Wat moet ik een makelaar vragen als ik een huis in Griekenland koop?

Wat zijn de totale kosten naast de aankoopprijs?

Dit is een van de belangrijkste vragen die u in een vroeg stadium moet stellen. Als algemene regel geldt dat kopers ongeveer 10% van de aankoopprijs moeten reserveren om eenmalige transactiekosten te dekken. Deze omvatten:

• Overdrachtsbelasting: 3,09% van de aankoopprijs of de door de overheid vastgestelde objectieve waarde, indien deze hoger is

• Notariskosten: ongeveer 2% van de waarde van het onroerend goed

• Kadastrale kosten: ongeveer 0,5%

• Advocatenkosten: 1-2% plus btw

• Makelaarscommissie: 2-4% plus btw, indien van toepassing

  
  

Naast de aankoop zijn er doorlopende kosten, zoals de jaarlijkse ENFIA-onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas en water kosten doorgaans € 150-300 per maand voor een appartement van ongeveer 80 m²) en onderhoud. Voor woningen met een zwembad en tuin variëren de maandelijkse onderhoudskosten doorgaans van € 150 tot € 350. Jaarlijks onderhoud, schilderwerk, kleine reparaties en onderhoud van het houten buitenwerk kunnen variëren van € 1.000 tot € 4.000 per jaar, afhankelijk van de grootte, de leeftijd en de locatie van de woning.

Komt dit onroerend goed in aanmerking voor het Golden Visa-programma?

Als het verkrijgen van een verblijfsvergunning een van uw drijfveren is om te kopen, stel deze vraag dan direct. Niet alle woningen komen in aanmerking en de drempels variëren aanzienlijk per locatie.

De huidige minimale investeringsvereisten zijn:

• € 800.000 voor woningen in Athene, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en eilanden met meer dan 3.100 inwoners

• € 400.000 voor alle andere gebieden in Griekenland

• € 250.000 voor speciale categorieën, zoals monumentale panden of verbouwingen van commerciële naar residentiële ruimtes

  
  

Het is ook belangrijk om te weten dat onroerend goed in het kader van het Golden Visa-programma niet mag worden gebruikt voor kortetermijnverhuur. Als huurinkomsten deel uitmaken van uw plan, is deze beperking een belangrijke overweging. De verwerkingstijden zijn afhankelijk van de werkdruk bij de betreffende autoriteiten en kunnen dienovereenkomstig variëren.

Wat is de juridische status van het onroerend goed?

Voordat u een aanbetaling doet of een voorlopige overeenkomst ondertekent, dient u te informeren naar de juridische status van het onroerend goed. Dit omvat verschillende aspecten:

Eigendomsrecht en eigendom: Is het eigendomsrecht onbezwaard? Zijn er hypotheken, pandrechten, schulden of vorderingen van derden op het onroerend goed? Is de eigendomsgeschiedenis gecontroleerd bij het kadaster?

Bouwvergunningen en naleving: Beschikt het onroerend goed over een geldige bouwvergunning en komt de huidige fysieke staat overeen met de goedgekeurde plannen? Veel Griekse onroerende goederen hebben in de loop van de decennia wijzigingen ondergaan, zoals afgesloten balkons, vergrote vloeroppervlakken en veranderingen in het gebruik, die mogelijk niet zijn weergegeven in de oorspronkelijke vergunning. Deze moeten vóór de aankoop worden geïdentificeerd en beoordeeld.

Regularisatiestatus: Ongeautoriseerde bouwwerkzaamheden die vóór 27 juli 2011 zijn voltooid, komen mogelijk in aanmerking voor regularisatie volgens de Griekse wetgeving, met een huidige deadline van 31 maart 2028. Bouwwerkzaamheden na die datum worden over het algemeen gesloopt. Het is essentieel om te begrijpen welke categorie van toepassing is op eventuele onregelmatigheden aan het onroerend goed.

Elektronische bouwidentiteit: Voordat een overdracht kan plaatsvinden, moet de verkoper een gecertificeerde ingenieur de elektronische bouwidentiteit laten opstellen, een uitgebreid digitaal dossier met de juridische, technische en ruimtelijke ordeningsgegevens van het onroerend goed. Vraag of dit is opgesteld en, zo niet, in welk stadium dit zal gebeuren.

Wat is het verhuurpotentieel van het onroerend goed?

Als u van plan bent het pand te verhuren, vraag dan specifiek naar de verhuurgeschiedenis en het realistische inkomstenpotentieel. Belangrijke factoren zijn onder meer de nabijheid van de zee, uitzicht op zee, het aantal slaapkamers, buitenvoorzieningen zoals zwembaden en terrassen, de bereikbaarheid vanaf luchthavens en de kwaliteit van de lokale toeristische infrastructuur.

Alle woningen voor korte termijnverhuur in Griekenland moeten geregistreerd zijn en beschikken over een vastgoedregistratienummer (AMA). Nieuwe regelgeving die vanaf oktober 2025 van kracht wordt, vereist dat woningen voor korte termijnverhuur voldoen aan specifieke veiligheids- en kwaliteitsnormen, waaronder een aansprakelijkheidsverzekering, brandveiligheidsmaatregelen en naleving van de elektriciteitsvoorschriften. Bij niet-naleving worden boetes opgelegd van € 5.000 tot € 20.000.

De huurinkomsten zijn onderworpen aan progressieve belastingtarieven: tot € 12.000 tegen 15%, van € 12.001 tot € 24.000 tegen 25% (vanaf 2026), € 24.001 tot € 36.000 tegen 35% en boven € 36.000 tegen 45%.

Verhuurbeheerders rekenen doorgaans commissies van 10-30%, afhankelijk van de inbegrepen diensten.

Waar moet u op letten wat betreft de locatie en de infrastructuur?

Vraag specifiek naar aansluitingen voor nutsvoorzieningen, water, elektriciteit en internet, met name bij woningen op het platteland of op eilanden, waar deze niet altijd gegarandeerd zijn. De kwaliteit van de wegen en de bereikbaarheid zijn vooral van belang bij woningen in de bergen of aan de kust, waar de toegang in bepaalde seizoenen beperkt kan zijn.

De nabijheid van dagelijkse voorzieningen, winkels, gezondheidszorg en restaurants is van invloed op zowel de leefbaarheid als de aantrekkelijkheid voor verhuur. Kopers die van plan zijn langere tijd in de woning door te brengen in plaats van alleen tijdens vakantieperiodes, zullen de beschikbaarheid van voorzieningen het hele jaar door bijzonder relevant vinden.

Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Voor zaken die specifiek betrekking hebben op uw situatie, raden wij u aan om, indien van toepassing, een advocaat, accountant of notaris te raadplegen.