22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Die Methode zur Ermittlung des Immobilienwerts in Griechenland wird derzeit modernisiert. Für alle, die hier eine Immobilie erwerben, bedeutet dies mehr Transparenz hinsichtlich des Wertes Ihrer Immobilie sowie einheitlichere Regeln für die darauf basierenden Steuern. Hier erfahren Sie, was sich ändert und was dies für Sie als Käufer bedeutet.
Warum dies für Sie von Bedeutung ist, wenn Sie in Griechenland eine Immobilie erwerben
Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland erwerben, wird die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage des Immobilienwerts berechnet, wobei dieser Wert dem höheren der beiden folgenden Beträge entspricht: dem Kaufpreis oder dem „objektiven Wert“ der Immobilie. Wie der objektive Wert festgelegt wird, hat also direkten Einfluss darauf, wie viel Sie zahlen. Klarere und einheitlichere Bewertungsregeln bedeuten, dass Sie sicher sein können, dass die Steuer der Immobilie angemessen ist. Für Investoren ermöglichen bessere Bewertungsdaten zudem fundiertere Entscheidungen.
Was ist der „objektive Wert“?
Der objektive Wert ist die vom Finanzamt vorgenommene Schätzung des Wertes einer Immobilie, die auf festgelegten Kriterien und nicht auf dem tatsächlichen Verkaufspreis basiert. Beim Kauf wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder den objektiven Wert erhoben, je nachdem, welcher Wert höher ist. Der derzeitige Grunderwerbsteuersatz für Bestandsimmobilien beträgt 3,09 %* dieses Wertes.
*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
Was sich ändert
Griechenland reformiert die Festlegung der objektiven Werte mit dem übergeordneten Ziel, diese näher an die tatsächlichen Marktwerte heranzuführen und das gesamte System transparenter zu gestalten. Zwei Entwicklungen stechen dabei besonders hervor. Die erste ist der Schritt hin zu einem digitalen Immobilienwertregister über die Plattform valuemaps.gov.gr, das darauf abzielt, Bewertungsdaten online verfügbar zu machen. Die zweite ist, dass die offiziellen Zonenwerte, die den Kern jedes objektiven Wertes bilden, im Jahr 2025 überarbeitet wurden und für die Steuern des Jahres 2026 gelten, wobei je nach Gebiet Auf- oder Abwertungen vorgenommen wurden, um die aktuellen Gegebenheiten besser widerzuspiegeln. Für Käufer ist die Entwicklung positiv: ein digitaleres, transparenteres System, das Immobilienwerte verständlicher und anfechtbarer machen dürfte.
Was bestimmt den Wert einer Immobilie?
Dies sind die Faktoren, die in eine Wertermittlung einfließen. Es handelt sich nicht um eine vollständige Liste, und die genaue Gewichtung variiert.
Lage
In der Regel der mit Abstand wichtigste Faktor. Immobilien in touristischen Gebieten oder in Küstennähe sind in der Regel wertvoller, während abgelegene Lagen geringere Werte aufweisen.
Größe und Nutzfläche
Die Wohnfläche, der Grundriss, die Etage, auf der sich eine Wohnung befindet, kürzlich durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen sowie die Frage, ob die Wohnung möbliert ist, spielen allesamt eine Rolle.
Alter und Zustand
Neuere Immobilien weisen im Allgemeinen höhere Werte auf, ältere hingegen niedrigere, wobei ein gut renoviertes älteres Haus jedoch erheblich mehr wert sein kann als ein vergleichbares, nicht renoviertes Objekt.
Renovierungs- und Entwicklungspotenzial
Die Möglichkeit, die Wohnfläche zu vergrößern, ein zusätzliches Stockwerk oder einen Pool anzubauen, kann den Wert einer Immobilie steigern, da Käufer bereit sind, für die Flexibilität bei der Gestaltung ihres Zuhauses zu zahlen. In Griechenland kann der Spielraum für Erweiterungen durch Bau- und Waldschutzvorschriften eingeschränkt sein; daher lohnt es sich, dies zu prüfen.
Warum der Verkaufspreis vom objektiven Wert abweicht
Der objektive Wert ist ein anhand einer Formel ermittelter Wert, weshalb er selten mit dem tatsächlichen Verkaufspreis einer Immobilie übereinstimmt. Für diese Abweichung sind mehrere Faktoren verantwortlich.
Angebot und Nachfrage
In einem Verkäufermarkt, in dem die Nachfrage das Angebot übersteigt, steigen die Preise, und Immobilien finden schnell einen Käufer. In einem Käufermarkt ist es umgekehrt. In weiten Teilen der beliebten Regionen Griechenlands übersteigt die Nachfrage das Angebot bereits seit mehreren Jahren, was die Preise in die Höhe getrieben hat.
Der aktuelle Markttrend
Die griechischen Immobilienpreise sind weiter gestiegen, wenn auch moderater als während des Preisanstiegs nach 2021. Nach Angaben der Bank von Griechenland stiegen die Wohnimmobilienpreise im Jahr 2025 um etwa 7 bis 8 %, was einen Rückgang gegenüber dem zweistelligen Wachstum der Jahre 2022 und 2023 darstellt. In Athen war das Tempo mit rund 6 % moderater, während es in Thessaloniki und mehreren kleineren Städten mit etwa 8 bis 10 % stärker ausfiel.
Finanzierungsbedingungen
Zinssätze und Kreditbedingungen beeinflussen, was sich Käufer leisten können und inwieweit Banken bereit sind, Kredite zu vergeben, was sich wiederum auf die Nachfrage und die Preise auswirkt.
Vergleichbare Verkäufe
Eine der zuverlässigsten Methoden zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie ist die Betrachtung der jüngsten Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Umgebung, die oft als „Vergleichsobjekte“ oder „Comps“ bezeichnet werden. Ein Makler oder Gutachter nutzt diese zur Bewertung einer Immobilie.
Fazit
Der objektive Wert legt die Untergrenze für die von Ihnen zu zahlende Steuer fest, während der Markt den Preis bestimmt, den Sie tatsächlich zahlen – und diese beiden Werte stimmen selten überein. Da das Bewertungssystem zunehmend digitalisiert und besser an den Markt angepasst wird, sollten beide Aspekte leichter nachvollziehbar werden. Wenn Sie Hilfe benötigen, um den Wert einer bestimmten Immobilie und die damit verbundenen Kosten besser einzuschätzen, stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Seit 1991 begleiten wir internationale Käufer auf der Suche nach ihrem Traumhaus in Griechenland. Sie können sich gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch an uns wenden.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Immobilienwerte, Steuern und Vorschriften ändern sich, und die individuellen Umstände variieren. Wir empfehlen Ihnen, qualifizierte Rechts- und Steuerberater zu konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen.
