Onroerend goed verkopen in Griekenland: een praktische gids voor verkopers

Het kiezen van een makelaar

Het is niet noodzakelijk om in Griekenland met een makelaar samen te werken, maar het is zeker nuttig. Makelaars kunnen u in contact brengen met kopers van over de hele wereld, iets wat verkopers zelf niet gemakkelijk voor elkaar krijgen. Bovendien besparen zij u tijd, beschikken zij over een grondige kennis van de lokale markt en kunnen zij bezichtigingen van uw woning regelen. Ten slotte kunnen makelaars u helpen bij het vaststellen van een realistische vraagprijs en u in contact brengen met een civiel ingenieur, een Griekse notaris of een advocaat. Dit alles kan lastig zijn als u niet in Griekenland woont of de taal niet spreekt.  


Sinds 1991, al meer dan 35 jaar, brengen wij verkopers van Grieks onroerend goed in contact met serieuze internationale kopers, en wij regelen alle aspecten van de verkoop volledig in eigen beheer. Ten eerste zijn onze kopers goed voorbereid, omdat wij hun budget, voorkeurslocaties en plannen al kennen voordat zij een woning bezichtigen. Ten tweede helpen wij u bij het vaststellen van een vraagprijs die is gebaseerd op actuele lokale gegevens, waardoor uw woning de beste kans heeft op een snelle verkoop tegen een prijs die de markt weerspiegelt. Ten derde, en zeer belangrijk, verzorgt ons eigen team van tien juristen het due diligence-onderzoek, de eigendomscontroles, de kadastrale registratie, de contracten en het transactiebeheer. Bovendien bereikt uw woning kopers op internationale markten via onze eigen website, de toonaangevende portals, vastgoedbeurzen, roadshows en een wekelijkse nieuwsbrief, zodat de juiste mensen deze in hun eigen taal te zien krijgen.

Onderhandeling

Deze fase kan als een uitdaging worden ervaren, vooral voor verkopers die voor het eerst hun woning verkopen. Prijsonderhandelingen maken deel uit van het verkoopproces, dus u kunt dit het beste niet persoonlijk opvatten. Verkopers beginnen doorgaans met een hogere vraagprijs, terwijl kopers met een lager bod starten. Het kan helpen om kopers een paar belangrijke vragen te stellen, zoals welke andere woningen zij overwegen en wat hun doelstellingen zijn. Makelaars kunnen hierbij bijzonder nuttig zijn, aangezien zij het proces doorgronden en u kunnen helpen bij het vaststellen van de werkelijke waarde van uw woning. Na één of meerdere onderhandelingsrondes komen beide partijen doorgaans tot een akkoord.

Afronding: notariskosten, juridische kosten, overdrachtsproces en vermogenswinst

Zodra u een bod hebt geaccepteerd, is de volgende stap in het verkoopproces – de overgang van een geaccepteerd bod naar de ondertekening en overdracht – het ondertekenen van een Private Purchase Agreement (PPA). Dit document beschrijft de voorwaarden die door zowel de koper als de verkoper zijn overeengekomen. Elke PPA kan enigszins verschillen, afhankelijk van de transactie. Zodra deze is ondertekend, wordt het onroerend goed van de markt gehaald. Het document wordt doorgaans opgesteld door de advocaten van beide partijen, die indien nodig ook aanpassingen kunnen aanbrengen. In deze fase betaalt de koper een aanbetaling, doorgaans tussen 5% en 10% van de aankoopprijs. Indien de koper zich terugtrekt, wordt de aanbetaling doorgaans verbeurd verklaard. Indien de verkoper zich terugtrekt, kan hij worden verplicht het dubbele van de aanbetaling terug te betalen.


De verkoper dient een ingenieur aan te wijzen om te bevestigen dat de bouwvergunning en het topografisch plan overeenkomen met zowel de eigendomsakte als het daadwerkelijke onroerend goed. In Griekenland geven oudere eigendomsakten mogelijk niet altijd een volledig beeld van de huidige situatie. De ingenieur kan eventuele discrepanties regulariseren en een elektronische bouw-ID (E-ID) afgeven, die alle relevante gegevens over het onroerend goed bevat. De E-ID wordt ingediend bij de notaris, die vervolgens het TAP-certificaat (ΤΑΠ) aanvraagt, waarmee wordt bevestigd dat de gemeentelijke belastingen zijn betaald. Tegelijkertijd werkt de notaris samen met de accountant van de verkoper om het E-9-belastingformulier bij te werken. Voor deze aanpassingen kunnen kosten in rekening worden gebracht. De notaris controleert tevens of de verkoper nog openstaande belastingschulden heeft. Daarnaast zijn de volgende documenten vereist voor de ondertekening van de notariële akte: 

• De eigendomsakte van de verkoper (waaruit blijkt hoe hij het onroerend goed heeft verkregen)

• Kopie van het identiteitsbewijs en de belastingaanslag

• ENFIA-certificaat

• Belastingverklaring

• Verklaring van geen achterstallige sociale premies

• Energieprestatiecertificaat

• Elektronisch gebouwnummer en topografisch plan

• Gemeentelijk certificaat inzake onroerendgoedbelasting (TAP)

• Uittreksel uit het kadaster en kadasterblad

Ook hier geldt dat sommige documenten mogelijk moeten worden vernieuwd, afhankelijk van het moment waarop het onroerend goed is aangekocht. De notaris stelt de aangifte voor de overdrachtsbelasting op en dient deze in bij de belastingdienst. Het standaardtarief voor de overdrachtsbelasting in Griekenland bedraagt 3,09% van de aankoopprijs of van de officiële belastbare („objectieve“) waarde, afhankelijk van welke van beide het hoogst is, en deze wordt betaald door de koper. 


In de meeste gevallen ontvangt de verkoper de betaling van het aankoopbedrag op de dag van ondertekening, met name wanneer beide partijen gebruikmaken van banken in hetzelfde land, en dient het bedrag op de juiste rekening te worden overgemaakt. Wanneer de banken in verschillende landen zijn gevestigd, zorgt de juiste afhandeling ervoor dat internationale overboekingen vlot verlopen. Indien de banken van de koper en de verkoper in verschillende landen zijn gevestigd, staat het contract doorgaans een termijn van maximaal 10 werkdagen toe voor de overboeking. Het contract bevat bepalingen die stellen dat, indien de koper niet binnen deze termijn betaalt, de verkoper het recht heeft het eigendom terug te vorderen en de aanbetaling te behouden. Nadat de verkoop is afgerond en alle betalingen zijn voldaan, wordt een akte van kwijting ondertekend om aan te tonen dat de aankoopprijs volledig is voldaan, waarna de verkoper het onroerend goed uit zijn E-9-belastingformulier verwijdert. De ondertekende akte moet tevens worden geregistreerd bij het kadaster om de eigendomsoverdracht formeel vast te leggen.

Belastingen: vermogenswinstbelasting, overdrachtsbelasting en gevolgen voor ondernemingen

De belastingverplichtingen voor verkopers blijven afhankelijk van individuele omstandigheden, waaronder de verblijfsstatus, de duur van het eigendom, de aard van het onroerend goed en de wijze waarop het eigendom van het onroerend goed is geregistreerd. De vermogenswinstbelasting op die winst is momenteel in Griekenland opgeschort tot ten minste december 2026, zodat ook niet-ingezeten verkopers zijn vrijgesteld zolang de opschorting van kracht blijft. Met name buitenlandse verkopers dienen professioneel advies in te winnen over hun situatie alvorens verder te gaan, aangezien belastingverdragen tussen Griekenland en andere landen de uitkomst aanzienlijk kunnen beïnvloeden. Wanneer het onroerend goed via een Griekse vennootschap wordt gehouden, kan de fiscale behandeling afwijken en dient deze per geval te worden beoordeeld om een succesvolle transactie te waarborgen. 


Buitenlandse rechtspersonen die onroerend goed in Griekenland in bezit hebben, kunnen voor Griekse belastingdoeleinden ook worden behandeld alsof zij een vaste inrichting hebben; daarom dient de bedrijfsstructuur te worden gecontroleerd door een accountant. Mogelijke aftrekposten, zoals de oorspronkelijke aankoopkosten en gedocumenteerde verbeteringskosten, kunnen eveneens van belang zijn. Winst is in het algemeen het verschil tussen de oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs, na aftrek van kosten en vergoedingen, hoewel er ook rekening kan worden gehouden met afschrijvingen. Dit is een gebied waarop een gekwalificeerde accountant of belastingadviseur onmisbaar is. Algemene informatie is ruimschoots beschikbaar, maar de specifieke details variëren aanzienlijk van situatie tot situatie.


Disclaimer: Dit gedeelte is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch, fiscaal of beleggingsadvies.

Verkoop op afstand: volmacht en administratieve formaliteiten voor niet-ingezetenen

Eigenaren van onroerend goed die in het buitenland wonen, kunnen hun woning verkopen zonder terug te vliegen naar Griekenland. Via een volmacht kan een advocaat namens u optreden. Bij Elxis verzorgen wij het gehele proces: het verzamelen van de benodigde documenten en de afstemming met derden, zoals de accountant en de bouwkundig ingenieur. Dit betekent dat de eigendomsoverdracht kan plaatsvinden zonder dat u zelf iets hoeft te regelen. Houd er rekening mee dat deze externe professionals hun eigen honoraria in rekening brengen, die eveneens door de verkoper worden betaald.

Veelvoorkomende valkuilen en risicobeperking bij Grieks onroerend goed

1. Het onroerend goed bij te veel makelaars in de verkoop aanbieden

Dit is een van de meest voorkomende fouten bij de verkoop van uw woning, en tevens een van de meest verkeerd begrepen. Veel verkopers gaan ervan uit dat het aanbieden van de woning bij meerdere makelaars hun kansen vergroot om sneller een koper te vinden. Het lijkt logisch: meer makelaars, meer zichtbaarheid, meer kansen. Maar wanneer meerdere makelaars dezelfde woning op de markt brengen, kan de situatie al snel chaotisch worden. De ene beschrijving zegt het ene, de andere weer iets anders, en al snel verschijnt hetzelfde huis meerdere keren online met verschillende bewoordingen, verschillende foto’s en soms zelfs verschillende prijzen. Voor kopers leidt dit tot verwarring. Voor de woning wekt het de indruk van overmatige zichtbaarheid. In plaats van aantrekkelijk over te komen, begint het huis eruit te zien alsof het al te lang op de markt is. Bovendien leidt het aanbieden bij meerdere makelaars ertoe dat zij allemaal slechts minimale kosten en inspanningen besteden aan de marketing van het pand, aangezien het op elk moment door een andere makelaar kan worden verkocht. Een exclusieve of zorgvuldig gecoördineerde verkoopstrategie van een betrouwbare makelaar maakt daarentegen doorgaans een veel sterkere indruk: een strakkere huisstijl, betere controle en meer geloofwaardigheid.

2. Het vaststellen van de verkeerde verkoopprijs

De prijs is niet zomaar een getal. Het is een boodschap. Als de verkoopprijs te hoog is, zullen kopers wellicht nooit zelfs maar reageren. Als de prijs op verschillende platforms niet consistent is, begint het vertrouwen te verdwijnen. En zodra een koper hetzelfde object tegen verschillende prijzen geadverteerd ziet, is de vraag niet langer: „Is dit het waard?”, maar: „Wat is hier aan de hand?”


Een veelvoorkomend probleem is dat eigenaren bij de verkoop van onroerend goed de prijs eerder op basis van emotie dan strategisch vaststellen. Zij houden wellicht rekening met wat zij aan renovaties hebben uitgegeven, wat de buurman beweert dat hun huis waard is, of wat zij idealiter zouden willen ontvangen. Begrijpelijk, ja. Effectief is dat echter niet altijd, aangezien de markt geen rekening houdt met sentiment. De markt reageert op de staat van het pand, de locatie, de documentatie, de presentatie en vergelijkbare verkopen.

3. Het gebruik van foto’s van slechte kwaliteit

Dit is met name van belang bij de presentatie van een villa of maisonnette, waarbij visuele aantrekkingskracht een belangrijke rol speelt bij het wekken van interesse. Online heeft uw woning slechts enkele seconden om indruk te maken. Als de foto’s donker, wazig, slecht gekadreerd of haastig genomen zijn, zullen veel kopers verder zoeken nog voordat zij de tweede regel van de advertentie hebben gelezen. Het maakt niet uit hoe mooi het terras is als de foto het laat lijken op een opslagruimte in de zon. Professionele fotografie maakt een enorm verschil. Strakke lijnen, natuurlijk licht, opgeruimde kamers en de juiste hoeken kunnen de manier waarop een woning wordt waargenomen volledig veranderen. Goede foto’s misleiden niet; ze laten de woning van haar beste kant zien. En bij de verkoop van onroerend goed is ‘van haar beste kant’ precies waar het om draait.

4. De staat van de woning verwaarlozen

Kopers merken alles op. De loszittende deurklink. De gebarsten tegel. De afbladderende verf. De mysterieuze vlek die iedereen beleefd vermijdt te noemen tijdens de bezichtiging. Kleine onderhoudskwesties kunnen de indruk wekken dat er slecht voor de woning is gezorgd, zelfs als de structuur zelf volkomen in orde is. En zodra dat gevoel toeslaat, beginnen kopers zich af te vragen wat er nog meer verwaarloosd zou kunnen zijn. Een huis hoeft niet perfect te zijn om goed te verkopen. Maar het moet wel verzorgd aanvoelen. Verse verf, eenvoudige reparaties, schone buitenruimtes en een algemeen gevoel van orde kunnen een krachtig effect hebben op hoe een koper de woning ervaart. Een goed onderhouden woning straalt vertrouwen uit. En vertrouwen verkoopt.

5. Wettelijke vereisten: het ontbreken van de juiste documenten voor de verkoop

Dit is waar veel verkopen aan vaart inboeten. Een serieuze koper neemt geen beslissing op basis van foto’s alleen. Hij wil inzicht krijgen in de indeling, het perceel, de juridische status en de praktische details van het onroerend goed. Als plattegronden, topografische plattegronden of andere essentiële documenten ontbreken, vertraagt het proces onmiddellijk. Vertragingen zorgen voor twijfel. Twijfel leidt tot aarzeling. Aarzeling is het moment waarop deals wankel beginnen te worden. Stelt u zich eens voor wat voor verschil het zou maken om de verkoop binnen zes weken af te ronden in plaats van zes maanden. Als de juiste documentatie vanaf het begin klaar ligt, straalt dat professionaliteit uit en helpt het kopers om met vertrouwen verder te gaan en de aankoop af te ronden. Het zorgt er ook voor dat de transactie soepeler verloopt zodra de belangstelling serieus wordt, wat geen onbelangrijk detail is op de Griekse vastgoedmarkt, vooral wanneer de juridische aspecten in een vroeg stadium worden bekeken om de verkoop in gang te houden.

6. Bezichtigingen bemoeilijken bij de verkoop van uw woning

Een woning moet worden bezichtigd om verkocht te kunnen worden. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar veel verkopers maken de toegang onbedoeld te ingewikkeld. Beperkte beschikbaarheid voor bezichtigingen, afzeggingen op het laatste moment of moeilijkheden bij het regelen van toegang kunnen allemaal kostbare kansen kosten. Dit geldt met name bij het omgaan met buitenlandse kopers, die mogelijk slechts voor korte tijd in Griekenland verblijven en in een kort tijdsbestek meerdere woningen willen bezichtigen. Als een woning niet toegankelijk is, kan deze zijn doel niet vervullen. Hoe gemakkelijker het is om een bezichtiging te regelen, hoe gemakkelijker het voor een koper is om zich voor te stellen “ja” te zeggen.

7. Te veel waarde toekennen aan „extra’s“ 

Verkopers zijn vaak van mening dat bepaalde kenmerken de prijs aanzienlijk zouden moeten verhogen: extra bouwmogelijkheden, toekomstig ontwikkelingspotentieel of technische voordelen die verband houden met het perceel. Soms voegen deze inderdaad waarde toe. Maar niet altijd op de manier die de verkoper verwacht. Kopers richten zich doorgaans eerst op wat tastbaar en direct is: de woning zoals deze er vandaag de dag uitziet, de staat waarin deze verkeert, de papieren, de ligging en hoe gemakkelijk deze te bewonen of door te verkopen is. Potentieel is aantrekkelijk, maar alleen wanneer het duidelijk, realistisch en relevant is voor de koper. Met andere woorden: als iemand zijn huis in Griekenland wil verkopen, moet hij er rekening mee houden dat toekomstige waarde de prijs kan ondersteunen. Maar deze kan niet de gehele prijs dragen.

8. Het negeren van bouwkundige of juridische onregelmatigheden

Dit is een van de ernstigere kwesties. Indien er sprake is van ongeoorloofde verbouwingen, bouwkundige onregelmatigheden of juridische discrepanties, moeten deze op de juiste wijze worden aangepakt voordat de verkoop te ver gevorderd is. Sommige kwesties kunnen worden opgelost. Andere kunnen ingewikkelder zijn. Maar hoe dan ook mogen ze niet halverwege een transactie aan het licht komen als een onaangename plotwending. Het is ook belangrijk om hier de juiste terminologie te gebruiken. In veel gevallen zijn deze kwesties niet „gelegaliseerd“ in de oude betekenis van het woord. Wat doorgaans vereist is, is een correcte afwikkeling, aanpassing of regularisatie binnen het toepasselijke kader, afhankelijk van het moment waarop de onregelmatigheid zich heeft voorgedaan en of deze überhaupt kan worden opgelost. Dit is precies waarom een vroegtijdige juridische en technische beoordeling zo belangrijk is. Het beschermt zowel de verkoper als de verkoop.

9. Ervan uitgaan dat de koper alle kosten van de verkoper voor zijn rekening neemt

Een andere veelvoorkomende valkuil is het vaststellen van de prijs van het onroerend goed op basis van alles wat de verkoper in de loop der jaren heeft uitgegeven. Renovaties, belastingen, onderhoud, verbeteringen, administratieve rompslomp, herstelwerkzaamheden; dit alles is uiteraard van belang voor de eigenaar. Maar deze uitgaven vertalen zich niet automatisch in een overeenkomstige marktwaarde. Kopers vergoeden geen uitgaven uit het verleden. Zij beoordelen wat het onroerend goed op dit moment waard is. Dat onderscheid is van belang. De meest succesvolle verkopers zijn degenen die begrijpen dat marktwaarde en persoonlijke investering niet altijd hetzelfde zijn.

Hoe Elxis verkopers van Grieks onroerend goed kan helpen

Internationale kopers bereiken

Al meer dan 35 jaar fungeren wij als schakel tussen kopers en verkopers. Elk object dat wij in onze portefeuille opnemen, beschikt over kenmerken die het bijzonder aantrekkelijk maken voor ons kopersbestand, dat zich uitstrekt over West- en Noord-Europa, de VS en het Verenigd Koninkrijk. Wanneer u via ons verkoopt, coördineren wij het gehele proces. Wij verzamelen de voor de verkoop benodigde stukken en documenten en regelen de samenwerking met alle betrokken derde partijen, waaronder ingenieurs en accountants. Deze derde partijen brengen hun eigen honoraria in rekening, die u rechtstreeks en los van onze commissie betaalt. Daarnaast wordt uw woning onder de aandacht gebracht van kopers op internationale markten (Nederland, België, Duitsland, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten).

Gerichte marketing

Onze marketing bereikt een internationaal publiek via gerichte digitale campagnes, vastgoedbeurzen, internationale roadshows en een wekelijkse nieuwsbrief met meer dan 30.000 ontvangers. Daarnaast hebben wij een sterke digitale aanwezigheid met meer dan 230.000 volgers op sociale media en meer dan 150.000 maandelijkse bezoekers op onze website. De woningen die wij in onze portefeuille hebben, worden geadverteerd op platforms zoals: A Place in the Sun, Rightmove, Green Acres, ImmoScout, Spitogatos, SecondHome.nl, Properstar en Mer et Demeures.

Kies voor exclusiviteit en profiteer van meer voordelen

Tot slot: als u uw woning exclusief via ons verkoopt, profiteert u van onze volledige premiumbehandeling: professionele foto- en videoreportages en voorrang bij de plaatsing op al onze kanalen.

Casestudy: promotie van een exclusieve villa

Zo ziet een exclusieve samenwerking met ons er in de praktijk uit. Voor deze villa hebben wij de volledige videoproductie verzorgd: het filmen, de montage en de distributie via onze kanalen.