Πώληση ακινήτων στην Ελλάδα: Απαντήσεις σε όλες τις συχνές ερωτήσεις

Πριν αποφασίσετε να πουλήσετε

Είναι τώρα η κατάλληλη στιγμή για να πουλήσετε ακίνητο στην Ελλάδα;

Η ελληνική αγορά ακινήτων λειτουργεί διαφορετικά από άλλες ευρωπαϊκές αγορές, ιδίως για τους διεθνείς πωλητές. Όσον αφορά τις συνθήκες της αγοράς, αυτές διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των τουριστικών προορισμών και των περιοχών της ηπειρωτικής χώρας, με τα ακίνητα στις παράκτιες περιοχές να παρουσιάζουν γενικά μεγαλύτερη ζήτηση από ξένους αγοραστές. Επομένως, για τους διεθνείς ιδιοκτήτες ακινήτων, το χρονοδιάγραμμα πώλησης περιλαμβάνει τόσο τη διάρκεια της προώθησης όσο και το χρόνο διεκπεραίωσης των νομικών διαδικασιών. Τα ακίνητα σε περιζήτητες τοποθεσίες, όπως η Κρήτη ή τα Ιόνια Νησιά, συνήθως προσελκύουν ενδιαφέρον μέσα στους πρώτους μήνες, ειδικά όταν η τιμή τους είναι ανταγωνιστική και προωθούνται στο σωστό κοινό.

Οι εποχιακές διακυμάνσεις παίζουν καθοριστικό ρόλο στον προσδιορισμό της διάρκειας της πώλησης. Η περίοδος αιχμής των πωλήσεων εκτείνεται από τον Μάρτιο έως τον Οκτώβριο, όταν οι διεθνείς αγοραστές αναζητούν ενεργά ακίνητα στην Ελλάδα. Τα ακίνητα που διατίθενται προς πώληση κατά τους χειμερινούς μήνες ενδέχεται να χρειαστούν περισσότερο χρόνο για την προώθησή τους, αλλά μπορούν ακόμα να προσελκύσουν σοβαρούς αγοραστές, ιδίως επενδυτές που αναζητούν ευκαιρίες ενοικίασης καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους.

Πρέπει να πουλήσω το ακίνητό μου επιπλωμένο;

Εξαρτάται. Όσον αφορά μια εξοχική κατοικία, μια επιπλωμένη επιλογή συνήθως πωλείται καλύτερα, καθώς είναι πιθανό οι αγοραστές από τις Κάτω Χώρες, τη Γερμανία, το Βέλγιο ή το Ηνωμένο Βασίλειο να σχεδιάζουν να την επισκέπτονται μόνο μερικές φορές το χρόνο. Σε αυτή την περίπτωση, είναι πιο βολικό αν οι αγοραστές μπορούν να μείνουν στο ακίνητο που αγόρασαν αμέσως μετά την υπογραφή. Για μόνιμη κατοικία, οι αγοραστές πιθανώς προτιμούν να διαμορφώσουν τον χώρο που μόλις απέκτησαν σύμφωνα με το δικό τους γούστο.

Μπορώ να πουλήσω το ακίνητο αν δεν διαθέτει άδεια οικοδομής ή έχει παράνομες προσθήκες;

Εάν υπάρχουν παράνομες αλλαγές, κατασκευαστικές παρατυπίες ή νομικές ασυμφωνίες, αυτές πρέπει να επιλυθούν κατάλληλα πριν προχωρήσει η πώληση. Ορισμένα ζητήματα μπορούν να διευθετηθούν, ενώ άλλα μπορεί να είναι πιο περίπλοκα. Ωστόσο, σε κάθε περίπτωση, δεν πρέπει να αποκαλύπτονται στη μέση μιας συναλλαγής, σαν μια δυσάρεστη ανατροπή της πλοκής. Είναι επίσης σημαντικό να χρησιμοποιείται η σωστή ορολογία σε αυτό το πλαίσιο.

Σε πολλές περιπτώσεις, αυτά τα ζητήματα δεν «νομιμοποιούνται» με την παλιά έννοια του όρου. Αυτό που συνήθως απαιτείται είναι η ορθή διευθέτηση, προσαρμογή ή τακτοποίηση σύμφωνα με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο, ανάλογα με το πότε συνέβη η παρατυπία και αν μπορεί να αντιμετωπιστεί καθόλου. Αυτός είναι ακριβώς ο λόγος για τον οποίο η έγκαιρη νομική και τεχνική εξέταση έχει τόσο μεγάλη σημασία· προστατεύει τόσο τον πωλητή όσο και την πώληση.

Μπορώ να πουλήσω ένα ακίνητο που κληρονόμησα;

Φυσικά μπορείτε, μόλις ολοκληρωθεί τυπικά και επίσημα η κληρονομική διαδοχή. Με άλλα λόγια, το να αναφέρεστε σε διαθήκη ή να είστε ο φυσικός κληρονόμος δεν αρκεί για να προχωρήσετε στην πώληση ενός ακινήτου. Πιο συγκεκριμένα, υπάρχουν τρία βήματα που πρέπει να λάβετε υπόψη: Πρώτον, η κληρονομιά πρέπει να γίνει αποδεκτή μέσω συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής. Δεύτερον, πρέπει να υποβληθεί και να διευθετηθεί η δήλωση φόρου κληρονομιάς στην εφορία. Και τρίτον, το ακίνητο που επιθυμείτε να πουλήσετε πρέπει να καταχωριστεί στο όνομά σας στο Κτηματολόγιο. Εάν χρειαστεί, η εσωτερική νομική ομάδα μας μπορεί να σας βοηθήσει με μια εξατομικευμένη προσέγγιση.

Έγγραφα που χρειάζεστε ως πωλητής

Ποια έγγραφα χρειάζομαι για να πουλήσω το σπίτι μου στην Ελλάδα;

Σε αυτό το στάδιο, μπορείτε επίσης να ζητήσετε τη βοήθεια δικηγόρου για τις διαδικασίες που αφορούν το ακίνητο. Πρέπει να προσκομίσετε ορισμένα απαιτούμενα έγγραφα:

• Η πράξη με την οποία αποκτήσατε το ακίνητο (πράξη αγοράς, πράξη δωρεάς, αποδοχή κληρονομιάς)

• Τοπογραφικό σχέδιο του ακινήτου (συμπεριλαμβανομένων των κατόψεων)

• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

• Άδεια οικοδομής, συμπεριλαμβανομένης της αρχικής άδειας και τυχόν μεταγενέστερων τροποποιήσεων

• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

• Αποδεικτικό εγγραφής

• Λογαριασμός νερού

• Αντίγραφα της ταυτότητάς σας

• Μπροστινή και πίσω όψη λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος

• Φορολογικό έντυπο E-9 και πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας

Λάβετε υπόψη ότι ορισμένα από αυτά τα έγγραφα ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με την ημερομηνία αγοράς του σπιτιού σας ή το ιστορικό του ακινήτου, αλλά όλες οι νομικές απαιτήσεις πρέπει να πληρούνται πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Η έγκαιρη συγκέντρωση σημαντικού αριθμού εγγράφων συμβάλλει στην επιβεβαίωση της νομικής κατάστασης του ακινήτου και στην αποφυγή καθυστερήσεων στις συναλλαγές ακινήτων. Ορισμένα έγγραφα ενδέχεται επίσης να έχουν ημερομηνία λήξης ή να μην είναι πλέον διαθέσιμα, εάν το ακίνητο αγοράστηκε πριν από πάνω από μια δεκαετία.

Τι είναι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και ποιος το πληρώνει;

Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (EPC, ή Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης/ΠΕΑ στα ελληνικά) αξιολογεί την ενεργειακή κατανάλωση του κτιρίου σε κλίμακα από Α+ έως Η. Περιλαμβάνει τη μόνωση, τα παράθυρα, τα συστήματα θέρμανσης και ψύξης, καθώς και το ζεστό νερό, και αποτελεί απόδειξη της ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου, ενώ παράλληλα αποτελεί υποχρεωτικό έγγραφο για την πώληση. Επιπλέον, είναι απαραίτητο οι πωλητές να προσκομίσουν πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, καθώς αυτό πρέπει να αναγράφεται στη συμβολαιογραφική πράξη.

Για να επιτευχθεί αυτό, ένας μηχανικός πρέπει να επισκεφθεί το ακίνητο, να μετρήσει τον χώρο, να ελέγξει την άδεια οικοδομής και να επαληθεύσει την κάτοψη και τη δομή του κτιρίου σε σχέση με τα έγγραφα της άδειας. Όσον αφορά το κόστος του ΠΕΑ, αυτό εξαρτάται από το μέγεθος και τον τύπο της κατοικίας. Εάν δεν διαθέτετε έγκυρο ΠΕΕ, σας συνιστούμε να το εξασφαλίσετε έγκαιρα, πριν το ακίνητο διατεθεί στην αγορά, καθώς τα μεσιτικά γραφεία υποχρεούνται να αναφέρουν την ενεργειακή κατηγορία των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση. Έχει ισχύ δέκα ετών, οπότε δεν υπάρχει κίνδυνος να λήξει πριν ολοκληρωθεί η πώληση.

Τι είναι το πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας;

Το πιστοποιητικό φορολογικής εκκαθάρισης είναι ένα έγγραφο από την Ελληνική Εφορία που βεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς οφειλές προς την Εφορία που σχετίζονται με τη μεταβίβαση και, ως εκ τούτου, έχετε τη δυνατότητα να μεταβιβάσετε/πωλήσετε το ακίνητό σας. Για να είμαστε ακριβείς, υπάρχουν δύο ξεχωριστά πιστοποιητικά: Το πρώτο είναι η γενική φορολογική εκκαθάριση, η οποία βεβαιώνει ότι η συνολική φορολογική σας κατάσταση είναι εντάξει. Εάν οφείλετε φόρο εισοδήματος, ΕΝΦΙΑ από προηγούμενα έτη, δημοτικά τέλη ή οποιοδήποτε άλλο επιβληθέν ποσό, το πιστοποιητικό δεν θα εκδοθεί έως ότου το χρέος εξοφληθεί ή διευθετηθεί.

Το δεύτερο είναι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το οποίο αφορά συγκεκριμένα τα ακίνητα, καθώς βεβαιώνει ότι ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) έχει δηλωθεί και καταβληθεί για το προς πώληση ακίνητο τα τελευταία πέντε έτη, και ότι το ακίνητο είχε συμπεριληφθεί σωστά στη δήλωση Ε9 σας κάθε έτος. Τα καλά νέα είναι ότι δεν χρειάζεται να βρίσκεστε φυσικά στην Ελλάδα για καμία από αυτές τις διαδικασίες. Εάν επιλέξετε την Elxis, η υπόθεσή σας θα αναληφθεί από τη νομική μας ομάδα με πληρεξούσιο, η οποία μπορεί επίσης να χειριστεί την έκδοση πιστοποιητικού φορολογικής εκκαθάρισης και συναφή φορολογικά ζητήματα.

Μπορώ να πουλήσω το ακίνητό μου αν δεν βρίσκομαι στην Ελλάδα;

Ναι, μπορείτε. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που ζουν στο εξωτερικό μπορούν να πουλήσουν το σπίτι τους χωρίς να επιστρέψουν στην Ελλάδα. Μέσω πληρεξουσιότητας, η νομική μας ομάδα μπορεί να ενεργήσει ως νόμιμος εκπρόσωπός σας. Αναλαμβάνουμε ολόκληρη τη διαδικασία πώλησης, συμπεριλαμβανομένων χρονοβόρων εργασιών όπως η συλλογή των απαραίτητων εγγράφων, ο συντονισμός των εμπλεκόμενων τρίτων, όπως ο λογιστής και ο μηχανικός, η διαχείριση των ερωτήσεων και των επισκέψεων των αγοραστών, καθώς και η εξ αποστάσεως διεκπεραίωση των πρακτικών διαδικασιών. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να μεταβιβάσετε το ακίνητο χωρίς να χρειαστεί να οργανώσετε τίποτα οι ίδιοι. Λάβετε υπόψη ότι αυτοί οι εξωτερικοί επαγγελματίες χρεώνουν τις δικές τους αμοιβές, οι οποίες επίσης καταβάλλονται από τον πωλητή.

Τιμολόγηση και αποτίμηση

Πώς καθορίζω την τιμή της εξοχικής κατοικίας μου στην Ελλάδα;

Η εμπειρία μας έχει διδάξει ότι η σωστή τιμή, υποστηριζόμενη από τη γνώση της αγοράς, οδηγεί στην πώληση. Μία από τις βασικές μας αποστολές είναι να βοηθήσουμε τους πωλητές να καθορίσουν την ζητούμενη τιμή, με βάση την ιδιαίτερη κατάστασή τους και υποστηριζόμενοι από δεδομένα, προσεκτική ανάλυση της τοπικής αγοράς και τη γνώση της αγοράς που απαιτείται για τη σωστή τοποθέτηση του ακινήτου στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Αυτό δίνει στο ακίνητό σας τις καλύτερες πιθανότητες να πουληθεί γρήγορα σε τιμή που αντανακλά την αγορά. Μια επαγγελματική εκτίμηση βοηθά επίσης να ευθυγραμμίσετε την τιμολόγησή σας με τις προσδοκίες των διεθνών αγοραστών. Επομένως, αξίζει να επενδύσετε χρόνο και προσπάθεια για να τραβήξετε την προσοχή των πιθανών αγοραστών σας.

Υπάρχουν ορισμένοι παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή μιας εξοχικής κατοικίας:

• Έτος κατασκευής

• Απόσταση από τη θάλασσα

• Προσβασιμότητα

• Εξωτερικός χώρος: Υπάρχει βεράντα ή καταπράσινος κήπος;

• Επενδυτικό/ενοικιαστικό δυναμικό

• Παροχές και δυνατότητα διαμονής όλο το χρόνο

Αν επιθυμείτε να λάβετε μια πιο εξατομικευμένη εκτίμηση για το ακίνητό σας, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας.

Πώς μια πισίνα αυξάνει την αξία του σπιτιού μου;

Γενικά, οι αγοραστές που αναζητούν εξοχική κατοικία στην Ελλάδα ενδιαφέρονται για την ύπαρξη πισίνας ως χαρακτηριστικό του ακινήτου. Από επενδυτική άποψη, τα ακίνητα με πισίνα τείνουν επίσης να επιτυγχάνουν υψηλότερες τιμές όταν ενοικιάζονται. Μια πισίνα δεν αποδίδει πάντα το κόστος κατασκευής της, και η κατάστασή της πρέπει να λαμβάνεται υπόψη κατά την εκτίμηση του ακινήτου, καθώς επηρεάζει την ζητούμενη τιμή.

Ποιες ανακαινίσεις αξίζει να γίνουν πριν πουλήσω το ακίνητό μου στην Ελλάδα;

Συνιστάται να ξεκινήσετε πρώτα με τις απαραίτητες επισκευές. Για παράδειγμα, η υγρασία, ένας παρωχημένος πίνακας ασφαλειών ή η έλλειψη κατάλληλης γείωσης μπορεί να μην επηρεάζουν την εμφάνιση ενός ακινήτου, αλλά σχετίζονται απολύτως με την ασφάλεια. Επομένως, αυτά πρέπει να αποτελούν την πρώτη προτεραιότητα όσον αφορά τις βελτιώσεις στο σπίτι. Στη συνέχεια, θα πρέπει να επενδύσετε στους εξωτερικούς χώρους σας. Οι βεράντες, τα μπαλκόνια και οι κήποι είναι αυτά που γοητεύουν τους αγοραστές. Μετά από αυτό, συνιστάται μια ανανέωση των κουζινών και των μπάνιων: νέες λαβές, βρύσες και φωτισμός.

Φόροι και έξοδα για τον πωλητή

Ποιους φόρους πρέπει να πληρώσω ως πωλητής;

Οι φορολογικές υποχρεώσεις των πωλητών εξαρτώνται από τις επιμέρους περιστάσεις, όπως το καθεστώς διαμονής, η φύση του ακινήτου και ο τρόπος καταχώρισης της ιδιοκτησίας. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί των κερδών αυτών έχει ανασταλεί προς το παρόν στην Ελλάδα έως τον Δεκέμβριο του 2026, οπότε και οι μη κάτοικοι πωλητές απαλλάσσονται, όσο ισχύει η αναστολή. Οι αλλοδαποί πωλητές, ειδικότερα, θα πρέπει να ζητήσουν επαγγελματική συμβουλή σχετικά με τη θέση τους πριν προχωρήσουν, καθώς οι φορολογικές συμβάσεις μεταξύ της Ελλάδας και άλλων χωρών μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το αποτέλεσμα.

Όταν το ακίνητο κατέχεται μέσω αλλοδαπής ή ελληνικής εταιρείας, η φορολογική μεταχείριση μπορεί να διαφέρει και θα πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά, ώστε να διασφαλιστεί η επιτυχής ολοκλήρωση της συναλλαγής. Οι αλλοδαπές οντότητες που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα ενδέχεται επίσης να θεωρηθούν ότι διαθέτουν μόνιμη εγκατάσταση για φορολογικούς σκοπούς στην Ελλάδα, οπότε η εταιρική δομή θα πρέπει να ελέγχεται από λογιστή. Ενδεχόμενες εκπτώσεις, όπως το αρχικό κόστος αγοράς και τα τεκμηριωμένα έξοδα βελτιώσεων, ενδέχεται επίσης να είναι σημαντικές.

Κάθε κέρδος αποτελεί γενικά τη διαφορά μεταξύ της αρχικής τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης, μετά την αφαίρεση των εκπεστέων εξόδων και τελών. Πρόκειται για έναν τομέα στον οποίο η συνεργασία με εξειδικευμένο λογιστή ή φορολογικό σύμβουλο είναι απαραίτητη. Γενικές πληροφορίες είναι ευρέως διαθέσιμες, αλλά οι λεπτομέρειες διαφέρουν σημαντικά από περίπτωση σε περίπτωση.

Είναι αλήθεια ότι ο φόρος κεφαλαιακών κερδών έχει επί του παρόντος ανασταλεί;

Ναι. Γενικά, στην Ελλάδα ισχύει φόρος κεφαλαιακών κερδών για τα ακίνητα, αλλά για τα φυσικά πρόσωπα έχει επί του παρόντος ανασταλεί. Η αναστολή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Στην πράξη, ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί πώληση εντός αυτής της περιόδου δεν φορολογείται στην Ελλάδα για το κέρδος, ακόμη και αν η τιμή πώλησης είναι υψηλότερη από την τιμή αγοράς. Υπάρχουν εξαιρέσεις. Εάν οι φορολογικές αρχές θεωρήσουν μια πώληση ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το κέρδος μπορεί να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό εισόδημα, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να επιβληθεί ΦΠΑ. Αυτό μπορεί να συμβεί, για παράδειγμα, όταν κάποιος πραγματοποιεί τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων εντός δύο ετών, ή όταν κατασκευάζει ή αγοράζει ένα ακίνητο ειδικά με σκοπό την μεταπώληση και όχι τη χρήση του. Οι εταιρείες δεν επωφελούνται από την αναστολή. Φορολογούνται για τα κέρδη από ακίνητα ως μέρος του εταιρικού εισοδήματος, με συντελεστή 22% επί του παρόντος.

Ποια είναι η αμοιβή ενός κτηματομεσίτη;

Ο πωλητής καταβάλλει προμήθεια στον κτηματομεσίτη που τον εκπροσωπεί, η οποία καταβάλλεται κατά την ολοκλήρωση της πώλησης. Στην Elxis, η προμήθεια ανέρχεται σε 3% + ΦΠΑ, πληρωτέα μόνο μετά την επιτυχή ολοκλήρωση της πώλησης. Η εκτίμηση, η προώθηση, οι επισκέψεις και οι διαπραγματεύσεις που οδηγούν σε αυτό το σημείο πραγματοποιούνται χωρίς προκαταβολική χρέωση. Τα επίπεδα προμήθειας ποικίλλουν στην ελληνική αγορά, οπότε οι όροι πρέπει πάντα να συμφωνούνται γραπτώς πριν προχωρήσετε. Ρωτήστε απευθείας οποιοδήποτε μεσιτικό γραφείο πώς διαμορφώνεται η προμήθειά του και πότε καθίσταται πληρωτέα.

Ως πωλητής, πληρώνω συμβολαιογραφικά και νομικά έξοδα;

Πέρα από την προμήθεια του μεσίτη, η ολοκλήρωση μιας πώλησης ακινήτου στην Ελλάδα συνεπάγεται μια σειρά επαγγελματικών εξόδων. Ο αγοραστής καταβάλλει τα συμβολαιογραφικά και τα έξοδα καταχώρησης που σχετίζονται με τη μεταβίβαση, ενώ ο πωλητής συνήθως καλύπτει την αμοιβή του πολιτικού μηχανικού καθώς και τα δικά του νομικά έξοδα και έξοδα τεκμηρίωσης. Ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες του ακινήτου και το πόσο πρόσφατα έχει ενημερωθεί η τεκμηρίωσή του, ενδέχεται περιστασιακά να προκύψουν κάποια επιπλέον έξοδα στο πλαίσιο της διαδικασίας πώλησης. Για παράδειγμα, ενδέχεται να απαιτηθεί τροποποίηση του τίτλου ιδιοκτησίας, η οποία θα μπορούσε να συνεπάγεται επιπλέον συμβολαιογραφικά έξοδα, καθώς και πιθανές προσαρμογές στον ετήσιο φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Τα ακριβή έξοδα εξαρτώνται από το ακίνητο, την αξία του και τις συγκεκριμένες περιστάσεις.

Πληρώνω φόρο μεταβίβασης ως πωλητής;

Ο τυπικός συντελεστής φόρου μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα ανέρχεται σε 3,09%* της τιμής αγοράς ή της επίσημης φορολογητέας («αντικειμενικής») αξίας, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη, και καταβάλλεται από τον αγοραστή, όχι από τον πωλητή.

*Σημαντική ενημέρωση: Ο Έλληνας Πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η εφαρμοστική νομοθεσία δεν έχει ακόμη δημοσιευτεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.

Προώθηση και παρουσίαση του ακινήτου

Πώς μπορώ να προσεγγίσω διεθνείς αγοραστές;

Οι περισσότεροι διεθνείς αγοραστές ξεκινούν την αναζήτησή τους στο διαδίκτυο, μήνες πριν επισκεφθούν αυτοπροσώπως το ακίνητο που τους ενδιαφέρει, πραγματοποιώντας έρευνα στη δική τους γλώσσα από τις Κάτω Χώρες, τη Γερμανία, το Βέλγιο ή το Ηνωμένο Βασίλειο. Για να τους προσεγγίσετε, πρέπει να είστε ορατοί στα κανάλια που χρησιμοποιούν, στη γλώσσα που διαβάζουν. Γι’ αυτό πρέπει να συνεργαστείτε με μια μεσιτική εταιρεία που δραστηριοποιείται στο εξωτερικό και μπορεί να επικοινωνήσει απευθείας με αυτούς τους πελάτες, στη γλώσσα τους. Η παρουσίαση και η διεκπεραίωση των γραφειοκρατικών διαδικασιών είναι τα επόμενα βήματα.

Εμείς, στην Elxis, αναλαμβάνουμε τα υπόλοιπα. Επιλέγοντας εμάς, επιλέγετε μια αφοσιωμένη ομάδα με περισσότερα από 35 χρόνια εμπειρίας, πολύγλωσσους κτηματομεσίτες, ευρεία πρόσβαση σε διεθνείς αγοραστές και μια εσωτερική νομική ομάδα που μπορεί να συντονίσει ολόκληρη τη διαδικασία πώλησης εκ μέρους σας.

Τι είδους φωτογραφίες πρέπει να έχω για το ακίνητό μου;

Ένας βασικός παράγοντας για να εξασφαλιστεί μια γρήγορη και ομαλή πώληση ακινήτου είναι η παρουσίαση. Δεδομένου ότι η πρώτη εντύπωση για ένα σπίτι δημιουργείται στο διαδίκτυο, είναι λογικό ότι η φωτογράφιση του ακινήτου προκαλεί το αρχικό ενδιαφέρον, ιδιαίτερα μεταξύ των διεθνών αγοραστών, οι οποίοι επιλέγουν τα σπίτια που τους ενδιαφέρουν πριν ταξιδέψουν στην Ελλάδα για επισκέψεις. Αυτό μεταφράζεται σε καθαρές γραμμές, φυσικό φως, τακτοποιημένα δωμάτια και τις σωστές γωνίες λήψης, στοιχεία που μπορούν να μεταμορφώσουν εντελώς τον τρόπο με τον οποίο γίνεται αντιληπτό ένα ακίνητο. Οι καλές φωτογραφίες δεν παραπλανούν· αποκαλύπτουν το σπίτι στην καλύτερη δυνατή μορφή του. Και στις πωλήσεις ακινήτων, «στην καλύτερη δυνατή μορφή του» είναι ακριβώς αυτό που πρέπει να επιδιώκεται.

Ποιες επιλογές εικονικής περιήγησης λειτουργούν καλύτερα για τα ακίνητα στην Ελλάδα;

Το τι λειτουργεί καλύτερα εξαρτάται λιγότερο από την τεχνολογία και περισσότερο από το τι χρειάζεται ακόμα να γνωρίζει ο αγοραστής. Μια περιήγηση 360 μοιρών είναι η πιο αποτελεσματική επιλογή για το ίδιο το σπίτι, καθώς επιτρέπει στον επισκέπτη να περιηγηθεί στα δωμάτια με το δικό του ρυθμό και να αποκτήσει μια πραγματική αίσθηση του μεγέθους και της διαρρύθμισης. Το άλλο μισό της δουλειάς το αναλαμβάνουν τα βίντεο από drone, καθώς συχνά παρουσιάζουν το οικόπεδο, τη γειτονιά και την απόσταση από τη θάλασσα. Μια ζωντανή βιντεοκλήση αποτελεί επίσης μια επιλογή. Βασικά, η ιδέα είναι κάποιος να περιηγείται στο ακίνητο μπροστά στην κάμερα, ενώ ο αγοραστής μπορεί εύκολα να θέσει τις ερωτήσεις του. Αυτό που έχει σημασία είναι ότι το βίντεο πρέπει να είναι ειλικρινές και καλά φωτισμένο. Μια περιήγηση που κρύβει σκόπιμα κάποια σημεία μπορεί εύκολα να δημιουργήσει αμφιβολίες στους αγοραστές.

Χρόνος 

Πρέπει να βάλω το ακίνητό μου προς πώληση το χειμώνα ή το καλοκαίρι;

Η επιλογή της κατάλληλης χρονικής στιγμής είναι ένα από τα πρώτα ζητήματα που εξετάζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων, αν και η απάντηση είναι συχνά πιο ευέλικτη από ό,τι θα περίμενε κανείς. Η αγορά εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα παραμένει ενεργή όλο το χρόνο, ενώ οι διεθνείς αγοραστές αρχίζουν την έρευνά τους πολύ πριν ταξιδέψουν. Το ενδιαφέρον ακολουθεί φυσικά το ταξιδιωτικό ημερολόγιο, καθώς πολλοί αγοραστές προγραμματίζουν επισκέψεις για επίσκεψη από την άνοιξη έως το φθινόπωρο. Κατά συνέπεια, ένα ακίνητο που είναι έτοιμο για επισκέψεις πριν από την περίοδο αιχμής μπορεί να επωφεληθεί από αυξημένο ενδιαφέρον. Παρόλα αυτά, η παρουσίαση και η προετοιμασία τελικά έχουν μεγαλύτερη σημασία από τον μήνα. Ένα καλά παρουσιασμένο σπίτι με τα έγγραφά του σε τάξη μπορεί να πωληθεί με επιτυχία όποτε επιλέξετε να το διαφημίσετε.

Πώς επηρεάζει η τουριστική περίοδος το ενδιαφέρον των αγοραστών;

Οι τουριστικές περιόδους δημιουργούν προβλέψιμα κύματα ενδιαφέροντος από τους αγοραστές, τα οποία συσχετίζονται άμεσα με τις τάσεις των επισκεπτών σε ολόκληρη την Ελλάδα. Οι μήνες αιχμής του καλοκαιριού, από τον Ιούνιο έως τον Αύγουστο, γεννούν τη μεγαλύτερη δραστηριότητα διεθνών αγοραστών, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές συνδυάζουν τις επισκέψεις σε ακίνητα με τις διακοπές τους. Κατά τη διάρκεια της υψηλής περιόδου, η ζήτηση από τους αγοραστές εντείνεται ιδιαίτερα σε παράκτιες περιοχές όπως η Κρήτη, η Κέρκυρα και οι Κυκλάδες.

Οι διεθνείς επισκέπτες συχνά λαμβάνουν συναισθηματικές αποφάσεις αγοράς αφού βιώσουν από πρώτο χέρι τον ελληνικό τρόπο ζωής. Ωστόσο, αυτή η περίοδος φέρνει επίσης προκλήσεις, όπως περιορισμένη διαθεσιμότητα επαγγελματιών, βεβιασμένα προγράμματα επισκέψεων και υπερβολικές προσδοκίες. Οι ενδιάμεσες περιόδους (Απρίλιος-Μάιος και Σεπτέμβριος-Οκτώβριος) προσελκύουν πιο σοβαρούς αγοραστές ακινήτων, οι οποίοι ταξιδεύουν ειδικά για σκοπούς αγοράς ακινήτων. Αυτοί οι αγοραστές συνήθως διεξάγουν πιο διεξοδική έρευνα και έχουν σαφέστερους προϋπολογιστικούς περιορισμούς.

Κατά τους χειμερινούς μήνες παρατηρείται δραματική μείωση των επισκέψεων για περιήγηση, αν και οι σοβαροί επενδυτές και οι αιτούντες «Χρυσή Βίζα» συνεχίζουν την αναζήτηση ακινήτων ανεξάρτητα από την εποχή. Το τουριστικό ημερολόγιο επηρεάζει επίσης τους τύπους ακινήτων που προσελκύουν το ενδιαφέρον. Οι εξοχικές κατοικίες κοντά σε παραλίες σημειώνουν αιχμή κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, ενώ τα ακίνητα που είναι κατάλληλα για μόνιμη κατοικία ή επένδυση διατηρούν σταθερότερο ενδιαφέρον καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους.

Πόσος χρόνος χρειάζεται για να πουληθεί ένα ακίνητο στην Ελλάδα;

Εξαρτάται από το ακίνητο, την περιοχή και το πόσο πλήρη είναι τα έγγραφά σας. Ως γενικός οδηγός, υπολογίστε περίπου δύο έως τέσσερις μήνες. Μόλις ο αγοραστής δεσμευτεί, ακολουθεί η νομική ολοκλήρωση της συναλλαγής. Αυτή περιλαμβάνει την προετοιμασία της σύμβασης, τον έλεγχο δέουσας επιμέλειας, την ενδεχόμενη χρηματοδότηση και την τελική μεταβίβαση στον συμβολαιογράφο. Επειδή μέρος του χρονοδιαγράμματος εξαρτάται από τον συμβολαιογράφο και την εφορία, σας ενημερώνουμε καθώς ολοκληρώνεται κάθε βήμα, αντί να υποσχόμαστε συγκεκριμένες ημερομηνίες που δεν ελέγχουμε. Ανταγωνιστικές τιμές, ειλικρινείς φωτογραφίες και πλήρης γραφειοκρατία από την αρχή είναι τα στοιχεία που προωθούν μια πώληση. Οι περισσότερες καθυστερήσεις οφείλονται σε ελλείποντα έγγραφα, σε μη ρεαλιστική τιμή ή σε περιπλοκές στον τίτλο ιδιοκτησίας του πωλητή.

Αγοραστές, επισκέψεις και προσφορές

Πώς προετοιμάζομαι για μια επίσκεψη στο ακίνητο;

Πάνω απ’ όλα, το ακίνητο πρέπει να δίνει την εντύπωση ότι έχει φροντιστεί. Οι αγοραστές παρατηρούν τη χαλαρή λαβή, το ραγισμένο πλακάκι, το ξεφλουδισμένο παραθυρόφυλλο. Τα μικρά προβλήματα συντήρησης δεν φαίνονται απλώς άσχημα μεμονωμένα. Δημιουργούν ένα μεγαλύτερο ερώτημα στο μυαλό του αγοραστή: τι άλλο έχει παραμεληθεί; Αυτό το ερώτημα είναι δύσκολο να ξεχαστεί μόλις τεθεί. Επίσης, για τους περισσότερους διεθνείς αγοραστές, ο εξωτερικός χώρος είναι ένα από τα πιο σημαντικά χαρακτηριστικά που αναζητούν σε ένα ελληνικό ακίνητο.

Η βεράντα, ο κήπος, η θέα, η πισίνα αν υπάρχει: αυτά δεν είναι δευτερεύοντα χαρακτηριστικά. Συχνά είναι τα πρωταρχικά. Καθαρίστε και τακτοποιήστε τα έπιπλα εξωτερικού χώρου, ώστε ο χώρος να φαίνεται κατοικημένος και φιλόξενος, όχι εγκαταλελειμμένος. Κλαδέψτε την πυκνή βλάστηση. Αν υπάρχουν γλάστρες που μπορούν να προσθέσουν χρώμα χωρίς να φαίνονται υπερβολικές, χρησιμοποιήστε τις. Ο στόχος δεν είναι να διακοσμήσετε τον χώρο μέχρι να μην είναι πλέον αναγνωρίσιμος. Είναι να βοηθήσετε τον αγοραστή να φανταστεί αμέσως τον εαυτό του εκεί. Όσον αφορά το εσωτερικό, απομακρύνετε τα περιττά έπιπλα και τα προσωπικά αντικείμενα που δημιουργούν ακαταστασία.

Ανοίξτε τα παραθυρόφυλλα και τις κουρτίνες πριν από οποιαδήποτε επίσκεψη ή φωτογράφιση. Βεβαιωθείτε ότι όλα τα φώτα λειτουργούν. Το ακίνητο πρέπει να δίνει την αίσθηση του ευρύχωρου, του φωτεινού και της ηρεμίας. Εάν το ακίνητο διαθέτει αυθεντικό αρχιτεκτονικό χαρακτήρα, πέτρινους τοίχους, ξύλινα δοκάρια, θολωτές οροφές και παραδοσιακά δάπεδα με πλακάκια, μην καλύπτετε ή γεμίζετε αυτά τα χαρακτηριστικά. Είναι ακριβώς αυτό που αναζητούν οι διεθνείς αγοραστές και αυτό που διακρίνει το ακίνητό σας από ένα τυπικό διαμέρισμα διακοπών.

Τι συμβαίνει αν λάβω πολλαπλές προσφορές;

Τότε, συγχαρητήρια! Περισσότερες από μία προσφορές σας τοποθετούν σε ισχυρή θέση. Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι η τιμή αποτελεί μόνο ένα μέρος της σύγκρισης. Πιο συγκεκριμένα, ένας αγοραστής που μπορεί να πληρώσει από δικά του κεφάλαια μπορεί να προχωρήσει γρήγορα. Από την άλλη πλευρά, αν εκκρεμεί η έγκριση στεγαστικού δανείου, αυτό μπορεί να προκαλέσει καθυστερήσεις. Μερικοί αγοραστές θέλουν γρήγορη ολοκλήρωση, ενώ άλλοι χρειάζονται μήνες. Φυσικά, δεν υπάρχει καμία υποχρέωση να αποδεχτείτε οτιδήποτε· μπορείτε εύκολα να τις απορρίψετε όλες μέχρι να βρεθεί η καλύτερη προσφορά για εσάς. Τίποτα δεν είναι δεσμευτικό έως ότου υπογραφεί μια ιδιωτική συμφωνία αγοράς (PPA) ή ένα προσύμφωνο ενώπιον συμβολαιογράφου, μετά την οποία ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως προκαταβολή μεταξύ 5% και 10% της τιμής αγοράς. Εάν ο πωλητής αποσυρθεί μετά από αυτό το στάδιο, ενδέχεται να υποχρεωθεί να επιστρέψει το διπλάσιο του ποσού της προκαταβολής.

Η πληρωμή

Πώς επηρεάζουν οι διακυμάνσεις των συναλλαγματικών ισοτιμιών τις πωλήσεις ακινήτων στην Ελλάδα;

Λιγότερο από ό,τι θα περίμενε κανείς, καθώς η μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών στην Ελλάδα χρησιμοποιεί ήδη το ευρώ. Για έναν Ολλανδό, Βέλγο, Γερμανό ή Γάλλο αγοραστή, η συναλλαγματική ισοτιμία δεν παίζει κανένα ρόλο. Εκεί όπου έχει σημασία είναι για τους αγοραστές από το Ηνωμένο Βασίλειο, τις ΗΠΑ, τη Σκανδιναβία και την Ελβετία. Όταν το νόμισμά τους είναι ισχυρό έναντι του ευρώ, τα ελληνικά ακίνητα γίνονται φθηνότερα για αυτούς, χωρίς να αλλάξει καθόλου η τιμή. Ως πωλητής, σπάνια το βιώνετε αυτό άμεσα, και δεν επηρεάζει την αξία του ακινήτου σας.

Πρέπει να τιμολογήσω το ακίνητό μου σε ευρώ ή στο νόμισμα της χώρας μου;

Σε ευρώ. Τα ελληνικά ακίνητα αγοράζονται και πωλούνται σε ευρώ, η συμβολαιογραφική πράξη συντάσσεται σε ευρώ, και ο φόρος μεταβίβασης καθώς και τα τέλη υπολογίζονται όλα σε ευρώ. Οι ξένοι αγοραστές έχουν συνηθίσει αυτό το σύστημα και προβαίνουν οι ίδιοι στη μετατροπή του νομίσματος όταν χρειάζεται.

Συνεργασία με μεσίτη ακινήτων

Επιλογή μεσίτη ακινήτων

Η ελληνική νομοθεσία δεν απαιτεί να συνεργαστείτε με μεσίτη ακινήτων στην Ελλάδα, αλλά οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι η συνεργασία αυτή αποδίδει. Οι μεσίτες ακινήτων μπορούν να σας φέρουν σε επαφή με αγοραστές από όλο τον κόσμο, κάτι που είναι δύσκολο να κάνετε μόνοι σας από απόσταση. Διαθέτουν βαθιά γνώση της τοπικής αγοράς και μπορούν να σας βοηθήσουν στον καθορισμό μιας ρεαλιστικής ζητούμενης τιμής. Μόλις το ακίνητο καταχωρηθεί, διαχειρίζονται όλη την επικοινωνία με τους υποψήφιους αγοραστές, συμπεριλαμβανομένων των επισκέψεων. Όσον αφορά τα γραφειοκρατικά θέματα, ένας μεσίτης μπορεί να σας φέρει σε επαφή με τον πολιτικό μηχανικό, τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο που θα χρειαστείτε. Αν δεν ζείτε στην Ελλάδα ή δεν μιλάτε τη γλώσσα, αυτό είναι συνήθως το σημείο όπου μια ιδιωτική πώληση αρχίζει να καθυστερεί.

Τι πρέπει να ρωτήσω έναν Έλληνα μεσίτη πριν υπογράψω;

Συνιστάται να ξεκινήσετε με τους πρακτικούς όρους της ίδιας της συμφωνίας. Ποια είναι η προμήθεια, πόσο διαρκεί η συμφωνία, αν η συνεργασία είναι αποκλειστική και τι ακριβώς σημαίνει αυτό στην πράξη. Τέλος, θα πρέπει να ζητήσετε μια πλήρη εικόνα των εξόδων που θα πρέπει να αναλάβει ο πωλητής, ώστε να αποφύγετε δυσάρεστες εκπλήξεις στο συμβολαιογραφείο.

Πώς μπορεί η Elxis να βοηθήσει τους πωλητές ακινήτων στην Ελλάδα

Προσεγγίστε διεθνείς αγοραστές

Εδώ και πάνω από 35 χρόνια, λειτουργούμε ως γέφυρα μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Κάθε ακίνητο που καταχωρούμε διαθέτει χαρακτηριστικά που το καθιστούν πραγματικά ελκυστικό για το πελατολόγιό μας, το οποίο εκτείνεται στη Δυτική και Βόρεια Ευρώπη, τις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο. Όταν πουλάτε μέσω εμάς, συντονίζουμε ολόκληρη τη διαδικασία. Συγκεντρώνουμε τα απαραίτητα έγγραφα και δικαιολογητικά για την πώληση και διαχειριζόμαστε όλους τους εμπλεκόμενους τρίτους, συμπεριλαμβανομένων των μηχανικών και των λογιστών. Οι εν λόγω τρίτοι χρεώνουν τις δικές τους αμοιβές, τις οποίες πληρώνετε απευθείας και ξεχωριστά από την προμήθειά μας. Το ακίνητό σας προβάλλεται μέσω πολλαπλών πλατφορμών και καναλιών σε αγοραστές σε διεθνείς αγορές (Ολλανδία, Βέλγιο, Γερμανία, Γαλλία, Ηνωμένο Βασίλειο, ΗΠΑ).

Στοχευμένο μάρκετινγκ

Το μάρκετινγκ μας προσεγγίζει διεθνές κοινό μέσω στοχευμένων ψηφιακών καμπανιών, εκθέσεων ακινήτων, διεθνών περιοδειών παρουσίασης και ενός εβδομαδιαίου ενημερωτικού δελτίου με πάνω από 30.000 παραλήπτες. Διαθέτουμε επίσης ισχυρή ψηφιακή παρουσία με πάνω από 230.000 ακόλουθους στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης και περισσότερους από 150.000 μηνιαίους επισκέπτες στον ιστότοπό μας. Διαφημίζουμε τα ακίνητα που διαθέτουμε σε πλατφόρμες όπως A Place in the Sun, Rightmove, Green Acres, ImmoScout, Spitogatos, SecondHome.nl, Properstar και Mer et Demeures.

Επιλέξτε την αποκλειστικότητα για περισσότερα οφέλη

Τέλος, αν πουλήσετε το ακίνητό σας αποκλειστικά μέσω εμάς, θα απολαύσετε την πλήρη premium εξυπηρέτησή μας: επαγγελματική φωτογράφιση και βιντεοσκόπηση, καθώς και προτεραιότητα στην προβολή σε όλα τα κανάλια μας.

Μελέτη περίπτωσης αποκλειστικής προώθησης βίλας

Έτσι μοιάζει στην πράξη μια αποκλειστική συνεργασία μαζί μας. Για αυτή τη βίλα, αναλάβαμε ολόκληρη την παραγωγή του βίντεο: τη μαγνητοσκόπηση, το μοντάζ και τη διανομή στα κανάλια μας.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν άρθρο προορίζεται αποκλειστικά για γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή επενδυτική συμβουλή.