Φόροι επί των ακινήτων στην Ελλάδα (Ενημερωμένο για το 2026)

Στις περισσότερες ιστοσελίδες ακινήτων, όλες οι τιμές δεν περιλαμβάνουν φόρους. Κατά την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, ισχύει ένας από τους δύο φόρους: ο φόρος μεταβίβασης ή ο φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ). 

Φόρος μεταβίβασης

Ο φόρος μεταβίβασης, τον οποίο πληρώνετε όταν αγοράζετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, ονομάζεται FMA. Ανέρχεται στο 3,09% της τιμής αγοράς και η πληρωμή του είναι ευθύνη του αγοραστή. Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται κατά την αγορά οικοπέδων ή υφιστάμενων κατοικιών. Ο φόρος αυτός βασίζεται στην τιμή αγοράς ή στη λεγόμενη «αντικειμενική φορολογική αξία» του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη. Η αντικειμενική φορολογική αξία υπολογίζεται από την εφορία με βάση αντικειμενικά κριτήρια, ανεξάρτητα από την τιμή πώλησης. Στην ελληνική ύπαιθρο, η αξία αυτή σπάνια υπερβαίνει την τιμή της αγοράς. 

Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)

Κανονικά, οι κατασκευαστικές εταιρείες ή οι επαγγελματίες κατασκευαστές πρέπει να χρεώνουν ΦΠΑ 24% κατά τη μεταβίβαση νεόδμητων κατοικιών στους πρώτους ιδιοκτήτες τους. Ίσως έχετε ακούσει για «απαλλαγή από τον ΦΠΑ» στην Ελλάδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση για απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα κατασκευαστικά τους έργα μέχρι το τέλος του 2026. Σε αυτή την περίπτωση, οι αγοραστές δεν θα χρειαστεί να πληρώσουν 24% ΦΠΑ για μια κατοικία σε ένα τέτοιο έργο· αντ' αυτού, ο αγοραστής θα πληρώσει 3,09% φόρο μεταβίβασης.

Πρόκειται για μια πρωτοβουλία της ελληνικής κυβέρνησης με σκοπό να διευκολύνει την αγορά νεόδμητων ακινήτων. Εάν αγοράσετε ένα οικόπεδο με σκοπό την κατασκευή κατοικίας, θα πρέπει να καταβάλετε φόρο μεταβίβασης (3,09%) για την αγορά του οικοπέδου. Όταν ξεκινήσει η κατασκευή, ο εργολάβος θα εκδώσει τιμολόγια (με ΦΠΑ) για όλα τα στάδια της κατασκευής. Δεν μπορείτε να λάβετε απαλλαγή από τον ΦΠΑ για αυτά τα τιμολόγια.

ΕΝΦΙΑ

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο κύριος φόρος που θα πληρώνετε για την κατοικία σας στην Ελλάδα. Υπολογίζεται με βάση τη φορολογική ζώνη στην οποία ανήκετε και, ως εκ τούτου, είναι υψηλότερος σε περιοχές με μεγαλύτερη ζήτηση (όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας) και χαμηλότερος στην επαρχία. Συνήθως, για ακίνητα στην επαρχία, ανέρχεται σε 3-4 ευρώ ετησίως ανά τετραγωνικό μέτρο δόμησης. Για παράδειγμα, μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων θα έχει ENFIA 300-400 ευρώ ετησίως (ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία). Στην περίπτωση των αδόμητων οικοπέδων, το κόστος της ENFIA είναι πολύ χαμηλό.

Φόρος ενοικίου

Σημειώστε ότι αν δεν σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα, αυτή η ενότητα δεν σας αφορά. Αν σκοπεύετε να νοικιάσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο επί των εσόδων από ενοίκια στην Ελλάδα. Για τα φυσικά πρόσωπα, ισχύουν προοδευτικοί φορολογικοί συντελεστές για τα έσοδα από ενοίκια και υπολογίζονται ανά ιδιοκτήτη επί των ακαθάριστων εσόδων από ενοίκια του ακινήτου.

• Έως εισόδημα από ενοίκια 12.000 ευρώ: 15 τοις εκατό
  
  

• Μεταξύ 12.001 € και 25.000 €: 25 τοις εκατό
  
  

• Μεταξύ 24.001 € και 35.000 €: 35 τοις εκατό
  
  

• Πάνω από 35.001 ευρώ: 45 τοις εκατό
  
  

Οφέλη της συνιδιοκτησίας

Γενικά, είναι προς όφελος των ζευγαριών να αγοράζουν ακίνητα με δύο ονόματα αντί για ένα, επειδή οι παραπάνω φορολογικοί συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη. Σε περιπτώσεις ακινήτων υψηλού εισοδήματος από ενοίκια, είναι σχεδόν πάντα καλύτερο να αγοράζετε ακίνητα ως εταιρεία, επειδή μπορείτε να εκπέσετε έξοδα, κόστη και την απόσβεση του κτιρίου. Ο φόρος εταιρειών στην Ελλάδα είναι 22% και θα μειωθεί τα επόμενα χρόνια. Για να δείτε πώς μπορείτε να αγοράσετε ως εταιρεία, επικοινωνήστε μαζί μας. Η νομική μας ομάδα θα χαρεί να σας βοηθήσει να διερευνήσετε αυτή την επιλογή.

TAP (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας)

Το TAP είναι ένας δημοτικός φόρος και είναι ο μικρότερος από τους φόρους που αναφέρονται. Το TAP είναι συνήθως μόνο μερικά ευρώ και χρεώνεται στον λογαριασμό του ηλεκτρικού ρεύματος.

Δηλώνοντας τους φόρους σας στην Ελλάδα

Είναι πάντα χρήσιμο να συνεργάζεστε με έναν λογιστή, καθώς γνωρίζει τα τοπικά συστήματα και θα σας εξοικονομήσει πολύ χρόνο κατά τη συμπλήρωση της φορολογικής δήλωσης στην Ελλάδα. Μπορείτε να υπολογίσετε ότι θα πληρώσετε περίπου 150-200 ευρώ ετησίως για τη συμπλήρωση της φορολογικής δήλωσης.

Προβλέπονται μια σειρά σημαντικών αλλαγών στη φορολογία ακινήτων, οι οποίες καθιστούν τις επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα πιο ελκυστικές για τους αλλοδαπούς.

Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ιστορικά κτίρια αξίας έως 400.000 ευρώ

Τα ιστορικά κτίρια με φορολογητέα αξία έως 400.000 ευρώ απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ, ενώ ενδέχεται να προβλεφθούν και προσωρινές απαλλαγές για ακίνητα που βρίσκονται σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας. Για να διαπιστώσετε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις, συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό για περισσότερες λεπτομέρειες.

Μείωση του ENFIA κατά 20% εάν είστε ασφαλισμένοι

Εάν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, ενδέχεται να δικαιούστε έκπτωση 20% στον ENFIA. Από το 2026, η Ελλάδα θα εισαγάγει σημαντικές αλλαγές στον φόρο ακίνητης περιουσίας: μείωση 50% στον ENFIA για κύριες κατοικίες σε χωριά (πλήρης απαλλαγή έως το 2027), χαμηλότεροι φόροι εισοδήματος από ενοίκια με νέο συντελεστή 25% για εισοδήματα 12.001–24.000 €, μειωμένος ΦΠΑ για τα παραθαλάσσια νησιά και απαλλαγή από τον ΦΠΑ για νέες κατασκευές.

Αυτά τα μέτρα καθιστούν την ιδιοκτησία και την ενοικίαση ακινήτων στην Ελλάδα απλούστερη και πιο προσιτή. Μπορείτε να διαβάσετε την αναλυτική παρουσίαση εδώ.

Σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα; Με λίγα λόγια, αυτό το νέο καθεστώς σας ανταμείβει για τη χρήση του σπιτιού σας για μακροχρόνιες μισθώσεις. Θα ισχύει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ακίνητα που είχαν δηλωθεί ως κενά (ή είχαν χρησιμοποιηθεί στο παρελθόν για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις), αλλά που τώρα θα χρησιμοποιούνται για μακροχρόνιες μισθώσεις. Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι:

• Μέγεθος: Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 120 τ.μ.
  
  

• Χρονικό πλαίσιο: Οι τριετείς μισθώσεις πρέπει να συνάπτονται μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026
  
  

• Ιστορικό ακινήτου: Για να είναι επιλέξιμο, το ακίνητο πρέπει να έχει ιστορικό κενής κατοχής ή χρήσης μόνο για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις κατά τα έτη 2023, 2024 και 2025
  
  

Οι νέοι φορολογικοί νόμοι δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί και ενδέχεται να αλλάξουν τους επόμενους μήνες. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για τις πιο πρόσφατες πληροφορίες. Για όλες τις νέες φορολογικές απαλλαγές για ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, διαβάστε περισσότερα εδώ.

Ποιοι είναι οι φόροι ακίνητης περιουσίας μου αν είμαι Ολλανδός;

Ως κάτοικος των Κάτω Χωρών, υπόκεισθε σε φορολογία επί του συνολικού εισοδήματός σας, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ακίνητα στην Ελλάδα. Το ολλανδικό σύστημα φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων περιλαμβάνει τρεις «κατηγορίες». Το εισόδημα που προέρχεται από επενδύσεις, όπως ακίνητα, εμπίπτει στην κατηγορία που είναι γνωστή ως «κατηγορία 3», η οποία καλύπτει επίσης ακίνητα όπως μια κατοικία στην Ελλάδα.

Τα τελευταία χρόνια, το κουτί 3 βρίσκεται υπό εξέταση, καθώς έχει τεθεί το ερώτημα εάν το τρέχον σύστημα έρχεται σε σύγκρουση με τα θεμελιώδη δικαιώματα, ιδίως το δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Έχουν γίνει προσαρμογές στο φορολογικό σύστημα και συνεχίζονται οι εξελίξεις. Ωστόσο, ο αντίκτυπος στη φορολογία των Κάτω Χωρών όσον αφορά την ελληνική σας ακίνητη περιουσία είναι περιορισμένος. Βάσει της σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ των Κάτω Χωρών και της Ελλάδας, η αρμοδιότητα για την επιβολή φόρων στην ελληνική ακίνητη περιουσία ανήκει στην Ελλάδα, καθώς αυτή αποτελεί την πηγή του εισοδήματος. Συνεπώς, ενώ το εισόδημα από την ελληνική ακίνητη περιουσία πρέπει να δηλώνεται στη φορολογική δήλωση, μπορεί να ζητηθεί απαλλαγή από τη διπλή φορολογία.

Το τρέχον σύστημα

Επί του παρόντος, το πλαίσιο 3 κατατάσσει τα περιουσιακά στοιχεία σε τρεις κατηγορίες: αποταμιεύσεις, άλλα περιουσιακά στοιχεία (όπως μετοχές, ομόλογα, χρεόγραφα, δεύτερες κατοικίες, κρυπτονομίσματα) και δάνεια. Υποτίθεται μια προκαθορισμένη απόδοση με βάση την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στην οποία ανήκει.

Εξελίξεις

Λόγω της φύσης του καθεστώτος του πλαισίου 3, το οποίο βασίζεται σε υποθέσεις και στο οποίο εφαρμόζονται σταθερές αποδόσεις αντί για πραγματικά έσοδα από επενδύσεις, ορισμένοι φορολογούμενοι ενδέχεται να χρειαστεί να αντλήσουν από το κεφάλαιό τους εάν τα πραγματικά τους έσοδα είναι χαμηλότερα από τις υποθετικές αποδόσεις. Αυτές οι περιστάσεις έχουν οδηγήσει σε διάφορες δικαστικές υποθέσεις, με αποφάσεις που συχνά ευνοούν τους φορολογούμενους, μειώνοντας τη φορολογική τους βάση ώστε να αντανακλά τα πραγματικά έσοδα του πλαισίου 3.

Οι υποθέσεις αυτές έχουν αποτελέσει αντικείμενο εφέσεων, με το Ολλανδικό Ανώτατο Δικαστήριο να επρόκειτο να αποφανθεί επί θεμάτων όπως η πιθανή σύγκρουση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας και ο ορισμός του πραγματικού εισοδήματος (συμπεριλαμβανομένης της εξέτασης των μη πραγματοποιηθέντων αυξήσεων της αξίας).

Η κυβέρνηση ανακοίνωσε την εισαγωγή ενός νέου φορολογικού συστήματος από το 2027, το οποίο θα βασίζεται στα πραγματικά έσοδα από επενδύσεις. Τον Σεπτέμβριο του 2023 παρουσιάστηκε στο κοινό μια νομοθετική πρόταση, η οποία εξακολουθεί να υφίσταται αλλαγές. Βασικά, για τα ακίνητα, το σύστημα αυτό φορολογεί τα πραγματικά έσοδα από ενοίκια και τα έξοδα είναι εκπεστέα. Το κεφαλαιακό κέρδος φορολογείται κατά την πώληση του ακινήτου.

Άλλες σημειώσεις σχετικά με τα έσοδα του Πλαισίου 3

Τα έσοδα του Πλαισίου 3 από αποταμιεύσεις και επενδύσεις φορολογούνται μόνο εάν η καθαρή διαφορά μεταξύ της αξίας των περιουσιακών στοιχείων και των χρεών υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, τα οποία έχουν οριστεί στα 59.357 ευρώ ανά άτομο για το 2026 (ή 118.714 ευρώ για φορολογικούς εταίρους). Αναμένεται ότι το προτεινόμενο φορολογικό σύστημα για το 2027 θα εισαγάγει πιθανώς ένα αφορολόγητο όριο εισοδήματος.

Σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Κάτω Χωρών

Η σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Κάτω Χωρών διέπει τη φορολογία των κατοίκων της μιας χώρας με εισόδημα που προέρχεται από την άλλη. Βάσει της σύμβασης αυτής, το εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα καταλογίζεται στη χώρα προέλευσης, σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα. Ουσιαστικά, ενώ το συνολικό εισόδημα λογιστικοποιείται στις φορολογικές δηλώσεις, παρέχεται απαλλαγή για το εισόδημα από ακίνητα ελληνικής προέλευσης. Συνεπώς, κατ’ αρχήν, οι κάτοικοι των Κάτω Χωρών που διαθέτουν δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα δεν θα πρέπει να υπόκεινται σε ολλανδικό φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων ως προς αυτό.

Η Ελλάδα διαθέτει ένα ειδικό φορολογικό πρόγραμμα με σκοπό να ενθαρρύνει τα άτομα με υψηλό καθαρό εισόδημα (HNWI) να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Παρόμοια με τα οφέλη που παρέχονται στους συνταξιούχους που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, πρόκειται για μια εξαιρετικά συμφέρουσα πρόταση σε σύγκριση με τα φορολογικά συστήματα άλλων χωρών, όπου τα εισοδήματα των υψηλόμισθων μπορούν να φορολογηθούν έως και 50%.

Αντί να πληρώνετε ένα ποσοστό φόρου επί του εισοδήματος από το εξωτερικό, η Ελλάδα σας προσφέρει τη δυνατότητα να πληρώνετε ένα κατ' αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως επί του εισοδήματος από το εξωτερικό, μεταφέροντας τη φορολογική σας κατοικία στην Ελλάδα. Μπορείτε να προσθέσετε ένα μέλος της οικογένειας με 20.000 ευρώ ετησίως. Το κατ’ αποκοπή ποσό ισχύει για περίοδο 15 ετών. Ένα παρόμοιο φορολογικό σύστημα υπάρχει στην Ιταλία, όπου οι φορολογούμενοι που συμμετέχουν στο «Res Non-Dom Program» φορολογούνται με ένα κατ’ αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ επί των εισοδημάτων από πηγές του εξωτερικού και μπορούν να προσθέσουν ένα μέλος της οικογένειας με επιπλέον 25.000 ευρώ για κάθε ένα.

• Ο αιτών δεν ήταν φορολογικός κάτοικος της Ελλάδας για 7 από τα τελευταία 8 έτη πριν μεταφέρει τη φορολογική του κατοικία στην Ελλάδα.
  
  

• Ο αιτών, ένας συγγενής του (σύζυγος ή ευθεία γραμμή ανωτέρων/κατωτέρων συγγενών) ή μέσω νομικού προσώπου στο οποίο ο αιτών κατέχει την πλειοψηφία των μετοχών, πρέπει να επενδύσει τουλάχιστον 500.000,00* ευρώ στην Ελλάδα. Η επένδυση μπορεί να πραγματοποιηθεί με διάφορες μορφές, όπως ακίνητη περιουσία/κινητή περιουσία ή μετοχές σε νομικό πρόσωπο στην Ελλάδα.
  
  

• Το ποσό της επένδυσης πρέπει να είναι τουλάχιστον 500.000 ευρώ και να πραγματοποιηθεί εντός τριετούς προθεσμίας από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης.
  
  

*Η παραπάνω προϋπόθεση δεν ισχύει εάν ο αιτών διαθέτει ήδη άδεια διαμονής μέσω επένδυσης στην Ελλάδα ή τη Χρυσή Βίζα.

Εάν επιλέξετε αυτό το φορολογικό καθεστώς, η αίτηση πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Μαρτίου, ενώ τα δικαιολογητικά πρέπει να κατατεθούν έως τον Μάιο. Η φορολογία στο πλαίσιο του καθεστώτος λειτουργεί ως εξής: Θα καταβάλλετε ένα κατ' αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως, ανεξάρτητα από το ύψος του εισοδήματος από το εξωτερικό για το έτος. Εάν ένας συγγενής επιθυμεί να καλύπτεται από τις διατάξεις, πρέπει να καταβληθούν επιπλέον 20.000 ευρώ ετησίως. Το εισόδημα από το εξωτερικό δεν υπόκειται σε δήλωση στις φορολογικές αρχές.

Πρέπει να σημειωθεί ότι οποιοσδήποτε φόρος καταβάλλεται στο εξωτερικό επί εισοδήματος που καλύπτεται από το καθεστώς αυτό δεν θα συμψηφίζεται με τη φορολογική υποχρέωση σύμφωνα με το καθεστώς. Το φυσικό πρόσωπο θα απαλλάσσεται επίσης από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεών για οποιαδήποτε περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό. Ωστόσο, το εισόδημα ελληνικής προέλευσης πρέπει να δηλώνεται ετησίως σε δήλωση φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων και φορολογείται ως ελληνικός φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων.

Για μια επισκόπηση άλλων φορολογικών καθεστώτων στην Ελλάδα, όπως οι φόροι για τους συνταξιούχους στην Ελλάδα, δείτε εδώ. Για περισσότερες πληροφορίες και λεπτομερείς συμβουλές, συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο με γνώση αυτών των συστημάτων.

Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο είναι μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η τρέχουσα αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για φυσικά πρόσωπα στην Ελλάδα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να εξακολουθήσουν να χαρακτηρίζουν μια πώληση ως «επιχειρηματική δραστηριότητα» βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων (π.χ. πρόθεση κέρδους, γρήγορη μεταπώληση), γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος στους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως στον ΦΠΑ. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση (π.χ., δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη), η εφορία ενδέχεται να θεωρήσει το κέρδος ως επιχειρηματικό εισόδημα. Εάν μια πώληση αναταξινομηθεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το «κέρδος» (η διαφορά μεταξύ του κόστους κατασκευής και της τιμής πώλησης) φορολογείται ως επιχειρηματικό εισόδημα και όχι ως κεφαλαιακά κέρδη. Σας συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.