Belastingen op onroerend goed in Griekenland (bijgewerkt voor 2026)

Op de meeste vastgoedsites zijn alle prijzen exclusief belastingen. Bij het kopen van een huis in Griekenland geldt een van de twee belastingen: de overdrachtsbelasting of de belasting over de toegevoegde waarde (btw).


Overdrachtsbelasting


De overdrachtsbelasting die je betaalt bij het kopen van een woning in Griekenland heet FMA. Deze bedraagt 3,09% van de aankoopprijs en moet door de koper worden betaald. Overdrachtsbelasting wordt betaald bij de aankoop van bouwkavels of bestaande huizen. Deze belasting is gebaseerd op de aankoopprijs of de zogenaamde 'objectieve belastingwaarde' van het onroerend goed, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. De objectieve belastingwaarde wordt door de belastingdienst berekend op basis van objectieve criteria, onafhankelijk van de verkoopprijs. Op het Griekse platteland ligt deze waarde zelden boven de marktprijs.


Belasting over de toegevoegde waarde (btw)


Normaal gesproken moeten bouwbedrijven of professionele bouwers 24% btw in rekening brengen bij de overdracht van nieuwbouwwoningen aan hun eerste eigenaren. Misschien heeft u wel eens gehoord van een 'btw-vrijstelling' in Griekenland. Griekse projectontwikkelaars hebben de mogelijkheid om tot eind 2026 een btw-vrijstelling aan te vragen voor hun bouwprojecten. In dat geval hoeven kopers geen 24% btw te betalen voor een woning in een dergelijk project, maar betalen ze 3,09% overdrachtsbelasting. Dit is een initiatief van de Griekse overheid om het kopen van nieuwbouwwoningen te vergemakkelijken. Als je een perceel koopt met de bedoeling om een huis te bouwen, moet je overdrachtsbelasting (3,09%) betalen over de aankoop van het perceel. Wanneer de bouw begint, zal de aannemer facturen (met btw) uitreiken voor alle bouwfasen. Voor deze facturen kun je geen btw-vrijstelling krijgen.

ENFIA


ENFIA is de belangrijkste belasting die je betaalt voor je huis in Griekenland. Het wordt berekend op basis van je belastingzone en is daarom hoger in populaire gebieden (denk aan Mykonos, Santorini en het centrum van Athene) en lager op het platteland. Meestal is het voor woningen op het platteland 3-4 euro per jaar per bebouwde vierkante meter. Een woning van 100 vierkante meter zou bijvoorbeeld 300-400 euro per jaar aan ENFIA-belasting moeten betalen (afhankelijk van de exacte locatie). Voor onbebouwde percelen zijn de ENFIA-kosten erg laag.


Huurbelasting


Let op: als je niet van plan bent je huis in Griekenland te verhuren, is dit gedeelte niet relevant. Als je van plan bent je woning te verhuren, moet je belasting betalen over de huurinkomsten in Griekenland. Voor particulieren gelden progressieve belastingtarieven voor huurinkomsten, die per eigenaar worden berekend op basis van de bruto huurinkomsten van de woning.


- Tot een huurinkomen van € 12.000: 15 procent
- Tussen € 12.001
en € 25.000: 25 procent - Tussen € 24.001 en € 35.000: 35 procent
- Meer dan € 35.001: 45 procent


Voordelen van mede-eigendom


Over het algemeen is het voor stellen voordeliger om op twee namen te kopen in plaats van op één, omdat de bovenstaande belastingtarieven per eigenaar gelden. In het geval van huurwoningen met een hoog inkomen is het bijna altijd het beste om onroerend goed als bedrijf te kopen, omdat je dan kosten, uitgaven en de afschrijving van het gebouw kunt aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland is 22% en zal de komende jaren dalen. Neem contact met ons op om te zien hoe je als bedrijf kunt kopen. Ons juridische team helpt je graag bij het verkennen van deze optie.

TAP (Telos Akinitis Periousias)


TAP is een belasting van de gemeente en is de kleinste van de genoemde belastingen. TAP kost meestal maar een paar euro en wordt bij je elektriciteitsrekening opgeteld. Je


belastingaangifte doen in Griekenland


Het is altijd handig om met een accountant te werken, omdat die de lokale systemen begrijpt en je veel tijd bespaart bij het doen van je belastingaangifte in Griekenland. Je kunt ervan uitgaan dat je ongeveer 150-200 euro per jaar betaalt voor het indienen van je belastingaangifte.

Er komen een paar belangrijke veranderingen in de onroerendgoedbelasting die investeren in Grieks vastgoed aantrekkelijker maken voor buitenlanders.


Vrijstelling van ENFIA voor historische gebouwen met een waarde tot 400.000 euro


Historische gebouwen met een belastbare waarde tot 400.000 euro zijn vrijgesteld van ENFIA, terwijl er ook tijdelijke vrijstellingen kunnen worden verleend voor onroerend goed in bepaalde regio's van het land. Om te zien of je hiervoor in aanmerking komt, kun je het beste een belastingadviseur raadplegen voor meer info. 20%


korting op ENFIA als je verzekerd bent


Als je huis een belastbare waarde heeft van maximaal € 500.000 en verzekerd is tegen brand, aardbevingen en overstromingen, kom je mogelijk in aanmerking voor 20% korting op ENFIA. Vanaf 2026 voert Griekenland grote wijzigingen door in de onroerendgoedbelasting: 50% ENFIA-korting voor hoofdwoningen in dorpen (volledige vrijstelling tegen 2027), lagere inkomstenbelasting op huurinkomsten met een nieuw tarief van 25% voor € 12.001-€ 24.000, verlaagde btw voor grens eilanden en btw-vrijstelling voor nieuwbouw. Deze maatregelen maken het bezitten en huren van onroerend goed in Griekenland eenvoudiger en betaalbaarder. Je kunt hier de gedetailleerde uitsplitsing lezen.

Ben je van plan je huis in Griekenland te verhuren? Kort gezegd beloont deze nieuwe regeling je voor het gebruik van je huis voor langetermijnverhuur. Er komt een vrijstelling van inkomstenbelasting voor woningen die ooit als leegstaand zijn aangemerkt (of voorheen voor kortetermijnverhuur werden gebruikt), maar die nu voor langetermijnverhuur worden gebruikt. De voorwaarden voor de vrijstelling zijn:

-Grootte: de woning moet een oppervlakte hebben van maximaal 120 m²
-Tijdstip: er moeten huurovereenkomsten voor drie jaar worden gesloten tussen 8 september 2024 en 31 december 2026 -Geschiedenis van
de woning: Om in aanmerking te komen, moet het pand in 2023, 2024 en 2025 leeg hebben gestaan of alleen voor


kortetermijnverhuur zijn gebruikt. De nieuwe belastingwetten zijn nog niet bevestigd en kunnen de komende maanden nog veranderen. Raadpleeg een belastingadviseur voor de meest actuele informatie. Lees hier meer over alle nieuwe belastingvrijstellingen voor huiseigenaren in Griekenland.


Wat zijn mijn onroerendgoedbelastingen als ik Nederlands ben?


Als inwoner van Nederland ben je belastingplichtig over je wereldwijde inkomen, inclusief inkomsten uit onroerend goed in Griekenland. Het Nederlandse inkomstenbelastingsysteem bestaat uit drie 'schijven'. Inkomsten uit beleggingen, zoals onroerend goed, vallen onder wat bekend staat als 'box 3', die ook onroerend goed zoals een woning in Griekenland omvat. De afgelopen jaren is box 3 onder de loep genomen, omdat de vraag is gerezen of het huidige systeem in strijd is met fundamentele rechten, met name het recht op eigendom. Er zijn aanpassingen doorgevoerd in het belastingstelsel en er zijn verdere ontwikkelingen gaande. De gevolgen voor de Nederlandse belasting met betrekking tot uw Griekse onroerend goed zijn echter beperkt.Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland ligt de bevoegdheid om belasting te heffen op het Griekse onroerend goed bij Griekenland, aangezien dit de bron van de inkomsten is. Bijgevolg moeten inkomsten uit het Griekse onroerend goed weliswaar in de belastingaangifte worden vermeld, maar kan dubbele belastingvermindering worden aangevraagd.


Het huidige systeem


Momenteel worden vermogensbestanddelen in box 3 ingedeeld in drie categorieën: spaargelden, overige vermogensbestanddelen (zoals aandelen, obligaties, effecten, tweede woningen, cryptovaluta) en leningen. Er wordt uitgegaan van een vooraf bepaald rendement op basis van de categorie waartoe het vermogen behoort.


Ontwikkelingen


Vanwege het op aannames gebaseerde karakter van het box 3-stelsel, waarbij vaste rendementen worden toegepast in plaats van werkelijke beleggingsinkomsten, moeten sommige belastingplichtigen mogelijk hun kapitaal aanspreken als hun werkelijke inkomsten lager zijn dan de veronderstelde rendementen. Deze omstandigheden hebben geleid tot verschillende rechtszaken, waarbij de uitspraken vaak in het voordeel van de belastingplichtigen waren door hun belastinggrondslag te verlagen om de werkelijke box 3-inkomsten weer te geven.Tegen deze uitspraken is beroep aangetekend en de Hoge Raad staat op het punt om uitspraak te doen over zaken als het mogelijke conflict met het eigendomsrecht en de definitie van werkelijke inkomsten (inclusief de meerekening van niet-gerealiseerde waardestijgingen). De regering heeft aangekondigd dat zij met ingang van 2027 een nieuw belastingstelsel wil invoeren dat is gebaseerd op de werkelijke inkomsten uit beleggingen. In september 2023 is een wetsvoorstel aan het publiek gepresenteerd, dat nog steeds wordt aangepast. In principe worden bij onroerend goed in dit systeem de werkelijke huurinkomsten belast en zijn de kosten aftrekbaar. De vermogenswinst wordt belast bij de verkoop van het onroerend goed.


Overige opmerkingen over inkomen in box 3 Inkomsten uit


spaargeld en beleggingen in box 3 zijn alleen belastbaar als het netto verschil tussen de waarde van de activa en de schulden hoger is dan de belastingvrije drempels, die voor 2026 zijn vastgesteld op € 59.357 per persoon (of € 118.714 voor fiscale partners). Verwacht wordt dat het voorgestelde belastingstelsel voor 2027 waarschijnlijk een belastingvrije inkomensdrempel zal invoeren.


Dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland


Het dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland regelt de belastingheffing van inwoners van het ene land met inkomsten uit het andere land. Op grond van dit verdrag worden inkomsten uit onroerend goed toegerekend aan het land van herkomst, in overeenstemming met internationale normen. In wezen wordt het wereldwijde inkomen weliswaar in de belastingaangifte opgenomen, maar wordt er vrijstelling verleend voor inkomsten uit onroerend goed in Griekenland. Bijgevolg zijn Nederlandse ingezetenen met een tweede woning in Griekenland in principe niet onderworpen aan de Nederlandse inkomstenbelasting in dit verband.

Griekenland heeft een speciaal belastingprogramma om mensen met een hoog inkomen (HNWI) aan te moedigen hun fiscale woonplaats naar Griekenland te verplaatsen. Net als de voordelen voor gepensioneerden die hun fiscale woonplaats naar Griekenland verplaatsen, is dit een geweldige deal in vergelijking met belastingstelsels in andere landen, waar het inkomen van mensen met een hoog inkomen tot 50% kan worden belast. In plaats van een percentage belasting te betalen over het buitenlandse inkomen, biedt Griekenland je de mogelijkheid om een vast bedrag van 100.000 euro per jaar te betalen over het buitenlandse inkomen door je fiscale woonplaats naar Griekenland te verplaatsen. U kunt een gezinslid toevoegen voor 20.000 euro per jaar. Het vaste tarief geldt voor een periode van 15 jaar. Een soortgelijk belastingstelsel bestaat in Italië, waar belastingbetalers die deelnemen aan het "Res Non-Dom Program" worden belast met een forfaitair bedrag van 100.000 euro op buitenlandse inkomsten, en een gezinslid kunnen toevoegen voor 25.000 euro extra per persoon.

De persoon die de aanvraag doet, mag in de 7 van de laatste 8 jaar voor de verhuizing naar Griekenland niet in Griekenland hebben gewoond voor belastingdoeleinden. De aanvrager, een familielid (echtgenoot of directe voorouders/nakomelingen) of via een rechtspersoon waarin de aanvrager de meerderheid van de aandelen heeft, moet minimaal € 500.000,00* in Griekenland investeren. De investering kan op verschillende manieren gebeuren, zoals in onroerend goed/roerende goederen of aandelen in een rechtspersoon in Griekenland. Het investeringsbedrag moet minstens 500.000 euro zijn en binnen 3 jaar na de aanvraagdatum worden gedaan. *Bovenstaande voorwaarde geldt niet als de aanvrager al een verblijfsvergunning door investering in Griekenland of het gouden visum heeft.

Als je voor dit belastingstelsel kiest, moet je de aanvraag voor 31 maart indienen en de bewijsstukken voor mei. De belasting werkt zo: je betaalt een vast bedrag van 100.000 euro per jaar, ongeacht hoeveel je in het buitenland hebt verdiend. Als een familielid ook onder deze regeling wil vallen, moet je 20.000 euro extra per jaar betalen. Inkomsten uit het buitenland hoeven niet aan de belastingdienst te worden gemeld. Let wel: belasting die in het buitenland is betaald over inkomsten die onder dit stelsel vallen, wordt niet verrekend met de belasting die volgens het stelsel verschuldigd is. De persoon is ook vrijgesteld van de Griekse successie- en schenkingsrechten (donaties) voor buitenlandse vermogensbestanddelen. Inkomsten uit Griekenland moeten echter jaarlijks worden aangegeven in een aangifte inkomstenbelasting en worden belast als Griekse inkomstenbelasting.

Als je meer wilt weten over andere belastingregelingen in Griekenland, zoals belastingen voor gepensioneerden, check dan hier. Voor meer info en gedetailleerd advies raden we je aan om een belastingadviseur te raadplegen die verstand heeft van deze systemen.


Disclaimer: De info in dit artikel is alleen bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en is GEEN juridisch of financieel advies. De huidige opschorting van de 15% vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt tot 31 december 2026. Het is echter belangrijk om te weten dat de Griekse belastingdienst een verkoop nog steeds als een "zakelijke activiteit" kan classificeren op basis van specifieke criteria (bijvoorbeeld winstbejag, snelle doorverkoop), waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk btw. Als het onroerend goed bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht om te worden verkocht en niet voor persoonlijk gebruik (bijvoorbeeld nooit bewoond door de eigenaar), kan de belastingdienst de winst beschouwen als bedrijfsinkomsten. Als een verkoop wordt geherclassificeerd als zakelijke activiteit, wordt de "winst" (het verschil tussen de bouwkosten en de verkoopprijs) belast als bedrijfsinkomsten in plaats van als vermogenswinst. We raden je sterk aan om een gekwalificeerde Griekse belastingadviseur of advocaat te raadplegen om je specifieke situatie te bespreken voordat je beslissingen neemt over onroerend goed.