Je bent op weg om je droomhuis in Griekenland te kopen. Het huis dat je hebt bekeken heeft uitzicht op zee, toegang tot het strand,en uw favoriete taverna ligt op loopafstand. Het huis heeft je hart veroverd en je bent ervan overtuigd dat het de juiste plek voor jou is. Als je een huis in Griekenland koopt, zijn dit de belastingen waar je mee te maken zou kunnen krijgen.
Belastingen bij aankoop
Op de meeste makelaarswebsites zijn alle genoemde prijzen exclusief belastingen. Bij de aankoop van een woning in Griekenland is een van de volgende twee belastingen van toepassing: overdrachtsbelasting of belasting toegevoegde waarde (BTW).
Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting die je betaalt bij de aankoop van een woning in Griekenland heet FMA. Ze bedraagt 3,09% van de koopsom en moet door de koper worden voldaan. De overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van percelen of bestaande huizen. Deze belasting is gebaseerd op de aankoopprijs of de zogenaamde 'objectieve fiscale waarde' van de woning, afhankelijk van wat hoger is. De objectieve belastingwaarde wordt berekend door de belastingdienst op basis van objectieve criteria, onafhankelijk van de verkoopprijs. Op het Griekse platteland ligt deze waarde zeer zelden boven de marktprijs.
Belasting toegevoegde waarde (btw)
Normaal gesproken moeten bouwbedrijven of professionele bouwers 24% btw in rekening brengen bij de overdracht van nieuw gebouwde woningen aan hun eerste eigenaars.
Misschien heb je wel eens gehoord van een “btw-vrijstelling” in Griekenland. Griekse projectontwikkelaars hebben de mogelijkheid om een btw-vrijstelling aan te vragen voor hun bouwprojecten tot eind 2026. In dat geval hoeven de kopers geen 24% BTW te betalen voor een huis in zo'n project; in plaats daarvan betaalt de koper 3,09% overdrachtsbelasting. Dit is een initiatief van de Griekse overheid om het kopen van nieuwbouwwoningen makkelijker te maken.
Als je een bouwkavel koopt met de bedoeling een huis te bouwen, moet je overdrachtsbelasting (3,09%) betalen over de aankoop van de kavel. Als de bouw begint, zal de aannemer facturen (met btw) uitschrijven voor elke bouwfase. Voor deze facturen kun je geen btw-vrijstelling krijgen.
Jaarlijks terugkerende belastingen
ENFIA
ENFIA is de belangrijkste jaarlijkse belasting die je betaalt op je huis in Griekenland. Deze wordt berekend op basis van je belastingzone en is daarom hoger in de meer gewilde gebieden (denk aan Mykonos, Santorini en het centrum van Athene), en lager op het platteland. Gewoonlijk bedraagt de jaarlijkse belasting voor woningen op het platteland, 3 à 4 euro per bebouwde vierkante meter. Bijvoorbeeld, een huis van 100 vierkante meter betaalt een ENFIA belasting van ongeveer 300-400 euro per jaar (afhankelijk van de exacte locatie). In het geval van onbebouwde percelen is de ENFIA zeer laag.
Belasting op huurinkomsten
Let op: als u niet van plan bent uw huis te verhuren in Griekenland, is dit gedeelte niet relevant. Als u van plan bent uw woning te verhuren, moet u belasting betalen over de huuropbrengsten in Griekenland. Voor particulieren gelden progressieve belastingtarieven voor huuropbrengsten en deze worden per eigenaar berekend over de brutohuuropbrengsten van de woning.
- Tot een huuropbrengst van €12.000: 15 procent
- Tussen €12.001 & €25.000: 25 procent
- Tussen €24.001 & €35.000: 35 procent
- Meer dan € 35.001: 45 procent
Voordelen van Mede-eigendom
In het algemeen is het voordeliger voor koppels om op twee namen te kopen dan op één naam, omdat de bovenstaande belastingtarieven gelden per eigenaar.
Bij woningen met hoge huuropbrengsten is het in de meeste gevallen voordeliger om onroerend goed als bedrijf te kopen, omdat je dan kosten, uitgaven en afschrijvingen op het gebouw kunt aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland is 22% en zal de komende jaren dalen. Om te zien hoe je als bedrijf kunt kopen, kan je contact. Ons juridisch team helpt u graag bij het onderzoeken van deze optie.
Overwaardebelasting
Goed nieuws - volgens de huidige wetgeving is de vermogenswinstbelasting in Griekenland opgeschort tot 2026, en de opschorting zal waarschijnlijk worden verlengd. Dit betekent dat je als individuele verkoper in Griekenland niet wordt belast op de winst die je maakt op de verkoop van je woning. Houd er rekening mee dat als je inwoner bent van een ander land, je mogelijk vermogenswinstbelasting moet betalen in je eigen land. Griekenland heeft echter met veel landen verdragen om dubbele belastingheffing te voorkomen. Raadpleeg een belastingprofessional in uw eigen land voor meer informatie.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
TAP is een belasting van de gemeente en is de kleinste van de genoemde belastingen. TAP kost meestal maar een paar euro en wordt in rekening gebracht via je elektriciteitsrekening.
Belasting betalen in Griekenland
Het is altijd handig om met een accountant te werken, omdat zij het lokale stelsel begrijpen en je veel tijd besparen bij het doen van belastingenaangiften in Griekenland. Je kunt ervan uitgaan dat ze je ongeveer 150-200 euro per jaar in rekening zullen brengen voor het regelen van je belastingzaken.
Belastingvrijstellingen voor Griekse huiseigenaren in 2026
Er komen een aantal belangrijke wijzigingen aan in de onroerendgoedbelasting die investeringen in Grieks onroerend goed aantrekkelijker maken voor buitenlanders.
Vrijstelling van ENFIA voor historische gebouwen met een waarde tot 400.000 euro
Historische gebouwen met een belastbare waarde tot 400.000 euro zijn vrijgesteld van ENFIA, terwijl er ook tijdelijke vrijstelling kan worden verleend voor eigendommen in bepaalde regio's van het land.
Raadpleeg een belastingprofessional voor meer informatie om te zien of je in aanmerking komt.
ENFIA 20% korting als u verzekerd bent
Als je huis een belastbare waarde heeft tot €500.000 en verzekerd is tegen brand, aardbevingen en overstromingen, kun je in aanmerking komen voor een 20% korting op ENFIA.
Vanaf 2026 voert Griekenland grote veranderingen door in de onroerendgoedbelasting: 50% ENFIA-verlaging voor hoofdwoningen in dorpen (volledige vrijstelling in 2027), lagere inkomstenbelasting voor verhuur met een nieuw 25%-tarief voor €12.001-€24.000, verlaagde btw voor grenseilanden en btw-vrijstelling voor nieuwbouw. Deze maatregelen maken het bezitten en huren van onroerend goed in Griekenland eenvoudiger en betaalbaarder. U kunt de gedetailleerde uitsplitsing hier.
Vrijstelling van inkomstenbelasting voor drie jaar voor verhuur
Ben je van plan om je huis in Griekenland te verhuren? Om een lang verhaal kort te maken, deze nieuwe regeling beloont je als je je huis voor lange termijn verhuurt.
Er komt een vrijstelling van inkomstenbelasting voor eigendommen die eerst als leegstaand werden opgegeven (of eerder werden gebruikt voor kortetermijnverhuur) maar die nu worden gebruikt voor langetermijnverhuur.
De voorwaarden voor de vrijstelling zijn:
- Grootte: De woning moet een oppervlakte hebben van maximaal 120 m².
- Timing: De driejarige huurovereenkomsten moeten worden afgesloten tussen 8 september 2024 en 31 december 2026.
- Geschiedenis van de woning: Om in aanmerking te komen, moet de woning in 2023, 2024 en 2025 leeg staan of alleen worden gebruikt voor kortetermijnverhuur.
De nieuwe belastingwetten zijn nog niet bevestigd en kunnen de komende maanden nog veranderen. Raadpleeg een belastingprofessional voor de meest recente details. Voor alle nieuwe belastingvrijstellingen voor huiseigenaren in Griekenland, lees meer hier.
Wat zijn mijn onroerendgoedbelastingen als ik Nederlander ben?
Als inwoner van Nederland moet je belasting betalen over je totale inkomen, inclusief inkomen uit onroerend goed in Griekenland. De Nederlandse inkomstenbelasting bestaat uit drie 'boxen'. Inkomen uit beleggingen, zoals onroerend goed, valt onder wat bekend staat als 'box 3', waaronder ook onroerend goed valt, zoals een woning in Griekenland.
De afgelopen jaren is box 3 onder de loep genomen, omdat de vraag is gerezen of het huidige systeem in strijd is met de grondrechten, met name het eigendomsrecht. Er zijn aanpassingen gedaan in het belastingstelsel en er zijn nog meer ontwikkelingen gaande. De impact op de Nederlandse belasting met betrekking tot uw Griekse woning is echter beperkt.
Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland ligt de bevoegdheid om belasting te heffen over het Griekse onroerend goed bij Griekenland, aangezien Griekenland de bron van de inkomsten is. Bijgevolg moeten de inkomsten uit het Griekse onroerend goed worden opgegeven in de belastingaangifte, maar kan om vermindering van dubbele belasting worden verzocht.
Het huidige systeem
Op dit moment worden activa in box 3 ingedeeld in drie categorieën: sparen, overige activa (zoals aandelen, obligaties, effecten, tweede huizen, cryptocurrency) en leningen. Er wordt uitgegaan van een vooraf bepaald rendement op basis van de activacategorie waartoe het behoort.
Ontwikkelingen
Door het op veronderstellingen gebaseerde karakter van het box 3-regime, waarin vaste rendementen worden toegepast in plaats van werkelijke beleggingsinkomsten, kan het voorkomen dat sommige belastingplichtigen hun vermogen moeten aanspreken als hun werkelijke inkomsten lager zijn dan de veronderstelde rendementen. Deze omstandigheden hebben geleid tot verschillende rechtszaken, waarbij uitspraken vaak in het voordeel van belastingplichtigen uitvallen door hun belastinggrondslag te verlagen om de werkelijke box 3-inkomsten te weerspiegelen.
Tegen deze zaken is beroep aangetekend, waarbij de Hoge Raad zich binnenkort zal uitspreken over zaken als de mogelijke strijdigheid met het eigendomsrecht en de definitie van reëel inkomen (inclusief rekening houden met ongerealiseerde waardestijgingen).
De regering heeft aangekondigd om vanaf 2027 een nieuw belastingstelsel in te voeren dat gebaseerd zal zijn op de werkelijke inkomsten uit investeringen. In september 2023 is een wetsvoorstel aan het publiek gepresenteerd, dat nog steeds wijzigingen ondergaat. In principe belast dit stelsel voor onroerend goed de werkelijke huuropbrengsten en zijn de kosten aftrekbaar. De vermogenswinst wordt belast bij de verkoop van het onroerend goed.
Andere opmerkingen over Box 3 Inkomen
Box 3-inkomsten uit sparen en beleggen zijn alleen belastbaar als het nettoverschil tussen de waarde van de bezittingen en de schulden de belastingvrije drempels overschrijdt, die zijn vastgesteld op € 1,5 miljoen. 59.357 per persoon voor 2026 (of € 118.714 voor fiscale partners). Naar verwachting zal het voorgestelde belastingstelsel voor 2027 waarschijnlijk een belastingvrije inkomensdrempel introduceren.
Dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland
Het dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland regelt de belastingheffing voor inwoners van het ene land met inkomsten uit het andere land. Volgens dit verdrag worden inkomsten uit onroerend goed toegerekend aan het land van herkomst, in overeenstemming met de internationale normen.
Het komt erop neer dat het wereldwijde inkomen wordt opgenomen in de belastingaangifte, maar dat er vrijstelling wordt verleend voor inkomen uit Grieks onroerend goed. Nederlandse ingezetenen met een tweede verblijfplaats in Griekenland hoeven daarom in principe geen Nederlandse inkomstenbelasting te betalen.
Griekse belastingregeling voor vermogende particulieren
Griekenland heeft een speciaal belastingprogramma om vermogende particulieren aan te moedigen hun fiscale woonplaats naar Griekenland te verplaatsen. Vergelijkbaar met voordelen voor gepensioneerden die hun fiscale woonplaats naar Griekenland verhuizen, is dit een geweldige deal als je het vergelijkt met belastingstelsels in andere landen, waar inkomen voor veelverdieners kan worden belast tot 50%.
In plaats van een percentage belasting te betalen over de buitenlandse inkomsten, biedt Griekenland je de mogelijkheid om een vast tarief van 100.000 euro per jaar te betalen over de buitenlandse inkomsten door je fiscale woonplaats naar Griekenland te verplaatsen. Je kunt een gezinslid toevoegen voor 20.000 euro per jaar.
Het vaste tarief geldt voor een periode van 15 jaar.
Een gelijkaardig belastingsysteem is beschikbaar in Italië, waar belastingbetalers die deelnemen aan het "Res Non-Dom Program" belast worden met een forfaitair bedrag van 100.000 euro op inkomsten uit buitenlandse bronnen, en een familielid kunnen toevoegen voor nog eens 25.000 euro per persoon.
Wat zijn de vereisten?
De persoon die het verzoek indient is geen fiscaal inwoner van Griekenland geweest gedurende 7 van de laatste 8 jaar voordat hij zijn fiscale woonplaats naar Griekenland heeft overgebracht.
De aanvrager, een familielid (echtgeno(o)t(e) of ascendenten/ descendenten in rechte lijn) of via een rechtspersoon waarin de aanvrager de meerderheid van de aandelen heeft, moet minimaal €500.000,00* investeren in Griekenland. De investering kan worden gedaan in verschillende vormen, zoals onroerend goed/onroerend goed of aandelen in een rechtspersoon in Griekenland.
Het investeringsbedrag moet minimaal 500.000 euro zijn en gedaan worden binnen een periode van 3 jaar vanaf de datum van aanvraag.
*De bovenstaande voorwaarde is niet nodig als de aanvrager al een verblijfsvergunning door investering in Griekenland heeft of de Gouden Visa.
Hoe werkt het HNWI Griekse belastingstelsel?
Als u kiest voor dit belastingstelsel, moet de aanvraag worden ingediend vóór 31 maart en moeten de bewijsstukken worden ingediend vóór 1 meiTP9T
De belastingregeling werkt als volgt:
Je betaalt een vast bedrag van 100.000 euro per jaar, ongeacht het niveau van de buitenlandse inkomsten voor het jaar. Als een familielid onder de bepalingen wil vallen, moet er 20.000 euro per jaar extra worden betaald.
Inkomsten uit buitenlandse bronnen hoeven niet te worden gemeld aan de belastingdienst.
Belasting die in het buitenland is betaald over inkomsten die onder deze regeling vallen, wordt niet verrekend met de verschuldigde belasting volgens de regeling.
De persoon is ook vrijgesteld van Griekse successie- en schenkingsrechten voor buitenlandse activa.
Inkomsten uit Griekse bron moeten echter jaarlijks worden aangegeven in een aangifte inkomstenbelasting en worden belast als Griekse inkomstenbelasting.
Voor een overzicht van andere belastingregelingen in Griekenland, zoals belastingen op gepensioneerden in Griekenland, zie hier. Voor meer informatie en gedetailleerd advies raden we aan een belastingprofessional te raadplegen met kennis van deze systemen.
Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt GEEN juridisch of financieel advies. De huidige opschorting van de 15% vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt tot 31 december 2026. Het is echter van cruciaal belang om op te merken dat de Griekse belastingdienst een verkoop nog steeds kan classificeren als een “zakelijke activiteit” op basis van specifieke criteria (bijv. winstoogmerk, snelle doorverkoop), waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk btw.
Als het pand bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht voor de verkoop in plaats van voor persoonlijk gebruik (bijv. nooit bewoond door de eigenaar), kan de belastingdienst de winst beschouwen als bedrijfsinkomsten. Als een verkoop wordt geherclassificeerd als een zakelijke activiteit, wordt de “winst” (het verschil tussen de bouwkosten en de verkoopprijs) belast als bedrijfsinkomsten in plaats van als vermogenswinst. We raden u ten zeerste aan om een gekwalificeerde Griekse belastingadviseur of advocaat te raadplegen om uw specifieke situatie te bespreken voordat u beslissingen neemt over onroerend goed.
