Η ελληνική κυβέρνηση προβαίνει σε μια σημαντική βελτίωση του τρόπου με τον οποίο καθορίζεται η αξία της ελληνικής κατοικίας σας. Εάν αγοράζετε σπίτι στην Ελλάδα, αυτό σημαίνει μεγαλύτερη διαφάνεια όσον αφορά την αξία του σπιτιού σας και πιο δίκαιους και συνεπείς κανόνες για τους φόρους που πληρώνετε.
Γιατί αυτό έχει σημασία αν θέλω να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα;
Ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνετε κατά την αγορά μπορεί να εξαρτάται από την "αντικειμενική αξία" του ακινήτου. Με την ύπαρξη πιο σαφών και δίκαιων κανόνων για την αποτίμηση των ακινήτων στην Ελλάδα, γνωρίζετε ότι το ποσό του φόρου που πληρώνετε είναι κατάλληλο για το ακίνητο. Επίσης, εάν είστε επενδυτής, το νέο σύστημα αποτίμησης σας παρέχει πιο αξιόπιστα δεδομένα για να λάβετε τεκμηριωμένη επενδυτική απόφαση.Τι είναι η "αντικειμενική αξία";
Η αντικειμενική αξία είναι μια εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου που υπολογίζεται από την εφορία. Βασίζεται σε αντικειμενικά κριτήρια, ανεξάρτητα από την τιμή πώλησης. Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης βασίζεται στην τιμή αγοράς ή στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, όποιο από τα δύο είναι υψηλότερο.
Τι καθορίζει την αξία ενός ακινήτου στην Ελλάδα;
Οι ακόλουθοι παράγοντες παίζουν πιθανότατα ρόλο στον τρόπο με τον οποίο αποφασίζονται οι αντικειμενικές αξίες.
1. Τοποθεσία
Ίσως ο πιο σημαντικός παράγοντας για την αξία ενός ακινήτου είναι η τοποθεσία του. Αν και αυτό είναι ένα κλισέ στην αγορά κατοικίας, τα ακίνητα σε τουριστικούς προορισμούς ή κοντά σε παραλία γενικά αξίζουν περισσότερο. Σε απομακρυσμένες περιοχές, τα σπίτια έχουν γενικά χαμηλότερες αξίες.
2. Μέγεθος σπιτιού & ωφέλιμος χώρος
Πολλοί παράγοντες υπεισέρχονται στην αξία ενός ακινήτου όταν εξετάζονται τα χαρακτηριστικά του χώρου. Σε αυτούς περιλαμβάνονται τα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά και η διαρρύθμιση του σπιτιού, ο όροφος στον οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα, η πρόσφατη συντήρηση και το αν είναι επιπλωμένο.
3. Ηλικία του ακινήτου
Είναι επίσης σημαντικό να ληφθεί υπόψη η παλαιότητα του ακινήτου. Τα παλαιότερα ακίνητα, όπως είναι αναμενόμενο, έχουν χαμηλότερες αξίες. Τα νεότερα ακίνητα είναι πιο ακριβά. Οι ανακαινίσεις παίζουν επίσης ρόλο. Για παράδειγμα, τα παλαιά ακίνητα που έχουν ανακαινίσεις είναι πιθανότατα πιο πολύτιμα από τα παλαιά ακίνητα χωρίς ανακαινίσεις.
4. Δυνατότητα ανακαίνισης
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιθυμούν επίσης να γνωρίζουν αν ένα ακίνητο μπορεί να αναβαθμιστεί. Για παράδειγμα, αν μπορείτε να αυξήσετε το εμβαδόν, να προσθέσετε έναν επιπλέον όροφο ή υπνοδωμάτιο ή να προσθέσετε μια πισίνα, το ακίνητο πιθανότατα αξίζει περισσότερο. Αυτό συμβαίνει επειδή οι αγοραστές εκτιμούν τη δυνατότητα προσαρμογής ενός χώρου. Σημειώστε ότι στην Ελλάδα, η δυνατότητα προσθήκης επεκτάσεων σε ένα ακίνητο μπορεί επίσης να περιορίζεται από τους δασικούς κανονισμούς της Ελλάδας.
Σημειώστε ότι ο κατάλογος αυτός δεν είναι εξαντλητικός και μπορεί να υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν τις αντικειμενικές αξίες στην Ελλάδα.
Γιατί η τιμή πώλησης διαφέρει από την αντικειμενική αξία;
1. Τοπική προσφορά και ζήτηση
Η προσφορά και η ζήτηση της τοπικής αγοράς παίζουν ρόλο στις αξίες των ακινήτων. Τα επιτόκια και οι οικονομικές συνθήκες είναι επίσης σημαντικό να παρακολουθούνται. Σε μια αγορά πωλητών, η ζήτηση είναι υψηλή και η προσφορά χαμηλή, οπότε οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν. Σε μια αγορά αγοραστών, η προσφορά είναι υψηλή και η ζήτηση χαμηλή, οπότε οι αξίες των ακινήτων μειώνονται. Σε μια αγορά πωλητή, τα σπίτια πωλούνται συνήθως πιο γρήγορα, ενώ σε μια αγορά αγοραστή, τα σπίτια παραμένουν στην αγορά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Η Ελλάδα το 2023 είναι μια αγορά πωλητή στις περισσότερες δημοφιλείς περιοχές, επειδή η ζήτηση είναι υψηλότερη από την προσφορά.
2. Η ελληνική αγορά
Η τοπική αγορά στην Ελλάδα βρίσκεται σε ανοδική πορεία. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα έφτασε σε επίπεδα ρεκόρ. Πιο συγκεκριμένα, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 14,5% σε ετήσια βάση στο σύνολο της Ελλάδας, ενώ ακόμη πιο έντονες εκτοξεύσεις παρατηρήθηκαν στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της Ελλάδας, φθάνοντας τα 16,5% στην Αττική (την περιοχή που περιλαμβάνει την Αθήνα) και 16,1% στη Θεσσαλονίκη.
3. Επιτόκια
Ναι, αυτό είναι το βαρετό οικονομικό μέρος, αλλά είναι σημαντικό όταν εξετάζουμε τις αξίες των ακινήτων. Η αύξηση των βραχυπρόθεσμων επιτοκίων (για παράδειγμα, αυτό που πληρώνετε σε μια πιστωτική κάρτα ή σε ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο) καθιστά το βραχυπρόθεσμο χρέος πιο ακριβό. Για παράδειγμα, αν ξοδεύετε περισσότερα χρήματα για την αποπληρωμή μιας πιστωτικής κάρτας ή ενός βραχυπρόθεσμου δανείου, πιθανότατα θα έχετε λιγότερα χρήματα διαθέσιμα για να πληρώσετε για ένα σπίτι.
Στην Ελλάδα το 2023, τα επιτόκια αυξήθηκαν και οι τράπεζες ήταν λιγότερο πρόθυμες να δανείσουν. Εάν οι πελάτες πάρουν δάνειο, τα χρήματα είναι πιο ακριβά. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο περισσότεροι αγοραστές στην Ελλάδα επιλέγουν ακίνητα εκτός σχεδίου.
4. Τιμές γειτονικών κατοικιών
Ένας από τους καλύτερους τρόπους για να εκτιμήσετε την αξία ενός σπιτιού είναι να εξετάσετε τις τιμές πώλησης παρόμοιων σπιτιών στη γειτονιά που πωλήθηκαν πρόσφατα. Μπορεί να ακούσετε αυτά τα σπίτια να αναφέρονται ως "comps." Σε γενικές γραμμές, αν έχετε μια εκτίμηση σπιτιού που γίνεται από έναν μεσίτη, οι εμπειρογνώμονες ακινήτων θα χρησιμοποιήσουν comps για να βοηθήσουν στην αξιολόγηση της αξίας του σπιτιού σας.
