22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Für viele Menschen ist der Hausbau in Griechenland sowohl ein aufregender Traum als auch ein komplexes Unterfangen. Von der Suche nach dem richtigen Grundstück über die Beantragung von Genehmigungen bis hin zur Koordination der Fachleute kann sich dieser Prozess überwältigend anfühlen – insbesondere für ausländische Investoren, die mit der griechischen Gesetzgebung und Bürokratie nicht vertraut sind. Dieser umfassende Leitfaden erklärt Ihnen alles Schritt für Schritt und beschreibt nicht nur, was Sie tun müssen, sondern auch die Herausforderungen, denen Sie möglicherweise begegnen werden, damit Sie gut vorbereitet an Ihr Projekt herangehen können.
Vor- und Nachteile des Hausbaus in Griechenland
Bevor Sie sich entscheiden, ob Sie bauen oder kaufen möchten, sollten Sie die Vor- und Nachteile abwägen.
Vorteile
Individuelle Gestaltung
Sie gestalten Ihr Zuhause genau so, wie Sie es sich vorstellen – vom Grundriss und dem architektonischen Stil bis hin zu den Materialien und der Energieeffizienz. Kurz gesagt: Sie schaffen etwas wirklich Einzigartiges für sich und Ihre Familie.
Moderne Baunormen
Neue Häuser entsprechen den neuesten Bauvorschriften und Energieeffizienzstandards (KENAK) und bieten eine verbesserte Dämmung, Nachhaltigkeit und langfristige Einsparungen.
Höherer langfristiger Wert
Eine neu gebaute Immobilie kann ein starkes Vermietungspotenzial und langfristige Wertsteigerung bieten, insbesondere in stark nachgefragten Regionen Griechenlands.
Nachteile
Höhere Anschaffungskosten
Der Neubau ist in der Regel teurer als der Kauf einer bestehenden Immobilie. Es können unerwartete Kosten entstehen, wodurch das endgültige Budget schwer vorhersehbar ist.
Zeitaufwändiger Prozess
Vom Entwurf über die Genehmigungen bis hin zum Bau kann der Bau eines Hauses zwei Jahre oder länger dauern. Selbst bei sorgfältiger Planung kann es zu Verzögerungen kommen.
Stress und Bürokratie
Die Koordination von Bauunternehmern, Genehmigungen und Formalitäten kann sehr aufwendig sein – insbesondere, wenn Sie im Ausland leben und kein Griechisch sprechen.
Drei Hauptmöglichkeiten, ein eigenes Haus in Griechenland zu bauen
Beim Bauen in Griechenland gibt es drei Hauptansätze:
1. Vollständige Eigenverwaltung
Bei dieser Option koordinieren Sie die Bauunternehmer, überwachen die Arbeiten und verwalten das Budget selbst. Dies ist zwar möglich, erfordert jedoch ausgeprägte organisatorische Fähigkeiten und Ortskenntnisse. Manche entscheiden sich sogar dafür, einen Teil der Bauarbeiten selbst durchzuführen. Das griechische Recht schreibt jedoch obligatorische Sozialversicherungsbeiträge (EFKA-Stempel) für Bauarbeiten vor, unabhängig davon, wer diese ausführt. Diese Beiträge lassen sich nicht umgehen und dienen dazu, Schwarzarbeit zu verhindern. Dieser Weg kann lohnend, aber auch anspruchsvoll sein – insbesondere, wenn Sie nicht ständig in Griechenland leben.
2. Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer
Dies ist die praktischste und beliebteste Option. Ein Generalunternehmer verwaltet den gesamten Bauprozess, koordiniert die Fachleute und sorgt dafür, dass die Fristen eingehalten werden. Sie behalten die Kontrolle über die Planung und wichtige Entscheidungen, ohne sich um die tägliche Bauleitung kümmern zu müssen.
3. Kauf einer Immobilie vom Plan weg in einem Bauträgerprojekt
Wenn Sie es einfach haben möchten, können Sie in ein Off-Plan-Projekt investieren. In Griechenland gibt es jedoch in der Regel kleinere Projekte (oft 3–4 Häuser), sodass die Auswahlmöglichkeiten im Vergleich zu anderen Ländern begrenzt sein können.
Geeignete Standorte für Bauvorhaben in Griechenland
Ausländische Investoren ziehen oft Inseln oder ländliche Gebiete großen Städten wie Athen oder Thessaloniki vor. Zu den beliebten Standorten zählen:
Kreta
Die größte griechische Insel, die vielfältige Optionen bietet, von erschwinglichen Grundstücken auf dem Land bis hin zu luxuriösen Villen am Meer.
Kykladen (Mykonos, Santorini, Naxos, Paros)
Das legendäre Inselleben mit großem Investitionspotenzial, auch wenn die Grundstückspreise höher sind.
Ionische Inseln (Korfu, Zakynthos, Kefalonia)
Venezianische Architektur, üppige Landschaften und hohe touristische Attraktivität.
Dodekanes (Rhodos, Kos, Karpathos)
Lange Tourismussaison, internationale Flughäfen und historischer Charme.
Peloponnes (Kalamata, Mani)
Authentische griechische Schönheit kombiniert mit vergleichsweise niedrigeren Grundstückspreisen.
Chalkidiki (Nordgriechenland)
Beliebt bei Investoren aus dem Balkan, mit guter Anbindung an den Flughafen Thessaloniki.
Warum in Griechenland bauen?
Griechenland bietet eine einzigartige Kombination aus Lebensstil, Klima und Erschwinglichkeit. Mit über 13.600 km Küstenlinie, reichlich Sonnenschein und atemberaubenden Landschaften bleibt das Land eines der attraktivsten Ziele Europas für Immobilieninvestitionen. Das Interesse ausländischer Investoren an griechischen Immobilien nimmt weiter zu. Obwohl die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind, liegen sie nach wie vor deutlich unter denen in Ländern wie Deutschland, Frankreich, Spanien oder den Niederlanden. Ob Sie von einer Villa am Meer, einem Rückzugsort in den Bergen oder einem Haus auf dem Land träumen – Griechenland bietet ein außergewöhnliches Preis-Leistungs-Verhältnis.
Die wichtigsten Ansprechpartner, mit denen Sie zusammenarbeiten werden
Der Hausbau in Griechenland erfordert die Zusammenarbeit mit verschiedenen Fachleuten.
Immobilienmakler
Oftmals hilft Ihnen Ihr erster Ansprechpartner, ein Immobilienmakler, dabei, ein geeignetes Grundstück zu finden, mit Verkäufern zu verhandeln und Sie mit zuverlässigen Fachleuten in Kontakt zu bringen.
Rechtsanwalt
Ein Anwalt ist unerlässlich, um rechtliche Prüfungen des Grundstücks durchzuführen, das Eigentumsrecht zu überprüfen und sicherzustellen, dass keine Hypotheken, Streitigkeiten oder baurechtlichen Auflagen bestehen. Für ausländische Investoren kann ein Anwalt auch als gesetzlicher Vertreter fungieren und bei der Beantragung einer griechischen Steueridentifikationsnummer (AFM) behilflich sein.
Architekt und Vermessungsingenieur
Der Architekt entwirft Ihr Haus nach Ihren Vorstellungen und stellt dabei sicher, dass die städtebaulichen Vorschriften und Energieeffizienzgesetze eingehalten werden. Der Vermessungsingenieur legt die Grundstücksgrenzen fest und bestätigt die Bebaubarkeit. Alle Entwürfe müssen den Erdbebensicherheitsvorschriften entsprechen, die in Griechenland aufgrund der seismischen Aktivität besonders streng sind.
Bauingenieur / Bauunternehmer
Der Bauingenieur erstellt statische Berechnungen, überwacht den Bau, stellt die Einhaltung der Vorschriften sicher und unterzeichnet die Fertigstellungsbescheinigungen. Ein Bauunternehmer koordiniert alle Bauarbeiten vor Ort.
Wichtige Schritte zum Hausbau in Griechenland
Schritt 1: Besorgen Sie sich die erforderlichen Unterlagen
• Reisepass oder EU-Ausweis
• Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM)
• Nachweis des Grundbesitzes
• Topografische Karte
• Grundbuchauszüge
• Baugenehmigung
• Zusätzliche Genehmigungen (falls erforderlich)
Schritt 2: Grundstückskauf in Griechenland
Bevor mit dem Bau begonnen wird, müssen Sie ein bebaubares Grundstück erwerben. Grundstücke in Griechenland lassen sich in vier Kategorien einteilen:
• Innerhalb des Bebauungsplans
• Außerhalb des Stadtentwicklungsplans
• Kleine Ortschaften (unter 2.000 Einwohner)
• Traditionelle oder geschützte Siedlungen
Grundstücke außerhalb des Stadtplans erfordern in der Regel eine Fläche von mindestens 4.000 m² und eine Anbindung an eine öffentliche Straße. Prüfen Sie stets, ob das Grundstück folgenden Vorschriften unterliegt:
• Forstvorschriften
• Küstenbeschränkungen
• Archäologischen Schutzbestimmungen
Wenden Sie sich vor dem Kauf an das örtliche Stadtplanungsamt (Πολεοδομία) oder einen qualifizierten Ingenieur.
Schritt 3: Unterzeichnen Sie einen Bauvertrag
Ein klarer Vertrag schützt Ihre Investition. Er enthält in der Regel:
• Projektbeschreibung
• Zeitplan
• Budget und Materialien
• Verpflichtungen des Auftragnehmers
• Klauseln zum Risikomanagement
• Bestimmungen zur Streitbeilegung
Schritt 4: Einholung einer Baugenehmigung
Für einen Neubau ist eine vollständige Baugenehmigung (Οικοδομική Άδεια) erforderlich. Der Antrag wird von einem zugelassenen Ingenieur elektronisch über das System der Technischen Kammer Griechenlands (TEE) eingereicht. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören:
• Grundbuchauszug
• Grundbuchauszug
• Topografische Vermessung
• Architektur- und Statikpläne
• Technische und elektrotechnische Studien
• Umweltgenehmigungen (falls zutreffend)
Genehmigungen sind vier Jahre lang gültig (verlängerbar). Die Bearbeitung dauert in der Regel etwa 45 Werktage nach Einreichung, wobei die Vorbereitung mehrere Monate in Anspruch nehmen kann.
Schritt 5: Bauphase
Die Bauarbeiten umfassen:
• Aushub und Fundament
• Bauarbeiten
• Sanitär- und Elektroinstallationen
• Dämmung
• Ausbauarbeiten
In bestimmten Bauphasen sind unabhängige Abnahmen vorgeschrieben.
Schritt 6: Übergabe
Nach Fertigstellung erhalten Sie:
• Vollständige architektonische und technische Dokumentation
• Energieausweis (ΠΕΑ)
• Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser, Abwasser)
Wie viel kostet es, in Griechenland ein Haus zu bauen?
Die Kosten variieren je nach Standort und Qualität.
Grundstückskauf
Die Preise variieren stark – ländliche Gebiete sind günstiger, während auf Inseln und in Küstenregionen höhere Preise erzielt werden.
Baukosten
Durchschnittliche Kosten: 2.000 € – 2.500 € pro m². Ein 100 m² großes Haus kostet beispielsweise zwischen 200.000 € und 250.000 €. Luxusvillen liegen über diesem Preisrahmen.
Honorare
5–10 % der Gesamtprojektkosten. Maklerprovision: 2–4 % (+ MwSt.).
Genehmigungen und Gutachten
Mehrere tausend Euro, je nach Komplexität.
Anschlüsse an die Infrastruktur
Zusätzliche Kosten für Versorgungsanschlüsse.
Reservebudget
Planen Sie 10–15 % zusätzlich für unerwartete Ausgaben ein.
Steuern
Grunderwerbsteuer: 3,09 %*
Grundbuchgebühren: ca. 0,5 %
Notargebühren: ca. 2 % (+ MwSt.)
Mehrwertsteuer auf Bauleistungen: 24 %
*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
Nach der Fertigstellung:
ENFIA-Grundsteuer: ca. 3–4 € pro m² jährlich
Kommunale Gebühren: 50–150 € pro Jahr
Insgesamt ist mit zusätzlichen Kosten in Höhe von etwa 5–7 % über die Grundstücks- und Baukosten hinaus zu rechnen.
Bauen oder nicht bauen?
Der Bau eines eigenen Hauses in Griechenland bietet Freiheit, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und langfristiges Investitionspotenzial. Er erfordert jedoch finanzielles Engagement, Geduld und sorgfältige Planung. Mit dem richtigen Team von Fachleuten kann dieser Weg zwar anspruchsvoll sein – aber auch unglaublich lohnend. Wenn Sie erwägen, in Griechenland ein Haus zu bauen oder in griechische Immobilien zu investieren, können unsere Experten Sie Schritt für Schritt begleiten, vom Grundstückskauf bis zur Fertigstellung.
