Impôt sur les plus-values
La Grèce applique un impôt sur les plus-values immobilières, mais celui-ci est actuellement suspendu pour les particuliers. Cette suspension est valable jusqu’au 31 décembre 2026. Concrètement, un particulier qui vend un bien immobilier au cours de cette période n’est pas imposé en Grèce sur la plus-value réalisée, même si le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Il existe toutefois des exceptions. Si les autorités fiscales considèrent une vente comme une activité commerciale, la plus-value peut alors être imposée au titre des revenus d’entreprise, et dans certains cas, la TVA peut s’appliquer. Cela peut se produire, par exemple, lorsqu’une personne réalise au moins trois ventes immobilières en l’espace de deux ans, ou lorsqu’elle construit ou achète un bien immobilier dans le but spécifique de le revendre plutôt que de l’utiliser. Les entreprises ne bénéficient pas de cette suspension. Elles sont imposées sur les plus-values immobilières au titre des revenus des sociétés, à un taux actuel de 22 %.
Déclarer ses impôts en Grèce
Il est utile de faire appel à un expert-comptable, qui connaît bien le système local et vous fera gagner du temps. Prévoyez environ 150 à 200 euros par an pour vos déclarations fiscales.
Exonérations fiscales pour les propriétaires grecs en 2026
Plusieurs mesures rendent la possession et la location d’un bien immobilier en Grèce plus attractives.
Exonération de l’ENFIA pour les bâtiments historiques
Les bâtiments classés monuments historiques peuvent être exonérés de l’ENFIA, sous réserve d’un plafond de valeur et d’autres conditions. Le seuil d’éligibilité pouvant varier, veuillez vérifier la limite en vigueur auprès d’un fiscaliste. Des exonérations temporaires peuvent également s’appliquer à des biens situés dans certaines régions.
Réduction de 20 % de l’ENFIA pour les logements assurés
Si votre logement a une valeur imposable inférieure ou égale à 500 000 € et qu’il est assuré contre l’incendie, les tremblements de terre et les inondations, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 20 % sur l’ENFIA.
Autres mesures prévues pour 2026
À partir de 2026, la Grèce mettra en place plusieurs autres changements : une réduction de 50 % de l'ENFIA pour les résidences principales situées dans des villages comptant jusqu'à 1 500 habitants, qui deviendra une exonération totale d'ici 2027 ; une nouvelle tranche d’imposition des revenus locatifs de 25 % pour les revenus compris entre 12 001 et 24 000 € ; un taux de TVA réduit pour les petites îles frontalières ; et le maintien de la suspension de la TVA pour les nouvelles constructions. Ensemble, ces mesures rendent l’acquisition et la location d’un bien immobilier en Grèce plus simples et plus abordables.
Exonération de l’impôt sur le revenu pour les locations à long terme
Cette mesure encourage le passage à la location à long terme. Elle offre une exonération de l’impôt sur le revenu pour les revenus locatifs provenant de biens immobiliers qui étaient auparavant inoccupés ou utilisés pour des locations de courte durée, et qui sont désormais loués à long terme. Les principales conditions sont que le bail soit d’une durée minimale de trois ans, qu’il soit signé entre le 8 septembre 2024 et le 31 décembre 2026, et que le bien ait été inoccupé ou utilisé exclusivement pour la location de courte durée avant le début du bail. L’exonération prend fin si le bien redevient inoccupé ou est à nouveau utilisé pour une location de courte durée au cours de cette période ; elle peut toutefois se poursuivre si le bien est reloué dans le cadre d’un autre bail à long terme. D’autres conditions s’appliquent ; veuillez donc vérifier votre éligibilité auprès d’un conseiller fiscal.
À combien s’élèvent mes impôts fonciers si je suis néerlandais ?
En tant que résident des Pays-Bas, vous êtes imposé sur l’ensemble de vos revenus mondiaux, y compris les revenus provenant d’un bien immobilier en Grèce. Le système néerlandais d’impôt sur le revenu des personnes physiques comporte trois « cases ». Les revenus provenant d’investissements, y compris une résidence secondaire en Grèce, relèvent de la case 3. La case 3 fait l’objet d’un examen minutieux depuis plusieurs années, la question étant de savoir si ce système est en contradiction avec le droit de propriété. Des ajustements ont été apportés et d’autres modifications sont en cours. L’impact sur l’impôt néerlandais dû sur votre bien immobilier grec est toutefois limité. En vertu de la convention de double imposition entre les Pays-Bas et la Grèce, le droit d’imposer le bien immobilier grec revient à la Grèce, en tant que source des revenus. Ainsi, bien que vous déclariez les revenus grecs dans votre déclaration d’impôt néerlandaise, vous pouvez bénéficier d’un allègement de la double imposition.
Le système actuel
À l’heure actuelle, la rubrique 3 classe les actifs en trois catégories : l’épargne ; les autres actifs, tels que les actions, les obligations, les titres, les résidences secondaires et les cryptomonnaies ; et les prêts. Un taux de rendement fixe et présumé est appliqué en fonction de la catégorie.
Évolutions
La case 3 appliquant des rendements présumés plutôt que des revenus réels, certains contribuables paient des impôts sur des rendements qu’ils n’ont pas réalisés. Cela a donné lieu à des procédures judiciaires, souvent tranchées en faveur des contribuables. À la suite d’arrêts de la Cour suprême, un mécanisme de réfutation permet désormais aux contribuables d’être imposés sur leur rendement réel lorsque celui-ci est inférieur au rendement présumé. Le gouvernement prévoit d’introduire un nouveau système fondé sur les revenus d’investissement réels. Initialement prévu pour 2027, ce projet a été reporté au 1er janvier 2028. Le projet de loi a été adopté par la Chambre des représentants début 2026 et est désormais examiné par le Sénat. En matière immobilière, le nouveau système imposerait les revenus locatifs réels, permettrait la déduction des dépenses et imposerait la plus-value lors de la vente du bien.
Autres remarques concernant la case 3
Les revenus de la case 3 ne sont imposables que si la valeur nette de votre patrimoine, déduction faite des dettes, dépasse l’abattement fiscal, fixé à 59 357 € par personne pour 2026, ou à 118 714 € pour les partenaires fiscaux.
La convention de double imposition entre les Pays-Bas et la Grèce
La convention régit la manière dont les résidents d’un pays sont imposés sur les revenus provenant de l’autre. Les revenus immobiliers sont attribués au pays où se trouve le bien, conformément aux normes internationales. Ainsi, bien que vos revenus mondiaux soient pris en compte dans votre déclaration néerlandaise, un abattement est accordé pour les revenus immobiliers grecs. En principe, un résident néerlandais possédant une résidence secondaire en Grèce ne devrait pas être assujetti à l’impôt néerlandais sur le revenu des personnes physiques au titre de celle-ci.
Régime fiscal grec destiné aux particuliers fortunés
La Grèce dispose d’un programme spécial visant à encourager les particuliers fortunés (HNWI) à transférer leur résidence fiscale en Grèce. À l’instar du régime applicable aux retraités, ce régime est attractif par rapport aux systèmes fiscaux d’autres pays, où les contribuables à hauts revenus peuvent être imposés jusqu’à 50 %. Plutôt que de payer un pourcentage de vos revenus étrangers, vous pouvez verser un montant forfaitaire de 100 000 euros par an sur ces revenus en transférant votre résidence fiscale en Grèce. Vous pouvez ajouter un membre de votre famille pour 20 000 euros par an. Ce taux forfaitaire s’applique pendant 15 ans. Un régime similaire existe en Italie, où les personnes adhérant au « programme Res Non-Dom » paient un montant forfaitaire de 300 000 euros par an sur leurs revenus de source étrangère pour les nouveaux résidents à partir de 2026, contre 100 000 en 2024, avec un supplément de 25 000 euros par membre de la famille.
Quelles sont les conditions requises ?
Le demandeur ne doit pas avoir été résident fiscal grec pendant 7 des 8 années précédant le transfert de sa résidence fiscale en Grèce. Le demandeur, un proche parent ou une personne morale dont le demandeur détient la majorité des parts, doit investir au moins 500 000 euros en Grèce, dans les trois ans suivant la demande. L’investissement peut prendre diverses formes, telles que l’immobilier, les biens mobiliers ou des actions dans une personne morale grecque. Cette condition ne s’applique pas si le demandeur est déjà titulaire d’un titre de séjour obtenu par investissement, tel que le « Golden Visa ».
Comment fonctionne le dispositif destiné aux particuliers fortunés (HNWI) ?
Si vous optez pour ce régime, la demande doit être déposée avant le 31 mars, les pièces justificatives devant être fournies avant le mois de mai. Vous versez ensuite un montant forfaitaire de 100 000 euros par an, quel que soit le montant de vos revenus provenant de l’étranger pour l’année. Pour la prise en charge d’un membre de votre famille, un montant supplémentaire de 20 000 euros par an est versé. Les revenus provenant de l’étranger n’ont pas à être déclarés aux autorités fiscales. Tout impôt payé à l’étranger sur les revenus couverts par le régime n’est pas imputé sur l’impôt dû en Grèce. Le contribuable est également exonéré des droits de succession et de donation grecs sur les actifs étrangers. Les revenus de source grecque, en revanche, sont déclarés chaque année et imposés comme des revenus personnels grecs ordinaires. Pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle, nous vous recommandons de consulter un fiscaliste connaissant bien ces régimes.
Avertissement : Les informations fournies dans cet article sont uniquement à titre informatif et ne constituent en aucun cas un conseil juridique ou financier. La suspension de l’impôt de 15 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce est actuellement valable jusqu’au 31 décembre 2026. Les autorités fiscales grecques peuvent toutefois qualifier une vente d’activité commerciale en se fondant sur des critères spécifiques, tels que l’intention de réaliser un bénéfice ou une revente rapide, ce qui soumettrait le bénéfice aux taux normaux de l’impôt sur le revenu et éventuellement à la TVA. Par exemple, si un bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement en vue de sa vente plutôt que pour un usage personnel, et n’a jamais été occupé par le propriétaire, l’administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu d’activité. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié au sujet de votre situation particulière avant de prendre toute décision immobilière.
