Belastingen op onroerend goed in Griekenland (bijgewerkt voor 2026)

Op de meeste vastgoedwebsites zijn de prijzen exclusief belastingen. Bij de aankoop van een woning in Griekenland is een van de volgende twee belastingen van toepassing: de overdrachtsbelasting of de belasting over de toegevoegde waarde (btw). 

Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting, die u betaalt bij de aankoop van een woning in Griekenland, wordt FMA genoemd. Deze bedraagt 3,09% van de aankoopprijs en is voor rekening van de koper. Overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van bouwkavels of bestaande woningen. Deze belasting is gebaseerd op de aankoopprijs of de zogenaamde ‘objectieve belastingwaarde’ van het onroerend goed, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. De objectieve belastingwaarde wordt door de belastingdienst berekend op basis van objectieve criteria, onafhankelijk van de verkoopprijs. Op het Griekse platteland ligt deze waarde zeer zelden boven de marktprijs. 

Belasting over de toegevoegde waarde (btw)

Normaal gesproken moeten bouwbedrijven of professionele bouwers 24% btw in rekening brengen bij de overdracht van nieuwbouwwoningen aan hun eerste eigenaren. U heeft wellicht gehoord van een 'btw-vrijstelling' in Griekenland. Griekse projectontwikkelaars hebben de mogelijkheid om tot eind 2026 een btw-vrijstelling aan te vragen voor hun bouwprojecten. In dat geval hoeven kopers geen 24% btw te betalen voor een woning in een dergelijk project; in plaats daarvan betaalt de koper 3,09% overdrachtsbelasting.

Dit is een initiatief van de Griekse regering om het kopen van nieuwbouwwoningen te vergemakkelijken. Als u een perceel koopt met de intentie om een woning te bouwen, moet u overdrachtsbelasting (3,09%) betalen over de aankoop van het perceel. Wanneer de bouw begint, zal de aannemer facturen (met btw) opstellen voor alle bouwfasen. Voor deze facturen kunt u geen btw-vrijstelling krijgen.

ENFIA

ENFIA is de belangrijkste doorlopende belasting die u over uw woning in Griekenland betaalt. Deze wordt berekend op basis van uw belastingzone en is daarom hoger in meer gewilde gebieden (denk aan Mykonos, Santorini en het centrum van Athene), en lager op het platteland. Meestal bedraagt deze belasting voor woningen op het platteland 3-4 euro per jaar per vierkante meter bebouwde oppervlakte. Een woning van 100 vierkante meter zou bijvoorbeeld 300-400 euro per jaar aan ENFIA-belasting moeten betalen (afhankelijk van de exacte locatie). In het geval van onbebouwde percelen zijn de ENFIA-kosten zeer laag.

Huurbelasting

Let op: als u niet van plan bent uw woning in Griekenland te verhuren, is dit gedeelte niet relevant. Als u van plan bent uw woning te verhuren, moet u in Griekenland belasting betalen over de huurinkomsten. Voor particulieren gelden progressieve belastingtarieven voor huurinkomsten, die per eigenaar worden berekend over de bruto-huurinkomsten van het onroerend goed.

• Tot een huurinkomen van € 12.000: 15 procent
  
  

• Tussen € 12.001 en € 25.000: 25 procent
  
  

• Tussen € 24.001 en € 35.000: 35 procent
  
  

• Meer dan € 35.001: 45 procent
  
  

Voordelen van mede-eigendom

Over het algemeen is het voor koppels voordeliger om op beider naam te kopen in plaats van op één naam, omdat de bovenstaande belastingtarieven per eigenaar gelden. Bij huurwoningen met een hoog inkomen is het bijna altijd het beste om onroerend goed als bedrijf aan te kopen, omdat u dan uitgaven, kosten en de afschrijving van het gebouw kunt aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland bedraagt 22% en zal de komende jaren dalen. Neem contact met ons op om te zien hoe u als bedrijf kunt kopen. Ons juridisch team helpt u graag bij het verkennen van deze mogelijkheid.

TAP (Telos Akinitis Periousias)

TAP is een gemeentebelasting en is de laagste van de genoemde belastingen. TAP bedraagt doorgaans slechts enkele euro's en wordt in rekening gebracht op uw elektriciteitsrekening.

Uw belastingaangifte doen in Griekenland

Het is altijd handig om met een accountant samen te werken, aangezien deze de lokale systemen begrijpt en u veel tijd bespaart bij het doen van belastingaangifte in Griekenland. U kunt rekenen op ongeveer 150-200 euro per jaar voor het indienen van belastingaangifte.

Er staan een aantal belangrijke wijzigingen op het gebied van onroerendgoedbelasting op stapel, waardoor investeringen in Grieks onroerend goed voor buitenlanders aantrekkelijker worden.

Vrijstelling van ENFIA voor historische gebouwen met een waarde tot 400.000 euro

Historische gebouwen met een belastbare waarde tot 400.000 euro zijn vrijgesteld van ENFIA, terwijl er ook tijdelijke vrijstellingen kunnen worden verleend voor onroerend goed in bepaalde regio's van het land. Raadpleeg een belastingdeskundige voor meer informatie om te zien of u in aanmerking komt.

20% korting op ENFIA als u verzekerd bent

Als uw woning een belastbare waarde heeft van maximaal € 500.000 en verzekerd is tegen brand, aardbevingen en overstromingen, komt u mogelijk in aanmerking voor een korting van 20% op de ENFIA. Vanaf 2026 voert Griekenland ingrijpende wijzigingen door in de onroerendgoedbelasting: 50% korting op de ENFIA voor hoofdwoningen in dorpen (volledige vrijstelling tegen 2027), lagere inkomstenbelasting op huurinkomsten met een nieuw tarief van 25% voor bedragen tussen € 12.001 en € 24.000, verlaagde btw voor grens-eilanden en btw-vrijstelling voor nieuwbouw.

Deze maatregelen maken het bezitten en verhuren van onroerend goed in Griekenland eenvoudiger en betaalbaarder. U kunt hier de gedetailleerde uitsplitsing lezen.

Bent u van plan uw woning in Griekenland te verhuren? Kort gezegd beloont deze nieuwe regeling u voor het gebruik van uw woning voor langetermijnverhuur. Er geldt een vrijstelling van inkomstenbelasting voor woningen die voorheen als leegstaand waren aangemerkt (of eerder voor kortetermijnverhuur werden gebruikt), maar die nu voor langetermijnverhuur zullen worden ingezet. De voorwaarden voor de vrijstelling zijn:

• Oppervlakte: De woning moet een oppervlakte hebben van maximaal 120 m²
  
  

• Tijdsperiode: Er moeten huurovereenkomsten met een looptijd van drie jaar worden gesloten tussen 8 september 2024 en 31 december 2026
  
  

• Geschiedenis van het onroerend goed: Om in aanmerking te komen, moet het onroerend goed in 2023, 2024 en 2025 leeg hebben gestaan of uitsluitend voor kortetermijnverhuur zijn gebruikt
  
  

De nieuwe belastingwetgeving is nog niet definitief vastgesteld en kan de komende maanden nog veranderen. Raadpleeg daarom een belastingadviseur voor de meest actuele informatie. Lees hier meer over alle nieuwe belastingvrijstellingen voor huiseigenaren in Griekenland.

Hoeveel onroerendgoedbelasting moet ik betalen als ik Nederlander ben?

Als inwoner van Nederland bent u belastingplichtig over uw wereldwijde inkomen, inclusief inkomsten uit onroerend goed in Griekenland. Het Nederlandse stelsel van inkomstenbelasting bestaat uit drie ‘boxen’. Inkomsten uit beleggingen, zoals onroerend goed, vallen onder de zogenaamde ‘box 3’, die ook onroerend goed zoals een woning in Griekenland omvat.

De afgelopen jaren staat box 3 onder de loep, omdat de vraag is gerezen of het huidige stelsel in strijd is met grondrechten, met name het recht op eigendom. Er zijn aanpassingen doorgevoerd in het belastingstelsel en er zijn verdere ontwikkelingen gaande. De gevolgen voor de Nederlandse belastingheffing met betrekking tot uw Griekse onroerend goed zijn echter beperkt. Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland ligt de bevoegdheid om belasting te heffen op het Griekse onroerend goed bij Griekenland, aangezien dit de bron van de inkomsten is. Bijgevolg moet het inkomen uit het Griekse onroerend goed weliswaar worden aangegeven in de belastingaangifte, maar kan er wel aanspraak worden gemaakt op vrijstelling van dubbele belasting.

Het huidige stelsel

Momenteel worden vermogensbestanddelen in box 3 ingedeeld in drie categorieën: spaargeld, overige vermogensbestanddelen (zoals aandelen, obligaties, effecten, tweede woningen, cryptovaluta) en leningen. Er wordt uitgegaan van een vooraf vastgesteld rendement op basis van de categorie waartoe het vermogensbestanddeel behoort.

Ontwikkelingen

Vanwege het op aannames gebaseerde karakter van de box 3-regeling, waarbij vaste rendementen worden toegepast in plaats van daadwerkelijke beleggingsinkomsten, kan het zijn dat sommige belastingplichtigen hun kapitaal moeten aanspreken als hun daadwerkelijke inkomsten onder de veronderstelde rendementen uitkomen. Deze omstandigheden hebben geleid tot diverse rechtszaken, waarbij uitspraken vaak in het voordeel van de belastingplichtigen uitvallen door hun belastinggrondslag te verlagen om de daadwerkelijke box 3-inkomsten weer te geven.

Tegen deze uitspraken is beroep aangetekend, en de Hoge Raad staat op het punt uitspraak te doen over zaken als het mogelijke conflict met het eigendomsrecht en de definitie van werkelijke inkomsten (inclusief de inachtneming van ongerealiseerde waardestijgingen).

De regering heeft aangekondigd vanaf 2027 een nieuw belastingstelsel in te voeren dat gebaseerd zal zijn op de werkelijke inkomsten uit beleggingen. In september 2023 is een wetsvoorstel aan het publiek gepresenteerd, dat nog steeds wordt aangepast. In principe belast dit stelsel voor onroerend goed de werkelijke huurinkomsten en zijn uitgaven aftrekbaar. De vermogenswinst wordt belast bij de verkoop van het onroerend goed.

Overige opmerkingen over Box 3-inkomsten

Inkomsten uit spaargelden en beleggingen in Box 3 zijn alleen belastbaar als het nettoverschil tussen de waarde van de activa en de schulden de belastingvrije drempels overschrijdt, die voor 2026 zijn vastgesteld op € 59.357 per persoon (of € 118.714 voor fiscale partners). Naar verwachting zal het voorgestelde belastingstelsel voor 2027 waarschijnlijk een belastingvrije inkomensdrempel invoeren.

Dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland

Het dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland regelt de belastingheffing van ingezetenen van het ene land met inkomsten uit het andere land. Op grond van dit verdrag worden inkomsten uit onroerend goed toegerekend aan het land van herkomst, in overeenstemming met internationale normen. In wezen geldt dat, hoewel wereldwijde inkomsten in de belastingaangifte worden opgenomen, er vrijstelling wordt verleend voor inkomsten uit onroerend goed van Griekse herkomst. Bijgevolg zouden Nederlandse ingezetenen met een tweede woning in Griekenland in principe in dit opzicht niet onderworpen moeten zijn aan Nederlandse inkomstenbelasting.

Griekenland heeft een speciaal belastingprogramma om vermogende particulieren (HNWI’s) aan te moedigen hun fiscale woonplaats naar Griekenland te verplaatsen. Net als de voordelen voor gepensioneerden die hun fiscale woonplaats naar Griekenland verplaatsen, is dit een zeer aantrekkelijke regeling in vergelijking met de belastingstelsels in andere landen, waar het inkomen van hoogverdieners tot wel 50% kan worden belast.

In plaats van een procentuele belasting over het buitenlandse inkomen te betalen, biedt Griekenland u de mogelijkheid om een forfaitair bedrag van 100.000 euro per jaar over het buitenlandse inkomen te betalen door uw fiscale woonplaats naar Griekenland te verplaatsen. U kunt een gezinslid toevoegen voor 20.000 euro per jaar. Het forfaitaire bedrag geldt voor een periode van 15 jaar. Een vergelijkbaar belastingstelsel is beschikbaar in Italië, waar belastingplichtigen die deelnemen aan het “Res Non-Dom Program” worden belast met een forfaitair bedrag van 100.000 euro op inkomsten uit buitenlandse bronnen, en een gezinslid kunnen toevoegen voor 25.000 euro extra per persoon.

• De aanvrager was gedurende 7 van de laatste 8 jaar voorafgaand aan de verplaatsing van zijn fiscale woonplaats naar Griekenland geen fiscaal ingezetene van Griekenland.
  
  

• De aanvrager, een familielid (echtgenoot of rechtstreekse voor- of nakomelingen) of via een rechtspersoon waarin de aanvrager de meerderheid van de aandelen bezit, moet minimaal € 500.000,00* in Griekenland investeren. De investering kan in verschillende vormen plaatsvinden, zoals onroerend goed, roerende goederen of aandelen in een rechtspersoon in Griekenland.
  
  

• Het investeringsbedrag moet ten minste 500.000 euro bedragen en binnen een periode van 3 jaar vanaf de datum van de aanvraag worden gedaan.
  
  

*De bovenstaande voorwaarde is niet van toepassing indien de aanvrager reeds in het bezit is van een verblijfsvergunning op basis van investering in Griekenland of het Golden Visa.

Als u voor deze belastingregeling kiest, moet de aanvraag uiterlijk op 31 maart worden ingediend en moeten de bewijsstukken uiterlijk in mei worden overgelegd. De belastingheffing onder dit stelsel werkt als volgt: u betaalt een vast bedrag van 100.000 euro per jaar, ongeacht de hoogte van uw buitenlandse inkomsten voor dat jaar. Indien een familielid onder de bepalingen wil vallen, dient er 20.000 euro extra per jaar te worden betaald. Inkomsten uit buitenlandse bronnen hoeven niet aan de belastingdienst te worden gemeld.

Opgemerkt dient te worden dat eventuele in het buitenland betaalde belasting over inkomsten die onder deze regeling vallen, niet in mindering wordt gebracht op de belastingverplichting volgens de regeling. De betrokkene is tevens vrijgesteld van de Griekse successie- en schenkingsbelasting (donaties) voor alle buitenlandse vermogensbestanddelen. Inkomsten uit Griekse bronnen moeten echter jaarlijks worden aangegeven in een aangifte inkomstenbelasting en worden belast als Griekse inkomstenbelasting.

Voor meer informatie over andere belastingregelingen in Griekenland, zoals belastingen voor gepensioneerden in Griekenland, klikt u hier. Voor meer informatie en gedetailleerd advies raden wij u aan een belastingdeskundige te raadplegen die bekend is met deze regelingen.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt GEEN juridisch of financieel advies. De huidige opschorting van de vermogenswinstbelasting van 15% op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt tot 31 december 2026. Het is echter van cruciaal belang op te merken dat de Griekse belastingdienst een verkoop nog steeds als een "zakelijke activiteit" kan aanmerken op basis van specifieke criteria (bijv. winstoogmerk, snelle doorverkoop), waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk aan btw. Als het onroerend goed bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht voor verkoop in plaats van voor persoonlijk gebruik (bijvoorbeeld nooit bewoond door de eigenaar), kan de belastingdienst de winst als bedrijfsinkomsten beschouwen. Als een verkoop wordt geherclassificeerd als bedrijfsactiviteit, wordt de "winst" (het verschil tussen de bouwkosten en de verkoopprijs) belast als bedrijfsinkomsten in plaats van als vermogenswinst. Wij raden u ten zeerste aan om een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat te raadplegen om uw specifieke situatie te bespreken alvorens beslissingen te nemen met betrekking tot onroerend goed.