22.10.2026
Kreta entdecken: Das Leben in Chania
Kreta ist im Allgemeinen ein besonders attraktiver Standort für Immobilien, sowohl für den dauerhaften Wohnsitz als auch für Investitionsmöglichkeiten.
Marktinformationen
Im Frühjahr 2022, als Europa die Pandemie hinter sich ließ, trug Griechenland kurzzeitig einen bemerkenswerten Titel: den am schnellsten wachsenden Markt für Kurzzeitvermietungen auf dem Kontinent, wobei die Nachfrage im März laut dem Datenanbieter AirDNA im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 200 Prozent stieg und damit vor Portugal und Kroatien lag. Ausländische Käufer strömten herbei, wobei die Bank von Griechenland im Jahr 2021 ausländische Investitionen in griechische Immobilien in Höhe von 1,17 Milliarden Euro verzeichnete, und unser Gründer Giorgos Gavriilidis stellte damals fest, dass die Nachfrage aus den Niederlanden, Deutschland und Belgien, die sich auf Kreta und die Ionischen Inseln konzentrierte, die Preise stabil hielt. Er prognostizierte weiteres Wachstum, und die vergangenen Jahre haben ihm Recht gegeben. Dieser Boom ist der Hintergrund für den heutigen Markt, und für einen Käufer im Jahr 2026 ist es weitaus wichtiger zu verstehen, was danach geschah, als die Zahlen von 2022 zu betrachten. Die Kurzfassung: Der Markt ist gereift, der Staat hat aufgeholt, und die Kurzzeitvermietung in Griechenland hat sich von einem Goldrausch zu einer regulierten, professionalisierten Tätigkeit gewandelt, die an den richtigen Orten und bei korrekter Durchführung nach wie vor gut funktioniert.
Was hat sich nach dem Boom verändert?
Drei Dinge, der Reihe nach. Erstens setzte sich das Wachstum selbst fort: Der Tourismus erholte sich und übertraf die Rekordwerte aus der Zeit vor der Pandemie, das Angebot an Immobilien vervielfachte sich, und Mieteinnahmen wurden zu einem festen Bestandteil der Kalkulation für internationale Käufer. Zweitens traten die Nebenwirkungen ein, am deutlichsten im Zentrum von Athen, wo die Konzentration von Kurzzeitvermietungen den Wohnraum für Langzeitmieter verdrängte. Drittens die regulatorische Reaktion, die schrittweise aufgebaut wurde und sich noch immer weiterentwickelt. Ab 2026 sieht der Rahmen in groben Zügen wie folgt aus. Jede Kurzzeitvermietung in Griechenland muss bei der Steuerbehörde registriert werden und eine Registrierungsnummer (die AMA) auf allen Inseraten angeben; bei Nichteinhaltung drohen erhebliche Bußgelder. Sicherheits-, Versicherungs- und Qualitätsstandards wurden formalisiert. Eigentümer, die drei oder mehr Immobilien vermieten, werden als Gewerbetreibende behandelt, mit den daraus folgenden steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Konsequenzen.
In ausgewiesenen gesättigten Zonen – derzeit die zentralen Stadtteile Athens, die im Laufe des Jahres 2026 auf das Zentrum von Thessaloniki ausgeweitet werden – werden Neuregistrierungen ausgesetzt, und Registrierungen in diesen Zonen gehen bei Verkauf oder Vererbung der Immobilie nicht mehr automatisch auf den neuen Eigentümer über; eine Regelung, die sich direkt darauf auswirkt, welchen Wert eine „Investition mit Mieteinnahmen“ dort beim Wiederverkauf hat. Hinzu kommt eine EU-weite Verordnung, die im Mai 2026 in Kraft tritt und die Registrierung vereinheitlicht sowie Plattformen verpflichtet, Daten mit Behörden in der gesamten Union auszutauschen. Der entscheidende Gegenpol, der in den meisten Berichten übersehen wird: Diese Beschränkungen zielen auf bestimmte städtische Gebiete mit hoher Bevölkerungsdichte ab. Der überwiegende Teil Griechenlands, einschließlich der Inseln, Küstengebiete und kleinerer Städte, in denen unsere Kunden kaufen, unterliegt weiterhin dem nationalen Standardrahmen, in dem vorschriftsmäßige Kurzzeitvermietungen wie gewohnt fortgesetzt werden. Für detaillierte Informationen zu den aktuellen Vorschriften bietet unser regelmäßig aktualisierter Leitfaden zu den Airbnb-Regeln in Griechenland alles, was Käufer und Eigentümer wissen müssen.
Was bedeutet diese Entwicklung für einen Käufer heute?
Daraus lassen sich drei praktische Lehren ziehen. Der Markt belohnte die Geduldigen und bestrafte die Ungeduldigen. Diejenigen, die in den Jahren 2021 und 2022 gut gelegene, solide gebaute Immobilien erworben haben, haben im Allgemeinen gut abgeschnitten, sowohl durch Wertsteigerungen als auch durch Mieteinnahmen. Diejenigen, die ihre Kaufentscheidung ausschließlich auf extrapolierte Buchungsprognosen stützten – insbesondere in den nun beschränkten städtischen Gebieten –, mussten lernen, dass Regulierung eine Marktkraft wie jede andere ist. Jeder Kauf, der hauptsächlich durch prognostizierte kurzfristige Mieteinnahmen finanziert wird, sollte nun einem Stresstest unterzogen werden, bei dem folgende Frage im Mittelpunkt steht: Was ist diese Immobilie für mich und für den nächsten Käufer wert, wenn die Vermietungsvorschriften weiter verschärft werden?
Die Lage hat nun regulatorisches Gewicht, nicht nur in Bezug auf den Lebensstil. Eine Ferienvilla im ländlichen Kreta und eine Wohnung im Zentrum von Thessaloniki mögen beide gute Käufe sein, doch sie unterliegen unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen, und dieser Unterschied muss von Anfang an in die Entscheidung einfließen, nicht erst beim Wiederverkauf entdeckt werden. Professionalität ist zur Grundvoraussetzung geworden. Registrierung, Einhaltung von Sicherheitsvorschriften, Einkommenserklärung und lückenlose Dokumentation sind keine optionalen Extras mehr; die Behörden gleichen Plattformdaten mit Steuererklärungen ab, und die Ära der informellen Inserate ist vorbei. Für einen gut beratenen Eigentümer ist dies, offen gesagt, eine gute Nachricht: Es sortiert die unseriösen Mitbewerber aus und schützt den Wert korrekter Vorgehensweisen. Unsere Haltung in all dem ist unverändert geblieben. Wir vermitteln unseren Kunden realistische Mietvorstellungen statt verkaufsorientierter Prognosen, wir betrachten Mieteinnahmen als willkommenen Bonus einer Immobilie, die es wert ist, besessen zu werden, und nicht als Grund für den Besitz, und unser Rechtsteam prüft im Rahmen der Due Diligence den rechtlichen Status einer bestimmten Immobilie an ihrem jeweiligen Standort, denn in diesem Markt ist dieser Absatz des Eigentumsberichts mittlerweile genauso wichtig wie jeder andere.
Die zitierten Marktdaten und Zahlen aus den Jahren 2021–2022 sind historischer Natur. Der rechtliche Rahmen für Kurzzeitvermietungen in Griechenland entwickelt sich weiter, und Zoneneinteilungen, Anforderungen und Termine ändern sich; nichts hier stellt eine Rechts- oder Steuerberatung dar, und jeder Kauf- oder Vermietungsplan sollte auf aktueller fachlicher Beratung für die jeweilige Immobilie und den jeweiligen Standort basieren.
