Alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie Ihr eigenes Haus in Griechenland bauen

Beim Bauen in Griechenland gibt es drei Hauptansätze:

1. Vollständige Eigenverwaltung

Bei dieser Option koordinieren Sie die Bauunternehmer, überwachen die Arbeiten und verwalten das Budget selbst. Dies ist zwar möglich, erfordert jedoch ausgeprägte organisatorische Fähigkeiten und Ortskenntnisse. Manche entscheiden sich sogar dafür, einen Teil der Bauarbeiten selbst durchzuführen. Das griechische Recht schreibt jedoch obligatorische Sozialversicherungsbeiträge (EFKA-Stempel) für Bauarbeiten vor, unabhängig davon, wer diese ausführt. Diese Beiträge lassen sich nicht umgehen und dienen dazu, Schwarzarbeit zu verhindern. Dieser Weg kann lohnend, aber auch anspruchsvoll sein – insbesondere, wenn Sie nicht ständig in Griechenland leben.

2. Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer

Dies ist die praktischste und beliebteste Option. Ein Generalunternehmer verwaltet den gesamten Bauprozess, koordiniert die Fachleute und sorgt dafür, dass die Fristen eingehalten werden. Sie behalten die Kontrolle über die Planung und wichtige Entscheidungen, ohne sich um die tägliche Bauleitung kümmern zu müssen.

3. Kauf einer Immobilie vom Plan weg in einem Bauträgerprojekt

Wenn Sie es einfach haben möchten, können Sie in ein Off-Plan-Projekt investieren. In Griechenland gibt es jedoch in der Regel kleinere Projekte (oft 3–4 Häuser), sodass die Auswahlmöglichkeiten im Vergleich zu anderen Ländern begrenzt sein können.

Ausländische Investoren ziehen oft Inseln oder ländliche Gebiete großen Städten wie Athen oder Thessaloniki vor. Zu den beliebten Standorten zählen:

Kreta


Die größte griechische Insel, die vielfältige Optionen bietet, von erschwinglichen Grundstücken auf dem Land bis hin zu luxuriösen Villen am Meer.

Kykladen (Mykonos, Santorini, Naxos, Paros)


Das legendäre Inselleben mit großem Investitionspotenzial, auch wenn die Grundstückspreise höher sind.

Ionische Inseln (Korfu, Zakynthos, Kefalonia)


Venezianische Architektur, üppige Landschaften und hohe touristische Attraktivität.

Dodekanes (Rhodos, Kos, Karpathos)


Lange Tourismussaison, internationale Flughäfen und historischer Charme.

Peloponnes (Kalamata, Mani)


Authentische griechische Schönheit kombiniert mit vergleichsweise niedrigeren Grundstückspreisen.

Chalkidiki (Nordgriechenland)


Beliebt bei Investoren aus dem Balkan, mit guter Anbindung an den Flughafen Thessaloniki.

Griechenland bietet eine einzigartige Kombination aus Lebensstil, Klima und Erschwinglichkeit. Mit über 13.600 km Küstenlinie, reichlich Sonnenschein und atemberaubenden Landschaften bleibt das Land eines der attraktivsten Ziele Europas für Immobilieninvestitionen. Das Interesse ausländischer Investoren an griechischen Immobilien nimmt weiter zu. Obwohl die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind, liegen sie nach wie vor deutlich unter denen in Ländern wie Deutschland, Frankreich, Spanien oder den Niederlanden. Ob Sie von einer Villa am Meer, einem Rückzugsort in den Bergen oder einem Haus auf dem Land träumen – Griechenland bietet ein außergewöhnliches Preis-Leistungs-Verhältnis.

Der Hausbau in Griechenland erfordert die Zusammenarbeit mit verschiedenen Fachleuten.

Immobilienmakler

Oftmals hilft Ihnen Ihr erster Ansprechpartner, ein Immobilienmakler, dabei, ein geeignetes Grundstück zu finden, mit Verkäufern zu verhandeln und Sie mit zuverlässigen Fachleuten in Kontakt zu bringen.

Rechtsanwalt

Ein Anwalt ist unerlässlich, um rechtliche Prüfungen des Grundstücks durchzuführen, das Eigentumsrecht zu überprüfen und sicherzustellen, dass keine Hypotheken, Streitigkeiten oder baurechtlichen Auflagen bestehen. Für ausländische Investoren kann ein Anwalt auch als gesetzlicher Vertreter fungieren und bei der Beantragung einer griechischen Steueridentifikationsnummer (AFM) behilflich sein.

Architekt und Vermessungsingenieur

Der Architekt entwirft Ihr Haus nach Ihren Vorstellungen und stellt dabei sicher, dass die städtebaulichen Vorschriften und Energieeffizienzgesetze eingehalten werden. Der Vermessungsingenieur legt die Grundstücksgrenzen fest und bestätigt die Bebaubarkeit. Alle Entwürfe müssen den Erdbebensicherheitsvorschriften entsprechen, die in Griechenland aufgrund der seismischen Aktivität besonders streng sind.

Bauingenieur / Bauunternehmer

Der Bauingenieur erstellt statische Berechnungen, überwacht den Bau, stellt die Einhaltung der Vorschriften sicher und unterzeichnet die Fertigstellungsbescheinigungen. Ein Bauunternehmer koordiniert alle Bauarbeiten vor Ort.

Schritt 1: Besorgen Sie sich die erforderlichen Unterlagen

• Reisepass oder EU-Ausweis

• Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM)

• Nachweis des Grundbesitzes

• Topografische Karte

• Grundbuchauszüge

• Baugenehmigung

• Zusätzliche Genehmigungen (falls erforderlich)

Schritt 2: Grundstückskauf in Griechenland

Bevor mit dem Bau begonnen wird, müssen Sie ein bebaubares Grundstück erwerben. Grundstücke in Griechenland lassen sich in vier Kategorien einteilen:

• Innerhalb des Bebauungsplans

• Außerhalb des Stadtentwicklungsplans

• Kleine Ortschaften (unter 2.000 Einwohner)

• Traditionelle oder geschützte Siedlungen

Grundstücke außerhalb des Stadtplans erfordern in der Regel eine Fläche von mindestens 4.000 m² und eine Anbindung an eine öffentliche Straße. Prüfen Sie stets, ob das Grundstück folgenden Vorschriften unterliegt:

• Forstvorschriften

• Küstenbeschränkungen

• Archäologischen Schutzbestimmungen

Wenden Sie sich vor dem Kauf an das örtliche Stadtplanungsamt (Πολεοδομία) oder einen qualifizierten Ingenieur.

Schritt 3: Unterzeichnen Sie einen Bauvertrag

Ein klarer Vertrag schützt Ihre Investition. Er enthält in der Regel:

• Projektbeschreibung

• Zeitplan

• Budget und Materialien

• Verpflichtungen des Auftragnehmers

• Klauseln zum Risikomanagement

• Bestimmungen zur Streitbeilegung

Schritt 4: Einholung einer Baugenehmigung

Für einen Neubau ist eine vollständige Baugenehmigung (Οικοδομική Άδεια) erforderlich. Der Antrag wird von einem zugelassenen Ingenieur elektronisch über das System der Technischen Kammer Griechenlands (TEE) eingereicht. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören:

• Grundbuchauszug

• Grundbuchauszug

• Topografische Vermessung

• Architektur- und Statikpläne

• Technische und elektrotechnische Studien

• Umweltgenehmigungen (falls zutreffend)

Genehmigungen sind vier Jahre lang gültig (verlängerbar). Die Bearbeitung dauert in der Regel etwa 45 Werktage nach Einreichung, wobei die Vorbereitung mehrere Monate in Anspruch nehmen kann.

Schritt 5: Bauphase

Die Bauarbeiten umfassen:

• Aushub und Fundament

• Bauarbeiten

• Sanitär- und Elektroinstallationen

• Dämmung

• Ausbauarbeiten

In bestimmten Bauphasen sind unabhängige Abnahmen vorgeschrieben.

Schritt 6: Übergabe

Nach Fertigstellung erhalten Sie:

• Vollständige architektonische und technische Dokumentation

• Energieausweis (ΠΕΑ)

• Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser, Abwasser)

Die Kosten variieren je nach Lage und Qualität.

Grundstückskauf


Die Preise variieren stark – ländliche Gebiete sind günstiger, während Inseln und Küstengebiete Spitzenpreise erzielen.

Baukosten


Durchschnittliche Kosten: 2.000 € – 2.500 € pro m². Ein 100 m² großes Haus kostet beispielsweise zwischen 200.000 € und 250.000 €. Luxusvillen liegen über diesem Preisrahmen.

Honorare


5–10 % der Gesamtprojektkosten. Maklerprovision: 2–4 % (+ MwSt.).

Genehmigungen und Gutachten


Mehrere tausend Euro, je nach Komplexität.

Anschlüsse an die Infrastruktur


Zusätzliche Kosten für Versorgungsanschlüsse.

Reservebudget


Planen Sie 10–15 % zusätzlich für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Steuern

• • Grunderwerbsteuer: 3,09 %

• • Grundbuchgebühren: ca. 0,5 %

• • Notargebühren: ca. 2 % (+ MwSt.)

• • Mehrwertsteuer auf Bauleistungen: 24 %

Nach Fertigstellung:

• • ENFIA-Grundsteuer: ca. 3–4 € pro m² jährlich

• • Kommunale Gebühren: 50–150 € pro Jahr

Insgesamt ist mit zusätzlichen Kosten in Höhe von ca. 5–7 % über die Grundstücks- und Baukosten hinaus zu rechnen.

Der Bau eines eigenen Hauses in Griechenland bietet Freiheit, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und langfristiges Investitionspotenzial. Er erfordert jedoch finanzielles Engagement, Geduld und sorgfältige Planung. Mit dem richtigen Team von Fachleuten kann dieser Weg zwar anspruchsvoll sein – aber auch unglaublich lohnend. Wenn Sie erwägen, in Griechenland ein Haus zu bauen oder in griechische Immobilien zu investieren, können unsere Experten Sie Schritt für Schritt begleiten, vom Grundstückskauf bis zur Fertigstellung.