmen dieser Regelung funktioniert wie folgt: Sie zahlen einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr, unabhängig von der Höhe der ausländischen Einkünfte in diesem Jahr. Wenn ein Verwandter in den Genuss dieser Regelung kommen möchte, sind zusätzlich 20.000 Euro pro Jahr zu entrichten. Ausländische Einkünfte müssen nicht an die Steuerbehörden gemeldet werden.

Es ist zu beachten, dass im Ausland gezahlte Steuern auf Einkünfte, die unter diese Regelung fallen, nicht mit der Steuerschuld gemäß dieser Regelung verrechnet werden. Die betreffende Person ist zudem von der griechischen Erbschafts- und Schenkungssteuer für ausländische Vermögenswerte befreit. Einkünfte aus griechischen Quellen müssen jedoch jährlich in einer Einkommensteuererklärung angegeben werden und werden als griechische Einkommensteuer besteuert.

Einen Überblick über weitere Steuerregelungen in Griechenland, wie z. B. Steuern für Rentner in Griechenland, finden Sie hier. Für weitere Informationen und eine ausführliche Beratung empfehlen wir Ihnen, einen Steuerfachmann zu konsultieren, der mit diesen Systemen vertraut ist.

Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die derzeitige Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt bis zum 31. Dezember 2026. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf unter bestimmten Kriterien (z. B. Gewinnerzielungsabsicht, schneller Weiterverkauf) weiterhin als „gewerbliche Tätigkeit“ einstufen können, wodurch der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegen würde. Wurde die Immobilie beispielsweise speziell zum Verkauf und nicht zur persönlichen Nutzung errichtet oder erworben (z. B. wurde sie nie vom Eigentümer bewohnt), kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen betrachten. Wird ein Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, wird der „Gewinn“ (die Differenz zwischen Baukosten und Verkaufspreis) als gewerbliches Einkommen und nicht als Kapitalertrag besteuert. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich vor jeglichen Immobilienentscheidungen mit einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, um Ihre spezifische Situation zu besprechen.