Vermogenswinstbelasting
Griekenland kent een vermogenswinstbelasting op onroerend goed, maar voor particulieren is deze momenteel opgeschort. De opschorting geldt tot en met 31 december 2026. In de praktijk wordt een particulier die binnen deze periode verkoopt, in Griekenland niet belast over de winst, zelfs niet wanneer de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs. Er zijn uitzonderingen. Indien de belastingdienst een verkoop als bedrijfsactiviteit beschouwt, kan de winst in plaats daarvan als bedrijfsinkomen worden belast, en in sommige gevallen kan btw van toepassing zijn. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer iemand binnen twee jaar drie of meer onroerendgoedverkopen verricht, of een onroerend goed bouwt of koopt met het specifieke doel om het door te verkopen in plaats van het te gebruiken. Bedrijven profiteren niet van de opschorting. Zij worden belast over onroerendgoedwinsten als onderdeel van de vennootschapsinkomsten, momenteel tegen 22%.
Uw belastingaangifte doen in Griekenland
Het is handig om samen te werken met een accountant, die het lokale systeem begrijpt en u tijd bespaart. U kunt rekenen op ongeveer 150 tot 200 euro per jaar voor het indienen van uw belastingaangifte.
Belastingvrijstellingen voor Griekse huiseigenaren in 2026
Een aantal maatregelen maakt het bezitten en verhuren van onroerend goed in Griekenland aantrekkelijker.
ENFIA-vrijstelling voor historische gebouwen
Gemoniteerde historische gebouwen kunnen worden vrijgesteld van ENFIA, mits aan een waardelimiet en andere voorwaarden wordt voldaan. De drempel om in aanmerking te komen kan veranderen, dus vraag een belastingdeskundige naar de huidige limiet. Voor onroerend goed in bepaalde regio's kunnen ook tijdelijke vrijstellingen gelden.
Een ENFIA-korting van 20% voor verzekerde woningen
Als uw woning een belastbare waarde heeft van maximaal € 500.000 en verzekerd is tegen brand, aardbevingen en overstromingen, komt u mogelijk in aanmerking voor een korting van 20% op de ENFIA.
Verdere maatregelen voor 2026
Vanaf 2026 voert Griekenland nog een aantal wijzigingen door: een korting van 50% op de ENFIA voor hoofdwoningen in dorpen met maximaal 1.500 inwoners, oplopend tot een volledige vrijstelling in 2027; de nieuwe schijf van 25% voor huurinkomsten tussen € 12.001 en € 24.000; een verlaagd btw-tarief voor kleinere grens-eilanden; en de voortzetting van de btw-opschorting voor nieuwbouw. Samen maken deze maatregelen het bezitten en verhuren van onroerend goed in Griekenland eenvoudiger en betaalbaarder.
Vrijstelling van inkomstenbelasting voor langetermijnverhuur
Deze maatregel beloont de overstap naar langetermijnverhuur. Hij biedt een vrijstelling van inkomstenbelasting op huurinkomsten uit woningen die voorheen leegstonden of voorheen werden gebruikt voor kortetermijnverhuur, en die nu op langetermijnbasis worden verhuurd. De belangrijkste voorwaarden zijn dat de huurovereenkomst een looptijd heeft van ten minste drie jaar, dat deze is ondertekend tussen 8 september 2024 en 31 december 2026, en dat de woning vóór het ingaan van de huurovereenkomst leegstond of uitsluitend voor kortetermijnverhuur werd gebruikt. De vrijstelling vervalt als de woning binnen de looptijd opnieuw leeg komt te staan of weer voor kortetermijngebruik wordt bestemd, en kan worden voortgezet als de woning opnieuw voor de lange termijn wordt verhuurd. Er gelden nog andere voorwaarden, dus vraag een belastingadviseur of u hiervoor in aanmerking komt.
Wat zijn mijn onroerendgoedbelastingen als ik Nederlander ben?
Als inwoner van Nederland wordt u belast over uw wereldwijde inkomen, inclusief inkomsten uit onroerend goed in Griekenland. Het Nederlandse stelsel voor de inkomstenbelasting kent drie "boxen". Inkomsten uit beleggingen, waaronder een tweede woning in Griekenland, vallen onder box 3. Box 3 staat al enkele jaren onder de loep, omdat er twijfel bestaat of het systeem in strijd is met het eigendomsrecht. Er zijn aanpassingen doorgevoerd en er zijn verdere wijzigingen gaande. De gevolgen voor de Nederlandse belasting die u over uw Griekse onroerend goed verschuldigd bent, zijn echter beperkt. Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland ligt het recht om het Griekse onroerend goed te belasten bij Griekenland, als bron van het inkomen. Dus hoewel u het Griekse inkomen in uw Nederlandse aangifte opgeeft, kunt u aanspraak maken op vrijstelling van dubbele belasting.
Het huidige systeem
Momenteel deelt box 3 vermogensbestanddelen in drie categorieën in: spaargeld; overige vermogensbestanddelen, zoals aandelen, obligaties, effecten, tweede woningen en cryptovaluta; en leningen. Per categorie wordt een vast, verondersteld rendement toegepast.
Ontwikkelingen
Omdat box 3 uitgaat van veronderstelde rendementen in plaats van daadwerkelijke inkomsten, betalen sommige belastingplichtigen belasting over rendementen die zij niet hebben behaald. Dit heeft geleid tot rechtszaken, die vaak in het voordeel van de belastingplichtigen zijn beslecht. Naar aanleiding van uitspraken van de Hoge Raad kunnen belastingplichtigen nu via een weerleggingsregeling worden belast op basis van hun daadwerkelijke rendement, indien dit lager is dan het veronderstelde rendement. De regering is van plan een nieuw systeem in te voeren dat is gebaseerd op daadwerkelijke beleggingsinkomsten. Dit was oorspronkelijk gepland voor 2027, maar is uitgesteld tot 1 januari 2028. Het wetsvoorstel is begin 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en ligt nu bij de Eerste Kamer. Voor onroerend goed zou het nieuwe systeem de werkelijke huurinkomsten belasten, aftrek van kosten toestaan en de meerwaarde belasten wanneer het onroerend goed wordt verkocht.
Overige opmerkingen over Box 3
Inkomsten uit box 3 zijn alleen belastbaar wanneer de nettowaarde van uw vermogen minus schulden hoger is dan de vrijstelling, die voor 2026 is vastgesteld op € 59.357 per persoon, of € 118.714 voor fiscale partners.
Het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland
Het verdrag regelt hoe inwoners van het ene land worden belast over inkomsten uit het andere land. Inkomsten uit onroerend goed worden toegewezen aan het land waar het onroerend goed zich bevindt, in overeenstemming met internationale normen. Dus terwijl uw wereldwijde inkomsten worden meegeteld in uw Nederlandse aangifte, wordt er vrijstelling verleend voor de Griekse inkomsten uit onroerend goed. In principe hoeft een inwoner van Nederland met een tweede woning in Griekenland daarover geen Nederlandse inkomstenbelasting te betalen.
Griekse belastingregeling voor vermogende particulieren
Griekenland heeft een speciaal programma om vermogende particulieren (HNWI) aan te moedigen hun fiscale woonplaats naar Griekenland te verplaatsen. Net als de regeling voor gepensioneerden is deze aantrekkelijk in vergelijking met belastingstelsels in andere landen, waar hoogverdieners tot wel 50% belasting kunnen betalen. In plaats van een percentage van uw buitenlandse inkomsten te betalen, kunt u een vast bedrag van 100.000 euro per jaar over die inkomsten betalen door uw fiscale woonplaats naar Griekenland te verplaatsen. U kunt een gezinslid toevoegen voor 20.000 euro per jaar. Het vaste tarief geldt voor 15 jaar. Een soortgelijke regeling bestaat in Italië, waar deelnemers aan het "Res Non-Dom Program" vanaf 2026 een vast bedrag van 300.000 euro per jaar betalen over inkomsten uit buitenlandse bronnen voor nieuwe ingezetenen, een stijging ten opzichte van 100.000 euro in 2024, met een toeslag van 25.000 euro per gezinslid.
Wat zijn de vereisten?
De aanvrager mag gedurende 7 van de 8 jaar voorafgaand aan de verplaatsing van zijn fiscale woonplaats naar Griekenland geen fiscale inwoner van Griekenland zijn geweest. De aanvrager, een naast familielid of een rechtspersoon waarin de aanvrager de meerderheid van de aandelen bezit, moet binnen drie jaar na de aanvraag ten minste 500.000 euro in Griekenland investeren. De investering kan verschillende vormen aannemen, zoals onroerend goed, roerende goederen of aandelen in een Griekse rechtspersoon. Deze voorwaarde is niet van toepassing indien de aanvrager reeds in het bezit is van een verblijfsvergunning op basis van investering, zoals het Golden Visa.
Hoe werkt de HNWI-regeling?
Als u voor deze regeling kiest, dient u de aanvraag uiterlijk op 31 maart in, waarbij de ondersteunende documenten uiterlijk in mei moeten worden ingediend. Vervolgens betaalt u een vast bedrag van 100.000 euro per jaar, ongeacht uw buitenlandse inkomsten voor dat jaar. Om een familielid mee te verzekeren, wordt 20.000 euro extra per jaar betaald. Inkomsten uit buitenlandse bronnen hoeven niet aan de belastingdienst te worden gemeld. Eventuele in het buitenland betaalde belasting over inkomsten die onder de regeling vallen, wordt niet verrekend met de Griekse belastingplicht. De persoon is ook vrijgesteld van Griekse successie- en schenkingsrechten op buitenlandse vermogensbestanddelen. Inkomsten uit Griekse bronnen moeten echter jaarlijks worden aangegeven en worden belast als normaal Grieks persoonlijk inkomen. Voor advies over uw eigen situatie raden wij u aan een belastingdeskundige te raadplegen die kennis heeft van deze regelingen.
Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt GEEN juridisch of financieel advies. De opschorting van de vermogenswinstbelasting van 15% op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt momenteel tot 31 december 2026. De Griekse belastingdienst kan een verkoop nog steeds als een zakelijke activiteit aanmerken op basis van specifieke criteria, zoals het streven naar winst of snelle doorverkoop, waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk aan btw. Als een onroerend goed bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht voor verkoop in plaats van voor persoonlijk gebruik, en nooit door de eigenaar is bewoond, kan de belastingdienst de winst behandelen als bedrijfsinkomsten. Wij raden u ten zeerste aan om een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat te raadplegen over uw specifieke situatie voordat u beslissingen neemt met betrekking tot onroerend goed.
Marktinzichten
.jpg)
