Τι πρέπει να ρωτήσω έναν μεσίτη όταν αγοράζω σπίτι στην Ελλάδα

Ποια είναι τα συνολικά έξοδα πέραν της τιμής αγοράς;

Αυτή είναι μία από τις πιο σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να τεθούν νωρίς. Κατά γενικό κανόνα, οι αγοραστές θα πρέπει να υπολογίζουν περίπου το 10% της τιμής αγοράς για την κάλυψη των εφάπαξ εξόδων της συναλλαγής. Αυτά περιλαμβάνουν:

• Φόρος μεταβίβασης: 3,09% της τιμής αγοράς ή της αντικειμενικής αξίας που καθορίζεται από την κυβέρνηση, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη

• Έξοδα συμβολαιογράφου: περίπου 2% της αξίας του ακινήτου

• Τέλη κτηματολογίου: περίπου 0,5%

• Αμοιβές δικηγόρου: 1-2% συν ΦΠΑ

• Προμήθεια μεσίτη ακινήτων: 2-4% συν ΦΠΑ, εάν ισχύει

  
  

Πέρα από την αγορά, τα τρέχοντα έξοδα περιλαμβάνουν τον ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας ENFIA, τα κοινόχρηστα (ηλεκτρικό ρεύμα, φυσικό αέριο και νερό κοστίζουν συνήθως 150-300 € το μήνα για ένα διαμέρισμα περίπου 80 τ.μ.) και τη συντήρηση. Για ακίνητα με πισίνα και κήπο, η μηνιαία συντήρηση κυμαίνεται συνήθως από 150-350 €. Η ετήσια συντήρηση, η βαφή, οι μικρές επισκευές και η φροντίδα των εξωτερικών ξύλινων κατασκευών μπορεί να κυμαίνονται από 1.000 έως 4.000 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το μέγεθος, την ηλικία και την τοποθεσία του ακινήτου.

Πληροί αυτό το ακίνητο τις προϋποθέσεις για το πρόγραμμα Golden Visa;

Εάν η απόκτηση άδειας διαμονής αποτελεί μέρος των κινήτρων σας για την αγορά, ρωτήστε το απευθείας. Δεν πληρούν τα κριτήρια όλα τα ακίνητα, και τα όρια ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία.

Οι τρέχουσες ελάχιστες επενδυτικές απαιτήσεις είναι:

• 800.000 ευρώ για ακίνητα στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων

• 400.000 € για όλες τις άλλες περιοχές της Ελλάδας

• 250.000 € για ειδικές κατηγορίες, όπως διατηρητέα κτίρια ή μετατροπές εμπορικών σε οικιστικά ακίνητα

  
  

Είναι επίσης σημαντικό να γνωρίζετε ότι τα ακίνητα της Golden Visa δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Εάν τα έσοδα από ενοίκια αποτελούν μέρος του σχεδίου σας, αυτός ο περιορισμός αποτελεί σημαντικό παράγοντα που πρέπει να λάβετε υπόψη. Ο χρόνος επεξεργασίας εξαρτάται από τον φόρτο εργασίας των αρμόδιων αρχών και μπορεί να διαφέρει ανάλογα.

Ποια είναι η νομική κατάσταση του ακινήτου;

Πριν καταβληθεί οποιαδήποτε προκαταβολή ή υπογραφεί προκαταρκτική συμφωνία, ρωτήστε τι είναι γνωστό σχετικά με τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Αυτό καλύπτει διάφορους ξεχωριστούς τομείς:

Τίτλος και ιδιοκτησία: Είναι ο τίτλος καθαρός; Υπάρχουν υποθήκες, εμπράγματα βάρη, χρέη ή αξιώσεις τρίτων επί του ακινήτου; Έχει ελεγχθεί το ιστορικό ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο;

Άδειες οικοδομής και συμμόρφωση: Διαθέτει το ακίνητο έγκυρη άδεια οικοδομής και η τρέχουσα φυσική του κατάσταση αντιστοιχεί στα εγκεκριμένα σχέδια; Πολλά ελληνικά ακίνητα έχουν υποστεί τροποποιήσεις κατά τη διάρκεια των δεκαετιών, όπως κλειστά μπαλκόνια, επεκτάσεις εμβαδού, αλλαγές χρήσης, οι οποίες ενδέχεται να μην αντικατοπτρίζονται στην αρχική άδεια. Αυτές πρέπει να εντοπιστούν και να αξιολογηθούν πριν από την αγορά.

Κατάσταση νομιμοποίησης: Οι παράνομες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν από τις 27 Ιουλίου 2011 ενδέχεται να είναι επιλέξιμες για νομιμοποίηση σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, με τρέχουσα προθεσμία την 31η Μαρτίου 2028. Οι κατασκευές μετά την ημερομηνία αυτή υπόκεινται γενικά σε κατεδάφιση. Είναι απαραίτητο να κατανοήσετε ποια κατηγορία ισχύει για τυχόν παρατυπίες στο ακίνητο.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Πριν προχωρήσει οποιαδήποτε μεταβίβαση, ο πωλητής πρέπει να αναθέσει σε πιστοποιημένο μηχανικό την προετοιμασία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, ενός ολοκληρωμένου ψηφιακού αρχείου που περιέχει τα νομικά, τεχνικά και πολεοδομικά στοιχεία του ακινήτου. Ρωτήστε αν αυτό έχει ήδη προετοιμαστεί και, αν όχι, σε ποιο στάδιο βρίσκεται.

Ποιο είναι το ενοικιαστικό δυναμικό του ακινήτου;

Εάν σκοπεύετε να ενοικιάσετε το ακίνητο, ρωτήστε συγκεκριμένα για το ιστορικό ενοικιάσεων και το ρεαλιστικό εισοδηματικό δυναμικό του. Βασικοί παράγοντες περιλαμβάνουν την εγγύτητα στη θάλασσα, τη θέα στη θάλασσα, τον αριθμό των υπνοδωματίων, τις εξωτερικές ανέσεις όπως πισίνες και βεράντες, την προσβασιμότητα από τα αεροδρόμια και την ποιότητα της τοπικής τουριστικής υποδομής.

Όλα τα ακίνητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης στην Ελλάδα πρέπει να είναι καταχωρημένα και να διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (AMA). Νέοι κανονισμοί που θα τεθούν σε ισχύ από τον Οκτώβριο του 2025 απαιτούν τα ακίνητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης να πληρούν συγκεκριμένα πρότυπα ασφάλειας και ποιότητας, συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης αστικής ευθύνης, των μέτρων πυρασφάλειας και της ηλεκτρικής συμμόρφωσης. Η μη συμμόρφωση επισύρει πρόστιμα από 5.000 έως 20.000 ευρώ.

Τα έσοδα από ενοίκια υπόκεινται σε προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές: έως 12.000 ευρώ με 15%, από 12.001 έως 24.000 ευρώ με 25% (από το 2026), από 24.001 € έως 36.000 € με 35% και άνω των 36.000 € με 45%.

Οι εταιρείες διαχείρισης ενοικίων χρεώνουν συνήθως προμήθειες 10-30% ανάλογα με τις υπηρεσίες που περιλαμβάνονται.

Ποια είναι τα ζητήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη όσον αφορά την τοποθεσία και τις υποδομές;

Ρωτήστε συγκεκριμένα για τις συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, το νερό, το ηλεκτρικό ρεύμα και το διαδίκτυο, ιδίως για ακίνητα σε αγροτικές περιοχές ή νησιά, όπου αυτά δεν είναι πάντα εγγυημένα. Η ποιότητα των δρόμων και η προσβασιμότητα έχουν σημασία, ειδικά για ακίνητα σε ορεινές ή παράκτιες περιοχές που ενδέχεται να έχουν εποχιακούς περιορισμούς πρόσβασης.

Η εγγύτητα σε υπηρεσίες καθημερινής ανάγκης, καταστήματα, υγειονομική περίθαλψη και εστιατόρια επηρεάζει τόσο την ποιότητα διαβίωσης όσο και την ελκυστικότητα της ενοικίασης. Οι αγοραστές που σκοπεύουν να περάσουν μεγάλο χρονικό διάστημα στην ιδιοκτησία και όχι μόνο τις περιόδους των διακοπών θα θεωρήσουν ιδιαίτερα σημαντική τη διαθεσιμότητα υπηρεσιών καθ' όλη τη διάρκεια του έτους.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για θέματα που αφορούν συγκεκριμένα την περίπτωσή σας, σας συνιστούμε να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με την περίπτωση.