Le nouveau système d'évaluation immobilière en Grèce

Le gouvernement grec est en train de changer la façon dont la valeur de ta maison en Grèce est calculée. Si tu achètes une maison là-bas, ça veut dire plus de transparence sur sa valeur et des règles plus justes et cohérentes pour les impôts que tu paies.

Pourquoi est-ce important si je veux acheter une maison en Grèce ? 

Les droits de mutation que tu paies au moment de l'achat peuvent dépendre de la « valeur objective » du bien immobilier. Grâce à des règles plus claires et plus équitables pour l'évaluation des biens immobiliers en Grèce, tu sais que le montant des impôts que tu paies est adapté au bien immobilier. De plus, si tu es investisseur, le nouveau système d'évaluation te fournit des données plus fiables pour prendre une décision d'investissement éclairée.   

C'est quoi la « valeur objective » ? 

La valeur objective, c'est une estimation de la valeur d'un bien calculée par le fisc. Elle est basée sur des critères objectifs, indépendants du prix de vente. Quand tu achètes un bien en Grèce, la taxe de transfert est calculée sur le prix d'achat ou sur cette valeur objective du bien, selon lequel des deux est le plus élevé.

Qu'est-ce qui détermine la valeur d'un bien immobilier en Grèce ? 

Les facteurs suivants jouent probablement un rôle dans la détermination des valeurs objectives.

 

1. L'emplacement

Le facteur le plus important dans la valeur d'un bien immobilier est peut-être son emplacement. Même si c'est un cliché sur le marché immobilier, les biens situés dans des destinations touristiques ou près d'une plage ont généralement plus de valeur. Dans les zones reculées, les maisons ont généralement moins de valeur.

 

2. La taille de la maison et l'espace utilisable

De nombreux facteurs entrent en ligne de compte dans la valeur d'un bien immobilier lorsqu'on examine ses caractéristiques sur place. Il s'agit notamment des caractéristiques architecturales et de la disposition de la maison, de l'étage auquel se trouve l'appartement, des travaux d'entretien récents et du fait qu'il soit meublé ou non.

 

3. L'âge du bien

Il est aussi important de prendre en compte l'âge du bien immobilier. Comme on peut s'y attendre, les biens immobiliers plus anciens ont une valeur moindre. Les biens immobiliers plus récents sont plus chers. Les rénovations jouent également un rôle. Par exemple, les biens immobiliers anciens qui ont été rénovés ont probablement plus de valeur que les biens immobiliers anciens qui n'ont pas été rénovés.

 

4. Potentiel de rénovation

Les propriétaires aiment aussi savoir si un bien peut être amélioré. Par exemple, si tu peux agrandir la surface habitable, ajouter un étage ou une chambre supplémentaire, ou ajouter une piscine, le bien aura probablement plus de valeur. En effet, les acheteurs apprécient la possibilité de personnaliser un espace. Note qu'en Grèce, la possibilité d'agrandir un bien peut également être limitée par la réglementation forestière grecque.

 

Cette liste n'est pas exhaustive et d'autres facteurs peuvent influencer la valeur objective en Grèce.

Pourquoi le prix de vente est-il différent de la valeur objective ?

1. L'offre et la demande locales

L'offre et la demande du marché local jouent un rôle dans la valeur des biens immobiliers. Les taux d'intérêt et la situation économique sont aussi des éléments importants à surveiller. Dans un marché favorable aux vendeurs, la demande est forte et l'offre faible, donc la valeur des biens immobiliers augmente. Dans un marché favorable aux acheteurs, l'offre est forte et la demande faible, donc la valeur des biens immobiliers diminue. Dans un marché favorable aux vendeurs, les maisons se vendent généralement plus vite, et dans un marché favorable aux acheteurs, elles restent plus longtemps sur le marché. En 2023, la Grèce est un marché favorable aux vendeurs dans les zones les plus populaires, car la demande est supérieure à l'offre.

2. Le marché grec

Le marché local en Grèce est en hausse. D'après les données de la Banque de Grèce, au premier trimestre de cette année, le taux de croissance des prix des maisons en Grèce a atteint des niveaux records. Plus précisément, les prix ont augmenté de 14,5 % en glissement annuel dans l'ensemble du pays, et des hausses encore plus marquées ont été observées dans les deux plus grands centres urbains de Grèce, atteignant 16,5 % en Attique (la région qui comprend Athènes) et 16,1 % à Thessalonique.

3. Taux d'intérêt

Oui, c'est la partie économique ennuyeuse, mais elle est importante quand on pense à la valeur des biens immobiliers. Une hausse des taux d'intérêt à court terme (par exemple, ce que tu paies sur une carte de crédit ou un prêt à court terme) rend les dettes à court terme plus chères. Par exemple, si tu dépenses plus d'argent pour rembourser une carte de crédit ou un prêt à court terme, tu auras probablement moins d'argent pour acheter une maison.

En Grèce, en 2023, les taux d'intérêt ont augmenté et les banques étaient moins disposées à prêter. Si les clients obtiennent un prêt, l'argent est plus cher. C'est pourquoi de plus en plus d'acheteurs en Grèce choisissent des biens immobiliers sur plan.

4. Prix des maisons voisines

L'un des meilleurs moyens d'évaluer la valeur d'une maison est de regarder les prix de vente de maisons similaires dans le quartier qui ont été vendues récemment. Tu entendras peut-être parler de ces maisons sous le nom de « comps ». En général, si tu fais évaluer ta maison par un agent immobilier, les experts immobiliers utiliseront les comps pour t'aider à évaluer la valeur de ta maison.