Alles, was du wissen musst, bevor du dein eigenes Haus in Griechenland baust

Beim Bauen in Griechenland gibt es drei Hauptansätze:

1. Vollständige Selbstverwaltung

Bei dieser Option musst du die Bauunternehmer koordinieren, die Arbeiten überwachen und das Budget selbst verwalten. Das ist zwar machbar, erfordert aber gute organisatorische Fähigkeiten und Ortskenntnisse.

Manche Leute entscheiden sich sogar dafür, einen Teil der Bauarbeiten selbst zu machen. Allerdings schreibt das griechische Recht vor, dass für Bauarbeiten Sozialversicherungsbeiträge (EFKA-Stempel) gezahlt werden müssen, egal wer die Arbeiten macht. Diese Beiträge sind unvermeidbar und sollen Schwarzarbeit verhindern.

Dieser Weg kann lohnend, aber auch anspruchsvoll sein – vor allem, wenn du nicht ständig in Griechenland lebst.

2. Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer

Dies ist die praktischste und beliebteste Option. Ein Generalunternehmer verwaltet den gesamten Bauprozess, koordiniert die Fachleute und sorgt dafür, dass die Fristen eingehalten werden.

Du behältst die Kontrolle über das Design und wichtige Entscheidungen, ohne dich um die tägliche Baustellenleitung kümmern zu müssen.

3. Kauf einer Immobilie vom Plan weg in einem Bauträgerprojekt

Wenn du es lieber einfach hast, kannst du in ein Off-Plan-Projekt investieren. Allerdings sind Projekte in Griechenland in der Regel kleiner (oft 3–4 Häuser), sodass die Auswahl im Vergleich zu anderen Ländern begrenzt sein kann.

Ausländische Investoren ziehen oft Inseln oder ländliche Gegenden großen Städten wie Athen oder Thessaloniki vor.

Beliebte Orte sind:

Kreta


Die größte griechische Insel bietet vielfältige Möglichkeiten, von erschwinglichen Grundstücken auf dem Land bis hin zu luxuriösen Villen am Meer.

Kykladen (Mykonos, Santorin, Naxos, Paros)


Kultige Inseln mit großem Investitionspotenzial, allerdings sind die Grundstückspreise höher.

Ionische Inseln (Korfu, Zakynthos, Kefalonia)


Venezianische Architektur, üppige Landschaften und hohe touristische Attraktivität.

Dodekanes (Rhodos, Kos, Karpathos)


Lange Tourismussaison, internationale Flughäfen und historischer Charme.

Peloponnes (Kalamata, Mani)


Echte griechische Schönheit mit relativ günstigen Grundstückspreisen.

Chalkidiki (Nordgriechenland)


Beliebt bei Investoren aus dem Balkan, mit guter Anbindung an den Flughafen Thessaloniki.

Griechenland hat eine einzigartige Mischung aus Lebensstil, Klima und Erschwinglichkeit. Mit über 13.600 km Küste, viel Sonnenschein und atemberaubenden Landschaften ist es immer noch eines der attraktivsten Ziele in Europa für Immobilieninvestitionen.

Das Interesse ausländischer Investoren an griechischen Immobilien steigt weiter. Obwohl die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind, sind sie immer noch deutlich niedriger als in Ländern wie Deutschland, Frankreich, Spanien oder den Niederlanden.

Egal, ob du von einer Villa am Meer, einem Rückzugsort in den Bergen oder einem Haus auf dem Land träumst, Griechenland bietet ein außergewöhnliches Preis-Leistungs-Verhältnis.

Um in Griechenland ein Haus zu bauen, muss man mit verschiedenen Leuten zusammenarbeiten.

Immobilienmakler

Oft ist der Immobilienmakler dein erster Ansprechpartner, der dir hilft, ein passendes Grundstück zu finden, mit den Verkäufern zu verhandeln und dich mit zuverlässigen Fachleuten in Kontakt zu bringen.

Anwalt

Ein Anwalt ist wichtig, um das Grundstück rechtlich zu prüfen, die Eigentumsverhältnisse zu checken und sicherzustellen, dass es keine Hypotheken, Streitigkeiten oder Bebauungsbeschränkungen gibt. Für ausländische Investoren kann ein Anwalt auch als Rechtsvertreter fungieren und bei der Beantragung einer griechischen Steueridentifikationsnummer (AFM) helfen.

Architekt und Vermessungsingenieur

Der Architekt entwirft dein Haus nach deinen Vorstellungen und sorgt dafür, dass es den städtebaulichen Vorschriften und Energieeffizienzgesetzen entspricht. Der Vermessungsingenieur legt die Grundstücksgrenzen fest und prüft die Bebaubarkeit. Alle Entwürfe müssen den Erdbebenschutzvorschriften entsprechen, die in Griechenland aufgrund der seismischen Aktivität besonders streng sind.

Bauingenieur/Bauunternehmer

Der Bauingenieur erstellt Statikstudien, überwacht den Bau, sorgt für die Einhaltung der Vorschriften und unterzeichnet die Fertigstellungsbescheinigungen. Ein Bauunternehmer koordiniert alle Bauarbeiten vor Ort.

Schritt 1: Besorg dir die nötigen Unterlagen

• Reisepass oder EU-Ausweis

• Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM)

• Nachweis über den Besitz von Grundstücken

• Topografisches Diagramm

• Eigentumsurkunden

• Baugenehmigung

• Weitere Genehmigungen (falls nötig)

Schritt 2: Kauf von Grundstücken in Griechenland

Bevor du mit dem Bau loslegen kannst, musst du ein bebaubares Grundstück kaufen. Grundstücke in Griechenland gibt es in vier Kategorien:

• Innerhalb des Stadtplans

• Außerhalb des Stadtplans

• Kleine Siedlungen (unter 2.000 Einwohner)

• Traditionelle oder geschützte Siedlungen

Grundstücke außerhalb des Stadtplans müssen in der Regel mindestens 4.000 m² groß sein und an eine öffentliche Straße grenzen. Überprüfe immer, ob das Grundstück von folgenden Vorschriften betroffen ist:

• Waldvorschriften

• Küstenbeschränkungen

• Archäologische Schutzbestimmungen

Wende dich vor dem Kauf an die örtliche Stadtplanungsbehörde (Πολεοδομία) oder einen qualifizierten Ingenieur.

Schritt 3: Unterzeichnung eines Bauvertrags

Ein klarer Vertrag schützt deine Investition. Er enthält in der Regel:

• Projektbeschreibung

• Zeitplan

• Budget und Materialien

• Verpflichtungen des Auftragnehmers

• Risikomanagementklauseln

• Bedingungen zur Streitbeilegung

Schritt 4: Baugenehmigung einholen

Für Neubauten brauchst du eine vollständige Baugenehmigung (Οικοδομική Άδεια). Der Antrag wird von einem zugelassenen Ingenieur elektronisch über das System der Technischen Kammer Griechenlands (TEE) eingereicht. Du musst folgende Unterlagen einreichen:

• Eigentumsurkunde

• Grundbuchauszug

• Topografische Vermessung

• Architektur- und Baupläne

• Mechanische und elektrische Studien

• Umweltgenehmigungen (falls zutreffend)

Die Genehmigungen sind vier Jahre lang gültig (verlängerbar). Die Bearbeitung dauert in der Regel etwa 45 Werktage nach Einreichung, die Vorbereitung kann jedoch mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Schritt 5: Bauphase

Der Bau umfasst:

• Aushub und Fundament

• Bauarbeiten

• Sanitär- und Elektroinstallationen

• Isolierung

• Ausbauarbeiten

In bestimmten Phasen sind unabhängige Inspektionen ein Muss.

Schritt 6: Übergabe

Nach der Fertigstellung bekommst du:

• Die komplette architektonische und technische Dokumentation

• Energieausweis (ΠΕΑ)

• Anschlüsse für Versorgungsleistungen (Strom, Wasser, Abwasser)

Die Kosten hängen vom Standort und der Qualität ab.

Grundstückskauf


Die Preise sind ziemlich unterschiedlich – ländliche Gebiete sind günstiger, während Inseln und Küstengebiete teurer sind.

Baukosten


Durchschnittliche Kosten: 2.000 bis 2.500 € pro m². Ein 100 m² großes Haus kostet zum Beispiel zwischen 200.000 und 250.000 €. Luxusvillen liegen über diesem Preisbereich.

Honorare


5–10 % der Gesamtprojektkosten. Maklerprovision: 2–4 % (+ MwSt.).

Genehmigungen und Studien


Mehrere tausend Euro, je nach Komplexität.

Infrastrukturanschlüsse


Zusätzliche Kosten für Versorgungsleistungen.

Budget für Unvorhergesehenes


Leg 10–15 % extra für unerwartete Ausgaben beiseite.

Steuern

• • Grunderwerbsteuer: 3,09 %

• • Grundbuchgebühren: ca. 0,5 %

• • Notargebühren: ca. 2 % (+ MwSt.)

• • Mehrwertsteuer auf Bauleistungen: 24 %

Nach Fertigstellung:

• • ENFIA-Grundsteuer: ca. 3–4 € pro m² jährlich

• • Kommunale Gebühren: 50–150 € pro Jahr

Insgesamt solltest du mit zusätzlichen Kosten von etwa 5–7 % über die Grundstücks- und Baukosten hinaus rechnen.

Ein eigenes Haus in Griechenland zu bauen, bietet dir Freiheit, individuelle Gestaltungsmöglichkeiten und langfristiges Investitionspotenzial. Allerdings braucht es dafür finanzielles Engagement, Geduld und sorgfältige Planung.

Mit dem richtigen Team von Fachleuten kann das Projekt zwar anspruchsvoll sein, aber auch unglaublich lohnend.

Wenn du darüber nachdenkst, ein Haus in Griechenland zu bauen oder in griechische Immobilien zu investieren, können unsere Experten dich Schritt für Schritt begleiten, vom Kauf des Grundstücks bis zur Fertigstellung des Baus.