Que dois-je demander à un agent immobilier lorsque j'achète une maison en Grèce ?

Quels sont les coûts totaux en dehors du prix d'achat ?

C'est l'une des questions les plus importantes à se poser dès le début. En règle générale, les acheteurs doivent prévoir environ 10 % du prix d'achat pour couvrir les frais de transaction ponctuels. Ceux-ci comprennent :

• Les droits de mutation : 3,09 % du prix d'achat ou de la valeur objective fixée par l'État, le montant le plus élevé étant retenu

• Frais de notaire : environ 2 % de la valeur du bien

• Frais d'enregistrement foncier : environ 0,5 %

• Honoraires d'avocat : 1 à 2 % plus la TVA

• Commission de l'agent immobilier : 2 à 4 % plus TVA, le cas échéant

  
  

Au-delà de l'achat, les frais courants comprennent la taxe foncière annuelle ENFIA, les charges (électricité, gaz et eau s'élèvent généralement à 150-300 € par mois pour un appartement d'environ 80 m²) et l'entretien. Pour les propriétés avec piscine et jardin, l'entretien mensuel varie généralement entre 150 et 350 €. L'entretien annuel, la peinture, les petites réparations et l'entretien des boiseries extérieures peuvent coûter entre 1 000 et 4 000 € par an, selon la taille, l'âge et l'emplacement du bien.

Ce bien immobilier est-il éligible au programme « Golden Visa » ?

Si l'obtention d'un permis de séjour fait partie de vos motivations pour l'achat, posez directement cette question. Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles, et les seuils varient considérablement selon l'emplacement.

Les exigences minimales d'investissement actuelles sont les suivantes :

• 800 000 € pour les biens situés à Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les îles comptant plus de 3 100 habitants

• 400 000 € pour toutes les autres régions de Grèce

• 250 000 € pour les catégories spéciales telles que les bâtiments classés ou les conversions de locaux commerciaux en logements

  
  

Il est également important de savoir que les biens immobiliers acquis dans le cadre du programme Golden Visa ne peuvent pas être utilisés pour des locations de courte durée. Si les revenus locatifs font partie de votre projet, cette restriction constitue un élément important à prendre en compte. Les délais de traitement dépendent de la charge de travail des autorités compétentes et peuvent varier en conséquence.

Quel est le statut juridique du bien immobilier ?

Avant de verser un acompte ou de signer un accord préliminaire, renseignez-vous sur le statut juridique du bien immobilier. Cela couvre plusieurs aspects distincts :

Titre de propriété et propriété : le titre de propriété est-il libre de toute charge ? Existe-t-il des hypothèques, des privilèges, des dettes ou des réclamations de tiers sur le bien immobilier ? L'historique de la propriété a-t-il été vérifié au cadastre ?

Permis de construire et conformité : Le bien dispose-t-il d'un permis de construire valide, et son état physique actuel correspond-il aux plans approuvés ? De nombreux biens immobiliers grecs ont subi des modifications au fil des décennies (balcons fermés, extensions de surface, changements d'affectation) qui ne sont pas nécessairement reflétées dans le permis d'origine. Celles-ci doivent être identifiées et évaluées avant l'achat.

Statut de régularisation : les constructions non autorisées achevées avant le 27 juillet 2011 peuvent être éligibles à une régularisation en vertu de la législation grecque, la date limite actuelle étant fixée au 31 mars 2028. Les constructions postérieures à cette date sont généralement passibles de démolition. Il est essentiel de déterminer quelle catégorie s'applique aux éventuelles irrégularités concernant le bien immobilier.

Identité électronique du bâtiment : Avant que tout transfert puisse avoir lieu, le vendeur doit faire établir par un ingénieur agréé l’Identité électronique du bâtiment, un dossier numérique complet contenant les données juridiques, techniques et d’urbanisme du bien immobilier. Demandez si ce dossier a été établi et, dans le cas contraire, à quel stade il en est.

Quel est le potentiel locatif du bien immobilier ?

Si vous envisagez de louer le bien, renseignez-vous précisément sur son historique de location et son potentiel de revenus réaliste. Les facteurs clés à prendre en compte sont notamment la proximité de la mer, la vue sur la mer, le nombre de chambres, les équipements extérieurs tels que les piscines et les terrasses, l'accessibilité depuis les aéroports et la qualité des infrastructures touristiques locales.

Tous les biens destinés à la location de courte durée en Grèce doivent être enregistrés et disposer d'un numéro d'enregistrement immobilier (AMA). De nouvelles réglementations, qui entreront en vigueur en octobre 2025, exigent que les biens destinés à la location de courte durée répondent à des normes spécifiques de sécurité et de qualité, notamment en matière d'assurance responsabilité civile, de mesures de sécurité incendie et de conformité électrique. Tout manquement à ces obligations est passible d'amendes allant de 5 000 à 20 000 €.

Les revenus locatifs sont soumis à des taux d'imposition progressifs : jusqu'à 12 000 € à 15 %, de 12 001 € à 24 000 € à 25 % (à partir de 2026), de 24 001 € à 36 000 € à 35 %, et au-delà de 36 000 € à 45 %.

Les sociétés de gestion locative facturent généralement des commissions comprises entre 10 et 30 %, en fonction des services inclus.

Quels sont les aspects à prendre en compte concernant l'emplacement et les infrastructures ?

Renseignez-vous spécifiquement sur les raccordements aux réseaux (eau, électricité et Internet), en particulier pour les propriétés situées en zone rurale ou sur une île, où ceux-ci ne sont pas toujours garantis. La qualité des routes et l’accessibilité sont des critères importants, notamment pour les propriétés de montagne ou du littoral qui peuvent présenter des restrictions d’accès saisonnières.

La proximité des services de la vie quotidienne, des commerces, des soins de santé et des restaurants influe à la fois sur la qualité de vie et l'attrait locatif. Les acheteurs qui prévoient de passer beaucoup de temps sur la propriété, plutôt que de s'y rendre uniquement pendant les vacances, trouveront la disponibilité des services tout au long de l'année particulièrement importante.

Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Pour toute question spécifique à votre situation, nous vous recommandons de consulter un avocat, un comptable ou un notaire, selon le cas.