Steuern auf Immobilien in Griechenland (Stand: 2026)

Auf den meisten Immobilienportalen sind alle Preise ohne Steuern angegeben. Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland fällt eine von zwei Steuern an: die Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer (MwSt.).


Grunderwerbsteuer


Die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Griechenland entrichten müssen, wird als FMA bezeichnet. Sie beträgt 3,09 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf von Grundstücken oder bestehenden Häusern fällig. Diese Steuer basiert auf dem Kaufpreis oder dem sogenannten „objektiven Steuerwert“ der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher ist. Der objektive Steuerwert wird vom Finanzamt anhand objektiver Kriterien berechnet, unabhängig vom Verkaufspreis. Auf dem griechischen Land liegt dieser Wert nur sehr selten über dem Marktpreis.


Mehrwertsteuer (MwSt.)


Normalerweise müssen Bauunternehmen oder professionelle Bauherren 24 % Mehrwertsteuer berechnen, wenn sie neu gebaute Häuser an ihre Erstbesitzer übergeben. Möglicherweise haben Sie schon von einer „Mehrwertsteuerbefreiung“ in Griechenland gehört. Griechische Bauträger haben die Möglichkeit, bis Ende 2026 eine Mehrwertsteuerbefreiung für ihre Bauprojekte zu beantragen. In diesem Fall müssen die Käufer für ein Haus in einem solchen Projekt keine 24 % Mehrwertsteuer zahlen; stattdessen entrichtet der Käufer eine Übertragungssteuer in Höhe von 3,09 %. Dies ist eine Initiative der griechischen Regierung, um den Kauf von Neubauimmobilien zu erleichtern. Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht kaufen, ein Haus zu bauen, müssen Sie beim Kauf des Grundstücks eine Grunderwerbsteuer (3,09 %) entrichten. Wenn die Bauarbeiten beginnen, stellt der Bauunternehmer Rechnungen (mit Mehrwertsteuer) für alle Bauphasen aus. Für diese Rechnungen können Sie keine Mehrwertsteuerbefreiung erhalten.

ENFIA


Die ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer, die Sie für Ihre Immobilie in Griechenland entrichten müssen. Sie wird auf der Grundlage Ihrer Steuerzone berechnet und fällt daher in begehrten Lagen (wie Mykonos, Santorini und im Zentrum von Athen) höher aus, während sie auf dem Land niedriger ist. In der Regel beträgt sie für Immobilien auf dem Land 3–4 Euro pro Jahr und Quadratmeter bebauter Fläche. Für ein Haus mit 100 Quadratmetern würden sich beispielsweise ENFIA-Steuern in Höhe von 300–400 Euro pro Jahr ergeben (abhängig vom genauen Standort). Bei unbebauten Grundstücken sind die ENFIA-Kosten sehr gering.


Mietsteuer


Bitte beachten Sie, dass dieser Abschnitt für Sie nicht relevant ist, wenn Sie nicht vorhaben, Ihre Immobilie in Griechenland zu vermieten. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Für Privatpersonen gelten progressive Steuersätze für Mieteinnahmen, die pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen der Immobilie berechnet werden.


– Bis zu Mieteinnahmen von 12.000 €: 15 Prozent
– Zwischen 12.001 €
und 25.000 €: 25 Prozent – Zwischen 24.001 € und 35.000 €: 35 Prozent-
Über 35.001 €: 45 Prozent


Vorteile des Miteigentums


Im Allgemeinen ist es für Paare vorteilhaft, eine Immobilie auf zwei Namen statt auf einen Namen zu kaufen, da die oben genannten Steuersätze pro Eigentümer gelten. Bei Mietobjekten mit hohen Mieteinnahmen ist es fast immer am besten, die Immobilie als Unternehmen zu erwerben, da Sie Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen können. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt 22 % und wird in den kommenden Jahren sinken. Wenn Sie erfahren möchten, wie Sie als Unternehmen kaufen können, kontaktieren Sie uns. Unser Rechtsteam hilft Ihnen gerne dabei, diese Option zu prüfen.

TAP (Telos Akinitis Periousias)


TAP ist eine kommunale Steuer und die niedrigste der aufgeführten Steuern. Die TAP beträgt in der Regel nur wenige Euro und wird über Ihre Stromrechnung abgerechnet.


Steuererklärung in Griechenland


Es ist immer hilfreich, mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, da dieser die lokalen Systeme kennt und Ihnen bei der Erstellung Ihrer Steuererklärung in Griechenland viel Zeit sparen kann. Sie müssen mit Kosten von etwa 150 bis 200 Euro pro Jahr für die Steuererklärung rechnen.

Es stehen eine Reihe bedeutender Änderungen bei der Immobilienbesteuerung bevor, die Investitionen in griechische Immobilien für Ausländer attraktiver machen.


Befreiung von der ENFIA für historische Gebäude mit einem Wert von bis zu 400.000 Euro


Historische Gebäude mit einem Steuerwert von bis zu 400.000 Euro sind von der ENFIA befreit, während für Immobilien in bestimmten Regionen des Landes auch vorübergehende Befreiungen gewährt werden können. Um zu erfahren, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, um weitere Einzelheiten zu erfahren. 20


% ENFIA-Ermäßigung, wenn Sie versichert sind


Wenn Ihr Haus einen Steuerwert von bis zu 500.000 Euro hat und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmungen versichert ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Ermäßigung der ENFIA um 20 %. Ab 2026 wird Griechenland wesentliche Änderungen bei der Grundsteuer einführen: 50 % ENFIA-Ermäßigung für Hauptwohnsitze in Dörfern (vollständige Befreiung bis 2027), niedrigere Einkommenssteuern auf Mieteinnahmen mit einem neuen Steuersatz von 25 % für 12.001–24.000 €, reduzierte Mehrwertsteuer für Grenzinseln und Mehrwertsteuerbefreiung für Neubauten. Diese Maßnahmen machen den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Griechenland einfacher und erschwinglicher. Die detaillierte Aufschlüsselung finden Sie hier.

Planen Sie, Ihre Immobilie in Griechenland zu vermieten? Kurz gesagt: Dieses neue Programm belohnt Sie dafür, dass Sie Ihre Immobilie für Langzeitmieten nutzen. Es wird eine Einkommensteuerbefreiung für Immobilien geben, die zuvor als leerstehend gemeldet waren (oder zuvor für Kurzzeitmieten genutzt wurden), nun aber für Langzeitmieten genutzt werden. Die Bedingungen für die Befreiung lauten:

-Größe: Die Immobilie muss eine Fläche von bis zu 120 m² haben-Zeitraum
: Dreijährige Mietverträge müssen zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden-Vorgeschichte der
Immobilie: Um anspruchsberechtigt zu sein, muss die Immobilie in den Jahren 2023, 2024 und 2025 leerstehend gewesen sein oder ausschließlich für


Kurzzeitvermietungen genutzt worden sein. Die neuen Steuergesetze sind noch nicht bestätigt und könnten sich in den kommenden Monaten ändern. Bitte konsultieren Sie unbedingt einen Steuerberater, um die aktuellsten Informationen zu erhalten. Weitere Informationen zu allen neuen Steuerbefreiungen für Immobilienbesitzer in Griechenland finden Sie hier.


Wie hoch sind meine Grundsteuern, wenn ich Niederländer bin?


Als Einwohner der Niederlande unterliegen Sie der Besteuerung Ihres weltweiten Einkommens, einschließlich der Einkünfte aus Immobilien in Griechenland. Das niederländische Einkommensteuersystem umfasst drei „Boxen“. Einkünfte aus Kapitalanlagen, wie beispielsweise Immobilienvermögen, fallen unter die sogenannte „Box 3“, die auch Immobilien wie einen Wohnsitz in Griechenland abdeckt. In den letzten Jahren stand Box 3 auf dem Prüfstand, da die Frage aufgeworfen wurde, ob das derzeitige System im Widerspruch zu Grundrechten steht, insbesondere zum Recht auf Eigentum. Es wurden Anpassungen am Steuersystem vorgenommen, und weitere Entwicklungen sind im Gange. Die Auswirkungen auf die niederländische Besteuerung Ihrer griechischen Immobilie sind jedoch begrenzt.Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland liegt die Zuständigkeit für die Besteuerung der griechischen Immobilie bei Griechenland, da dort die Einkommensquelle liegt. Folglich müssen Einkünfte aus der griechischen Immobilie zwar in der Steuererklärung angegeben werden, es kann jedoch eine Doppelbesteuerungsentlastung beantragt werden.


Das derzeitige System


Derzeit unterteilt Box 3 Vermögenswerte in drei Kategorien: Ersparnisse, sonstige Vermögenswerte (wie Aktien, Anleihen, Wertpapiere, Zweitwohnsitze, Kryptowährungen) und Darlehen. Je nach der Vermögenskategorie, zu der ein Vermögenswert gehört, wird eine festgelegte Rendite angenommen.


Entwicklungen


Aufgrund des auf Annahmen basierenden Charakters des Box-3-Systems, bei dem feste Renditen anstelle der tatsächlichen Kapitalerträge zugrunde gelegt werden, müssen einige Steuerzahler möglicherweise auf ihr Kapital zurückgreifen, wenn ihre tatsächlichen Erträge unter den angenommenen Renditen liegen. Diese Umstände haben zu verschiedenen Gerichtsverfahren geführt, wobei die Urteile oft zugunsten der Steuerzahler ausfielen, indem die Steuerbemessungsgrundlage reduziert wurde, um die tatsächlichen Box-3-Einkünfte widerzuspiegeln.Gegen diese Urteile wurde Berufung eingelegt, und der niederländische Oberste Gerichtshof steht kurz vor einer Entscheidung zu Fragen wie dem potenziellen Konflikt mit dem Eigentumsrecht und der Definition des tatsächlichen Einkommens (einschließlich der Berücksichtigung nicht realisierter Wertsteigerungen). Die Regierung kündigte an, ab 2027 ein neues Steuersystem einzuführen, das auf den tatsächlichen Erträgen aus Kapitalanlagen basiert. Ein Gesetzentwurf wurde der Öffentlichkeit im September 2023 vorgelegt und wird derzeit noch überarbeitet. Grundsätzlich werden bei Immobilienvermögen im Rahmen dieses Systems die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert, und Ausgaben sind abzugsfähig. Der Kapitalgewinn wird beim Verkauf der Immobilie besteuert.


Weitere Hinweise zu Einkünften


der Box 3 Einkünfte der Box 3 aus Ersparnissen und Kapitalanlagen sind nur dann steuerpflichtig, wenn die Nettodifferenz zwischen dem Wert der Vermögenswerte und den Verbindlichkeiten die Steuerfreibeträge übersteigt, die für 2026 auf 59.357 € pro Person (bzw. 118.714 € für steuerliche Partner) festgelegt sind. Es wird erwartet, dass das für 2027 vorgeschlagene Steuersystem wahrscheinlich einen steuerfreien Einkommensfreibetrag einführen wird.


Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden


Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden regelt die Besteuerung von Personen, die in einem Land ansässig sind und Einkünfte aus dem anderen Land beziehen. Gemäß diesem Abkommen werden Einkünfte aus Immobilien dem Herkunftsland zugeordnet, was internationalen Standards entspricht. Im Wesentlichen werden zwar weltweite Einkünfte in der Steuererklärung angegeben, jedoch wird eine Entlastung für Immobilienerträge aus griechischen Quellen gewährt. Folglich sollten niederländische Gebietsansässige, die einen Zweitwohnsitz in Griechenland besitzen, in dieser Hinsicht grundsätzlich nicht der niederländischen Einkommensteuer unterliegen.

Griechenland verfügt über ein spezielles Steuerprogramm, um vermögende Privatpersonen (HNWI) dazu zu bewegen, ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland zu verlegen. Ähnlich wie bei den Vorteilen für Rentner, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland verlegen, ist dies ein hervorragendes Angebot im Vergleich zu den Steuersystemen anderer Länder, in denen das Einkommen von Spitzenverdienern mit bis zu 50 % besteuert werden kann. Anstatt einen prozentualen Steuersatz auf das ausländische Einkommen zu zahlen, bietet Ihnen Griechenland die Möglichkeit, durch die Verlegung Ihres steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr auf das ausländische Einkommen zu entrichten. Sie können ein Familienmitglied für 20.000 Euro pro Jahr hinzufügen. Der Pauschalbetrag gilt für einen Zeitraum von 15 Jahren. Ein ähnliches Steuersystem gibt es in Italien, wo Steuerzahler, die am „Res Non-Dom-Programm“ teilnehmen, mit einem Pauschalbetrag von 100.000 Euro auf Einkünfte aus ausländischen Quellen besteuert werden und für jedes Familienmitglied zusätzlich 25.000 Euro zahlen können.

Der Antragsteller war in 7 der letzten 8 Jahre vor der Verlegung seines steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland nicht in Griechenland steuerlich ansässig. Der Antragsteller, ein Verwandter (Ehepartner oder Verwandte in gerader Linie) oder eine juristische Person, an der der Antragsteller die Mehrheit der Anteile hält, muss mindestens 500.000,00 €* in Griechenland investieren. Die Investition kann in verschiedenen Formen erfolgen, beispielsweise in Immobilien, bewegliches Vermögen oder Anteile an einer juristischen Person in Griechenland. Der Investitionsbetrag muss mindestens 500.000 Euro betragen und innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren ab dem Datum der Antragstellung getätigt werden.*Die oben genannte Bedingung entfällt, wenn der Antragsteller bereits über eine Aufenthaltsgenehmigung aufgrund einer Investition in Griechenland oder über das Goldene Visum verfügt.

Wenn Sie sich für diese Steuerregelung entscheiden, muss der Antrag bis zum 31. März gestellt und die entsprechenden Nachweise bis Mai eingereicht werden. Die Besteuerung im Rahmen dieser Regelung funktioniert wie folgt: Sie zahlen einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr, unabhängig von der Höhe Ihrer ausländischen Einkünfte in diesem Jahr. Wenn ein Verwandter in den Genuss dieser Regelung kommen möchte, sind zusätzlich 20.000 Euro pro Jahr zu entrichten. Einkünfte aus dem Ausland müssen nicht an die Steuerbehörden gemeldet werden. Es ist zu beachten, dass im Ausland gezahlte Steuern auf Einkünfte, die unter diese Regelung fallen, nicht mit der Steuerschuld gemäß dieser Regelung verrechnet werden. Die betreffende Person ist zudem von der griechischen Erbschafts- und Schenkungssteuer für ausländische Vermögenswerte befreit. Einkünfte aus griechischen Quellen müssen jedoch jährlich in einer Einkommensteuererklärung angegeben werden und werden als griechische Einkommensteuer besteuert.

Einen Überblick über weitere Steuerregelungen in Griechenland, wie beispielsweise die Besteuerung von Rentnern in Griechenland, finden Sie hier. Für weitere Informationen und eine ausführliche Beratung empfehlen wir Ihnen, sich an einen Steuerfachmann zu wenden, der mit diesen Systemen vertraut ist.


Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die derzeitige Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt bis zum 31. Dezember 2026. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf unter bestimmten Kriterien (z. B. Gewinnerzielungsabsicht, schneller Weiterverkauf) weiterhin als „gewerbliche Tätigkeit“ einstufen können, wodurch der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegen würde. Wurde die Immobilie beispielsweise speziell zum Verkauf und nicht zur persönlichen Nutzung errichtet oder erworben (z. B. wurde sie nie vom Eigentümer bewohnt), kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen betrachten. Wird ein Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, wird der „Gewinn“ (die Differenz zwischen Baukosten und Verkaufspreis) als gewerbliches Einkommen und nicht als Kapitalertrag besteuert. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich vor jeglichen Immobilienentscheidungen mit einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, um Ihre spezifische Situation zu besprechen.