Het nieuwe systeem voor vastgoedwaardering in Griekenland

De Griekse regering is bezig met een grote verbetering van hoe de waarde van je huis in Griekenland wordt bepaald. Als je een huis in Griekenland koopt, betekent dit meer duidelijkheid over de waarde van je huis en eerlijkere, consistentere regels voor de belastingen die je betaalt.

Waarom is dit belangrijk als ik een huis in Griekenland wil kopen? 

De overdrachtsbelasting die je betaalt bij aankoop kan afhankelijk zijn van de 'objectieve waarde' van het onroerend goed. Door duidelijkere, eerlijkere regels voor de waardering van onroerend goed in Griekenland weet je dat het bedrag aan belasting dat je betaalt, passend is voor het onroerend goed. Als je een investeerder bent, biedt het nieuwe waarderingssysteem je bovendien betrouwbaardere gegevens om een weloverwogen investeringsbeslissing te nemen.   

Wat is 'objectieve waarde'? 

De objectieve waarde is een schatting van de waarde van een woning die wordt berekend door de belastingdienst. Deze is gebaseerd op objectieve criteria, onafhankelijk van de verkoopprijs. Wanneer je een woning koopt in Griekenland, is de overdrachtsbelasting gebaseerd op de aankoopprijs of deze objectieve waarde van de woning, afhankelijk van welke van de twee het hoogst is.

Wat bepaalt de waarde van een woning in Griekenland? 

De volgende factoren spelen waarschijnlijk een rol bij het bepalen van de objectieve waarde.

 

1. Locatie

Misschien wel de belangrijkste factor voor de waarde van een woning is de locatie. Hoewel dit een cliché is in de huizenmarkt, zijn woningen in toeristische bestemmingen of in de buurt van een strand over het algemeen meer waard. In afgelegen gebieden hebben woningen over het algemeen een lagere waarde.

 

2. Grootte van de woning en bruikbare ruimte

Er zijn veel dingen die de waarde van een woning bepalen als je kijkt naar de kenmerken van het pand zelf. Denk aan de architectonische kenmerken en de indeling van de woning, de verdieping waarop het appartement zich bevindt, recent onderhoud en of het gemeubileerd is.

 

3. Leeftijd van het pand

Het is ook belangrijk om rekening te houden met de leeftijd van de woning. Oudere woningen hebben, zoals te verwachten, een lagere waarde. Nieuwere woningen zijn duurder. Renovaties spelen ook een rol. Oudere woningen die zijn gerenoveerd, zijn bijvoorbeeld waarschijnlijk meer waard dan oude woningen die niet zijn gerenoveerd.

 

4. Renovatiemogelijkheden

Huiseigenaren willen ook graag weten of een woning kan worden opgewaardeerd. Als je bijvoorbeeld de vloeroppervlakte kunt vergroten, een extra verdieping of slaapkamer kunt toevoegen of een zwembad kunt aanleggen, is de woning waarschijnlijk meer waard. Kopers hechten namelijk veel waarde aan de mogelijkheid om een ruimte aan te passen aan hun wensen. Houd er rekening mee dat in Griekenland de mogelijkheid om uitbreidingen aan een woning toe te voegen ook kan worden beperkt door de Griekse bosbouwvoorschriften.

 

Let op: dit is geen volledige lijst en er kunnen nog andere dingen zijn die de objectieve waarde in Griekenland beïnvloeden.

Waarom verschilt de verkoopprijs van de objectieve waarde?

1. Lokale vraag en aanbod

De vraag en het aanbod op de lokale markt spelen een rol bij de waarde van onroerend goed. Ook de rentetarieven en economische omstandigheden zijn belangrijk om in de gaten te houden. In een verkopersmarkt is de vraag groot en het aanbod klein, waardoor de waarde van onroerend goed stijgt. In een kopersmarkt is het aanbod groot en de vraag klein, waardoor de waarde van onroerend goed daalt. In een verkopersmarkt worden huizen meestal sneller verkocht en in een kopersmarkt blijven huizen langer te koop staan. In 2023 is Griekenland in de meeste populaire gebieden een verkopersmarkt, omdat de vraag groter is dan het aanbod.

2. De Griekse markt

De lokale markt in Griekenland zit in een opwaartse trend. Volgens gegevens van de Bank van Griekenland bereikte de stijging van de huizenprijzen in Griekenland in het eerste kwartaal van dit jaar een recordhoogte. Meer specifiek stegen de prijzen in heel Griekenland met 14,5% op jaarbasis, en in de twee grootste stedelijke centra van Griekenland waren de stijgingen nog scherper: 16,5% in Attica (de regio waar Athene ligt) en 16,1% in Thessaloniki.

3. Rentetarieven

Ja, dit is het saaie economische gedeelte, maar het is belangrijk als je naar de waarde van onroerend goed kijkt. Een stijging van de korte rente (bijvoorbeeld wat je betaalt voor een creditcard of een kortlopende lening) maakt kortlopende schulden duurder. Als je bijvoorbeeld meer geld uitgeeft aan het afbetalen van een creditcard of kortlopende lening, heb je waarschijnlijk minder geld beschikbaar om een huis te kopen.

In Griekenland zijn de rentetarieven in 2023 gestegen en waren banken minder bereid om leningen te verstrekken. Als klanten een lening krijgen, is het geld duurder. Daarom kiezen meer kopers in Griekenland voor off-plan onroerend goed.

4. Prijzen van naburige woningen

Een van de beste manieren om de waarde van een huis te bepalen, is door te kijken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt die recent zijn verkocht. Deze huizen worden ook wel 'comps' genoemd. Als je je huis laat taxeren door een makelaar, gebruiken vastgoeddeskundigen meestal comps om de waarde van je huis te bepalen.