Steuern auf Immobilien in Griechenland (aktualisiert für 2026)

Auf den meisten Immobilien-Websites sind alle Preise ohne Steuern angegeben. Beim Kauf eines Hauses in Griechenland fällt eine von zwei Steuern an: die Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer (MwSt.).


Grunderwerbsteuer


Die Grunderwerbsteuer, die du beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zahlst, heißt FMA. Sie beträgt 3,09 % des Kaufpreises und muss vom Käufer bezahlt werden. Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von Grundstücken oder bestehenden Häusern gezahlt. Diese Steuer basiert auf dem Kaufpreis oder dem sogenannten „objektiven Steuerwert” der Immobilie, je nachdem, welcher höher ist. Der objektive Steuerwert wird vom Finanzamt anhand objektiver Kriterien berechnet, unabhängig vom Verkaufspreis. Auf dem griechischen Land liegt dieser Wert nur selten über dem Marktpreis.


Mehrwertsteuer (MwSt.)


Normalerweise müssen Bauunternehmen oder professionelle Bauherren 24 % MwSt. berechnen, wenn sie neu gebaute Häuser an ihre ersten Eigentümer übertragen. Vielleicht haben Sie schon von einer „Mehrwertsteuerbefreiung” in Griechenland gehört. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, bis Ende 2026 eine Mehrwertsteuerbefreiung für ihre Bauprojekte zu beantragen. In diesem Fall müssen die Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine 24 % Mehrwertsteuer zahlen, sondern nur 3,09 % Grunderwerbsteuer. Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf von Neubauten zu erleichtern. Wenn du ein Grundstück mit der Absicht kaufst, ein Haus zu bauen, musst du beim Kauf des Grundstücks Grunderwerbsteuer (3,09 %) zahlen. Wenn der Bau beginnt, stellt der Bauunternehmer Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) für alle Bauphasen aus. Für diese Rechnungen kannst du keine Mehrwertsteuerbefreiung bekommen.

ENFIA


ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer, die du für dein Haus in Griechenland zahlen musst. Sie hängt von deiner Steuerzone ab und ist daher in beliebteren Gegenden (wie Mykonos, Santorini und dem Zentrum von Athen) höher und auf dem Land niedriger. Normalerweise sind es für Immobilien auf dem Land 3-4 Euro pro Jahr und Quadratmeter. Zum Beispiel würde ein Haus mit 100 Quadratmetern ENFIA-Steuern von 300-400 Euro pro Jahr haben (je nach genauer Lage). Bei unbebauten Grundstücken sind die ENFIA-Kosten sehr niedrig.


Mietsteuer


Wenn du nicht vorhast, dein Haus in Griechenland zu vermieten, ist dieser Abschnitt für dich nicht relevant. Wenn du vorhast, deine Immobilie zu vermieten, musst du in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Für Privatpersonen gelten progressive Steuersätze für Mieteinnahmen, die pro Eigentümer auf Basis der Bruttomieteinnahmen der Immobilie berechnet werden.


– Bis zu Mieteinnahmen von 12.000 €: 15 Prozent
– Zwischen 12.001 €
und 25.000 €: 25 Prozent – Zwischen 24.001 € und 35.000 €: 35 Prozent
- Über 35.001 €: 45 Prozent


Vorteile der Miteigentümerschaft


Im Allgemeinen ist es für Paare vorteilhaft, eine Immobilie auf zwei Namen statt auf einen Namen zu kaufen, da die oben genannten Steuersätze pro Eigentümer gelten. Bei Mietobjekten mit hohen Mieteinnahmen ist es fast immer am besten, die Immobilie als Unternehmen zu kaufen, da du Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich absetzen kannst. Die Unternehmenssteuer in Griechenland beträgt 22 % und wird in den kommenden Jahren sinken. Wenn du wissen möchtest, wie du als Unternehmen kaufen kannst, melde dich bei uns. Unser Rechtsteam hilft dir gerne dabei, diese Option zu prüfen.

TAP (Telos Akinitis Periousias)


TAP ist eine Steuer, die von der Gemeinde erhoben wird und die niedrigste der aufgeführten Steuern ist. TAP beträgt normalerweise nur ein paar Euro und wird über deine Stromrechnung abgerechnet. Steuern in Griechenland





machen Es ist immer gut, mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, da dieser die lokalen Systeme kennt und dir viel Zeit bei der Steuererklärung in Griechenland sparen kann. Für die Steuererklärung kannst du mit Kosten von etwa 150 bis 200 Euro pro Jahr rechnen.

Es gibt ein paar wichtige Änderungen bei der Immobiliensteuer, die Investitionen in griechische Immobilien für Ausländer attraktiver machen.


Befreiung von der ENFIA für historische Gebäude im Wert von bis zu 400.000 Euro


Historische Gebäude mit einem steuerpflichtigen Wert von bis zu 400.000 Euro sind von der ENFIA befreit, während für Immobilien in bestimmten Regionen des Landes auch vorübergehende Befreiungen gewährt werden können. Um zu sehen, ob du dafür in Frage kommst, solltest du dich unbedingt an einen Steuerberater wenden, um mehr Details zu erfahren. 20


% ENFIA-Ermäßigung, wenn du versichert bist


Wenn dein Haus einen Steuerwert von bis zu 500.000 Euro hat und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmungen versichert ist, kannst du möglicherweise eine Ermäßigung von 20 % auf die ENFIA bekommen. Ab 2026 führt Griechenland wichtige Änderungen bei der Grundsteuer ein: 50 % ENFIA-Ermäßigung für Hauptwohnsitze in Dörfern (vollständige Befreiung bis 2027), niedrigere Steuern auf Mieteinnahmen mit einem neuen Satz von 25 % für 12.001 bis 24.000 €, reduzierte Mehrwertsteuer für Grenzinseln und Mehrwertsteuerbefreiung für Neubauten. Diese Maßnahmen machen den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Griechenland einfacher und erschwinglicher. Die detaillierte Aufschlüsselung kannst du hier nachlesen.

Willst du dein Haus in Griechenland vermieten? Kurz gesagt, dieses neue Programm belohnt dich dafür, dass du dein Haus langfristig vermietest. Es gibt eine Einkommensteuerbefreiung für Immobilien, die mal als leerstehend gemeldet waren (oder vorher für Kurzzeitvermietungen genutzt wurden), aber jetzt langfristig vermietet werden. Die Bedingungen für die Befreiung sind:

-Größe: Die Immobilie muss eine Fläche von bis zu 120 m² haben.
-Zeitraum: Es müssen zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2026 Mietverträge mit einer Laufzeit von drei Jahren abgeschlossen werden. -Geschichte der
Immobilie: Um förderfähig zu sein, muss die Immobilie in den Jahren 2023, 2024 und 2025 leer gestanden haben oder nur für


Kurzzeitvermietungen genutzt worden sein. Die neuen Steuergesetze sind noch nicht bestätigt und könnten sich in den kommenden Monaten noch ändern. Informiere dich auf jeden Fall bei einem Steuerberater über die aktuellsten Details. Alle neuen Steuerbefreiungen für Hausbesitzer in Griechenland findest du hier.


Wie hoch sind meine Grundsteuern, wenn ich Niederländer bin?


Als Einwohner der Niederlande musst du dein weltweites Einkommen versteuern, auch das aus Immobilien in Griechenland. Das niederländische Einkommensteuersystem hat drei „Boxen”. Einkünfte aus Investitionen, wie z. B. Immobilienvermögen, fallen unter die sogenannte „Box 3”, die auch Immobilien wie einen Wohnsitz in Griechenland umfasst. In den letzten Jahren wurde die Box 3 kritisch hinterfragt, da die Frage aufkam, ob das derzeitige System gegen Grundrechte, insbesondere das Recht auf Eigentum, verstößt. Es wurden Anpassungen am Steuersystem vorgenommen, und weitere Entwicklungen sind im Gange. Die Auswirkungen auf die niederländische Steuer in Bezug auf Ihre griechische Immobilie sind jedoch begrenzt.Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland liegt die Zuständigkeit für die Besteuerung der griechischen Immobilie bei Griechenland, da dort die Einkünfte erzielt werden. Folglich müssen die Einkünfte aus der griechischen Immobilie zwar in der Steuererklärung angegeben werden, es kann jedoch eine Doppelbesteuerungsentlastung beantragt werden.


Das derzeitige System


Derzeit werden Vermögenswerte in Box 3 in drei Kategorien eingeteilt: Ersparnisse, sonstige Vermögenswerte (wie Aktien, Anleihen, Wertpapiere, Zweitwohnungen, Kryptowährungen) und Darlehen. Je nach Vermögenskategorie wird eine vorab festgelegte Rendite angenommen.


Entwicklungen


Da das Box-3-System auf Annahmen basiert und feste Renditen anstelle der tatsächlichen Kapitalerträge zugrunde gelegt werden, müssen manche Steuerzahler möglicherweise ihr Kapital angreifen, wenn ihre tatsächlichen Erträge unter den angenommenen Renditen liegen. Diese Umstände haben zu verschiedenen Gerichtsverfahren geführt, in denen die Urteile oft zugunsten der Steuerzahler ausfielen, indem ihre Steuerbemessungsgrundlage reduziert wurde, um die tatsächlichen Box-3-Erträge widerzuspiegeln.Gegen diese Urteile wurde Berufung eingelegt, und der niederländische Oberste Gerichtshof wird in Kürze über Fragen wie den möglichen Konflikt mit dem Eigentumsrecht und die Definition des tatsächlichen Einkommens (einschließlich der Berücksichtigung nicht realisierter Wertsteigerungen) entscheiden. Die Regierung hat angekündigt, ab 2027 ein neues Steuersystem einzuführen, das auf den tatsächlichen Erträgen aus Investitionen basiert. Ein entsprechender Gesetzentwurf wurde im September 2023 der Öffentlichkeit vorgestellt und wird derzeit noch überarbeitet. Grundsätzlich werden bei Immobilienvermögen die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert und Ausgaben sind abzugsfähig. Der Kapitalgewinn wird bei Verkauf der Immobilie besteuert.


Weitere Hinweise zu Einkünften


aus Box 3 Einkünfte aus Box 3 aus Ersparnissen und Investitionen sind nur dann steuerpflichtig, wenn die Nettodifferenz zwischen dem Wert der Vermögenswerte und den Schulden die Steuerfreibeträge übersteigt, die für 2026 auf 59.357 € pro Person (oder 118.714 € für Steuerpartner) festgelegt sind. Es wird erwartet, dass das für 2027 vorgeschlagene Steuersystem wahrscheinlich einen Steuerfreibetrag einführen wird.


Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden


Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden regelt die Besteuerung von Personen, die in einem Land wohnen und Einkünfte aus dem anderen Land haben. Nach diesem Abkommen werden Einkünfte aus Immobilien dem Herkunftsland zugewiesen, was internationalen Standards entspricht. Im Wesentlichen werden zwar die weltweiten Einkünfte in der Steuererklärung berücksichtigt, aber für Einkünfte aus griechischen Immobilien wird eine Steuererleichterung gewährt. Daher sollten niederländische Einwohner, die einen Zweitwohnsitz in Griechenland haben, grundsätzlich nicht der niederländischen Einkommensteuer unterliegen.

Griechenland hat ein spezielles Steuerprogramm, um Leute mit hohem Einkommen dazu zu bringen, ihren Steuerwohnsitz nach Griechenland zu verlegen. Ähnlich wie die Vorteile für Rentner, die ihren Steuerwohnsitz nach Griechenland verlegen, ist das ein echt gutes Angebot im Vergleich zu den Steuersystemen anderer Länder, wo das Einkommen von Spitzenverdienern mit bis zu 50 % besteuert werden kann. Anstatt einen prozentualen Steuersatz auf das ausländische Einkommen zu zahlen, bietet Griechenland dir die Möglichkeit, einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr auf das ausländische Einkommen zu zahlen, wenn du deinen Steuerwohnsitz nach Griechenland verlegst. Für 20.000 Euro pro Jahr kannst du ein Familienmitglied hinzufügen. Der Pauschalbetrag gilt für einen Zeitraum von 15 Jahren. Ein ähnliches Steuersystem gibt es in Italien, wo Steuerzahler, die dem „Res Non-Dom-Programm” beitreten, mit einem Pauschalbetrag von 100.000 Euro auf ausländische Einkünfte besteuert werden und für jeweils 25.000 Euro ein Familienmitglied hinzufügen können.

Die Person, die den Antrag stellt, darf in den letzten acht Jahren vor der Verlegung ihres Steuerwohnsitzes nach Griechenland nicht länger als sieben Jahre in Griechenland steuerlich ansässig gewesen sein. Der Antragsteller, ein Verwandter (Ehepartner oder direkte Vorfahren/Nachkommen) oder eine juristische Person, an der der Antragsteller die Mehrheit der Anteile hält, muss mindestens 500.000,00 €* in Griechenland investieren. Die Investition kann in verschiedenen Formen erfolgen, z. B. in Immobilien/bewegliches Vermögen oder Anteile an einer juristischen Person in Griechenland. Der Investitionsbetrag muss mindestens 500.000 Euro betragen und innerhalb von drei Jahren ab dem Datum der Antragstellung getätigt werden. *Die oben genannte Bedingung ist nicht erforderlich, wenn der Antragsteller bereits eine Aufenthaltsgenehmigung durch Investition in Griechenland oder das Goldene Visum besitzt.

Wenn du dich für diese Steuerregelung entscheidest, musst du den Antrag bis zum 31. März einreichen und die entsprechenden Unterlagen bis Mai vorlegen. Die Besteuerung unter dieser Regelung funktioniert so: Du zahlst einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr, egal wie hoch dein ausländisches Einkommen in diesem Jahr ist. Wenn ein Verwandter auch davon profitieren will, musst du zusätzlich 20.000 Euro pro Jahr zahlen. Ausländische Einkünfte müssen nicht den Steuerbehörden gemeldet werden. Es ist zu beachten, dass im Ausland gezahlte Steuern auf Einkünfte, die unter diese Regelung fallen, nicht mit der Steuerschuld gemäß dieser Regelung verrechnet werden. Die Person ist außerdem von der griechischen Erbschafts- und Schenkungssteuer für ausländische Vermögenswerte befreit. Einkünfte aus griechischen Quellen müssen jedoch jährlich in einer persönlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden und werden als griechische Einkommensteuer besteuert.

Wenn du dich für andere Steuersysteme in Griechenland interessierst, wie zum Beispiel Steuern für Rentner, schau mal hier rein. Für mehr Infos und detaillierte Beratung empfehlen wir, einen Steuerexperten zu fragen, der sich mit diesen Systemen auskennt.


Haftungsausschluss: Die Infos in diesem Artikel sind nur für allgemeine Informationszwecke gedacht und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die derzeitige Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt bis zum 31. Dezember 2026. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf aufgrund bestimmter Kriterien (z. B. Gewinnabsicht, schneller Weiterverkauf) weiterhin als „geschäftliche Tätigkeit” einstufen können, wodurch der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegen würde. Wenn die Immobilie zum Beispiel speziell zum Verkauf und nicht für den persönlichen Gebrauch gebaut oder gekauft wurde (z. B. wenn sie nie vom Eigentümer bewohnt wurde), kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen ansehen. Wenn ein Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird, wird der „Gewinn” (die Differenz zwischen Baukosten und Verkaufspreis) als gewerbliches Einkommen und nicht als Kapitalertrag besteuert. Wir empfehlen dir dringend, dich vor einer Entscheidung in Bezug auf Immobilien von einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Anwalt zu deiner spezifischen Situation beraten zu lassen.