Βρίσκεστε στο δρόμο για την αγορά του ακινήτου των ονείρων σας στην Ελλάδα. Το σπίτι που είδατε έχει θέα στη θάλασσα, πρόσβαση στην παραλία, και το δικό σας αγαπημένη ταβέρνα είναι σε κοντινή απόσταση με τα πόδια. Το σπίτι έχει κατακτήσει την καρδιά σας και είστε πεπεισμένοι ότι είναι το κατάλληλο μέρος για εσάς. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, ένα πράγμα που πρέπει να έχετε κατά νου για το μέλλον είναι οι φόροι.
Φόροι κατά τη στιγμή της αγοράς
Στις περισσότερες ιστοσελίδες ακινήτων, όλες οι τιμές είναι χωρίς φόρους. Στις αγορές κατοικίας στην Ελλάδα, ένας από τους δύο φόρους θα εφαρμοστεί: Φόρος μεταβίβασης ή φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ).
Φόρος μεταβίβασης
Ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνετε κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ονομάζεται ΦΜΑ. Ανέρχεται σε 3.09% του ποσού αγοράς και βαρύνει τον αγοραστή. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται κατά την αγορά οικοπέδων ή υφιστάμενων κατοικιών. Ο φόρος αυτός βασίζεται στην τιμή αγοράς ή στη λεγόμενη "αντικειμενική φορολογική αξία" του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη. Η αντικειμενική φορολογική αξία υπολογίζεται από την εφορία με βάση αντικειμενικά κριτήρια, ανεξάρτητα από την τιμή πώλησης. Στην ελληνική ύπαιθρο, η αξία αυτή είναι πολύ σπάνια υψηλότερη από την τιμή αγοράς.
Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)
Καλό να γνωρίζετε: όλα τα σπίτια στην ιστοσελίδα μας περιλαμβάνουν ΦΠΑ, όπου ισχύει. Κανονικά, οι κατασκευαστικές εταιρείες ή οι επαγγελματίες κατασκευαστές πρέπει να χρεώνουν 24% ΦΠΑ όταν μεταβιβάζουν νεόδμητες κατοικίες στους πρώτους ιδιοκτήτες τους.
Ίσως έχετε ακούσει για την "απαλλαγή από τον ΦΠΑ" στην Ελλάδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση για απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα κατασκευαστικά τους έργα μέχρι το τέλος του 2024. Σε αυτή την περίπτωση, οι αγοραστές δεν θα πρέπει να πληρώσουν 24% ΦΠΑ για ένα σπίτι σε ένα τέτοιο έργο- αντίθετα, ο αγοραστής θα πληρώσει 3.09% φόρο μεταβίβασης. Πρόκειται για μια πρωτοβουλία της ελληνικής κυβέρνησης για να διευκολύνει την αγορά νεόδμητων ακινήτων.
Εάν αγοράσετε οικόπεδο με σκοπό την ανέγερση κατοικίας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο μεταβίβασης (3.09%) για την αγορά του οικοπέδου. Όταν αρχίσει η κατασκευή, ο εργολάβος θα εκδώσει τιμολόγια (με ΦΠΑ) για όλα τα στάδια κατασκευής. Δεν μπορείτε να λάβετε απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα τιμολόγια αυτά.
Ετήσιοι φόροι
ENFIA
Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο κύριος τρέχων φόρος που θα πληρώσετε για την κατοικία σας στην Ελλάδα. Υπολογίζεται με βάση τη φορολογική σας ζώνη και επομένως είναι υψηλότερος στις πιο επιθυμητές περιοχές (σκεφτείτε τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας) και είναι χαμηλότερος στην ύπαιθρο. Συνήθως, για ακίνητα στην ύπαιθρο, είναι 3-4 ευρώ ετησίως ανά δομημένο τετραγωνικό μέτρο. Για παράδειγμα, μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων θα έχει φόρους ΕΝΦΙΑ 300-400 ευρώ ετησίως (ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία). Στην περίπτωση των αδόμητων οικοπέδων, το κόστος του ΕΝΦΙΑ είναι πολύ χαμηλό.
Φόρος ενοικίου
Σημειώστε ότι αν δεν σκοπεύετε να ενοικίαση του σπιτιού σας στην Ελλάδα, αυτή η ενότητα δεν θα είναι σχετική. Εάν σκοπεύετε να νοικιάσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο για τα εισοδήματα από ενοίκια στην Ελλάδα. Για τα φυσικά πρόσωπα, ισχύουν προοδευτικοί φορολογικοί συντελεστές για τα εισοδήματα από ενοίκια και υπολογίζονται ανά ιδιοκτήτη επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια του ακινήτου.
- Μέχρι εισόδημα από ενοίκια ύψους 12.00 €0: 15 τοις εκατό
- Μεταξύ €12.001 & €35.000: 35 τοις εκατό
- Μεγαλύτερο από 35.00 €0: 45 τοις εκατό
Οφέλη της συνιδιοκτησίας
Σε γενικές γραμμές, τα ζευγάρια ωφελεί να αγοράζουν με δύο ονόματα αντί για ένα, διότι οι παραπάνω φορολογικοί συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη.
Με δύο αγοραστές, τα φορολογικά κλιμάκια έχουν ως εξής:
- Μέχρι εισόδημα από ενοίκια ύψους 24.00 €0: 15 τοις εκατό
- Μεταξύ €24.001 & €70.000: 35 τοις εκατό
- Μεγαλύτερο από 70.00 €0: 45 τοις εκατό
Σε περιπτώσεις ενοικιαζομένων ακινήτων με υψηλά εισοδήματα, είναι σχεδόν πάντα καλύτερο να αγοράζετε ακίνητο ως εταιρεία, διότι μπορείτε να εκπίπτουν τα έξοδα, οι δαπάνες και οι αποσβέσεις του κτιρίου. Ο φόρος εταιρειών στην Ελλάδα είναι 22% και θα μειωθεί τα επόμενα χρόνια. Για να δείτε πώς μπορείτε να αγοράσετε ως εταιρεία, επικοινωνήστε μαζί μας. Η νομική μας ομάδα θα χαρεί να σας βοηθήσει να διερευνήσετε αυτή την επιλογή.
Φόρος κεφαλαιακών κερδών
Καλά νέα - σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ο φόρος υπεραξίας αναστέλλεται στην Ελλάδα μέχρι το 2024, και η αναστολή θα παρατείνεται πιθανότατα μετά από αυτό κάθε 2 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι ως ιδιώτης πωλητής, δεν θα φορολογηθείτε στην Ελλάδα για οποιοδήποτε κέρδος αποκομίσετε από την πώληση του ακινήτου σας. Λάβετε υπόψη ότι αν είστε κάτοικος άλλης χώρας, μπορεί να έχετε φόρους υπεραξίας στη χώρα σας. Ωστόσο, η Ελλάδα έχει συνάψει συμφωνίες για την αποφυγή της διπλής φορολόγησης με πολλά κράτη. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό στη χώρα σας για περισσότερες λεπτομέρειες.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
Ο TAP είναι ένας φόρος από το δήμο και είναι ο μικρότερος από τους φόρους που αναφέρονται. Ο TAP είναι συνήθως μόνο μερικά ευρώ και χρεώνεται στο λογαριασμό του ηλεκτρικού σας ρεύματος.
Φορολογία στην Ελλάδα
Είναι πάντα χρήσιμο να συνεργάζεστε με έναν λογιστή, καθώς γνωρίζει τα τοπικά συστήματα και θα σας εξοικονομήσει πολύ χρόνο για την υποβολή φόρων στην Ελλάδα. Μπορείτε να περιμένετε να τους πληρώσετε περίπου 150-200 ευρώ ετησίως για την υποβολή φόρων.
Φοροαπαλλαγές για τους Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων το 2025
Έρχονται ορισμένες σημαντικές αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων που καθιστούν τις επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα πιο ελκυστικές για τους ξένους.
Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ιστορικά κτίρια αξίας έως 400.000 ευρώ
Τα ιστορικά κτίρια με φορολογητέα αξία έως 400.000 ευρώ απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ, ενώ προσωρινές απαλλαγές μπορούν επίσης να προβλεφθούν για ακίνητα που βρίσκονται σε ορισμένες περιοχές της χώρας.
Για να δείτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις, συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό για περισσότερες λεπτομέρειες.
ENFIA 20% Μείωση εάν είστε ασφαλισμένος
Εάν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, μπορεί να δικαιούστε έκπτωση 20% στον ENFIA.
Απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για τρία έτη για τις ενοικιάσεις
Σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα; Για να μην τα πολυλογώ, το νέο αυτό σύστημα σας ανταμείβει για τη χρήση του σπιτιού σας για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Θα υπάρξει μια απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για ακίνητα που είχαν δηλωθεί ως κενά (ή που προηγουμένως χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις), αλλά τώρα θα χρησιμοποιηθούν για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι οι εξής:
- Μέγεθος: Το ακίνητο πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τ.μ.
- Χρόνος: Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025.
- Ιστορία του ακινήτου: Για να είναι επιλέξιμο, το ακίνητο πρέπει να είναι κενό ή να χρησιμοποιείται μόνο για βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2022, 2023 και 2024.
Οι νέοι φορολογικοί νόμοι δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί και ενδέχεται να αλλάξουν τους επόμενους μήνες. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό για τις πιο πρόσφατες λεπτομέρειες.
Για όλες τις νέες φοροαπαλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, διαβάστε περισσότερα εδώ.
