Het nieuwe systeem voor vastgoedwaardering in Griekenland

Waarom is dit belangrijk als ik een huis in Griekenland wil kopen?

De overdrachtsbelasting die je bij de aankoop betaalt, kan afhankelijk zijn van de 'objectieve waarde' van het onroerend goed. Door duidelijkere, rechtvaardigere regels voor de waardering van onroerend goed in Griekenland weet je zeker dat het bedrag aan belasting dat je betaalt, passend is voor het onroerend goed. Als je een investeerder bent, geeft het nieuwe waarderingssysteem je bovendien betrouwbaardere gegevens om een weloverwogen investeringsbeslissing te nemen.

Wat is 'objectieve waarde'?

De objectieve waarde is een schatting van de waarde van een woning die door de belastingdienst wordt berekend. Deze is gebaseerd op objectieve criteria, onafhankelijk van de verkoopprijs. Wanneer je een woning in Griekenland koopt, is de overdrachtsbelasting gebaseerd op de aankoopprijs of deze objectieve waarde van de woning, afhankelijk van welke van de twee het hoogst is.

Wat bepaalt de waarde van een woning in Griekenland?

De volgende factoren spelen waarschijnlijk een rol bij het bepalen van de objectieve waarde.

1. Locatie

Misschien wel de belangrijkste factor voor de waarde van een woning is de locatie. Hoewel dit een cliché is op de huizenmarkt, zijn woningen in toeristische bestemmingen of vlakbij het strand over het algemeen meer waard. In afgelegen gebieden hebben woningen doorgaans een lagere waarde.

2. Woninggrootte en bruikbare ruimte

Er zijn veel factoren die de waarde van een woning bepalen als je kijkt naar de kenmerken ter plaatse. Dit omvat de architectonische kenmerken en de indeling van de woning, de verdieping waarop het appartement zich bevindt, recent onderhoud en of het gemeubileerd is.

3. Leeftijd van het pand

Het is ook belangrijk om rekening te houden met hoe oud de woning is. Oudere woningen hebben, zoals te verwachten, een lagere waarde. Nieuwere woningen zijn duurder. Renovaties spelen ook een rol. Zo zijn oudere woningen die gerenoveerd zijn waarschijnlijk meer waard dan oude woningen zonder renovaties.

4. Renovatiepotentieel

Huiseigenaren willen ook graag weten of een woning kan worden opgewaardeerd. Als je bijvoorbeeld de vloeroppervlakte kunt vergroten, een extra verdieping of slaapkamer kunt toevoegen, of een zwembad kunt aanleggen, is de woning waarschijnlijk meer waard. Dit komt omdat kopers het op prijs stellen dat ze een ruimte naar eigen wens kunnen inrichten. Houd er rekening mee dat in Griekenland de mogelijkheid om uitbreidingen aan een woning toe te voegen ook beperkt kan worden door de Griekse boswetgeving.

Let op: dit is geen volledige lijst en er kunnen andere factoren zijn die van invloed zijn op de objectieve waarde in Griekenland.

Waarom wijkt de verkoopprijs af van de objectieve waarde?

1. Lokaal aanbod en vraag

De vraag en het aanbod op de lokale markt spelen een rol bij de waarde van onroerend goed. Ook de rente en de economische omstandigheden zijn belangrijk om in de gaten te houden. In een verkopersmarkt is de vraag groot en het aanbod klein, waardoor de waarde van onroerend goed stijgt. In een kopersmarkt is het aanbod groot en de vraag klein, waardoor de waarde van onroerend goed daalt. In een verkopersmarkt worden huizen meestal sneller verkocht, en in een kopersmarkt blijven huizen langer te koop staan. Griekenland is in 2023 in de meeste populaire gebieden een verkopersmarkt, omdat de vraag groter is dan het aanbod.

2. De Griekse markt

De lokale markt in Griekenland zit in de lift. Volgens gegevens van de Bank van Griekenland bereikte de stijging van de huizenprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar recordhoogtes. Om precies te zijn stegen de prijzen in heel Griekenland met 14,5% ten opzichte van vorig jaar, en in de twee grootste steden van Griekenland waren de stijgingen nog sterker: 16,5% in Attica (de regio waar Athene ligt) en 16,1% in Thessaloniki.

3. Rente

Ja, dit is het saaie economische gedeelte, maar het is belangrijk als je naar de waarde van onroerend goed kijkt. Een stijging van de korte rente (bijvoorbeeld wat je betaalt voor een creditcard of een kortlopende lening) maakt kortlopende schulden duurder. Als je bijvoorbeeld meer geld kwijt bent aan het aflossen van een creditcard of een kortlopende lening, heb je waarschijnlijk minder geld over om een huis te betalen.

In Griekenland zijn de rentetarieven in 2023 gestegen en waren banken minder bereid om leningen te verstrekken. Als klanten een lening krijgen, is het geld duurder. Daarom kiezen steeds meer kopers in Griekenland voor off-plan woningen.

4. Prijzen van woningen in de buurt

Een van de beste manieren om de waarde van een huis te bepalen, is door te kijken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt die recent zijn verkocht. Je hoort deze huizen wel eens 'comps' noemen. Over het algemeen zullen vastgoedexperts, als je een taxatie laat uitvoeren door een makelaar, comps gebruiken om de waarde van je huis te bepalen.