Les taxes sur l'immobilier en Grèce (à jour pour 2026)

Sur la plupart des sites immobiliers, tous les prix sont hors taxes. Quand tu achètes une maison en Grèce, tu dois payer une des deux taxes suivantes : la taxe de transfert ou la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).


Taxe de transfert


La taxe de transfert, que tu paies quand tu achètes un bien immobilier en Grèce, s'appelle FMA. Elle est de 3,09 % du prix d'achat et c'est à toi de la payer. La taxe de transfert est payée quand tu achètes des terrains ou des maisons existantes. Cette taxe est calculée sur le prix d'achat ou sur la « valeur fiscale objective » du bien, selon le montant le plus élevé. La valeur fiscale objective est calculée par l'administration fiscale sur la base de critères objectifs, indépendamment du prix de vente. Dans les zones rurales grecques, cette valeur est très rarement supérieure au prix du marché.


Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)


En règle générale, les entreprises de construction ou les constructeurs professionnels doivent facturer une TVA de 24 % lors de la cession de maisons neuves à leurs premiers propriétaires. Tu as peut-être entendu parler d'une « exonération de TVA » en Grèce. Les promoteurs immobiliers grecs ont la possibilité de demander une exonération de TVA pour leurs projets de construction jusqu'à la fin de 2026. Dans ce cas, les acheteurs n'auront pas à payer 24 % de TVA pour une maison dans un tel projet ; à la place, l'acheteur paiera 3,09 % de droits de mutation. C'est une initiative du gouvernement grec pour faciliter l'achat de propriétés neuves. Si tu achètes un terrain dans le but de construire une maison, tu devras payer des droits de mutation (3,09 %) sur l'achat du terrain. Lorsque la construction commencera, l'entrepreneur émettra des factures (avec TVA) pour toutes les étapes de la construction. Tu ne peux pas bénéficier d'une exonération de TVA pour ces factures.

ENFIA


L'ENFIA, c'est la taxe principale que tu paieras pour ta maison en Grèce. Elle dépend de la zone fiscale où tu vis, donc elle est plus élevée dans les endroits plus prisés (comme Mykonos, Santorin et le centre d'Athènes) et moins chère à la campagne. En général, pour les propriétés à la campagne, elle est de 3 à 4 euros par an et par mètre carré construit. Par exemple, une maison de 100 mètres carrés serait soumise à une taxe ENFIA de 300 à 400 euros par an (selon l'emplacement exact). Dans le cas de terrains non bâtis, les coûts ENFIA sont très bas.


Taxe


sur les loyers Si tu ne prévois pas de louer ta maison en Grèce, cette section ne te concerne pas. Si tu prévois de louer ta propriété, tu devras payer des impôts sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, des taux d'imposition progressifs s'appliquent aux revenus locatifs et sont calculés par propriétaire sur le revenu locatif brut du bien immobilier.


- Jusqu'à un revenu locatif de 12 000 € : 15 %
- Entre 12 001 € et
25 000 € : 25 % - Entre 24 001 € et 35 000 € : 35 %
- Plus de 35 001 € : 45 %


Avantages de la copropriété


En général, c'est plus avantageux pour les couples d'acheter en leur nom à tous les deux plutôt qu'à un seul, car les taux d'imposition ci-dessus s'appliquent par propriétaire. Dans le cas de biens locatifs à revenus élevés, c'est presque toujours mieux d'acheter en tant qu'entreprise, car tu peux déduire les dépenses, les coûts et l'amortissement du bâtiment. L'impôt sur les sociétés en Grèce est de 22 % et va baisser dans les années à venir. Pour savoir comment acheter en tant que société, contactez-nous. Notre équipe juridique se fera un plaisir de vous aider à explorer cette option.

La TAP (Telos Akinitis Periousias) est une taxe municipale et c'est la plus petite des taxes


mentionnées. La TAP, c'est généralement juste quelques euros et elle est ajoutée à ta facture d'électricité.


Faire ta déclaration d'impôts en Grèce


C'est toujours utile de bosser avec un comptable, car il connaît bien les systèmes locaux et te fera gagner beaucoup de temps pour faire ta déclaration d'impôts en Grèce. Tu peux t'attendre à payer environ 150 à 200 euros par an pour remplir ta déclaration d'impôts.

Il y a pas mal de changements importants qui arrivent dans la fiscalité immobilière, ce qui rend les investissements dans l'immobilier grec plus intéressants pour les étrangers.


Exemption de l'ENFIA pour les bâtiments historiques d'une valeur maximale de 400 000 euros Les bâtiments


historiques dont la valeur imposable est inférieure ou égale à 400 000 euros sont exemptés de l'ENFIA, tandis que des exemptions temporaires peuvent aussi être accordées pour les propriétés situées dans certaines régions du pays. Pour savoir si tu peux en profiter, pense à consulter un expert fiscal pour plus de détails. Réduction


de 20 % de l'ENFIA si tu es assuré


Si ta maison a une valeur imposable allant jusqu'à 500 000 euros et qu'elle est assurée contre les incendies, les tremblements de terre et les inondations, tu peux avoir droit à une réduction de 20 % sur l'ENFIA. À partir de 2026, la Grèce va mettre en place des changements importants dans la taxe foncière : réduction de 50 % de l'ENFIA pour les résidences principales dans les villages (exonération totale d'ici 2027), baisse de l'impôt sur les revenus locatifs avec un nouveau taux de 25 % pour les revenus compris entre 12 001 et 24 000 €, réduction de la TVA pour les îles frontalières et exonération de TVA pour les nouvelles constructions. Ces mesures rendent la propriété et la location immobilières en Grèce plus simples et plus abordables. Vous pouvez consulter le détail de ces mesures ici.

Tu penses louer ta maison en Grèce ? Pour faire court, ce nouveau programme te récompense si tu loues ta maison pour une longue durée. Il y aura une exonération d'impôt sur le revenu pour les propriétés qui étaient avant déclarées vides (ou utilisées pour des locations à court terme), mais qui seront maintenant louées pour une longue durée. Voici les conditions pour profiter de cette exonération :

-Taille : le bien doit avoir une superficie maximale de 120 m²
-Durée : les baux de trois ans doivent être signés entre le 8 septembre 2024 et le 31 décembre 2026 -Historique du
bien : Pour être éligible, le bien doit avoir été vacant ou utilisé uniquement pour des locations à court terme en 2023, 2024 et 2025.


Les nouvelles lois fiscales ne sont pas encore confirmées et pourraient changer dans les mois à venir. Assure-toi de consulter un fiscaliste pour obtenir les informations les plus récentes. Pour en savoir plus sur toutes les nouvelles exonérations fiscales pour les propriétaires en Grèce, cliquez ici.


Quels sont mes impôts fonciers si je suis néerlandais ?


En tant que résident des Pays-Bas, vous êtes soumis à l'impôt sur vos revenus mondiaux, y compris les revenus provenant de biens immobiliers en Grèce. Le système d'impôt sur le revenu des personnes physiques aux Pays-Bas comprend trois « cases ». Les revenus provenant d'investissements, comme les biens immobiliers, relèvent de la « case 3 », qui couvre aussi les propriétés comme une résidence en Grèce. Ces dernières années, la case 3 a été remise en question, car on se demande si le système actuel est compatible avec les droits fondamentaux, surtout le droit à la propriété. Des ajustements ont été faits au système fiscal, et d'autres changements sont en cours. Mais l'impact sur l'impôt néerlandais concernant ta propriété grecque est limité.En vertu de la convention fiscale entre les Pays-Bas et la Grèce, c'est à la Grèce qu'il revient d'imposer la propriété grecque, car c'est elle qui est à l'origine des revenus. Par conséquent, si les revenus provenant de la propriété grecque doivent être déclarés dans la déclaration d'impôts, il est possible de demander un allègement de la double imposition.


Le système actuel


Actuellement, la case 3 classe les actifs en trois catégories : l'épargne, les autres actifs (tels que les actions, les obligations, les titres, les résidences secondaires, les cryptomonnaies) et les prêts. Un rendement prédéterminé est supposé en fonction de la catégorie d'actifs à laquelle ils appartiennent.


Évolutions


En raison de la nature hypothétique du régime de la case 3, dans lequel des rendements fixes sont appliqués plutôt que les revenus réels des investissements, certains contribuables peuvent être amenés à puiser dans leur capital si leurs revenus réels sont inférieurs aux rendements supposés. Ces circonstances ont donné lieu à diverses affaires judiciaires, les décisions rendues favorisant souvent les contribuables en réduisant leur assiette fiscale afin de refléter les revenus réels de la case 3.Ces affaires ont fait l'objet d'appels, la Cour suprême néerlandaise étant sur le point de se prononcer sur des questions telles que le conflit potentiel avec le droit de propriété et la définition du revenu réel (y compris la prise en compte des plus-values latentes). Le gouvernement a annoncé l'introduction d'un nouveau système fiscal à partir de 2027, qui sera basé sur le revenu réel des investissements. Une proposition législative a été présentée au public en septembre 2023, mais elle est encore en cours de modification. En gros, pour les biens immobiliers, ce système impose les revenus locatifs réels et les dépenses sont déductibles. La plus-value est imposée lors de la vente du bien.


Autres remarques sur les revenus


de la case 3 Les revenus de la case 3 provenant de l'épargne et des investissements ne sont imposables que si la différence nette entre la valeur des actifs et des dettes dépasse les seuils d'exonération fiscale, fixés à 59 357 € par personne pour 2026 (ou 118 714 € pour les partenaires fiscaux). On s'attend à ce que le système fiscal proposé pour 2027 introduise probablement un seuil de revenu exonéré d'impôt. Convention


de double imposition entre la Grèce et les Pays-Bas


La convention de double imposition entre la Grèce et les Pays-Bas régit l'imposition des résidents d'un pays dont les revenus proviennent de l'autre. En vertu de cette convention, les revenus provenant de biens immobiliers sont attribués au pays d'origine, conformément aux normes internationales. En gros, même si les revenus mondiaux sont pris en compte dans les déclarations fiscales, un allègement est accordé pour les revenus immobiliers provenant de Grèce. Du coup, en principe, les résidents néerlandais qui ont une résidence secondaire en Grèce ne devraient pas être imposés sur le revenu des personnes physiques aux Pays-Bas à ce sujet.

La Grèce a un programme fiscal spécial pour encourager les personnes super riches (HNWI) à déménager leur résidence fiscale là-bas. Tout comme pour les retraités qui déménagent en Grèce, c'est super avantageux par rapport aux autres pays où les gros salaires peuvent être taxés jusqu'à 50 %. Au lieu de payer un pourcentage d'impôt sur les revenus étrangers, la Grèce te propose de payer un taux fixe de 100 000 euros par an sur ces revenus si tu transfères ta résidence fiscale là-bas. Vous pouvez ajouter un membre de votre famille pour 20 000 euros par an. Le taux forfaitaire est applicable pour une période de 15 ans. Un système fiscal similaire existe en Italie, où les contribuables qui adhèrent au « programme Res Non-Dom » sont imposés à un taux forfaitaire de 100 000 euros sur leurs revenus étrangers et peuvent ajouter un membre de leur famille pour 25 000 euros supplémentaires chacun.

La personne qui fait la demande n'a pas été résidente fiscale en Grèce pendant 7 des 8 dernières années avant de transférer sa résidence fiscale en Grèce. Le demandeur, un proche (conjoint ou ascendants/descendants en ligne directe) ou une entité juridique dont le demandeur détient la majorité des parts, doit investir au moins 500 000 €* en Grèce. L'investissement peut prendre différentes formes, comme l'immobilier/les biens mobiliers ou des actions dans une entité juridique en Grèce. Le montant de l'investissement doit être d'au moins 500 000 euros et être réalisé dans un délai de 3 ans à compter de la date de la demande.*La condition ci-dessus n'est pas nécessaire si le demandeur a déjà un permis de séjour par investissement en Grèce ou le Golden Visa.

Si tu choisis ce régime fiscal, tu dois faire la demande avant le 31 mars et envoyer les documents nécessaires avant mai. Voici comment ça marche : tu paieras un montant fixe de 100 000 euros par an, peu importe combien tu gagnes à l'étranger pendant l'année. Si un membre de ta famille veut aussi profiter de ce régime, il faudra payer 20 000 euros de plus par an. Les revenus provenant de l'étranger ne doivent pas être déclarés aux autorités fiscales. Il faut noter que les impôts payés à l'étranger sur les revenus couverts par ce régime ne seront pas déduits de l'impôt dû selon ce régime. La personne sera aussi exemptée de l'impôt grec sur les successions et les donations (dons) pour tous les actifs étrangers. Par contre, les revenus provenant de Grèce doivent être déclarés chaque année dans une déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques et sont imposés comme l'impôt grec sur le revenu des personnes physiques.

Pour en savoir plus sur les autres régimes fiscaux en Grèce, comme les impôts sur les retraités, cliquez ici. Pour plus d'infos et des conseils détaillés, on vous recommande de consulter un fiscaliste qui connaît bien ces systèmes.


Avertissement : les infos fournies dans cet article sont juste à titre informatif et ne constituent PAS des conseils juridiques ou financiers. La suspension actuelle de l'impôt de 15 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Mais, il est important de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours considérer une vente comme une « activité commerciale » selon certains critères (par exemple, l'intention de réaliser un profit, la revente rapide), ce qui ferait passer le profit sous le coup des taux d'imposition standard et éventuellement de la TVA. Par exemple, si le bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement pour être vendu plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s'il n'a jamais été occupé par le propriétaire), l'administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu commercial. Si une vente est reclassée comme activité commerciale, le « bénéfice » (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé comme un revenu commercial plutôt que comme une plus-value. On te conseille vraiment de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié pour discuter de ta situation spécifique avant de prendre toute décision immobilière.