22.10.2026
Kreta verkennen: Wonen in Chania
Kreta is over het algemeen bijzonder aantrekkelijk gebleken op het gebied van onroerend goed, zowel voor permanente bewoning als voor investeringsmogelijkheden.
Marktinzichten
In het voorjaar van 2022, toen Europa zich herstelde van de pandemie, had Griekenland kortstondig een opmerkelijke titel in handen: de snelst groeiende markt voor kortetermijnverhuur op het continent, met een vraag die in maart volgens gegevensleverancier AirDNA met meer dan 200 procent was gestegen ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder, waarmee het land Portugal en Kroatië voorbleef. Buitenlandse kopers stroomden toe; de Bank van Griekenland registreerde in 2021 1,17 miljard euro aan buitenlandse investeringen in Griekse woningen, en onze eigen oprichter Giorgos Gavriilidis merkte destijds op dat de vraag vanuit Nederland, Duitsland en België, die zich concentreerde op Kreta en de Ionische eilanden, de prijzen op peil hield. Hij voorspelde verdere groei, en de jaren daarna hebben hem gelijk gegeven. Die hausse vormt de achtergrond van de huidige markt, en voor een koper in 2026 is het veel belangrijker om te begrijpen wat er daarna gebeurde dan wat de cijfers van 2022 laten zien. De korte versie: de markt is volwassen geworden, de overheid heeft haar achterstand ingehaald en de kortetermijnverhuur in Griekenland is geëvolueerd van een goudkoorts naar een gereguleerde, geprofessionaliseerde activiteit die nog steeds goed functioneert, op de juiste locaties en mits correct uitgevoerd.
Wat is er veranderd na de hausse?
Drie dingen, in volgorde. Ten eerste zette de groei zelf zich voort: het toerisme herstelde zich tot boven het niveau van vóór de pandemie, het aanbod verveelvoudigde zich en huurinkomsten werden een vast onderdeel van de berekening voor internationale kopers. Ten tweede deden de neveneffecten zich voor, het duidelijkst in het centrum van Athene, waar de concentratie van kortetermijnverhuur de ruimte voor langetermijnwoningen voor bewoners beperkte. Ten derde, de reactie van de regelgevende instanties, die stapsgewijs is opgebouwd en nog steeds in ontwikkeling is. Vanaf 2026 ziet het kader er in grote lijnen als volgt uit. Elke kortetermijnverhuur in Griekenland moet worden geregistreerd bij de belastingdienst en er moet een registratienummer (het AMA) op alle advertenties worden vermeld, met aanzienlijke boetes bij niet-naleving. Veiligheids-, verzekerings- en kwaliteitsnormen zijn geformaliseerd. Eigenaren die drie of meer woningen verhuren, worden behandeld als ondernemers, met de bijbehorende fiscale en sociale zekerheidsgevolgen.
In aangewezen verzadigde zones, momenteel de centrale wijken van Athene, die in de loop van 2026 worden uitgebreid naar het centrum van Thessaloniki, worden nieuwe registraties opgeschort, en registraties in die zones gaan niet langer automatisch over op de nieuwe eigenaar wanneer de woning wordt verkocht of geërfd, een regel die rechtstreeks van invloed is op de waarde van een "investering met huurinkomsten" bij wederverkoop aldaar. Daarbovenop komt een EU-brede verordening die in mei 2026 van kracht wordt en die de registratie standaardiseert en platforms verplicht om gegevens te delen met autoriteiten in de hele Unie. Het cruciale tegenwicht, en hetgeen in de meeste berichtgeving ontbreekt: deze beperkingen zijn gericht op specifieke stedelijke zones met een hoge bevolkingsdichtheid. Het overgrote deel van Griekenland, met inbegrip van de eilanden, kustgebieden en kleinere steden waar onze klanten kopen, valt onder het standaard nationale kader, waar conforme kortetermijnverhuur normaal doorgaat. Voor de huidige regels in detail: onze regelmatig bijgewerkte gids over de Airbnb-regels in Griekenland behandelt wat kopers en eigenaren moeten weten.
Wat betekent deze geschiedenis voor een koper vandaag de dag?
Hieruit kunnen drie praktische lessen worden getrokken. De markt beloonde de geduldigen en strafte de ongeduldigen. Degenen die in 2021 en 2022 goed gelegen, degelijk gebouwde woningen kochten, hebben over het algemeen goed gepresteerd, zowel door prijsstijgingen als door huurinkomsten. Degenen die puur op basis van geëxtrapoleerde boekingsprognoses kochten, met name in de nu aan beperkingen onderworpen stedelijke gebieden, hebben geleerd dat regelgeving een marktkracht is zoals elke andere. Elke aankoop die voornamelijk wordt gedekt door verwachte inkomsten uit kortetermijnverhuur, moet nu worden getoetst aan de vraag: wat is dit onroerend goed voor mij waard, en voor de volgende koper, als de verhuurregels verder worden aangescherpt?
Locatie heeft nu niet alleen belang voor de levensstijl, maar ook vanuit regelgevend oogpunt. Een vakantievilla op het platteland van Kreta en een appartement in het centrum van Thessaloniki kunnen beide prima aankopen zijn, maar ze bevinden zich in verschillende regelgevende werelden, en dat verschil moet vanaf dag één in de beslissing worden meegenomen, niet als een ontdekking bij de wederverkoop. Professionaliteit is de toegangsprijs geworden. Registratie, naleving van veiligheidsvoorschriften, opgegeven inkomsten en correcte documentatie zijn niet langer optionele extra's; de autoriteiten vergelijken platformgegevens met belastingaangiften, en het tijdperk van de informele advertenties is voorbij. Voor een goed geadviseerde eigenaar is dit, eerlijk gezegd, goed nieuws: het schrikt de malafide concurrentie af en beschermt de waarde van correct handelen. Ons standpunt is in dit alles hetzelfde gebleven. Wij geven klanten realistische verwachtingen ten aanzien van de verhuur in plaats van prognoses die zijn bedacht om te verkopen, wij beschouwen huurinkomsten als een welkome bonus bij een woning die het waard is om te bezitten, in plaats van als de reden om deze te bezitten, en ons juridisch team controleert de regelgevingsstatus van een specifiek onroerend goed op zijn specifieke locatie als onderdeel van het due diligence-onderzoek, omdat in deze markt die paragraaf van het eigendomsrapport net zo belangrijk is geworden als alle andere.
Marktgegevens en cijfers uit 2021–2022 zijn historisch. Het regelgevingskader voor kortetermijnverhuur in Griekenland blijft zich ontwikkelen en bestemmingsplannen, vereisten en data veranderen; niets hierin vormt juridisch of fiscaal advies, en elk aankoop- of verhuurplan dient gebaseerd te zijn op actueel professioneel advies voor het specifieke onroerend goed en de specifieke locatie.
