Φόροι επί των ακινήτων στην Ελλάδα (Ενημερωμένο για το 2026)

Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών

Στην Ελλάδα υπάρχει φόρος κεφαλαιουχικών κερδών για ακίνητα, αλλά για τα φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί προς το παρόν. Η αναστολή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Στην πράξη, ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί πώληση εντός αυτής της περιόδου δεν φορολογείται στην Ελλάδα για το κέρδος, ακόμη και αν η τιμή πώλησης είναι υψηλότερη από την τιμή αγοράς. Υπάρχουν εξαιρέσεις. Εάν οι φορολογικές αρχές θεωρήσουν μια πώληση ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το κέρδος μπορεί να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό εισόδημα και, σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να ισχύει ΦΠΑ. Αυτό μπορεί να συμβεί, για παράδειγμα, όταν κάποιος πραγματοποιεί τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων εντός δύο ετών ή κατασκευάζει ή αγοράζει ένα ακίνητο ειδικά για μεταπώληση και όχι για χρήση. Οι εταιρείες δεν επωφελούνται από την αναστολή. Φορολογούνται για τα κέρδη από ακίνητα ως μέρος του εταιρικού εισοδήματος, το οποίο ανέρχεται επί του παρόντος σε 22%.

Υποβολή φορολογικής δήλωσης στην Ελλάδα

Είναι χρήσιμο να συνεργαστείτε με έναν λογιστή, ο οποίος θα κατανοεί το τοπικό σύστημα και θα σας εξοικονομήσει χρόνο. Μπορείτε να υπολογίσετε ότι θα πληρώσετε περίπου 150 έως 200 ευρώ ετησίως για την υποβολή της φορολογικής σας δήλωσης.

Φορολογικές απαλλαγές για Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων το 2026

Μια σειρά μέτρων καθιστά την ιδιοκτησία και την ενοικίαση ακινήτων στην Ελλάδα πιο ελκυστική.

Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ιστορικά κτίρια

Τα διατηρητέα ιστορικά κτίρια ενδέχεται να απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούν ορισμένα όρια αξίας και άλλες προϋποθέσεις. Το όριο που δικαιολογεί την απαλλαγή μπορεί να αλλάξει, οπότε επιβεβαιώστε το τρέχον όριο με έναν φορολογικό σύμβουλο. Προσωρινές απαλλαγές ενδέχεται επίσης να ισχύουν για ακίνητα σε ορισμένες περιοχές.

Μείωση του ENFIA κατά 20% για ασφαλισμένα σπίτια

Εάν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 € και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, ενδέχεται να δικαιούστε μείωση 20% στον ΕΝΦΙΑ.

Περαιτέρω μέτρα για το 2026

Από το 2026, η Ελλάδα εισάγει αρκετές ακόμη αλλαγές: μείωση 50% του ENFIA για κύριες κατοικίες σε χωριά με έως 1.500 κατοίκους, η οποία θα αυξηθεί σε πλήρη απαλλαγή έως το 2027· το νέο κλιμάκιο εισοδήματος από ενοίκια 25% για ποσά από 12.001 € έως 24.000· μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ για τα μικρότερα παραθαλάσσια νησιά· και τη συνέχιση της αναστολής του ΦΠΑ για τις νέες κατασκευές. Συνολικά, αυτά τα μέτρα καθιστούν την ιδιοκτησία και την ενοικίαση ακινήτων στην Ελλάδα απλούστερη και πιο προσιτή.

Απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για μακροχρόνιες μισθώσεις

Το μέτρο αυτό επιβραβεύει τη μετάβαση στη μακροχρόνια μίσθωση. Προσφέρει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα εισοδήματα από ενοίκια ακινήτων που ήταν προηγουμένως κενά ή χρησιμοποιούνταν για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και τα οποία τώρα εκμισθώνονται μακροπρόθεσμα. Οι βασικές προϋποθέσεις είναι ότι η μίσθωση έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών, ότι υπογράφεται μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026, και ότι το ακίνητο είχε ιστορικό κενής κατοχής ή χρησιμοποιούνταν μόνο για βραχυπρόθεσμη μίσθωση πριν από την έναρξη της μίσθωσης. Η απαλλαγή παύει να ισχύει εάν το ακίνητο μείνει ξανά κενό ή επιστρέψει σε βραχυπρόθεσμη χρήση εντός της περιόδου, και μπορεί να συνεχιστεί εάν το ακίνητο εκμισθωθεί εκ νέου με άλλη μακροπρόθεσμη μίσθωση. Ισχύουν και άλλες προϋποθέσεις, οπότε επιβεβαιώστε την επιλεξιμότητά σας με έναν φορολογικό σύμβουλο.

Ποιοι είναι οι φόροι ακίνητης περιουσίας μου εάν είμαι Ολλανδός;

Ως κάτοικος των Κάτω Χωρών, φορολογείστε για το παγκόσμιο εισόδημά σας, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ακίνητα στην Ελλάδα. Το ολλανδικό σύστημα φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων έχει τρεις «κατηγορίες». Τα έσοδα από επενδύσεις, συμπεριλαμβανομένης μιας δεύτερης κατοικίας στην Ελλάδα, εμπίπτουν στην κατηγορία 3. Η κατηγορία 3 βρίσκεται υπό εξέταση εδώ και μερικά χρόνια, ως προς το αν το σύστημα έρχεται σε σύγκρουση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Έχουν γίνει προσαρμογές και βρίσκονται σε εξέλιξη περαιτέρω αλλαγές. Ωστόσο, ο αντίκτυπος στον ολλανδικό φόρο που οφείλετε για την ελληνική σας ακίνητη περιουσία είναι περιορισμένος. Σύμφωνα με τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ των Κάτω Χωρών και της Ελλάδας, το δικαίωμα φορολόγησης της ελληνικής ακίνητης περιουσίας ανήκει στην Ελλάδα, ως πηγή του εισοδήματος. Έτσι, ενώ δηλώνετε το ελληνικό εισόδημα στην ολλανδική φορολογική σας δήλωση, μπορείτε να ζητήσετε απαλλαγή από τη διπλή φορολογία.

Το τρέχον σύστημα

Επί του παρόντος, το box 3 ταξινομεί τα περιουσιακά στοιχεία σε τρεις κατηγορίες: αποταμιεύσεις, άλλα περιουσιακά στοιχεία, όπως μετοχές, ομόλογα, χρεόγραφα, δεύτερες κατοικίες και κρυπτονομίσματα, και δάνεια. Εφαρμόζεται μια σταθερή, υποθετική απόδοση με βάση την κατηγορία.

Εξελίξεις

Επειδή το πλαίσιο 3 εφαρμόζει υποθετικές αποδόσεις αντί για πραγματικά έσοδα, ορισμένοι φορολογούμενοι πληρώνουν φόρο για αποδόσεις που δεν πραγματοποίησαν. Αυτό έχει οδηγήσει σε δικαστικές υποθέσεις, οι οποίες συχνά αποφασίζονται υπέρ των φορολογουμένων. Μετά από αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ένα σύστημα αντίκρουσης επιτρέπει πλέον στους φορολογούμενους να φορολογούνται με βάση την πραγματική τους απόδοση, όταν αυτή είναι χαμηλότερη από την υποθετική. Η κυβέρνηση σχεδιάζει να εισαγάγει ένα νέο σύστημα βασισμένο στα πραγματικά έσοδα από επενδύσεις. Αρχικά αναμενόταν το 2027, αλλά έχει αναβληθεί για την 1η Ιανουαρίου 2028. Το νομοσχέδιο ψηφίστηκε από τη Βουλή των Αντιπροσώπων στις αρχές του 2026 και βρίσκεται τώρα ενώπιον της Γερουσίας. Όσον αφορά τα ακίνητα, το νέο σύστημα θα φορολογεί τα πραγματικά έσοδα από ενοίκια, θα επιτρέπει την έκπτωση των εξόδων και θα φορολογεί το κεφαλαιακό κέρδος κατά την πώληση του ακινήτου.

Άλλες σημειώσεις σχετικά με το Πλαίσιο 3

Τα έσοδα του Πλαίσιο 3 φορολογούνται μόνο όταν η καθαρή αξία των περιουσιακών σας στοιχείων μείον τα χρέη υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο, το οποίο έχει οριστεί σε 59.357 ευρώ ανά άτομο για το 2026, ή 118.714 ευρώ για φορολογικούς εταίρους.

Η Συνθήκη Αποφυγής Διπλής Φορολογίας μεταξύ Ολλανδίας και Ελλάδας

Η σύμβαση ρυθμίζει τον τρόπο με τον οποίο φορολογούνται οι κάτοικοι της μιας χώρας για τα εισοδήματα που προέρχονται από την άλλη. Τα έσοδα από ακίνητα καταλογίζονται στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα. Έτσι, ενώ το παγκόσμιο εισόδημά σας λογιστικοποιείται στην ολλανδική φορολογική δήλωσή σας, παρέχεται απαλλαγή για τα έσοδα από ακίνητα στην Ελλάδα. Κατ' αρχήν, ένας κάτοικος της Ολλανδίας με δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα δεν θα πρέπει να πληρώνει ολλανδικό φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων για αυτήν.

Ελληνικό φορολογικό καθεστώς για άτομα με υψηλή καθαρή θέση

Η Ελλάδα διαθέτει ένα ειδικό πρόγραμμα για να ενθαρρύνει τα άτομα υψηλού καθαρού εισοδήματος (HNWI) να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Όπως και το καθεστώς για τους συνταξιούχους, είναι ελκυστικό σε σύγκριση με τα φορολογικά συστήματα άλλων χωρών, όπου τα άτομα με υψηλά εισοδήματα μπορούν να φορολογούνται έως και 50%. Αντί να πληρώνετε ένα ποσοστό του εισοδήματός σας από το εξωτερικό, μπορείτε να πληρώνετε ένα κατ' αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως για το εισόδημα αυτό, μεταφέροντας τη φορολογική σας κατοικία στην Ελλάδα. Μπορείτε να προσθέσετε ένα μέλος της οικογένειας με 20.000 ευρώ ετησίως. Το κατ' αποκοπή ποσό ισχύει για 15 χρόνια. Παρόμοιο καθεστώς υπάρχει στην Ιταλία, όπου όσοι εντάσσονται στο «Res Non-Dom Program» πληρώνουν ένα κατ’ αποκοπή ποσό 300.000 ευρώ ετησίως για εισόδημα από πηγές του εξωτερικού για τους νέους κατοίκους από το 2026, από 100.000 το 2024, με επιπλέον 25.000 ευρώ ανά μέλος της οικογένειας.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις;

Ο αιτών δεν πρέπει να ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για 7 από τα 8 έτη πριν από τη μεταφορά της φορολογικής του κατοικίας στην Ελλάδα. Ο αιτών, ένας στενός συγγενής ή μια νομική οντότητα στην οποία ο αιτών κατέχει την πλειοψηφία των μετοχών, πρέπει να επενδύσει τουλάχιστον 500.000 ευρώ στην Ελλάδα, εντός τριών ετών από την υποβολή της αίτησης. Η επένδυση μπορεί να λάβει διάφορες μορφές, όπως ακίνητα, κινητά περιουσιακά στοιχεία ή μετοχές σε ελληνική νομική οντότητα. Αυτή η προϋπόθεση δεν ισχύει εάν ο αιτών κατέχει ήδη άδεια διαμονής μέσω επένδυσης, όπως η Χρυσή Βίζα.

Πώς λειτουργεί το πρόγραμμα HNWI;

Εάν επιλέξετε αυτό το καθεστώς, η αίτηση υποβάλλεται έως τις 31 Μαρτίου, με τα δικαιολογητικά να υποβάλλονται έως τον Μάιο. Στη συνέχεια, καταβάλλετε ένα πάγιο ποσό 100.000 ευρώ ετησίως, ανεξάρτητα από το εισόδημά σας από το εξωτερικό για το έτος. Για την κάλυψη ενός συγγενή, καταβάλλεται επιπλέον ποσό 20.000 ευρώ ετησίως. Το εισόδημα από πηγές του εξωτερικού δεν χρειάζεται να δηλώνεται στις φορολογικές αρχές. Τυχόν φόροι που καταβάλλονται στο εξωτερικό επί εισοδημάτων που καλύπτονται από το καθεστώς δεν συμψηφίζονται με την ελληνική φορολογική υποχρέωση. Το φυσικό πρόσωπο απαλλάσσεται επίσης από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεών επί περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό. Τα εισοδήματα ελληνικής προέλευσης, ωστόσο, δηλώνονται ετησίως και φορολογούνται ως κανονικό ελληνικό προσωπικό εισόδημα. Για συμβουλές σχετικά με την προσωπική σας κατάσταση, συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο με γνώση των εν λόγω καθεστώτων.

Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο προορίζονται αποκλειστικά για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για φυσικά πρόσωπα στην Ελλάδα ισχύει επί του παρόντος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να εξακολουθήσουν να χαρακτηρίζουν μια πώληση ως επιχειρηματική δραστηριότητα βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων, όπως η πρόθεση για κέρδος ή η ταχεία μεταπώληση, γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος στους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως στον ΦΠΑ. Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση και δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη, η εφορία μπορεί να θεωρήσει το κέρδος ως επιχειρηματικό εισόδημα. Σας συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο σχετικά με την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.