Βρίσκεστε στο δρόμο για την αγορά του ακινήτου των ονείρων σας στην Ελλάδα. Το σπίτι που είδατε έχει θέα στη θάλασσα, πρόσβαση στην παραλία, και το δικό σας αγαπημένη ταβέρνα είναι σε κοντινή απόσταση με τα πόδια. Το σπίτι έχει κατακτήσει την καρδιά σας και είστε πεπεισμένοι ότι είναι το κατάλληλο μέρος για εσάς. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, ένα πράγμα που πρέπει να έχετε κατά νου για το μέλλον είναι οι φόροι.
Φόροι κατά τη στιγμή της αγοράς
Στις περισσότερες ιστοσελίδες ακινήτων, όλες οι τιμές είναι χωρίς φόρους. Στις αγορές κατοικίας στην Ελλάδα, ένας από τους δύο φόρους θα εφαρμοστεί: Φόρος μεταβίβασης ή φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ).
Φόρος μεταβίβασης
Ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνετε κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ονομάζεται ΦΜΑ. Ανέρχεται σε 3.09% του ποσού αγοράς και βαρύνει τον αγοραστή. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται κατά την αγορά οικοπέδων ή υφιστάμενων κατοικιών. Ο φόρος αυτός βασίζεται στην τιμή αγοράς ή στη λεγόμενη "αντικειμενική φορολογική αξία" του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη. Η αντικειμενική φορολογική αξία υπολογίζεται από την εφορία με βάση αντικειμενικά κριτήρια, ανεξάρτητα από την τιμή πώλησης. Στην ελληνική ύπαιθρο, η αξία αυτή είναι πολύ σπάνια υψηλότερη από την τιμή αγοράς.
Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)
Καλό να γνωρίζετε: όλα τα σπίτια στην ιστοσελίδα μας περιλαμβάνουν ΦΠΑ, όπου ισχύει. Κανονικά, οι κατασκευαστικές εταιρείες ή οι επαγγελματίες κατασκευαστές πρέπει να χρεώνουν 24% ΦΠΑ όταν μεταβιβάζουν νεόδμητες κατοικίες στους πρώτους ιδιοκτήτες τους.
Ίσως έχετε ακούσει για την "απαλλαγή από τον ΦΠΑ" στην Ελλάδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση για απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα κατασκευαστικά τους έργα μέχρι το τέλος του 2024. Σε αυτή την περίπτωση, οι αγοραστές δεν θα πρέπει να πληρώσουν 24% ΦΠΑ για ένα σπίτι σε ένα τέτοιο έργο- αντίθετα, ο αγοραστής θα πληρώσει 3.09% φόρο μεταβίβασης. Πρόκειται για μια πρωτοβουλία της ελληνικής κυβέρνησης για να διευκολύνει την αγορά νεόδμητων ακινήτων.
Εάν αγοράσετε οικόπεδο με σκοπό την ανέγερση κατοικίας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο μεταβίβασης (3.09%) για την αγορά του οικοπέδου. Όταν αρχίσει η κατασκευή, ο εργολάβος θα εκδώσει τιμολόγια (με ΦΠΑ) για όλα τα στάδια κατασκευής. Δεν μπορείτε να λάβετε απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα τιμολόγια αυτά.
Ετήσιοι φόροι
ENFIA
Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο κύριος τρέχων φόρος που θα πληρώσετε για την κατοικία σας στην Ελλάδα. Υπολογίζεται με βάση τη φορολογική σας ζώνη και επομένως είναι υψηλότερος στις πιο επιθυμητές περιοχές (σκεφτείτε τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας) και είναι χαμηλότερος στην ύπαιθρο. Συνήθως, για ακίνητα στην ύπαιθρο, είναι 3-4 ευρώ ετησίως ανά δομημένο τετραγωνικό μέτρο. Για παράδειγμα, μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων θα έχει φόρους ΕΝΦΙΑ 300-400 ευρώ ετησίως (ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία). Στην περίπτωση των αδόμητων οικοπέδων, το κόστος του ΕΝΦΙΑ είναι πολύ χαμηλό.
Φόρος ενοικίου
Σημειώστε ότι αν δεν σκοπεύετε να ενοικίαση του σπιτιού σας στην Ελλάδα, αυτή η ενότητα δεν θα είναι σχετική. Εάν σκοπεύετε να νοικιάσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο για τα εισοδήματα από ενοίκια στην Ελλάδα. Για τα φυσικά πρόσωπα, ισχύουν προοδευτικοί φορολογικοί συντελεστές για τα εισοδήματα από ενοίκια και υπολογίζονται ανά ιδιοκτήτη επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια του ακινήτου.
- Μέχρι εισόδημα από ενοίκια ύψους 12.00 €0: 15 τοις εκατό
- Μεταξύ €12.001 & €35.000: 35 τοις εκατό
- Μεγαλύτερο από 35.00 €0: 45 τοις εκατό
Οφέλη της συνιδιοκτησίας
Σε γενικές γραμμές, τα ζευγάρια ωφελεί να αγοράζουν με δύο ονόματα αντί για ένα, διότι οι παραπάνω φορολογικοί συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη.
Με δύο αγοραστές, τα φορολογικά κλιμάκια έχουν ως εξής:
- Μέχρι εισόδημα από ενοίκια ύψους 24.00 €0: 15 τοις εκατό
- Μεταξύ €24.001 & €70.000: 35 τοις εκατό
- Μεγαλύτερο από 70.00 €0: 45 τοις εκατό
Σε περιπτώσεις ενοικιαζομένων ακινήτων με υψηλά εισοδήματα, είναι σχεδόν πάντα καλύτερο να αγοράζετε ακίνητο ως εταιρεία, διότι μπορείτε να εκπίπτουν τα έξοδα, οι δαπάνες και οι αποσβέσεις του κτιρίου. Ο φόρος εταιρειών στην Ελλάδα είναι 22% και θα μειωθεί τα επόμενα χρόνια. Για να δείτε πώς μπορείτε να αγοράσετε ως εταιρεία, επικοινωνήστε μαζί μας. Η νομική μας ομάδα θα χαρεί να σας βοηθήσει να διερευνήσετε αυτή την επιλογή.
Φόρος κεφαλαιακών κερδών
Καλά νέα - σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ο φόρος υπεραξίας αναστέλλεται στην Ελλάδα μέχρι το 2024, και η αναστολή θα παρατείνεται πιθανότατα μετά από αυτό κάθε 2 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι ως ιδιώτης πωλητής, δεν θα φορολογηθείτε στην Ελλάδα για οποιοδήποτε κέρδος αποκομίσετε από την πώληση του ακινήτου σας. Λάβετε υπόψη ότι αν είστε κάτοικος άλλης χώρας, μπορεί να έχετε φόρους υπεραξίας στη χώρα σας. Ωστόσο, η Ελλάδα έχει συνάψει συμφωνίες για την αποφυγή της διπλής φορολόγησης με πολλά κράτη. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό στη χώρα σας για περισσότερες λεπτομέρειες.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
Ο TAP είναι ένας φόρος από το δήμο και είναι ο μικρότερος από τους φόρους που αναφέρονται. Ο TAP είναι συνήθως μόνο μερικά ευρώ και χρεώνεται στο λογαριασμό του ηλεκτρικού σας ρεύματος.
Φορολογία στην Ελλάδα
Είναι πάντα χρήσιμο να συνεργάζεστε με έναν λογιστή, καθώς γνωρίζει τα τοπικά συστήματα και θα σας εξοικονομήσει πολύ χρόνο για την υποβολή φόρων στην Ελλάδα. Μπορείτε να περιμένετε να τους πληρώσετε περίπου 150-200 ευρώ ετησίως για την υποβολή φόρων.
Φοροαπαλλαγές για τους Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων το 2025
Έρχονται ορισμένες σημαντικές αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων που καθιστούν τις επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα πιο ελκυστικές για τους ξένους.
Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ιστορικά κτίρια αξίας έως 400.000 ευρώ
Τα ιστορικά κτίρια με φορολογητέα αξία έως 400.000 ευρώ απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ, ενώ προσωρινές απαλλαγές μπορούν επίσης να προβλεφθούν για ακίνητα που βρίσκονται σε ορισμένες περιοχές της χώρας.
Για να δείτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις, συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό για περισσότερες λεπτομέρειες.
ENFIA 20% Μείωση εάν είστε ασφαλισμένος
Εάν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, μπορεί να δικαιούστε έκπτωση 20% στον ENFIA.
Απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για τρία έτη για τις ενοικιάσεις
Σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα; Για να μην τα πολυλογώ, το νέο αυτό σύστημα σας ανταμείβει για τη χρήση του σπιτιού σας για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Θα υπάρξει μια απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για ακίνητα που είχαν δηλωθεί ως κενά (ή που προηγουμένως χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις), αλλά τώρα θα χρησιμοποιηθούν για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι οι εξής:
- Μέγεθος: Το ακίνητο πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τ.μ.
- Χρόνος: Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025.
- Ιστορία του ακινήτου: Για να είναι επιλέξιμο, το ακίνητο πρέπει να είναι κενό ή να χρησιμοποιείται μόνο για βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2022, 2023 και 2024.
Οι νέοι φορολογικοί νόμοι δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί και ενδέχεται να αλλάξουν τους επόμενους μήνες. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό για τις πιο πρόσφατες λεπτομέρειες.
Για όλες τις νέες φοροαπαλλαγές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, διαβάστε περισσότερα εδώ.
Ποιοι είναι οι φόροι ακίνητης περιουσίας μου αν είμαι Ολλανδός;
Ως κάτοικος των Κάτω Χωρών, υπόκειστε σε φορολόγηση του συνολικού εισοδήματός σας, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ακίνητα στην Ελλάδα. Το ολλανδικό σύστημα φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων περιλαμβάνει τρία "κουτιά ". Τα εισοδήματα που προέρχονται από επενδύσεις, όπως τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, εμπίπτουν στο λεγόμενο "κουτί 3", το οποίο καλύπτει επίσης ακίνητα όπως η κατοικία στην Ελλάδα.
Τα τελευταία χρόνια το πλαίσιο 3 βρίσκεται υπό εξέταση, καθώς έχει ανακύψει το ερώτημα κατά πόσον το ισχύον σύστημα συγκρούεται με τα θεμελιώδη δικαιώματα, ιδίως με το δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Έχουν γίνει προσαρμογές στο φορολογικό σύστημα, και βρίσκονται σε εξέλιξη περαιτέρω εξελίξεις. Ωστόσο, ο αντίκτυπος στον ολλανδικό φόρο που αφορά την ελληνική ιδιοκτησία σας είναι περιορισμένος.
Σύμφωνα με τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολόγησης μεταξύ των Κάτω Χωρών και της Ελλάδας, η αρμοδιότητα επιβολής φόρων στην ελληνική περιουσία ανήκει στην Ελλάδα, καθώς αυτή είναι η πηγή του εισοδήματος. Κατά συνέπεια, ενώ το εισόδημα από την ελληνική περιουσία πρέπει να δηλωθεί στη φορολογική δήλωση, μπορεί να ζητηθεί απαλλαγή από τη διπλή φορολόγηση.
Το τρέχον σύστημα
Επί του παρόντος, το πλαίσιο 3 ταξινομεί τα περιουσιακά στοιχεία σε τρεις κατηγορίες: αποταμιεύσεις, άλλα περιουσιακά στοιχεία (όπως μετοχές, ομόλογα, κινητές αξίες, δεύτερη κατοικία, κρυπτονομίσματα) και δάνεια. Υποτίθεται μια προκαθορισμένη απόδοση με βάση την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στην οποία ανήκουν.
Το 2024, υπολογίζεται σταθερή απόδοση 6,04% για τα "λοιπά περιουσιακά στοιχεία" με βάση την αξία του περιουσιακού στοιχείου (6,17% το 2023). Ο συντελεστής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων για το πεδίο 3 ορίζεται σε 36% το 2024 (32% το 2023).
Εξελίξεις
Λόγω της υποθετικής φύσης του καθεστώτος του πλαισίου 3, όπου εφαρμόζονται σταθερές αποδόσεις και όχι πραγματικό εισόδημα από επενδύσεις, ορισμένοι φορολογούμενοι ενδέχεται να χρειαστεί να ανατρέξουν στο κεφάλαιό τους εάν το πραγματικό τους εισόδημα υπολείπεται των υποθετικών αποδόσεων. Οι συνθήκες αυτές έχουν οδηγήσει σε διάφορες δικαστικές υποθέσεις, με αποφάσεις που συχνά ευνοούν τους φορολογούμενους μειώνοντας τη φορολογική τους βάση ώστε να αντικατοπτρίζει το πραγματικό εισόδημα του πλαισίου 3.
Οι υποθέσεις αυτές αποτέλεσαν αντικείμενο εφέσεων, με το Ανώτατο Δικαστήριο των Κάτω Χωρών να πρόκειται να αποφανθεί επί θεμάτων όπως η πιθανή σύγκρουση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας και ο ορισμός του πραγματικού εισοδήματος (συμπεριλαμβανομένης της συνεκτίμησης των μη πραγματοποιηθεισών αυξήσεων της αξίας).
Η κυβέρνηση ανακοίνωσε την εισαγωγή ενός νέου φορολογικού συστήματος από το 2027, το οποίο θα βασίζεται στο πραγματικό εισόδημα από επενδύσεις. Τον Σεπτέμβριο του 2023 παρουσιάστηκε στο κοινό νομοθετική πρόταση, η οποία εξακολουθεί να υφίσταται αλλαγές. Βασικά, για τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, το σύστημα αυτό φορολογεί το πραγματικό εισόδημα από ενοίκια και τα έξοδα εκπίπτουν. Το κεφαλαιακό κέρδος φορολογείται κατά την πώληση του ακινήτου.
Άλλες σημειώσεις σχετικά με το πεδίο 3 Εισόδημα
Το εισόδημα από αποταμιεύσεις και επενδύσεις στο πλαίσιο 3 φορολογείται μόνο εάν η καθαρή διαφορά μεταξύ της αξίας των περιουσιακών στοιχείων και των χρεών υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, τα οποία ορίζονται σε 57.000 ευρώ ανά άτομο για το 2024 (ή 114.000 ευρώ για τους φορολογικούς εταίρους). Αναμένεται ότι το προτεινόμενο φορολογικό σύστημα για το 2027 θα εισάγει πιθανότατα αφορολόγητο όριο εισοδήματος.
Σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Κάτω Χωρών
Η συνθήκη αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Ολλανδίας διέπει τη φορολόγηση των κατοίκων της μιας χώρας με εισόδημα που προέρχεται από την άλλη. Σύμφωνα με τη συνθήκη αυτή, το εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα κατανέμεται στη χώρα προέλευσης, ευθυγραμμιζόμενο με τα διεθνή πρότυπα.
Ουσιαστικά, ενώ το παγκόσμιο εισόδημα λογίζεται στις φορολογικές δηλώσεις, παρέχεται ελάφρυνση για το εισόδημα από ακίνητα ελληνικής προέλευσης. Κατά συνέπεια, κατ' αρχήν, οι κάτοικοι της Ολλανδίας που διαθέτουν δευτερεύουσα κατοικία στην Ελλάδα δεν θα πρέπει να είναι υπόχρεοι για τον ολλανδικό φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων από την άποψη αυτή.
Ελληνικό φορολογικό καθεστώς για ιδιώτες υψηλού πλούτου
Η Ελλάδα έχει ένα ειδικό φορολογικό πρόγραμμα για να ενθαρρύνει τους ιδιώτες με υψηλή καθαρή περιουσία (HNWI) να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Παρόμοια με τα επιδόματα προς τους συνταξιούχους που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, πρόκειται για μια σπουδαία συμφωνία όταν στοιβάζεται με τα φορολογικά συστήματα άλλων χωρών, όπου το εισόδημα των υψηλών εισοδημάτων μπορεί να φορολογηθεί μέχρι και 50%.
Αντί να πληρώνετε φόρο σε ποσοστό επί του εισοδήματος του εξωτερικού, η Ελλάδα σας προσφέρει τη δυνατότητα να πληρώνετε κατ' αποκοπήν 100.000 ευρώ ετησίως επί του εισοδήματος του εξωτερικού μεταφέροντας τη φορολογική σας κατοικία στην Ελλάδα. Μπορείτε να προσθέσετε ένα μέλος της οικογένειας για 20.000 ευρώ ετησίως.
Ο κατ' αποκοπή συντελεστής ισχύει για περίοδο 15 ετών.
Ένα παρόμοιο φορολογικό σύστημα υπάρχει στην Ιταλία, όπου οι φορολογούμενοι που εντάσσονται στο πρόγραμμα "Res Non-Dom Program" φορολογούνται με ένα εφάπαξ ποσό 100.000 ευρώ για τα εισοδήματα που προέρχονται από το εξωτερικό και μπορούν να προσθέσουν ένα μέλος της οικογένειας για επιπλέον 25.000 ευρώ ο καθένας.
Ποιες είναι οι απαιτήσεις;
Το φυσικό πρόσωπο που υποβάλλει την αίτηση δεν ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για 7 από τα τελευταία 8 έτη πριν μεταφέρει τη φορολογική του κατοικία στην Ελλάδα.
Ο αιτών, ένας συγγενής του (σύζυγος ή ανιόντες/ κατιόντες σε ευθεία γραμμή) ή μέσω νομικού προσώπου στο οποίο ο αιτών έχει την πλειοψηφία των μετοχών, πρέπει να επενδύσει τουλάχιστον 500.000,00 €* στην Ελλάδα. Η επένδυση μπορεί να γίνει με διάφορες μορφές, όπως ακίνητα/ακίνητη περιουσία ή μετοχές σε νομικό πρόσωπο στην Ελλάδα.
Το ποσό της επένδυσης πρέπει να είναι τουλάχιστον 500.000 ευρώ και να πραγματοποιηθεί εντός περιόδου 3 ετών από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης.
*Η ανωτέρω προϋπόθεση δεν είναι απαραίτητη εάν ο αιτών έχει ήδη άδεια διαμονής με επένδυση στην Ελλάδα ή η Golden Visa.
Πώς λειτουργεί το ελληνικό φορολογικό σύστημα των HNWI;
Εάν επιλέξετε αυτό το φορολογικό καθεστώς, η αίτηση πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Μαρτίου και τα δικαιολογητικά πρέπει να υποβληθούν έως τον Μάιο.
Η φορολόγηση βάσει του καθεστώτος αυτού έχει ως εξής:
Θα πληρώσετε κατ' αποκοπήν 100.000 ευρώ ετησίως, ανεξάρτητα από το ύψος του εισοδήματος από το εξωτερικό για το έτος. Εάν ένας συγγενής θέλει να υπαχθεί στις διατάξεις, πρέπει να καταβληθούν επιπλέον 20.000 ευρώ ετησίως.
Το εισόδημα που προέρχεται από αλλοδαπές πηγές δεν υπόκειται σε υποβολή εκθέσεων στις φορολογικές αρχές.
Πρέπει να σημειωθεί ότι τυχόν φόρος που καταβλήθηκε στο εξωτερικό για εισοδήματα που καλύπτονται από το εν λόγω καθεστώς δεν θα συμψηφίζεται με τη φορολογική υποχρέωση σύμφωνα με το καθεστώς.
Το φυσικό πρόσωπο θα απαλλάσσεται επίσης από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεάς (δωρεές) για τυχόν περιουσιακά στοιχεία του εξωτερικού.
Ωστόσο, το εισόδημα που προέρχεται από την Ελλάδα πρέπει να δηλώνεται ετησίως σε δήλωση φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων και φορολογείται ως ελληνικός φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων.
Για μια ματιά σε άλλα φορολογικά συστήματα στην Ελλάδα, όπως οι φόροι για τους συνταξιούχους στην Ελλάδα, δείτε εδώ. Για περισσότερες πληροφορίες και λεπτομερείς διαβουλεύσεις, συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό με γνώση αυτών των συστημάτων.
