Φόρος κεφαλαιακών κερδών
Στην Ελλάδα ισχύει φόρος κεφαλαιουχικών κερδών για ακίνητα, ο οποίος όμως για τα φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί προς το παρόν. Η αναστολή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Στην πράξη, ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί πώληση εντός αυτής της περιόδου δεν φορολογείται στην Ελλάδα για το κέρδος, ακόμη και αν η τιμή πώλησης είναι υψηλότερη από την τιμή αγοράς. Υπάρχουν εξαιρέσεις. Εάν οι φορολογικές αρχές θεωρήσουν μια πώληση ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το κέρδος μπορεί να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό εισόδημα, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να επιβληθεί ΦΠΑ. Αυτό μπορεί να συμβεί, για παράδειγμα, όταν κάποιος πραγματοποιεί τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων εντός δύο ετών, ή όταν κατασκευάζει ή αγοράζει ένα ακίνητο ειδικά με σκοπό την μεταπώληση και όχι τη χρήση του. Οι εταιρείες δεν επωφελούνται από την αναστολή. Φορολογούνται για τα κέρδη από ακίνητα ως μέρος του εταιρικού εισοδήματος, με συντελεστή που ανέρχεται επί του παρόντος στο 22%.
Η υποβολή της φορολογικής σας δήλωσης στην Ελλάδα
Είναι χρήσιμο να συνεργαστείτε με έναν λογιστή, ο οποίος θα κατανοεί το τοπικό σύστημα και θα σας εξοικονομήσει χρόνο. Μπορείτε να υπολογίσετε ότι θα πληρώσετε περίπου 150 έως 200 ευρώ ετησίως για την υποβολή της φορολογικής σας δήλωσης.
Φορολογικές απαλλαγές για Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων το 2026
Μια σειρά μέτρων καθιστά πιο ελκυστική την ιδιοκτησία και την ενοικίαση ακινήτων στην Ελλάδα.
Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ιστορικά κτίρια
Τα ιστορικά κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα ενδέχεται να απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούν ένα όριο αξίας και άλλες προϋποθέσεις. Το όριο που δίνει δικαίωμα απαλλαγής μπορεί να αλλάξει, οπότε επιβεβαιώστε το τρέχον όριο με έναν φορολογικό σύμβουλο. Προσωρινές απαλλαγές ενδέχεται επίσης να ισχύουν για ακίνητα σε ορισμένες περιοχές.
Μείωση του ENFIA κατά 20% για ασφαλισμένες κατοικίες
Εάν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 € και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, ενδέχεται να δικαιούστε μείωση 20% στον ΕΝΦΙΑ.
Περαιτέρω μέτρα για το 2026
Από το 2026, η Ελλάδα εισάγει αρκετές ακόμη αλλαγές: μείωση του ENFIA κατά 50% για κύριες κατοικίες σε χωριά με έως 1.500 κατοίκους, η οποία θα αυξηθεί σε πλήρη απαλλαγή έως το 2027· το νέο κλιμάκιο εισοδήματος από ενοίκια 25% για ποσά από 12.001 € έως 24.000 €· μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ για τα μικρότερα παραμεθόρια νησιά· και τη συνέχιση της αναστολής του ΦΠΑ για τις νέες κατασκευές. Συνολικά, τα μέτρα αυτά καθιστούν την ιδιοκτησία και την ενοικίαση ακινήτων στην Ελλάδα απλούστερη και πιο προσιτή.
Απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για μακροχρόνιες μισθώσεις
Το μέτρο αυτό επιβραβεύει τη μετάβαση στις μακροπρόθεσμες μισθώσεις. Προσφέρει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα εισοδήματα από ενοίκια ακινήτων που παλαιότερα ήταν κενά ή χρησιμοποιούνταν για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και τα οποία τώρα εκμισθώνονται μακροπρόθεσμα. Οι βασικές προϋποθέσεις είναι η διάρκεια της μίσθωσης να είναι τουλάχιστον τριών ετών, η σύναψή της να γίνεται μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2026, και το ακίνητο να είχε ιστορικό κενής κατάστασης ή να χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυπρόθεσμη μίσθωση πριν από την έναρξη της μίσθωσης. Η απαλλαγή παύει να ισχύει εάν το ακίνητο μείνει ξανά κενό ή επιστρέψει σε βραχυπρόθεσμη χρήση εντός της εν λόγω περιόδου, ενώ μπορεί να συνεχιστεί εάν το ακίνητο εκμισθωθεί εκ νέου με άλλη μακροπρόθεσμη σύμβαση μίσθωσης. Ισχύουν και άλλες προϋποθέσεις, οπότε επιβεβαιώστε την επιλεξιμότητά σας με έναν φορολογικό σύμβουλο.
Ποιοι είναι οι φόροι ακινήτων που οφείλω εάν είμαι Ολλανδός;
Ως κάτοικος των Κάτω Χωρών, φορολογείστε για το παγκόσμιο εισόδημά σας, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ακίνητα στην Ελλάδα. Το ολλανδικό σύστημα φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων περιλαμβάνει τρεις «κατηγορίες». Τα έσοδα από επενδύσεις, συμπεριλαμβανομένης μιας δεύτερης κατοικίας στην Ελλάδα, εμπίπτουν στην κατηγορία 3. Η κατηγορία 3 βρίσκεται υπό εξέταση εδώ και μερικά χρόνια, όσον αφορά το αν το σύστημα έρχεται σε σύγκρουση με το δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Έχουν γίνει προσαρμογές και βρίσκονται σε εξέλιξη περαιτέρω αλλαγές. Ωστόσο, ο αντίκτυπος στον ολλανδικό φόρο που οφείλεται για την ελληνική σας ακίνητη περιουσία είναι περιορισμένος. Σύμφωνα με τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ των Κάτω Χωρών και της Ελλάδας, το δικαίωμα φορολόγησης της ελληνικής ακίνητης περιουσίας ανήκει στην Ελλάδα, ως πηγή του εισοδήματος. Επομένως, ενώ δηλώνετε το ελληνικό εισόδημα στην ολλανδική φορολογική δήλωσή σας, μπορείτε να ζητήσετε απαλλαγή από τη διπλή φορολογία.
Το ισχύον σύστημα
Επί του παρόντος, το «box 3» ταξινομεί τα περιουσιακά στοιχεία σε τρεις κατηγορίες: αποταμιεύσεις· άλλα περιουσιακά στοιχεία, όπως μετοχές, ομόλογα, χρεόγραφα, δεύτερες κατοικίες και κρυπτονομίσματα· και δάνεια. Εφαρμόζεται μια σταθερή, υποθετική απόδοση με βάση την κατηγορία.
Εξελίξεις
Επειδή το πλαίσιο 3 εφαρμόζει υποθετικές αποδόσεις αντί για πραγματικά έσοδα, ορισμένοι φορολογούμενοι πληρώνουν φόρο για αποδόσεις που δεν πραγματοποίησαν. Αυτό έχει οδηγήσει σε δικαστικές υποθέσεις, οι οποίες συχνά εκδικάζονται υπέρ των φορολογουμένων. Μετά από αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ένα σύστημα αντίκρουσης επιτρέπει πλέον στους φορολογούμενους να φορολογούνται βάσει της πραγματικής τους απόδοσης, όταν αυτή είναι χαμηλότερη από την υποθετική. Η κυβέρνηση σχεδιάζει να εισαγάγει ένα νέο σύστημα βασισμένο στα πραγματικά έσοδα από επενδύσεις. Αρχικά αναμενόταν το 2027, αλλά έχει αναβληθεί για την 1η Ιανουαρίου 2028. Το νομοσχέδιο ψηφίστηκε από τη Βουλή των Αντιπροσώπων στις αρχές του 2026 και βρίσκεται πλέον ενώπιον της Γερουσίας. Όσον αφορά τα ακίνητα, το νέο σύστημα θα φορολογεί τα πραγματικά έσοδα από ενοίκια, θα επιτρέπει την έκπτωση των εξόδων και θα φορολογεί το κεφαλαιακό κέρδος κατά την πώληση του ακινήτου.
Άλλες σημειώσεις σχετικά με το Πλαίσιο 3
Τα έσοδα του Πλαίσιο 3 φορολογούνται μόνο όταν η καθαρή αξία των περιουσιακών σας στοιχείων, μείον τα χρέη, υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο, το οποίο έχει οριστεί στα 59.357 ευρώ ανά άτομο για το 2026 ή στα 118.714 ευρώ για τους φορολογικούς εταίρους.
Η Συνθήκη Αποφυγής Διπλής Φορολογίας Ολλανδίας-Ελλάδας
Η σύμβαση ρυθμίζει τον τρόπο με τον οποίο φορολογούνται οι κάτοικοι της μιας χώρας για τα εισοδήματα που προέρχονται από την άλλη. Τα εισοδήματα από ακίνητα κατατάσσονται στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο, σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα. Έτσι, ενώ το παγκόσμιο εισόδημά σας λογιστικοποιείται στην ολλανδική φορολογική δήλωσή σας, παρέχεται απαλλαγή για τα εισοδήματα από ακίνητα στην Ελλάδα. Κατ’ αρχήν, ένας κάτοικος της Ολλανδίας με δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα δεν θα πρέπει να καταβάλλει ολλανδικό φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων για αυτήν.
Ελληνικό φορολογικό καθεστώς για φυσικά πρόσωπα υψηλής καθαρής θέσης
Η Ελλάδα διαθέτει ένα ειδικό πρόγραμμα για να ενθαρρύνει τα άτομα υψηλής καθαρή περιουσίας (HNWI) να μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Όπως και το καθεστώς για τους συνταξιούχους, είναι ελκυστικό σε σύγκριση με τα φορολογικά συστήματα άλλων χωρών, όπου τα άτομα με υψηλά εισοδήματα μπορούν να φορολογούνται έως και 50%. Αντί να καταβάλλετε ένα ποσοστό των εισοδημάτων σας από το εξωτερικό, μπορείτε να καταβάλλετε ένα κατ’ αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως για τα εισοδήματα αυτά, μεταφέροντας τη φορολογική σας κατοικία στην Ελλάδα. Μπορείτε να προσθέσετε ένα μέλος της οικογένειας έναντι 20.000 ευρώ ετησίως. Το κατ’ αποκοπή ποσό ισχύει για 15 έτη. Παρόμοιο καθεστώς υπάρχει στην Ιταλία, όπου όσοι εντάσσονται στο «Πρόγραμμα Res Non-Dom» καταβάλλουν ένα κατ’ αποκοπή ποσό 300.000 ευρώ ετησίως επί των εισοδημάτων από το εξωτερικό για τους νέους κατοίκους από το 2026, από 100.000 το 2024, με επιπλέον 25.000 ευρώ ανά μέλος της οικογένειας.
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις;
Ο αιτών δεν πρέπει να ήταν φορολογικός κάτοικος της Ελλάδας για 7 από τα 8 έτη πριν από τη μεταφορά της φορολογικής του κατοικίας στην Ελλάδα. Ο αιτών, ένας στενός συγγενής του ή μια νομική οντότητα στην οποία ο αιτών κατέχει την πλειοψηφία των μετοχών, πρέπει να επενδύσει τουλάχιστον 500.000 ευρώ στην Ελλάδα, εντός τριών ετών από την υποβολή της αίτησης. Η επένδυση μπορεί να λάβει διάφορες μορφές, όπως ακίνητα, κινητά περιουσιακά στοιχεία ή μετοχές σε ελληνική νομική οντότητα. Αυτή η προϋπόθεση δεν ισχύει εάν ο αιτών κατέχει ήδη άδεια διαμονής μέσω επένδυσης, όπως η «Χρυσή Βίζα».
Πώς λειτουργεί το πρόγραμμα HNWI;
Εάν επιλέξετε αυτό το καθεστώς, η αίτηση υποβάλλεται έως τις 31 Μαρτίου, ενώ τα δικαιολογητικά υποβάλλονται έως τον Μάιο. Στη συνέχεια, καταβάλλετε ένα κατ’ αποκοπή ποσό 100.000 ευρώ ετησίως, ανεξάρτητα από το ξένο εισόδημά σας για το έτος. Για την κάλυψη ενός συγγενή, καταβάλλεται επιπλέον ποσό 20.000 ευρώ ετησίως. Το εισόδημα από πηγές του εξωτερικού δεν χρειάζεται να δηλώνεται στις φορολογικές αρχές. Τυχόν φόροι που καταβάλλονται στο εξωτερικό επί εισοδημάτων που καλύπτονται από το καθεστώς δεν συμψηφίζονται με την ελληνική φορολογική υποχρέωση. Το φυσικό πρόσωπο απαλλάσσεται επίσης από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεάς επί περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό. Τα εισοδήματα ελληνικής προέλευσης, ωστόσο, δηλώνονται ετησίως και φορολογούνται ως κανονικό ελληνικό προσωπικό εισόδημα. Για συμβουλές σχετικά με την προσωπική σας κατάσταση, συνιστούμε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο με γνώση των εν λόγω καθεστώτων.
Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται στο παρόν άρθρο προορίζονται αποκλειστικά για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για φυσικά πρόσωπα στην Ελλάδα ισχύει επί του παρόντος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να χαρακτηρίσουν μια πώληση ως επιχειρηματική δραστηριότητα βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων, όπως η πρόθεση για κέρδος ή η ταχεία μεταπώληση, γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος στους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος και, ενδεχομένως, στον ΦΠΑ. Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση, και δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη, η εφορία ενδέχεται να αντιμετωπίσει το κέρδος ως επιχειρηματικό εισόδημα. Σας συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο σχετικά με τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.
