Fiscalité immobilière en Grèce (mise à jour pour 2026)

Sur la plupart des sites immobiliers, tous les prix s’entendent hors taxes. Lors de l’achat d’une maison en Grèce, l’une des deux taxes suivantes s’applique : la taxe de mutation ou la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).


Taxe de mutation


La taxe de mutation, que vous payez lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce, est appelée FMA. Elle s’élève à 3,09 % du prix d’achat et il incombe à l’acheteur de la régler. La taxe de mutation est due lors de l’achat de terrains ou de maisons existantes. Cette taxe est calculée sur la base du prix d'achat ou de la « valeur fiscale objective » du bien immobilier, le montant le plus élevé étant retenu. La valeur fiscale objective est calculée par l'administration fiscale selon des critères objectifs, indépendamment du prix de vente. Dans les zones rurales grecques, cette valeur dépasse très rarement le prix du marché.


Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)


En règle générale, les promoteurs immobiliers ou les constructeurs professionnels doivent facturer une TVA de 24 % lors de la cession de logements neufs à leurs premiers propriétaires. Vous avez peut-être entendu parler d’une « exonération de TVA » en Grèce. Les promoteurs immobiliers grecs ont la possibilité de demander une exonération de TVA pour leurs projets de construction jusqu’à la fin de l’année 2026. Dans ce cas, les acheteurs n’auront pas à payer 24 % de TVA pour une maison dans le cadre d’un tel projet ; à la place, l’acheteur paiera 3,09 % de droits de mutation. Il s’agit d’une initiative du gouvernement grec visant à faciliter l’achat de biens immobiliers neufs. Si vous achetez un terrain dans le but d’y construire une maison, vous devrez payer des droits de mutation (3,09 %) sur l’achat du terrain. Lorsque la construction commencera, l’entrepreneur émettra des factures (avec TVA) pour toutes les étapes de la construction. Vous ne pouvez pas bénéficier d’une exonération de TVA pour ces factures.

L'ENFIA est la principale


taxe que vous devrez payer régulièrement pour votre logement en Grèce. Elle est calculée en fonction de votre zone fiscale et est donc plus élevée dans les quartiers prisés (comme Mykonos, Santorin et le centre d'Athènes), et moins élevée à la campagne. En général, pour les propriétés situées à la campagne, elle s'élève à 3-4 euros par an et par mètre carré construit. Par exemple, une maison de 100 mètres carrés serait soumise à une ENFIA de 300 à 400 euros par an (selon l'emplacement exact). Dans le cas de terrains non bâtis, les coûts liés à l'ENFIA sont très faibles.


Impôt sur les


loyers Veuillez noter que si vous ne prévoyez pas de louer votre logement en Grèce, cette section ne vous concerne pas. Si vous prévoyez de louer votre bien immobilier, vous devrez payer un impôt sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, des taux d'imposition progressifs s'appliquent aux revenus locatifs et sont calculés par propriétaire sur le revenu locatif brut du bien immobilier.


- Jusqu'à un revenu locatif de 12 000 € : 15 %
- Entre 12 001 € et
25 000 € : 25 % - Entre 24 001 € et 35 000 € : 35 %-
Au-delà de 35 001 € : 45 %


Avantages de la copropriété


En général, il est avantageux pour les couples d'acheter au nom des deux plutôt qu'au nom d'un seul, car les taux d'imposition ci-dessus s'appliquent par propriétaire. Dans le cas de biens locatifs générant des revenus élevés, il est presque toujours préférable d'acheter le bien en tant que société, car vous pouvez alors déduire les dépenses, les coûts et l'amortissement du bâtiment. L'impôt sur les sociétés en Grèce est de 22 % et devrait baisser dans les années à venir. Pour savoir comment acheter en tant que société, contactez-nous. Notre équipe juridique se fera un plaisir de vous aider à explorer cette option.

TAP (Telos Akinitis Periousias)


: la TAP est une taxe municipale et la plus modeste parmi celles énumérées. Elle ne s'élève généralement qu'à quelques euros et est prélevée sur votre facture d'électricité.


Déclarer ses impôts en Grèce : il


est toujours utile de faire appel à un comptable, car celui-ci connaît bien les systèmes locaux et vous fera gagner beaucoup de temps lors de vos démarches fiscales en Grèce. Vous pouvez vous attendre à leur verser environ 150 à 200 euros par an pour la déclaration de vos impôts.

Plusieurs changements importants vont être apportés à la fiscalité immobilière, rendant ainsi les investissements dans l'immobilier grec plus attractifs pour les étrangers.


Exonération de l'ENFIA pour les bâtiments historiques d'une valeur maximale de 400 000 euros Les bâtiments


historiques dont la valeur imposable ne dépasse pas 400 000 euros sont exonérés de l'ENFIA, tandis que des exonérations temporaires peuvent également être accordées pour les biens situés dans certaines régions du pays. Pour savoir si vous êtes éligible, veuillez consulter un fiscaliste pour plus de détails. Réduction


de 20 % de l'ENFIA si vous êtes assuré


Si votre logement a une valeur imposable inférieure ou égale à 500 000 euros et est assuré contre l'incendie, les tremblements de terre et les inondations, vous pouvez bénéficier d'une réduction de 20 % sur l'ENFIA. À partir de 2026, la Grèce introduira des changements majeurs en matière d'impôt foncier : une réduction de 50 % de l'ENFIA pour les résidences principales situées dans les villages (exonération totale d'ici 2027), une baisse de l'impôt sur les revenus locatifs avec un nouveau taux de 25 % pour les revenus compris entre 12 001 et 24 000 €, une réduction de la TVA pour les îles frontalières et une exonération de TVA pour les nouvelles constructions. Ces mesures rendent l'achat et la location d'un bien immobilier en Grèce plus simples et plus abordables. Vous pouvez consulter le détail de ces mesures ici.

Envisagez-vous de louer votre logement en Grèce ? Pour faire court, ce nouveau dispositif vous récompense si vous destinez votre logement à la location de longue durée. Une exonération de l'impôt sur le revenu sera accordée pour les biens immobiliers qui avaient été déclarés inoccupés (ou qui étaient auparavant utilisés pour des locations de courte durée), mais qui seront désormais destinés à la location de longue durée. Les conditions d'exonération sont les suivantes :

- Superficie : le bien doit avoir une superficie maximale de 120 m² -
Calendrier : des baux de trois ans doivent être conclus entre le 8 septembre 2024 et le 31 décembre 2026 - Antécédents
du bien : Pour être éligible, le bien doit avoir été inoccupé ou utilisé uniquement pour des locations de courte durée en 2023, 2024 et 2025.


Les nouvelles lois fiscales ne sont pas encore confirmées et pourraient évoluer au cours des prochains mois. Veuillez consulter un fiscaliste pour obtenir les informations les plus récentes. Pour en savoir plus sur toutes les nouvelles exonérations fiscales pour les propriétaires en Grèce, cliquez ici.


À combien s'élèvent mes impôts fonciers si je suis néerlandais ?


En tant que résident des Pays-Bas, vous êtes soumis à l'impôt sur votre revenu mondial, y compris les revenus provenant d'un bien immobilier en Grèce. Le système néerlandais d'impôt sur le revenu des personnes physiques comprend trois « cases ». Les revenus provenant d’investissements, tels que les biens immobiliers, relèvent de ce que l’on appelle la « case 3 », qui couvre également les biens immobiliers tels qu’une résidence en Grèce. Au cours des dernières années, la case 3 a fait l’objet d’un examen minutieux, car la question s’est posée de savoir si le système actuel était en contradiction avec les droits fondamentaux, en particulier le droit de propriété. Des ajustements ont été apportés au système fiscal, et d’autres évolutions sont en cours. Toutefois, l’impact sur l’imposition néerlandaise concernant votre bien immobilier grec est limité.En vertu de la convention fiscale entre les Pays-Bas et la Grèce, le pouvoir d’imposer les biens immobiliers grecs revient à la Grèce, car c’est là que se trouve la source des revenus. Par conséquent, bien que les revenus provenant de ces biens immobiliers grecs doivent être déclarés dans la déclaration d’impôt, il est possible de demander un allègement de la double imposition.


Le système


actuel À l’heure actuelle, la case 3 classe les actifs en trois catégories : l’épargne, les autres actifs (tels que les actions, les obligations, les titres, les résidences secondaires, les cryptomonnaies) et les prêts. Un rendement prédéterminé est supposé en fonction de la catégorie d'actifs à laquelle il appartient.


Évolutions


En raison de la nature hypothétique du régime de la case 3, dans lequel des rendements fixes sont appliqués plutôt que les revenus d'investissement réels, certains contribuables peuvent être amenés à puiser dans leur capital si leurs revenus réels sont inférieurs aux rendements supposés. Ces circonstances ont donné lieu à diverses affaires judiciaires, les décisions rendues favorisant souvent les contribuables en réduisant leur assiette fiscale pour refléter les revenus réels de la case 3.Ces affaires ont fait l’objet de recours, la Cour suprême néerlandaise s’apprêtant à se prononcer sur des questions telles que le conflit potentiel avec le droit de propriété et la définition du revenu réel (y compris la prise en compte des plus-values latentes). Le gouvernement a annoncé l’introduction, à compter de 2027, d’un nouveau système fiscal qui sera fondé sur les revenus réels des investissements. Une proposition de loi a été présentée au public en septembre 2023, mais elle fait encore l’objet de modifications. En substance, pour les biens immobiliers, ce système impose les revenus locatifs réels et les dépenses sont déductibles. La plus-value est imposée lors de la vente du bien.


Autres remarques concernant les revenus


de la case 3 Les revenus de la case 3 provenant de l'épargne et des investissements ne sont imposables que si la différence nette entre la valeur des actifs et celle des dettes dépasse les seuils d'exonération fiscale, fixés à 59 357 € par personne pour 2026 (ou 118 714 € pour les partenaires fiscaux). Il est prévu que le système fiscal proposé pour 2027 introduise probablement un seuil de revenu exonéré d’impôt. Convention


de double imposition entre la Grèce et les Pays-Bas


La convention de double imposition entre la Grèce et les Pays-Bas régit l’imposition des résidents d’un pays dont les revenus proviennent de l’autre. En vertu de cette convention, les revenus tirés de biens immobiliers sont attribués au pays d’origine, conformément aux normes internationales. Concrètement, si les revenus mondiaux sont pris en compte dans les déclarations fiscales, un allègement est accordé pour les revenus immobiliers provenant de Grèce. Par conséquent, en principe, les résidents néerlandais possédant une résidence secondaire en Grèce ne devraient pas être assujettis à l’impôt néerlandais sur le revenu des personnes physiques à cet égard.

La Grèce dispose d'un programme fiscal spécial visant à encourager les particuliers fortunés (HNWI) à transférer leur résidence fiscale en Grèce. À l'instar des avantages accordés aux retraités qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce, il s'agit d'une offre très intéressante par rapport aux systèmes fiscaux d'autres pays, où les revenus des personnes à hauts revenus peuvent être imposés jusqu'à 50 %. Au lieu de payer un impôt proportionnel sur les revenus étrangers, la Grèce vous offre la possibilité de payer un forfait de 100 000 euros par an sur ces revenus en transférant votre résidence fiscale en Grèce. Vous pouvez ajouter un membre de votre famille pour 20 000 euros par an. Ce forfait est applicable pour une période de 15 ans. Un régime fiscal similaire existe en Italie, où les contribuables qui adhèrent au « programme Res Non-Dom » sont imposés sur la base d’un montant forfaitaire de 100 000 euros sur leurs revenus de source étrangère, et peuvent ajouter un membre de leur famille pour 25 000 euros supplémentaires par personne.

Le demandeur n’a pas été résident fiscal en Grèce pendant 7 des 8 dernières années précédant le transfert de sa résidence fiscale vers la Grèce. Le demandeur, un membre de sa famille (conjoint ou ascendants/descendants en ligne directe) ou une personne morale dont il détient la majorité des parts, doit investir au moins 500 000,00 €* en Grèce. L'investissement peut prendre différentes formes, telles que des biens immobiliers/mobiliers ou des parts dans une personne morale en Grèce. Le montant de l'investissement doit être d'au moins 500 000 euros et être réalisé dans un délai de 3 ans à compter de la date de la demande.*La condition ci-dessus n'est pas nécessaire si le demandeur dispose déjà d'un permis de séjour par investissement en Grèce ou du Golden Visa.

Si vous optez pour ce régime fiscal, la demande doit être déposée avant le 31 mars et les pièces justificatives doivent être fournies avant le mois de mai. L'imposition dans le cadre de ce régime fonctionne comme suit : vous verserez un montant forfaitaire de 100 000 euros par an, quel que soit le montant de vos revenus étrangers pour l'année. Si un membre de votre famille souhaite bénéficier de ce régime, un montant supplémentaire de 20 000 euros par an doit être versé. Les revenus de source étrangère ne sont pas soumis à déclaration auprès des autorités fiscales. Il convient de noter que tout impôt payé à l'étranger sur les revenus couverts par ce régime ne sera pas déduit de l'impôt dû au titre de ce régime. La personne sera également exonérée de l'impôt grec sur les successions et les donations pour tout actif étranger. Toutefois, les revenus de source grecque doivent être déclarés chaque année dans une déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques et sont imposés au titre de l'impôt grec sur le revenu des personnes physiques.

Pour en savoir plus sur d'autres régimes fiscaux en Grèce, tels que la fiscalité applicable aux retraités, cliquez ici. Pour obtenir davantage d'informations et des conseils détaillés, nous vous recommandons de consulter un fiscaliste connaissant bien ces systèmes.


Avertissement : les informations fournies dans cet article sont données à titre purement informatif et ne constituent en aucun cas un conseil juridique ou financier. La suspension actuelle de l'impôt de 15 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Il est toutefois essentiel de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours qualifier une vente d'« activité commerciale » sur la base de critères spécifiques (par exemple, intention de réaliser un profit, revente rapide), ce qui soumettrait le bénéfice aux taux d'imposition sur le revenu standard et éventuellement à la TVA. Par exemple, si le bien a été construit ou acheté spécifiquement en vue de sa vente plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s’il n’a jamais été occupé par le propriétaire), l’administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu d’entreprise. Si une vente est reclassée en activité commerciale, le « bénéfice » (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé en tant que revenu d'entreprise plutôt qu'en tant que plus-value. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié afin de discuter de votre situation particulière avant de prendre toute décision immobilière.