Vous êtes sur le point d'acheter la propriété de vos rêves en Grèce. La maison que vous avez visitée a une vue sur la mer, accès à la plageet votre taverne préférée est accessible à pied. La maison a conquis votre cœur et vous êtes convaincu que c'est l'endroit idéal pour vous. Lors de l'achat d'une propriété en Grèce, il convient de garder à l'esprit les taxes.
Taxes au moment de l'achat
Sur la plupart des sites immobiliers, tous les prix sont hors taxes. Lors de l'achat d'un logement en Grèce, l'une des deux taxes suivantes s'applique : Les droits de mutation ou la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Taxe de transfert
La taxe de transfert que vous payez lors de l'achat d'une propriété en Grèce est appelée FMA. Elle s'élève à 3,09% du montant de l'achat et est à la charge de l'acheteur. La taxe de transfert est payée lors de l'achat de terrains ou de maisons existantes. Cette taxe est basée sur le prix d'achat ou sur ce que l'on appelle la "valeur fiscale objective" de la propriété, le montant le plus élevé étant retenu. La valeur fiscale objective est calculée par le bureau des impôts sur la base de critères objectifs, indépendamment du prix de vente. Dans la campagne grecque, cette valeur est très rarement supérieure au prix du marché.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Normalement, les entreprises de construction ou les constructeurs professionnels doivent facturer la TVA 24% lorsqu'ils transfèrent des maisons nouvellement construites à leurs premiers propriétaires.
Vous avez peut-être entendu parler d'une “exemption de TVA” en Grèce. Les promoteurs grecs ont la possibilité de demander une exonération de TVA pour leurs projets de construction jusqu'à la fin de l'année 2026. Dans ce cas, les acheteurs n'auront pas à payer 24% de TVA pour une maison dans un tel projet ; à la place, l'acheteur paiera 3,09% de taxe de transfert. Il s'agit d'une initiative du gouvernement grec visant à faciliter l'achat de propriétés nouvellement construites.
Si vous achetez un terrain avec l'intention d'y construire une maison, vous devrez payer la taxe de transfert (3,09%) sur l'achat du terrain. Lorsque la construction commence, l'entrepreneur émet des factures (avec TVA) pour toutes les étapes de la construction. Vous ne pouvez pas bénéficier d'une exonération de TVA pour ces factures.
Taxes annuelles
ENFIA
L'ENFIA est la principale taxe permanente que vous paierez sur votre logement en Grèce. Elle est calculée en fonction de votre zone d'imposition et est donc plus élevée dans les zones les plus prisées (Mykonos, Santorin et le centre d'Athènes) et moins élevée à la campagne. En général, pour propriétés à la campagneDans le cas d'une maison individuelle, il s'agit de 3 à 4 euros par an et par mètre carré construit. Par exemple, pour une maison de 100 mètres carrés, les taxes ENFIA s'élèvent à 300-400 euros par an (en fonction de l'emplacement exact). Dans le cas des terrains non construits, les coûts ENFIA sont très faibles.
Taxe de location
Notez que si vous ne prévoyez pas de louer votre maison en Grèce, cette section ne vous concernera pas. Si vous envisagez de louer votre propriété, vous devrez payer l'impôt sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, des taux d'imposition progressifs s'appliquent aux revenus locatifs et sont calculés par propriétaire sur le revenu locatif brut de la propriété.
- Jusqu'à un revenu locatif de 12 000 euros : 15%.
- Entre 12 001 et 25 000 euros : 25%.
- Entre 24 001 et 35 000 euros : 35%.
- Plus de 35 001 euros : 45
Avantages de la Copropriété
En général, les couples ont intérêt à acheter à deux noms plutôt qu'à un seul, car les taux d'imposition susmentionnés s'appliquent à chaque propriétaire.
Dans le cas d'immeubles locatifs à revenus élevés, il est presque toujours préférable d'acheter un bien en tant que société, car vous pouvez déduire les dépenses, les coûts et la dépréciation de l'immeuble. L'impôt sur les sociétés en Grèce est de 22% et diminuera dans les années à venir. Pour savoir comment acheter en tant que société, n'hésitez pas à nous contacter. Notre équipe juridique se fera un plaisir de vous aider à explorer cette option.
Impôt sur les plus-values
Bonne nouvelle - selon la législation actuelle, l'impôt sur les plus-values est suspendu en Grèce jusqu'en 2026, et cette suspension sera probablement prolongée. Cela signifie qu'en tant que vendeur individuel, vous ne serez pas imposé en Grèce pour tout profit réalisé sur la vente de votre propriété. N'oubliez pas que si vous êtes résident d'un autre pays, vous pouvez être imposé sur les plus-values dans votre pays d'origine. Toutefois, la Grèce a conclu des traités avec de nombreux pays afin d'éviter la double imposition. Veillez à consulter un fiscaliste dans votre pays d'origine pour plus de détails.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
La TAP est une taxe municipale et constitue la plus faible parmi celles énumérées. La TAP ne s'élève généralement qu'à quelques euros et est imputée à votre facture d'électricité.
Faire ses impôts en Grèce
Il est toujours utile de travailler avec un comptable, car il comprend les systèmes locaux et vous fera gagner beaucoup de temps pour déclarer vos impôts en Grèce. Vous pouvez vous attendre à payer environ 150-200 euros par an pour la déclaration d'impôts.
Exemptions fiscales pour les propriétaires grecs en 2026
Un certain nombre de changements importants vont être apportés à la fiscalité immobilière afin de rendre les investissements dans l'immobilier grec plus attrayants pour les étrangers.
Exemption de l'ENFIA pour les bâtiments historiques d'une valeur maximale de 400 000 euros
Les bâtiments historiques dont la valeur imposable ne dépasse pas 400 000 euros sont exemptés de l'ENFIA. Des exemptions temporaires peuvent également être accordées pour les biens situés dans certaines régions du pays.
Pour savoir si vous êtes éligible, n'hésitez pas à consulter un fiscaliste pour plus de détails.
ENFIA 20% Réduction si vous êtes assuré(e)
Si votre maison a une valeur imposable inférieure ou égale à 500 000 euros et qu'elle est assurée contre les incendies, les tremblements de terre et les inondations, vous pouvez bénéficier d'une réduction 20% sur ENFIA.
À partir de 2026, la Grèce introduit des changements majeurs en matière d'impôts fonciers : Réduction de 50% ENFIA pour les résidences principales dans les villages (exonération totale d'ici 2027), réduction de l'impôt sur les revenus locatifs avec un nouveau taux de 25% pour 12 001 à 24 000 €, réduction de la TVA pour les îles frontalières et exonération de la TVA pour les nouvelles constructions. Ces mesures rendent la propriété et la location de biens immobiliers en Grèce plus simples et plus abordables. Vous pouvez lire le texte détaillé de la répartition ici.
Exonération de l'impôt sur le revenu pendant trois ans pour les locations
Vous envisagez de louer votre maison en Grèce ? Pour faire court, ce nouveau dispositif vous récompense pour l'utilisation de votre logement à des fins de location à long terme.
Une exonération de l'impôt sur le revenu est prévue pour les biens immobiliers qui étaient auparavant déclarés vacants (ou utilisés pour des locations à court terme) et qui seront désormais utilisés pour des locations à long terme.
Les conditions de l'exonération sont les suivantes :
- Taille : Le bien doit avoir une superficie maximale de 120 m².
- Calendrier : Les baux triennaux doivent être conclus entre le 8 septembre 2024 et le 31 décembre 2026.
- Historique de la propriété : Pour être éligible, le bien doit être vacant ou utilisé uniquement pour des locations de courte durée en 2023, 2024 et 2025.
Les nouvelles lois fiscales ne sont pas encore confirmées et pourraient changer dans les mois à venir. Veillez à consulter un professionnel de la fiscalité pour obtenir les informations les plus récentes. Pour connaître toutes les nouvelles exonérations fiscales accordées aux propriétaires en Grèce, lisez la suite. ici.
Quels sont mes impôts fonciers si je suis néerlandais ?
En tant que résident des Pays-Bas, vous êtes soumis à l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, y compris ceux provenant de biens immobiliers situés en Grèce. Le système néerlandais de l'impôt sur le revenu des personnes physiques comprend trois "boîtes". Les revenus tirés d'investissements, tels que les biens immobiliers, relèvent de ce que l'on appelle la "boîte 3", qui couvre également les biens tels qu'une résidence en Grèce.
Au cours des dernières années, la boîte 3 a fait l'objet d'un examen minutieux, car la question s'est posée de savoir si le système actuel était en contradiction avec les droits fondamentaux, en particulier le droit de propriété. Des ajustements ont été apportés au système fiscal et d'autres développements sont en cours. Toutefois, l'impact sur l'impôt néerlandais concernant votre propriété grecque est limité.
En vertu de la convention de double imposition conclue entre les Pays-Bas et la Grèce, c'est la Grèce qui a le pouvoir d'imposer les biens grecs, puisqu'elle est la source des revenus. Par conséquent, bien que les revenus provenant de la propriété grecque doivent être déclarés dans la déclaration d'impôt, il est possible de demander une exonération de la double imposition.
Le système actuel
Actuellement, la boîte 3 classe les actifs en trois catégories : l'épargne, les autres actifs (tels que les actions, les obligations, les titres, les résidences secondaires, les crypto-monnaies) et les prêts. Un rendement prédéterminé est supposé en fonction de la catégorie d'actifs à laquelle il appartient.
Développements
En raison de la nature hypothétique du régime de la case 3, dans lequel des rendements fixes sont appliqués plutôt que des revenus d'investissement réels, certains contribuables peuvent être amenés à puiser dans leur capital si leurs revenus réels sont inférieurs aux rendements hypothétiques. Ces circonstances ont donné lieu à plusieurs affaires judiciaires, les décisions étant souvent favorables aux contribuables en réduisant leur base d'imposition pour refléter les revenus réels de la boîte 3.
Ces affaires ont fait l'objet de recours, la Cour suprême des Pays-Bas étant sur le point de se prononcer sur des questions telles que le conflit potentiel avec le droit de propriété et la définition du revenu réel (y compris la prise en compte des augmentations de valeur non réalisées).
Le gouvernement a annoncé l'introduction d'un nouveau système fiscal à partir de 2027 qui sera basé sur le revenu réel des investissements. Une proposition législative a été présentée au public en septembre 2023, qui fait encore l'objet de modifications. Fondamentalement, pour les actifs immobiliers, ce système impose le revenu locatif réel et les dépenses sont déductibles. La plus-value est imposée lors de la vente du bien.
Autres remarques concernant la case 3 Revenus
Les revenus de l'épargne et des investissements du cadre 3 ne sont imposables que si la différence nette entre la valeur des actifs et des dettes dépasse les seuils d'exonération fiscale, fixés à € 1,5 million. 59.357 par personne pour 2026 (ou 118 714 € pour les partenaires fiscaux). Il est prévu que le système fiscal proposé pour 2027 introduise probablement un seuil de revenu non imposable.
Convention de double imposition entre la Grèce et les Pays-Bas
La convention de double imposition entre la Grèce et les Pays-Bas régit l'imposition des résidents d'un pays dont les revenus proviennent de l'autre pays. En vertu de cette convention, les revenus tirés de biens immobiliers sont attribués au pays d'origine, conformément aux normes internationales.
Essentiellement, alors que le revenu global est pris en compte dans les déclarations fiscales, un allègement est accordé pour les revenus immobiliers d'origine grecque. Par conséquent, en principe, les résidents néerlandais possédant une résidence secondaire en Grèce ne devraient pas être redevables de l'impôt néerlandais sur le revenu des personnes physiques à cet égard.
Régime fiscal grec pour les particuliers fortunés
La Grèce dispose d'un programme fiscal spécial visant à encourager les personnes fortunées à transférer leur résidence fiscale en Grèce. À l'instar des avantages accordés aux retraités qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce, il s'agit d'une bonne affaire si on la compare aux systèmes fiscaux d'autres pays, où les revenus des personnes à hauts revenus peuvent être imposés jusqu'à 50%.
Au lieu de payer un pourcentage d'impôt sur les revenus étrangers, la Grèce vous offre la possibilité de payer un taux forfaitaire de 100 000 euros par an sur les revenus étrangers en transférant votre résidence fiscale en Grèce. Vous pouvez ajouter un membre de votre famille pour 20 000 euros par an.
Le taux forfaitaire est applicable pour une période de 15 ans.
Un système fiscal similaire existe en Italie, où les contribuables qui adhèrent au "Res Non-Dom Program" sont imposés avec un montant forfaitaire de 100 000 euros sur les revenus d'origine étrangère, et peuvent ajouter un membre de leur famille pour un montant supplémentaire de 25 000 euros chacun.
Quelles sont les exigences ?
Le demandeur n'a pas été résident fiscal en Grèce pendant 7 des 8 dernières années précédant le transfert de sa résidence fiscale en Grèce.
Le demandeur, un membre de sa famille (conjoint ou ascendants/descendants en ligne droite) ou une personne morale dans laquelle le demandeur détient la majorité des parts, doit investir un minimum de 500 000,00 €* en Grèce. L'investissement peut être réalisé sous différentes formes, telles que des biens immobiliers ou des parts dans une entité juridique en Grèce.
Le montant de l'investissement doit être d'au moins 500 000 euros et être réalisé dans un délai de 3 ans à compter de la date de la demande.
*La condition susmentionnée n'est pas nécessaire si le demandeur est déjà titulaire d'un permis de séjour par investissement en Grèce ou si l'État membre d'accueil est un État membre de l'Union européenne. Visa d'or.
Comment fonctionne le système fiscal grec pour les HNWI ?
Si vous optez pour ce régime fiscal, la demande doit être déposée avant le 31 mars et les pièces justificatives doivent être soumises avant le mois de mai.
L'imposition dans le cadre de ce régime fonctionne comme suit :
Vous paierez un montant forfaitaire de 100 000 euros par an, quel que soit le niveau de vos revenus étrangers de l'année. Si un parent souhaite bénéficier de ces dispositions, il doit payer 20 000 euros supplémentaires par an.
Les revenus d'origine étrangère ne sont pas soumis à l'obligation de déclaration aux autorités fiscales.
Il convient de noter que tout impôt payé à l'étranger sur les revenus couverts par ce régime ne sera pas déduit de l'impôt à payer en vertu du régime.
La personne sera également exonérée de l'impôt grec sur les successions et les donations pour tout actif étranger.
Toutefois, les revenus d'origine grecque doivent être déclarés chaque année dans une déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques et sont imposés au titre de l'impôt grec sur le revenu des personnes physiques.
Pour un aperçu d'autres régimes fiscaux en Grèce, tels que les impôts sur les retraités en Grèce, voir ici. Pour plus d'informations et des consultations détaillées, nous recommandons de consulter un professionnel de la fiscalité connaissant ces systèmes.
Avis de non-responsabilité : Les informations fournies dans cet article sont destinées à des fins d'information générale uniquement et ne constituent PAS un conseil juridique ou financier. La suspension actuelle de l'impôt sur les plus-values 15% sur les ventes immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Toutefois, il est essentiel de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours classer une vente comme une “activité commerciale” sur la base de critères spécifiques (par exemple, intention de profit, revente rapide), ce qui soumettrait le profit aux taux normaux de l'impôt sur le revenu et, éventuellement, à la TVA.
Par exemple, si le bien a été construit ou acheté spécifiquement pour être vendu plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s'il n'a jamais été occupé par le propriétaire), le bureau des impôts peut considérer le bénéfice comme un revenu d'entreprise. Si une vente est reclassée en tant qu'activité commerciale, le “bénéfice” (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé en tant que revenu d'entreprise plutôt qu'en tant que plus-value. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié pour discuter de votre situation spécifique avant de prendre toute décision en matière d'immobilier.
