Το νέο σύστημα αποτίμησης ακινήτων στην Ελλάδα

Η ελληνική κυβέρνηση προβαίνει σε σημαντική βελτίωση του τρόπου με τον οποίο καθορίζεται η αξία της ελληνικής κατοικίας σας. Εάν αγοράζετε κατοικία στην Ελλάδα, αυτό σημαίνει μεγαλύτερη διαφάνεια στην αξία της κατοικίας σας και πιο δίκαιους και συνεπείς κανόνες για τους φόρους που πληρώνετε.

Γιατί αυτό έχει σημασία αν θέλω να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα; 

Ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνετε κατά την αγορά μπορεί να εξαρτάται από την «αντικειμενική αξία» του ακινήτου. Με πιο σαφείς και δίκαιους κανόνες για την αποτίμηση των ακινήτων στην Ελλάδα, γνωρίζετε ότι το ποσό του φόρου που πληρώνετε είναι κατάλληλο για το ακίνητο. Επίσης, εάν είστε επενδυτής, το νέο σύστημα αποτίμησης σας παρέχει πιο αξιόπιστα δεδομένα για να λάβετε μια τεκμηριωμένη επενδυτική απόφαση.   

Τι είναι η «αντικειμενική αξία»; 

Η αντικειμενική αξία είναι μια εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου που υπολογίζεται από την εφορία. Βασίζεται σε αντικειμενικά κριτήρια, ανεξάρτητα από την τιμή πώλησης. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης βασίζεται στην τιμή αγοράς ή στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη.

Τι καθορίζει την αξία ενός ακινήτου στην Ελλάδα; 

Οι ακόλουθοι παράγοντες πιθανώς παίζουν ρόλο στον τρόπο με τον οποίο καθορίζονται οι αντικειμενικές αξίες.

 

1. Τοποθεσία

Ίσως ο πιο σημαντικός παράγοντας για την αξία ενός ακινήτου είναι η τοποθεσία του. Αν και αυτό είναι ένα κλισέ στην αγορά κατοικιών, τα ακίνητα σε τουριστικούς προορισμούς ή κοντά σε παραλία έχουν γενικά μεγαλύτερη αξία. Σε απομακρυσμένες περιοχές, τα σπίτια έχουν γενικά χαμηλότερη αξία.

 

2. Μέγεθος κατοικίας και ωφέλιμος χώρος

Πολλοί παράγοντες επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου όταν εξετάζουμε τα χαρακτηριστικά του. Αυτά περιλαμβάνουν τα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά και τη διαρρύθμιση του σπιτιού, τον όροφο στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα, την πρόσφατη συντήρηση και το αν είναι επιπλωμένο.

 

3. Ηλικία του ακινήτου

Είναι επίσης σημαντικό να ληφθεί υπόψη η ηλικία του ακινήτου. Τα παλαιότερα ακίνητα, όπως είναι αναμενόμενο, έχουν χαμηλότερη αξία. Τα νεότερα ακίνητα είναι πιο ακριβά. Οι ανακαινίσεις παίζουν επίσης ρόλο. Για παράδειγμα, τα παλαιότερα ακίνητα που έχουν ανακαινιστεί είναι πιθανό να έχουν μεγαλύτερη αξία από τα παλιά ακίνητα που δεν έχουν ανακαινιστεί.

 

4. Δυνατότητα ανακαίνισης

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θέλουν επίσης να γνωρίζουν αν ένα ακίνητο μπορεί να αναβαθμιστεί. Για παράδειγμα, αν μπορείτε να αυξήσετε το εμβαδόν, να προσθέσετε έναν επιπλέον όροφο ή υπνοδωμάτιο ή να προσθέσετε πισίνα, το ακίνητο είναι πιθανό να έχει μεγαλύτερη αξία. Αυτό συμβαίνει επειδή οι αγοραστές εκτιμούν τη δυνατότητα να προσαρμόσουν έναν χώρο στις δικές τους ανάγκες. Σημειώστε ότι στην Ελλάδα, η δυνατότητα προσθήκης επεκτάσεων σε ένα ακίνητο μπορεί επίσης να περιορίζεται από τους δασικούς κανονισμούς της Ελλάδας.

 

Σημειώστε ότι αυτή δεν είναι μια εξαντλητική λίστα και μπορεί να υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν τις αντικειμενικές αξίες στην Ελλάδα.

Γιατί η τιμή πώλησης διαφέρει από την αντικειμενική αξία;

1. Τοπική προσφορά και ζήτηση

Η προσφορά και η ζήτηση της τοπικής αγοράς παίζουν ρόλο στις αξίες των ακινήτων. Τα επιτόκια και οι οικονομικές συνθήκες είναι επίσης σημαντικά στοιχεία που πρέπει να παρακολουθούνται. Σε μια αγορά πωλητών, η ζήτηση είναι υψηλή και η προσφορά χαμηλή, οπότε οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται. Σε μια αγορά αγοραστών, η προσφορά είναι υψηλή και η ζήτηση χαμηλή, οπότε οι αξίες των ακινήτων μειώνονται. Σε μια αγορά πωλητών, τα σπίτια συνήθως πωλούνται πιο γρήγορα, ενώ σε μια αγορά αγοραστών, τα σπίτια παραμένουν στην αγορά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Η Ελλάδα το 2023 είναι μια αγορά πωλητών στις πιο δημοφιλείς περιοχές, επειδή η ζήτηση είναι υψηλότερη από την προσφορά.

2. Η ελληνική αγορά

Η τοπική αγορά στην Ελλάδα παρουσιάζει ανοδική τάση. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα έφτασε σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Πιο συγκεκριμένα, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 14,5% σε ετήσια βάση σε ολόκληρη την Ελλάδα, ενώ ακόμη πιο απότομες αυξήσεις παρατηρήθηκαν στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της Ελλάδας, φτάνοντας το 16,5% στην Αττική (η περιοχή που περιλαμβάνει την Αθήνα) και το 16,1% στη Θεσσαλονίκη.

3. Επιτόκια

Ναι, αυτό είναι το βαρετό κομμάτι της οικονομίας, αλλά είναι σημαντικό όταν εξετάζουμε την αξία των ακινήτων. Η αύξηση των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων (για παράδειγμα, αυτά που πληρώνετε για μια πιστωτική κάρτα ή ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο) κάνει το βραχυπρόθεσμο χρέος πιο ακριβό. Για παράδειγμα, αν ξοδεύετε περισσότερα χρήματα για την αποπληρωμή μιας πιστωτικής κάρτας ή ενός βραχυπρόθεσμου δανείου, πιθανότατα θα έχετε λιγότερα χρήματα διαθέσιμα για να αγοράσετε ένα σπίτι.

Στην Ελλάδα το 2023, τα επιτόκια αυξήθηκαν και οι τράπεζες ήταν λιγότερο πρόθυμες να χορηγήσουν δάνεια. Αν οι πελάτες πάρουν δάνειο, τα χρήματα είναι πιο ακριβά. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο περισσότεροι αγοραστές στην Ελλάδα επιλέγουν ακίνητα υπό κατασκευή.

4. Τιμές γειτονικών κατοικιών

Ένας από τους καλύτερους τρόπους για να εκτιμήσετε την αξία ενός σπιτιού είναι να εξετάσετε τις τιμές πώλησης παρόμοιων σπιτιών στη γειτονιά που πωλήθηκαν πρόσφατα. Μπορεί να ακούσετε αυτά τα σπίτια να αναφέρονται ως «comps». Γενικά, εάν έχετε κάνει εκτίμηση σπιτιού από έναν μεσίτη, οι ειδικοί σε θέματα ακινήτων θα χρησιμοποιήσουν τα comps για να σας βοηθήσουν να εκτιμήσετε την αξία του σπιτιού σας.