Is Thessaloniki een goede plek om onroerend goed te kopen?

Wat maakt Thessaloniki aantrekkelijk voor vastgoedinvesteringen?

Thessaloniki is de op één na grootste stad van Griekenland, met volgens de volkstelling van 2021 meer dan een miljoen inwoners, en het op één na grootste economische, industriële en commerciële centrum van het land. De stad is de thuisbasis van de Aristoteles-universiteit, de grootste universiteit van Griekenland met ongeveer 90.000 studenten, wat zorgt voor een constante vraag naar huurwoningen gedurende het hele jaar – iets wat puur seizoensgebonden bestemmingen niet kunnen bieden.

De stad herbergt 15 UNESCO-werelderfgoedlocaties en haar gelaagde geschiedenis – Hellenistisch, Romeins, Byzantijns en Ottomaans – is overal in het stadscentrum zichtbaar, dat fungeert als een openluchtmuseum van kunst en cultuur. Thessaloniki is ook lid van het UNESCO Creative Cities Network voor gastronomie, een erkenning die de reputatie van de stad als een van Europa's beste culinaire bestemmingen weerspiegelt. Deze culturele diepgang, gecombineerd met een levendige sociale sfeer en een groeiend internationaal profiel, maakt Thessaloniki steeds aantrekkelijker voor internationale kopers die op zoek zijn naar meer dan alleen een seizoensgebonden vakantiehuis.

Vanuit investeringsperspectief maakt Thessaloniki een sterke groei door. Volgens gegevens van de Bank van Griekenland stegen de appartementprijzen in Thessaloniki in het vierde kwartaal van 2025 met 8,0%, waarmee ze Athene met 5,9% in dezelfde periode achter zich lieten. De stad ontpopt zich ook als een bestemming voor kopers die op zoek zijn naar stedelijke kwaliteit zonder de prijzen van Athene, zoals opgemerkt in de marktobservaties van Elxis voor 2026.

Recente en lopende infrastructuurprojecten omvatten de uitbreiding van het metronetwerk, met een uitbreiding naar Kalamaria die naar verwachting in 2026 zal worden voltooid en toekomstige plannen voor een verbinding met de luchthaven van Macedonië, naast initiatieven voor de herontwikkeling van de waterkant en de stad die verschillende wijken een nieuw gezicht geven.

Hoe verhouden de vastgoedprijzen in Thessaloniki zich tot die in Athene?

Thessaloniki biedt relatief lagere prijzen dan Athene, terwijl de stedelijke infrastructuur en de aantrekkingskracht van de levensstijl vergelijkbaar zijn. Voor kopers die kwaliteit zoeken zonder het prijsniveau van Attica, vormt het een echt alternatief.

De prijs per vierkante meter varieert aanzienlijk per wijk, waarbij wijken als Panorama en Kalamaria hogere prijzen vragen vanwege het uitzicht op zee en de nabijheid van voorzieningen. Centrale wijken bieden een uitstekende waarde voor investeerders die zich richten op verhuur aan studenten en professionals, terwijl opkomende wijken groeipotentieel bieden naarmate de stedelijke ontwikkeling voortgaat.

Wat zijn de beste wijken om onroerend goed te kopen in Thessaloniki?

Kalamaria is de exclusieve kustwijk, met uitzicht op zee, goede vervoersverbindingen en hoogwaardige woonprojecten. De wijk trekt zowel lokale professionals als internationale kopers aan die op zoek zijn naar luxe woningen met gemakkelijke toegang tot het stadscentrum.

Het historische centrum biedt uitstekende mogelijkheden voor studentenverhuur en kortetermijnverblijf. Woningen in de buurt van de Aristoteles-universiteit profiteren van een constante vraag gedurende het hele academische jaar.

Panorama biedt wonen in een buitenwijk met een panoramisch uitzicht over de stad en de Thermaïsche Golf, en is populair bij gezinnen en professionals die op zoek zijn naar een rustigere woonomgeving.

Ladadika en het havengebied hebben een ingrijpende vernieuwing ondergaan, waarbij voormalige industrie- en havengebieden zijn getransformeerd tot levendige wijken met gemengd gebruik die zeer aantrekkelijk zijn voor huurders.

Aan welke wettelijke vereisten moeten buitenlandse kopers voldoen?

Buitenlandse kopers van onroerend goed in Thessaloniki volgen dezelfde juridische procedure als elders in Griekenland. Voor EU-burgers gelden geen eigendomsbeperkingen. Kopers van buiten de EU kunnen in de meeste gevallen vrij onroerend goed verwerven; beperkingen gelden uitsluitend in aangewezen grens- of militaire zones, die doorgaans geen invloed hebben op de aankoop van woningen in Thessaloniki.

Essentiële stappen zijn onder meer het verkrijgen van een Grieks belastingnummer (AFM), het uitvoeren van grondig onderzoek naar de eigendomsrechten, het controleren van bouwvergunningen en het waarborgen dat alle onroerendgoedbelastingen zijn voldaan. Voor alle transacties is een notariële akte in het Grieks vereist, waardoor deskundige juridische vertegenwoordiging van essentieel belang is.

De overdrachtsbelasting bedraagt 3,09%* van de aankoopprijs of de door de overheid vastgestelde objectieve waarde, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. Als algemene regel geldt dat kopers ongeveer 10% van de aankoopprijs moeten begroten om alle eenmalige transactiekosten te dekken



.*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, waardoor de definitieve reikwijdte – inclusief de wijze waarop percelen grond en commercieel vastgoed worden behandeld – nog niet is bevestigd.

In specifieke omstandigheden kunnen bepaalde vrijstellingen van de overdrachtsbelasting van toepassing zijn. Uw advocaat kan u adviseren of u op basis van uw persoonlijke situatie hiervoor in aanmerking komt.

Golden Visa: Thessaloniki valt onder de zones met grote vraag, wat betekent dat de minimale investering om in aanmerking te komen voor het Golden Visa-programma 800.000 euro bedraagt. De lagere drempel van 250.000 euro geldt uitsluitend voor speciale categorieën, zoals monumentale gebouwen of verbouwingen van commercieel naar residentieel gebruik, ongeacht de locatie. Houd er rekening mee dat onroerend goed in het kader van het Golden Visa-programma niet mag worden gebruikt voor kortetermijnverhuur.

Hoe sterk is de huurmarkt in Thessaloniki?

De huurmarkt in Thessaloniki wordt aangedreven door verschillende elkaar overlappende vraagbronnen. De ongeveer 90.000 studenten van de Aristoteles-universiteit zorgen het hele jaar door voor een constante vraag naar accommodatie in de buurt van de campus en het stadscentrum. De groeiende professionele sector en de zich uitbreidende zakengemeenschap dragen bij aan de vraag naar langetermijnhuurwoningen.

De stad ontwikkelt zich ook als bestemming voor kortetermijnverhuur. De culturele bezienswaardigheden, de eetcultuur en het groeiende internationale profiel trekken steeds meer bezoekers voor een stedentrip, wat het inkomstenpotentieel voor zowel kortetermijn- als vakantieverhuur ondersteunt.

Nieuwe regelgeving vanaf 2026 schrijft voor dat alle betalingen voor woninghuur via een bankoverschrijving moeten plaatsvinden. Er is ook een nieuwe tussenliggende belastingschijf voor huurinkomsten ingevoerd: tot € 12.000 wordt belast tegen 15%, € 12.001 tot € 24.000 tegen 25%, € 24.001 tot € 36.000 tegen 35% en boven € 36.000 tegen 45%. Voor alle verhuuractiviteiten zijn een correcte belastingregistratie en naleving van de regelgeving vereist.

Wat zijn de mogelijke risico’s van het kopen van onroerend goed in Thessaloniki?

Juridische complexiteiten vormen de grootste uitdaging voor buitenlandse kopers, met name wat betreft eigendomstitels, bouwvergunningen en lopende belastingverplichtingen. Zoals bij alle Griekse vastgoedtransacties is grondig onderzoek van essentieel belang; onduidelijke grenzen, openstaande schulden of onopgeloste overtredingen van de ruimtelijke ordening kunnen transacties bemoeilijken indien deze niet tijdig worden gesignaleerd.

Lopende belastingverplichtingen, waaronder de jaarlijkse ENFIA-onroerendgoedbelasting en de inkomstenbelasting op huurinkomsten, vereisen een goed beheer. Voor internationale vastgoedeigenaren is het raadzaam om samen te werken met een accountant die bekend is met de Griekse belastingvoorschriften.

Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Voor zaken die specifiek betrekking hebben op uw situatie, raden wij u aan om, indien van toepassing, een advocaat, accountant of notaris te raadplegen.