Was sollte ich einen Immobilienmakler fragen, wenn ich in Griechenland ein Haus kaufe?

Welche Gesamtkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an?

Dies ist eine der wichtigsten Fragen, die man frühzeitig stellen sollte. In der Regel sollten Käufer etwa 10 % des Kaufpreises einplanen, um einmalige Transaktionskosten zu decken. Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer: 3,09 % des Kaufpreises oder des von der Regierung festgelegten objektiven Wertes, je nachdem, welcher Wert höher ist

• Notargebühren: ca. 2 % des Immobilienwerts

• Grundbuchgebühren: ca. 0,5 %

• Anwaltshonorare: 1–2 % zzgl. MwSt.

• Maklerprovision: 2–4 % zzgl. MwSt., falls zutreffend

  
  

Über den Kauf hinaus fallen laufende Kosten an, darunter die jährliche ENFIA-Grundsteuer, Nebenkosten (Strom, Gas und Wasser belaufen sich in der Regel auf 150–300 € pro Monat für eine Wohnung von etwa 80 m²) sowie Instandhaltungskosten. Bei Immobilien mit Pool und Garten liegen die monatlichen Instandhaltungskosten in der Regel zwischen 150 und 350 €. Jährliche Instandhaltungsarbeiten, Anstriche, kleinere Reparaturen und die Pflege der Außenholzverkleidung können je nach Größe, Alter und Lage der Immobilie zwischen 1.000 € und 4.000 € pro Jahr betragen.

Kommt diese Immobilie für das Golden-Visa-Programm in Frage?

Wenn der Erwerb einer Aufenthaltsgenehmigung Teil Ihrer Kaufmotivation ist, stellen Sie diese Frage direkt. Nicht alle Immobilien sind förderfähig, und die Schwellenwerte variieren je nach Standort erheblich.

Die aktuellen Mindestinvestitionsanforderungen lauten:

• 800.000 € für Immobilien in Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern

• 400.000 € für alle anderen Gebiete Griechenlands

• 250.000 € für besondere Kategorien wie denkmalgeschützte Gebäude oder Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien

  
  

Es ist außerdem wichtig zu wissen, dass Immobilien im Rahmen des Golden-Visa-Programms nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt werden dürfen. Wenn Mieteinnahmen Teil Ihres Plans sind, ist diese Einschränkung ein wesentlicher Faktor, den es zu berücksichtigen gilt. Die Bearbeitungszeiten hängen von der Auslastung der zuständigen Behörden ab und können entsprechend variieren.

Wie ist der rechtliche Status der Immobilie?

Bevor Sie eine Anzahlung leisten oder einen Vorvertrag unterzeichnen, erkundigen Sie sich nach dem rechtlichen Status der Immobilie. Dies umfasst mehrere verschiedene Bereiche:

Eigentumsrecht und Eigentumsverhältnisse: Ist das Eigentumsrecht frei von Belastungen? Bestehen Hypotheken, Pfandrechte, Schulden oder Ansprüche Dritter auf die Immobilie? Wurde die Eigentumsgeschichte beim Grundbuchamt überprüft?

Baugenehmigungen und Konformität: Verfügt die Immobilie über eine gültige Baugenehmigung, und entspricht ihr aktueller baulicher Zustand den genehmigten Plänen? Bei vielen griechischen Immobilien haben sich im Laufe der Jahrzehnte Umbauten angesammelt – geschlossene Balkone, vergrößerte Grundflächen, Nutzungsänderungen –, die möglicherweise nicht in der ursprünglichen Genehmigung berücksichtigt sind. Diese müssen vor dem Kauf ermittelt und geprüft werden.

Regulierungsstatus: Nicht genehmigte Bauten, die vor dem 27. Juli 2011 fertiggestellt wurden, können nach griechischem Recht unter Umständen reguliert werden, wobei die aktuelle Frist am 31. März 2028 endet. Bauten, die nach diesem Datum errichtet wurden, müssen in der Regel abgerissen werden. Es ist unerlässlich zu verstehen, welche Kategorie auf etwaige Unregelmäßigkeiten an der Immobilie zutrifft.

Elektronische Gebäudeidentität: Bevor eine Übertragung erfolgen kann, muss der Verkäufer von einem zertifizierten Ingenieur die „Elektronische Gebäudeidentität“ erstellen lassen, eine umfassende digitale Datei, die die rechtlichen, technischen und planerischen Daten der Immobilie enthält. Fragen Sie, ob diese bereits erstellt wurde, und falls nicht, in welchem Stadium sich die Erstellung befindet.

Wie hoch ist das Vermietungspotenzial der Immobilie?

Wenn Sie planen, die Immobilie zu vermieten, erkundigen Sie sich gezielt nach der Vermietungshistorie und dem realistischen Ertragspotenzial. Zu den entscheidenden Faktoren zählen die Nähe zum Meer, der Meerblick, die Anzahl der Schlafzimmer, Außenanlagen wie Pools und Terrassen, die Erreichbarkeit von Flughäfen sowie die Qualität der lokalen touristischen Infrastruktur.

Alle Kurzzeitvermietungsobjekte in Griechenland müssen registriert sein und über eine Immobilienregistrierungsnummer (AMA) verfügen. Neue Vorschriften, die ab Oktober 2025 in Kraft treten, verlangen, dass Kurzzeitvermietungsobjekte bestimmte Sicherheits- und Qualitätsstandards erfüllen, darunter eine Haftpflichtversicherung, Brandschutzmaßnahmen und die Einhaltung der elektrischen Sicherheitsvorschriften. Bei Nichteinhaltung drohen Geldstrafen von 5.000 € bis 20.000 €.

Mieteinnahmen unterliegen progressiven Steuersätzen: bis zu 12.000 € zu 15 %, 12.001 € bis 24.000 € zu 25 % (ab 2026), 24.001 € bis 36.000 € mit 35 % und über 36.000 € mit 45 %.

Vermietungsagenturen berechnen in der Regel Provisionen von 10 bis 30 %, je nach den enthaltenen Dienstleistungen.

Welche Aspekte sind hinsichtlich Lage und Infrastruktur zu beachten?

Erkundigen Sie sich gezielt nach Versorgungsanschlüssen, Wasser, Strom und Internet, insbesondere bei Immobilien in ländlichen Gebieten oder auf Inseln, wo diese nicht immer gewährleistet sind. Die Straßenqualität und Erreichbarkeit sind besonders bei Immobilien in Berg- oder Küstenregionen von Bedeutung, die unter Umständen saisonalen Zugangsbeschränkungen unterliegen.

Die Nähe zu alltäglichen Dienstleistungen, Geschäften, Gesundheitsversorgung und Restaurants wirkt sich sowohl auf die Lebensqualität als auch auf die Attraktivität für Mieter aus. Für Käufer, die planen, längere Zeit in der Immobilie zu verbringen und nicht nur während der Ferienzeit, ist die ganzjährige Verfügbarkeit von Dienstleistungen besonders relevant.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Fragen, die Ihre persönliche Situation betreffen, empfehlen wir Ihnen, gegebenenfalls einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Notar zu konsultieren.