Φόροι επί των ακινήτων στην Ελλάδα (Ενημερωμένο για το 2026)

Στις περισσότερες ιστοσελίδες ακινήτων, όλες οι τιμές δεν περιλαμβάνουν φόρους. Για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, ισχύει ένας από τους δύο φόρους: ο φόρος μεταβίβασης ή ο φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ).


Φόρος


μεταβίβασης Ο φόρος μεταβίβασης, τον οποίο πληρώνετε όταν αγοράζετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, ονομάζεται FMA. Αντιστοιχεί στο 3,09% της τιμής αγοράς και η πληρωμή του βαρύνει τον αγοραστή. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται κατά την αγορά οικοπέδων ή υφιστάμενων κατοικιών. Ο φόρος αυτός βασίζεται στην τιμή αγοράς ή στη λεγόμενη «αντικειμενική φορολογική αξία» του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη. Η αντικειμενική φορολογική αξία υπολογίζεται από την εφορία με βάση αντικειμενικά κριτήρια, ανεξάρτητα από την τιμή πώλησης. Στην ελληνική ύπαιθρο, η αξία αυτή σπάνια υπερβαίνει την τιμή της αγοράς. Φόρος


Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)


Κανονικά, οι κατασκευαστικές εταιρείες ή οι επαγγελματίες κατασκευαστές πρέπει να χρεώνουν ΦΠΑ 24% κατά τη μεταβίβαση νεόδμητων κατοικιών στους πρώτους ιδιοκτήτες τους. Ίσως έχετε ακούσει για την «απαλλαγή από τον ΦΠΑ» στην Ελλάδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση για απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα κατασκευαστικά τους έργα μέχρι το τέλος του 2026. Σε αυτή την περίπτωση, οι αγοραστές δεν θα χρειάζεται να πληρώσουν 24% ΦΠΑ για ένα σπίτι σε ένα τέτοιο έργο, αλλά θα πληρώσουν 3,09% φόρο μεταβίβασης. Πρόκειται για μια πρωτοβουλία της ελληνικής κυβέρνησης με σκοπό να διευκολύνει την αγορά νεόδμητων ακινήτων. Εάν αγοράσετε ένα οικόπεδο με σκοπό την κατασκευή κατοικίας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο μεταβίβασης (3,09%) για την αγορά του οικοπέδου. Όταν ξεκινήσει η κατασκευή, ο εργολάβος θα εκδώσει τιμολόγια (με ΦΠΑ) για όλα τα στάδια της κατασκευής. Δεν μπορείτε να λάβετε απαλλαγή από τον ΦΠΑ για αυτά τα τιμολόγια.

ENFIA


Το ENFIA είναι ο κύριος φόρος που θα πληρώνετε για την κατοικία σας στην Ελλάδα. Υπολογίζεται με βάση τη φορολογική ζώνη στην οποία βρίσκεται και, ως εκ τούτου, είναι υψηλότερο σε πιο περιζήτητες περιοχές (όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας) και χαμηλότερο στην ύπαιθρο. Συνήθως, για ακίνητα στην ύπαιθρο, είναι 3-4 ευρώ ετησίως ανά τετραγωνικό μέτρο. Για παράδειγμα, μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων θα έχει φόρους ENFIA 300-400 ευρώ ετησίως (ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία). Στην περίπτωση των αδόμητων οικοπέδων, τα έξοδα ENFIA είναι πολύ χαμηλά.


Φόρος


ενοικίου Σημειώστε ότι αν δεν σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα, αυτή η ενότητα δεν σας αφορά. Αν σκοπεύετε να νοικιάσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο επί των εισοδημάτων από ενοίκια στην Ελλάδα. Για τα φυσικά πρόσωπα, τα έσοδα από ενοίκια υπόκεινται σε προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές, οι οποίοι υπολογίζονται ανά ιδιοκτήτη επί των ακαθάριστων εσόδων από ενοίκια του ακινήτου.


- Έως έσοδα από ενοίκια 12.000 ευρώ: 15 τοις
εκατό - Μεταξύ 12.001 και 25.000 ευρώ: 25 τοις
εκατό - Μεταξύ 24.001 και 35.000 ευρώ: 35 τοις
εκατό - Πάνω από 35.001 ευρώ: 45 τοις


εκατό Οφέλη της συνιδιοκτησίας


Γενικά, είναι προς όφελος των ζευγαριών να αγοράζουν με δύο ονόματα αντί για ένα, επειδή οι παραπάνω φορολογικοί συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη. Σε περιπτώσεις ακινήτων με υψηλά έσοδα από ενοίκια, είναι σχεδόν πάντα καλύτερο να αγοράζετε ακίνητα ως εταιρεία, επειδή μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδα, το κόστος και την απόσβεση του κτιρίου. Ο φόρος εταιρειών στην Ελλάδα είναι 22% και θα μειωθεί τα επόμενα χρόνια. Για να μάθετε πώς μπορείτε να αγοράσετε ως εταιρεία, επικοινωνήστε μαζί μας. Η νομική μας ομάδα θα χαρεί να σας βοηθήσει να εξερευνήσετε αυτή την επιλογή.

TAP (Telos Akinitis Periousias)


Το TAP είναι ένας φόρος που επιβάλλεται από τον δήμο και είναι ο μικρότερος από τους φόρους που αναφέρονται. Το TAP είναι συνήθως μόνο μερικά ευρώ και χρεώνεται στον λογαριασμό ηλεκτρικού ρεύματος.


Υποβολή φορολογικής δήλωσης στην Ελλάδα


Είναι πάντα χρήσιμο να συνεργάζεστε με έναν λογιστή, καθώς κατανοεί τα τοπικά συστήματα και θα σας εξοικονομήσει πολύ χρόνο κατά την υποβολή της φορολογικής σας δήλωσης στην Ελλάδα. Μπορείτε να υπολογίσετε ότι θα τους πληρώσετε περίπου 150-200 ευρώ ετησίως για την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων.

Υπάρχουν μια σειρά από σημαντικές αλλαγές στον τομέα της φορολογίας ακινήτων που καθιστούν τις επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα πιο ελκυστικές για τους αλλοδαπούς.


Απαλλαγή από τον ENFIA για ιστορικά κτίρια αξίας έως 400.000 ευρώ


Τα ιστορικά κτίρια με φορολογητέα αξία έως 400.000 ευρώ απαλλάσσονται από τον ENFIA, ενώ μπορεί να παρέχονται και προσωρινές απαλλαγές για ακίνητα που βρίσκονται σε ορισμένες περιοχές της χώρας. Για να δείτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις, συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για περισσότερες λεπτομέρειες. Μείωση


20% στον ΕΝΦΙΑ αν είστε ασφαλισμένοι


Αν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, ενδέχεται να δικαιούστε έκπτωση 20% στον ΕΝΦΙΑ. Από το 2026, η Ελλάδα θα εισαγάγει σημαντικές αλλαγές στον φόρο ακίνητης περιουσίας: μείωση 50% του ENFIA για κύριες κατοικίες σε χωριά (πλήρης απαλλαγή έως το 2027), χαμηλότεροι φόροι εισοδήματος από ενοίκια με νέο συντελεστή 25% για 12.001-24.000 ευρώ, μειωμένος ΦΠΑ για τα νησιά των συνόρων και απαλλαγή από τον ΦΠΑ για νέες κατασκευές. Αυτά τα μέτρα καθιστούν την ιδιοκτησία και την ενοικίαση ακινήτων στην Ελλάδα απλούστερη και πιο προσιτή. Μπορείτε να διαβάσετε την αναλυτική παρουσίαση εδώ.

Σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα; Εν ολίγοις, αυτό το νέο πρόγραμμα σας ανταμείβει για τη χρήση του σπιτιού σας για μακροχρόνιες μισθώσεις. Θα υπάρχει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ακίνητα που είχαν δηλωθεί ως κενά (ή είχαν χρησιμοποιηθεί στο παρελθόν για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις), αλλά που τώρα θα χρησιμοποιηθούν για μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι:

-Μέγεθος: Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 120 τ.μ
. -Χρόνος: Οι τριετείς μισθώσεις πρέπει να συνάπτονται μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026
-Ιστορικό του ακινήτου: Για να είναι επιλέξιμο, το ακίνητο πρέπει να έχει ιστορικό κενότητας ή να έχει χρησιμοποιηθεί μόνο για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις το 2023, 2024 και 2025.


Οι νέοι φορολογικοί νόμοι δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί και ενδέχεται να αλλάξουν τους επόμενους μήνες. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για τις πιο πρόσφατες λεπτομέρειες. Για όλες τις νέες φορολογικές απαλλαγές για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, διαβάστε περισσότερα εδώ.


Ποιοι είναι οι φόροι ακίνητης περιουσίας μου αν είμαι Ολλανδός;


Ως κάτοικος των Κάτω Χωρών, υπόκεισθε σε φορολογία επί του συνολικού εισοδήματός σας, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ακίνητα στην Ελλάδα. Το ολλανδικό σύστημα φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων περιλαμβάνει τρία «κουτιά». Τα εισοδήματα που προέρχονται από επενδύσεις, όπως ακίνητα, εμπίπτουν στην «κατηγορία 3», η οποία καλύπτει επίσης ακίνητα όπως κατοικίες στην Ελλάδα. Τα τελευταία χρόνια, η κατηγορία 3 βρίσκεται υπό εξέταση, καθώς έχει τεθεί το ερώτημα εάν το τρέχον σύστημα έρχεται σε σύγκρουση με τα θεμελιώδη δικαιώματα, ιδίως το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Έχουν γίνει προσαρμογές στο φορολογικό σύστημα και συνεχίζονται οι περαιτέρω εξελίξεις. Ωστόσο, ο αντίκτυπος στην ολλανδική φορολογία σχετικά με την ελληνική ιδιοκτησία σας είναι περιορισμένος.Σύμφωνα με τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ των Κάτω Χωρών και της Ελλάδας, η αρμοδιότητα για την επιβολή φόρων στην ελληνική ακίνητη περιουσία ανήκει στην Ελλάδα, καθώς αυτή είναι η πηγή του εισοδήματος. Κατά συνέπεια, ενώ τα εισοδήματα από την ελληνική ακίνητη περιουσία πρέπει να δηλώνονται στη φορολογική δήλωση, μπορεί να ζητηθεί απαλλαγή από τη διπλή φορολογία.


Το τρέχον σύστημα


Επί του παρόντος, το κουτί 3 ταξινομεί τα περιουσιακά στοιχεία σε τρεις κατηγορίες: αποταμιεύσεις, άλλα περιουσιακά στοιχεία (όπως μετοχές, ομόλογα, χρεόγραφα, δεύτερες κατοικίες, κρυπτονομίσματα) και δάνεια. Υποτίθεται μια προκαθορισμένη απόδοση με βάση την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στην οποία ανήκει.


Εξελίξεις


Λόγω της φύσης του καθεστώτος του πλαισίου 3, το οποίο βασίζεται σε υποθέσεις και στο οποίο εφαρμόζονται σταθερές αποδόσεις αντί για πραγματικά έσοδα από επενδύσεις, ορισμένοι φορολογούμενοι ενδέχεται να χρειαστεί να αντλήσουν από το κεφάλαιό τους εάν τα πραγματικά έσοδά τους είναι χαμηλότερα από τις υποθετικές αποδόσεις. Αυτές οι περιστάσεις έχουν οδηγήσει σε διάφορες δικαστικές υποθέσεις, με αποφάσεις που συχνά ευνοούν τους φορολογούμενους, μειώνοντας τη φορολογική τους βάση ώστε να αντικατοπτρίζει τα πραγματικά έσοδα του πλαισίου 3.Οι υποθέσεις αυτές έχουν αποτελέσει αντικείμενο προσφυγών, με το Ανώτατο Δικαστήριο των Κάτω Χωρών να επίκειται να αποφανθεί σε θέματα όπως η πιθανή σύγκρουση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας και ο ορισμός του πραγματικού εισοδήματος (συμπεριλαμβανομένης της εξέτασης των μη πραγματοποιηθέντων αυξήσεων της αξίας). Η κυβέρνηση ανακοίνωσε την εισαγωγή ενός νέου φορολογικού συστήματος από το 2027, το οποίο θα βασίζεται στο πραγματικό εισόδημα από επενδύσεις. Μια νομοθετική πρόταση παρουσιάστηκε στο κοινό τον Σεπτέμβριο του 2023, η οποία εξακολουθεί να υφίσταται αλλαγές. Βασικά, για τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, το σύστημα αυτό φορολογεί τα πραγματικά έσοδα από ενοίκια και τα έξοδα είναι εκπεστέα. Το κεφαλαιακό κέρδος φορολογείται κατά την πώληση του ακινήτου.


Άλλες σημειώσεις σχετικά με το εισόδημα του πλαισίου 3


Το εισόδημα του πλαισίου 3 από αποταμιεύσεις και επενδύσεις φορολογείται μόνο εάν η καθαρή διαφορά μεταξύ της αξίας των περιουσιακών στοιχείων και των χρεών υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, τα οποία έχουν οριστεί σε 59.357 ευρώ ανά άτομο για το 2026 (ή 118.714 ευρώ για τους φορολογικούς εταίρους). Αναμένεται ότι το προτεινόμενο φορολογικό σύστημα για το 2027 θα εισαγάγει πιθανώς ένα αφορολόγητο όριο εισοδήματος.


Σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Ολλανδίας


Η σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Ολλανδίας διέπει τη φορολογία των κατοίκων της μιας χώρας με εισόδημα που προέρχεται από την άλλη. Βάσει της σύμβασης αυτής, το εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα κατανέμεται στη χώρα προέλευσης, σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα. Ουσιαστικά, ενώ το παγκόσμιο εισόδημα λογίζεται στις φορολογικές δηλώσεις, χορηγείται απαλλαγή για τα εισοδήματα από ακίνητα που προέρχονται από την Ελλάδα. Κατά συνέπεια, κατ' αρχήν, οι κάτοικοι των Κάτω Χωρών που διαθέτουν δευτερεύουσα κατοικία στην Ελλάδα δεν θα πρέπει να υπόκεινται στον ολλανδικό φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων ως προς αυτό.

Η Ελλάδα διαθέτει ένα ειδικό φορολογικό πρόγραμμα για να ενθαρρύνει τα άτομα με υψηλό καθαρό εισόδημα (HNWI) να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Παρόμοια με τα οφέλη για τους συνταξιούχους που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, αυτό είναι ένα εξαιρετικό πλεονέκτημα σε σύγκριση με τα φορολογικά συστήματα άλλων χωρών, όπου τα εισοδήματα των ατόμων με υψηλά εισοδήματα μπορούν να φορολογηθούν έως και 50%. Αντί να πληρώνετε ένα ποσοστό φόρου επί των ξένων εισοδημάτων, η Ελλάδα σας προσφέρει τη δυνατότητα να πληρώνετε ένα κατ' αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως επί των ξένων εισοδημάτων, μεταφέροντας τη φορολογική σας κατοικία στην Ελλάδα. Μπορείτε να προσθέσετε ένα μέλος της οικογένειας με 20.000 ευρώ ετησίως. Ο κατ' αποκοπή φόρος ισχύει για περίοδο 15 ετών. Ένα παρόμοιο φορολογικό σύστημα ισχύει στην Ιταλία, όπου οι φορολογούμενοι που συμμετέχουν στο πρόγραμμα «Res Non-Dom» φορολογούνται με ένα κατ' αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ επί των εισοδημάτων από το εξωτερικό και μπορούν να προσθέσουν ένα μέλος της οικογένειας με επιπλέον 25.000 ευρώ το καθένα.

Ο αιτών δεν ήταν φορολογικός κάτοικος της Ελλάδας για 7 από τα τελευταία 8 έτη πριν μεταφέρει τη φορολογική του κατοικία στην Ελλάδα. Ο αιτών, ένας συγγενής του (σύζυγος ή άμεσοι πρόγονοι/απόγονοι) ή μέσω νομικού προσώπου στο οποίο ο αιτών κατέχει την πλειοψηφία των μετοχών, πρέπει να επενδύσει τουλάχιστον 500.000,00* ευρώ στην Ελλάδα. Η επένδυση μπορεί να πραγματοποιηθεί με διάφορες μορφές, όπως ακίνητη περιουσία/κινητή περιουσία ή μετοχές σε νομικό πρόσωπο στην Ελλάδα. Το ποσό της επένδυσης πρέπει να είναι τουλάχιστον 500.000 ευρώ και να πραγματοποιηθεί εντός περιόδου 3 ετών από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης.*Η παραπάνω προϋπόθεση δεν είναι απαραίτητη εάν ο αιτών διαθέτει ήδη άδεια διαμονής λόγω επένδυσης στην Ελλάδα ή Χρυσή Βίζα.

Εάν επιλέξετε αυτό το φορολογικό καθεστώς, η αίτηση πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Μαρτίου και τα δικαιολογητικά πρέπει να υποβληθούν έως τον Μάιο. Η φορολογία στο πλαίσιο του καθεστώτος λειτουργεί ως εξής: Θα πληρώνετε ένα κατ' αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως, ανεξάρτητα από το ύψος των ξένων εισοδημάτων για το έτος. Εάν ένας συγγενής επιθυμεί να καλύπτεται από τις διατάξεις, πρέπει να καταβληθεί επιπλέον ποσό 20.000 ευρώ ετησίως. Τα εισοδήματα από το εξωτερικό δεν υπόκεινται σε δήλωση στις φορολογικές αρχές. Πρέπει να σημειωθεί ότι οποιοσδήποτε φόρος καταβληθεί στο εξωτερικό για εισοδήματα που καλύπτονται από αυτό το καθεστώς δεν θα συμψηφιστεί με τη φορολογική υποχρέωση σύμφωνα με το καθεστώς. Το φυσικό πρόσωπο θα απαλλάσσεται επίσης από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεών (δωρεών) για οποιαδήποτε περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό. Ωστόσο, τα εισοδήματα από την Ελλάδα πρέπει να δηλώνονται ετησίως σε δήλωση φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων και φορολογούνται ως ελληνικός φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Για μια ματιά σε άλλα φορολογικά καθεστώτα στην Ελλάδα, όπως οι φόροι για τους συνταξιούχους στην Ελλάδα, δείτε εδώ. Για περισσότερες πληροφορίες και λεπτομερείς συμβουλές, συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο με γνώση αυτών των συστημάτων.


Αποποίηση ευθυνών: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο είναι μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η τρέχουσα αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για φυσικά πρόσωπα στην Ελλάδα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να εξακολουθήσουν να χαρακτηρίζουν μια πώληση ως «επιχειρηματική δραστηριότητα» με βάση συγκεκριμένα κριτήρια (π.χ. πρόθεση κέρδους, γρήγορη μεταπώληση), γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος σε κανονικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως σε ΦΠΑ. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση (π.χ. δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη), η εφορία μπορεί να θεωρήσει το κέρδος ως επιχειρηματικό εισόδημα. Εάν μια πώληση αναταξινομηθεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το «κέρδος» (η διαφορά μεταξύ του κόστους κατασκευής και της τιμής πώλησης) φορολογείται ως επιχειρηματικό εισόδημα και όχι ως κεφαλαιακά κέρδη. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.