Πώληση του σπιτιού μου στην Ελλάδα - Ο απόλυτος οδηγός (Ενημερωμένο για το 2026)

Σε αυτό το άρθρο, σας εξηγούμε τη βασική διαδικασία πώλησης του σπιτιού σας στην Ελλάδα, από τα απαιτούμενα έγγραφα, τη συνεργασία με τρίτους και τη διαδικασία υπογραφής της σύμβασης αγοράς. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για την πώληση ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Ορισμένοι πωλητές επιθυμούν να αγοράσουν ένα ακίνητο σε διαφορετική τοποθεσία στην Ελλάδα ή απλά να αυξήσουν τα διαθέσιμα κεφάλαιά τους. Άλλοι πωλητές μπορεί να θέλουν να επωφεληθούν από την ευνοϊκή αγορά, καθώς οι τιμές των ακινήτων αρχίζουν σιγά-σιγά να αυξάνονται στην Ελλάδα. Ανεξάρτητα από τους προσωπικούς σας στόχους για την πώληση του σπιτιού σας στην Ελλάδα, τα βήματα για την πραγματοποίηση μιας πώλησης είναι περίπου τα ίδια.

1. Προετοιμάστε τα έγγραφά σας

Αυτός είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους για να επιταχύνετε τη διαδικασία πώλησης ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Ξεκινήστε να συγκεντρώνετε τα έγγραφά σας από νωρίς. Μπορείτε επίσης να αναθέσετε μέρος αυτής της εργασίας σε έναν δικηγόρο. Ως μέρος των εγγράφων σας, θα χρειαστείτε: - Τη συμβολαιογραφική πράξη του ακινήτου - Το τοπογραφικό σχέδιο του ακινήτου - Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (EPC) - Την οικοδομική άδεια - Απόδειξη εγγραφής - Αντίγραφα της ταυτότητάς σας - Μπροστινή και πίσω όψη του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος - Φορολογικό έντυπο E-9 Σημειώστε ότι ορισμένα από τα έγγραφα που περιλαμβάνονται σε αυτόν τον κατάλογο ενδέχεται να εξαρτώνται από το πότε αγοράσατε το σπίτι σας. Στην πραγματικότητα, ορισμένα από τα αναφερόμενα έγγραφα ενδέχεται να έχουν ημερομηνία λήξης και να μην είναι πλέον διαθέσιμα εάν αγοράσατε το σπίτι σας πριν από πάνω από μια δεκαετία.

2. Βρείτε έναν κτηματομεσίτη

Δεν είναι απολύτως απαραίτητο να έχετε μεσίτη στην Ελλάδα, αλλά σίγουρα είναι χρήσιμο. Οι μεσίτες ακινήτων σας εξοικονομούν χρόνο, έχουν γνώση της τοπικής αγοράς και μπορούν να σας βοηθήσουν στη διαχείριση των επισκέψεων στο ακίνητό σας. Όλα αυτά είναι μια δύσκολη διαδικασία αν δεν ζείτε στην Ελλάδα ή δεν μιλάτε τη γλώσσα. Οι μεσίτες μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να καθορίσετε την τιμή πώλησης του σπιτιού σας. Οι μεσίτες ακινήτων μπορούν επίσης να σας φέρουν σε επαφή με πολιτικό μηχανικό, Έλληνα συμβολαιογράφο ή δικηγόρο.

3. Καθαρίστε το σπίτι σας

Αυτό μπορεί να φαίνεται αυτονόητο, αλλά είναι ένας σημαντικός παράγοντας για την πώληση ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Δωμάτια όπως το μπάνιο και η κρεβατοκάμαρα προσελκύουν την προσοχή των αγοραστών, και η μυρωδιά και η καθαριότητα ενός σπιτιού παίζουν σημαντικό ρόλο στις αποφάσεις των αγοραστών. Φυσικά, είναι επίσης λογικό να κάνετε τις απαραίτητες ανακαινίσεις πριν βγάλετε το σπίτι στην αγορά. Θυμηθείτε: Μια εικόνα αξίζει χίλιες λέξεις. Όταν καταχωρείτε την ιδιοκτησία σας, φροντίστε να τραβήξετε φωτογραφίες υψηλής ποιότητας για κάθε υλικό που διαφημίζετε στο διαδίκτυο. Για τους ξένους αγοραστές, οι εικόνες υψηλής ποιότητας μπορούν να εμπνεύσουν εμπιστοσύνη και να οδηγήσουν σε περισσότερες πιθανές επισκέψεις. Για περισσότερες συμβουλές σχετικά με τον τρόπο λήψης φωτογραφιών υψηλής ποιότητας για ακίνητα, βρείτε τον πλήρη οδηγό εδώ.

4. Διαπραγματευτείτε την τιμή

Αυτό το στάδιο μπορεί να φαίνεται τρομακτικό για όσους πωλούν για πρώτη φορά. Οι διαπραγματεύσεις για την τιμή είναι ένα παιχνίδι - και μάλιστα πολύ σοβαρό - οπότε μην το παίρνετε πολύ προσωπικά! Οι πωλητές συνήθως ξεκινούν με μια υψηλότερη τιμή και οι αγοραστές φυσικά ξεκινούν με μια αρχική προσφορά χαμηλότερη από αυτή που είναι πραγματικά διατεθειμένοι να πληρώσουν. Είναι χρήσιμο να κάνετε μερικές προσεκτικές ερωτήσεις στον αγοραστή σας - ποια άλλα ακίνητα εξετάζει; Ποιοι είναι οι στόχοι του για την αγορά ενός νέου σπιτιού; Οι μεσίτες ακινήτων είναι καλοί σύμμαχοι σε αυτή τη διαδικασία, επειδή κατανοούν την ορολογία του κλάδου και μπορούν να εκτιμήσουν ρεαλιστικά την αξία ενός ακινήτου. Όταν κάνετε τη δεύτερη προσφορά σας ως πωλητής, η κοινή λογική λέει ότι πρέπει να καταλήξετε σε ένα συγκεκριμένο ποσό. Για παράδειγμα, το να πείτε «243.500 ευρώ» αντί για ένα στρογγυλοποιημένο ποσό 240.000 ευρώ έχει μεγαλύτερο αντίκτυπο. Οι συγκεκριμένοι αριθμοί ακούγονται πιο απόλυτοι, σαν να είναι το όριο του ποσού που είστε διατεθειμένοι να παραχωρήσετε. Μετά από δύο γύρους αντιπροσφορών, πιθανότατα θα καταλήξετε σε μια τιμή που ικανοποιεί τόσο εσάς όσο και τον υποψήφιο αγοραστή.

5. Υπογράψτε μια ιδιωτική συμφωνία αγοράς

Μόλις αποδεχτήκατε μια προσφορά και τώρα είστε έτοιμοι να υπογράψετε μια ιδιωτική συμφωνία αγοράς (PPA). Αλλά τι είναι ακριβώς μια PPA; Μια PPA καθορίζει τους όρους υπό τους οποίους ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν να προχωρήσουν στη συναλλαγή ενός ακινήτου. Θα διαφέρει ελαφρώς για κάθε πώληση. Μόλις υπογραφεί, αυτό το έγγραφο δεσμεύει τον αγοραστή και τον πωλητή με σύμβαση και το σπίτι αποσύρεται από την αγορά. Η PPA συντάσσεται συνήθως από τους δικηγόρους του πωλητή και του αγοραστή και, στη συνέχεια, και τα δύο μέρη μπορούν να κάνουν τροποποιήσεις αν επιθυμούν να προσαρμόσουν τους όρους. Μετά την υπογραφή, ο αγοραστής καταβάλλει μια προκαταβολή για να δεσμεύσει το ακίνητο. Αυτή είναι συνήθως μεταξύ 5% και 10% της τιμής αγοράς και χάνεται αν ο αγοραστής υπαναχωρήσει από τη σύμβαση σε οποιοδήποτε στάδιο. Αν όμως υπαναχωρήσει ο πωλητής, μπορεί να υποχρεωθεί να καταβάλει το διπλάσιο του ποσού της προκαταβολής που κατέβαλε ο αγοραστής.

6. Προετοιμασία της συμβολαιογραφικής πράξης αγοράς

Ο πωλητής πρέπει να προσλάβει έναν μηχανικό για να ελέγξει ότι η άδεια και το τοπογραφικό σχέδιο ταιριάζουν με τα στοιχεία της πράξης και με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Συχνά, επειδή οι πράξεις στην Ελλάδα υπάρχουν εδώ και πολλές δεκαετίες, υπάρχουν αποκλίσεις. Ο μηχανικός μπορεί να νομιμοποιήσει αυτές τις αποκλίσεις και, τελικά, να δημιουργήσει ένα ηλεκτρονικό αναγνωριστικό κτιρίου (E-ID) του κτιρίου, το οποίο περιέχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για το ακίνητο. Η E-ID στη συνέχεια παραδίδεται στον συμβολαιογράφο, ο οποίος τη χρησιμοποιεί για να υποβάλει αίτηση για πιστοποιητικό «ΤΑΠ» (ή «ΤΑΠ» στα ελληνικά), ένα άλλο απαραίτητο έγγραφο που εκδίδεται από τον δήμο και αποδεικνύει ότι έχετε πληρώσει τους δημοτικούς φόρους σας. Παράλληλα, ο συμβολαιογράφος, σε συνεργασία με τον λογιστή του πωλητή, ενημερώνει το φορολογικό έντυπο E-9 του πωλητή ώστε να αντικατοπτρίζει τις αλλαγές. Συνήθως, σε αυτό το στάδιο ο πωλητής καταβάλλει ένα τέλος για τις αλλαγές στο έντυπο E-9. Ο συμβολαιογράφος συχνά ελέγχει επίσης σε αυτό το στάδιο εάν ο πωλητής έχει ή όχι οφειλές προς το κράτος. Εκτός από τις παραπάνω διαδικασίες, πρέπει επίσης να έχετε τα ακόλουθα έγγραφα για την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης: 1. Τίτλος ιδιοκτησίας 2. Αντίγραφο ταυτότητας και φορολογική εκτίμηση 3. Πιστοποιητικό ENFIA 4. Πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας 5. Πιστοποιητικό κοινωνικής ασφάλισης 6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης 7. Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και τοπογραφικό σχέδιο 8. Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας δήμου (TAP) 9. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου Σημειώστε και πάλι ότι ορισμένα από τα έγγραφα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία σας ενδέχεται να έχουν ημερομηνία λήξης και να μην είναι πλέον διαθέσιμα εάν αγοράσατε το σπίτι σας πριν από πάνω από μια δεκαετία.

7. Υπογραφή των τελικών εγγράφων από τα δύο μέρη

Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει τη διαδικασία προετοιμασίας της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική σύμβαση. Στη συνάντηση για την τελική υπογραφή, θα πρέπει να είστε παρών αυτοπροσώπως ή να στείλετε έναν νόμιμο εκπρόσωπο στη θέση σας, τον οποίο πρέπει να έχετε εξουσιοδοτήσει με πληρεξούσιο.

8. Είσπραξη πληρωμής

Κατά τη συλλογή της πληρωμής, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να εισπράξει την πληρωμή την ημέρα της υπογραφής. Αυτό είναι το πιο συνηθισμένο και συμβαίνει συνήθως όταν η συναλλαγή γίνεται μεταξύ δύο τραπεζών στην ίδια χώρα (για παράδειγμα, από ελληνική σε ελληνική τράπεζα ή από ολλανδική σε ολλανδική τράπεζα). Για συχνές ερωτήσεις σχετικά με τους ελληνικούς τραπεζικούς λογαριασμούς, δείτε τον πλήρη οδηγό εδώ. Σε περίπτωση που οι τράπεζες βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες (π.χ. ολλανδική τράπεζα σε ελληνική τράπεζα), συνήθως υπάρχει μια ρήτρα στην πράξη αγοράς που επιτρέπει στον αγοραστή να πληρώσει το ποσό της αγοράς εντός 10 εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Στην απίθανη περίπτωση που ο αγοραστής δεν πληρώσει εντός 10 ημερών, έχετε το δικαίωμα ως πωλητής (υπό την προϋπόθεση ότι η ρήτρα περιλαμβάνεται στην συμβολαιογραφική πράξη) να ανακτήσετε την ιδιοκτησία και να κρατήσετε την προκαταβολή. Λάβετε επίσης υπόψη ότι οι ακριβείς όροι και το χρονικό πλαίσιο που καθορίζονται θα διαφέρουν ανάλογα με την κατάσταση και τυχόν πρόσθετες συμφωνίες μεταξύ πωλητή και αγοραστή. Τέλος, μετά την υπογραφή της σύμβασης, ο πωλητής θα διαγράψει το ακίνητο από το φορολογικό έντυπο E-9.

Πόσος χρόνος χρειάζεται για να πουλήσετε ένα σπίτι στην Ελλάδα;

Ο χρόνος που χρειάζεται για να πουλήσετε ένα σπίτι στην Ελλάδα εξαρτάται από την τιμή που έχετε ορίσει, την τοπική αγορά στην οποία βρίσκεται το ακίνητό σας και την κατάσταση της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα κατά τη στιγμή της πώλησης. Στις περισσότερες περιπτώσεις, μπορείτε να περιμένετε ότι η πώληση θα ολοκληρωθεί περίπου 6 εβδομάδες μετά τη λήψη μιας προσφοράς. Ωστόσο, η πώληση του σπιτιού σας μπορεί να διαρκέσει περισσότερο ή λιγότερο, ανάλογα με την κάθε περίπτωση. Το καλύτερο που μπορείτε να κάνετε είναι να ετοιμάσετε τα έγγραφά σας το συντομότερο δυνατό.

Ποιος θα αγοράσει το σπίτι μου στην Ελλάδα;

Αγοραστές από τις Κάτω Χώρες και το Βέλγιο

Υπάρχουν διαφορές ανάλογα με τη χώρα προέλευσης κάθε αγοραστή. Σύμφωνα με τον κ. Γαβριηλίδη, οι Ολλανδοί και οι Βέλγοι αγοραστές είναι οι πιο ενεργοί από επενδυτική άποψη. Έτσι, περίπου το 50% αυτών των ατόμων τείνουν να θεωρούν την απόκτηση μιας δεύτερης κατοικίας ως επένδυση και προτιμούν να την ενοικιάζουν κατά τη διάρκεια του έτους που δεν χρησιμοποιούν το σπίτι. Στην πραγματικότητα, ορισμένοι από αυτούς, κυρίως Ολλανδοί, συχνά μεταπωλούν τα σπίτια τους μέσα σε λίγα χρόνια με σημαντικό κέρδος.

Αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία

Ομοίως, οι αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία προτιμούν κυρίως να διατηρούν τα ακίνητά τους για δική τους χρήση. Τελευταία, ωστόσο, όλο και περισσότεροι επιδιώκουν να εξασφαλίσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα μέσω του προγράμματος Golden Visa, ακόμη και μετά την πρόσφατη αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης από 250.000 σε 400.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι το σπίτι βρίσκεται στην ηπειρωτική χώρα και όχι σε νησί με περισσότερους από 3.100 κατοίκους, όπου το όριο έχει πλέον οριστεί στα 800.000 ευρώ.

Αγοραστές από τη Γερμανία και τη Γαλλία

Εν τω μεταξύ, αγοραστές από τη Γερμανία και τη Γαλλία στρέφονται επίσης προς την εγχώρια αγορά στην Ελλάδα, κυρίως για ιδία χρήση, αλλά ορισμένοι από αυτούς επιδιώκουν επίσης να ενοικιάσουν τα ακίνητά τους. Ειδικά όσον αφορά τους Γερμανούς και Αμερικανούς αγοραστές, το 10% – 20% είναι Έλληνες ομογενείς που επιθυμούν να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι στη χώρα καταγωγής τους.

Σε ποια χαρακτηριστικά πρέπει να εστιάσω όταν πουλάω το σπίτι μου στην Ελλάδα;

Οι βεράντες είναι το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό για όσους αναζητούν σπίτι στην Ελλάδα, καταλαμβάνοντας υψηλότερη θέση από τη θέα στη θάλασσα, τη θέα στο βουνό, τις πισίνες, τους κήπους και τις εξωτερικές κουζίνες. Το 54% των ατόμων που συμμετείχαν στην έρευνα μας δήλωσαν ότι η ύπαρξη βεράντας είναι «πολύ σημαντική», σε σύγκριση με το 47% για την επόμενη κατηγορία: τη θέα στη θάλασσα. Όσοι αναζητούν σπίτι στην Ελλάδα θεωρούν επίσης σημαντικές τις πισίνες, ενώ έχουν πιο ουδέτερη στάση όσον αφορά τον κήπο, το γκαράζ και τον αποθηκευτικό χώρο.

Ποιες υπηρεσίες προσφέρει η Elxis;

Η Elxis έχει πάνω από 30 χρόνια εμπειρίας στην πώληση ακινήτων στην Ελλάδα. Βοηθάμε τόσο με τις επισκέψεις, τις εκτιμήσεις ακινήτων, την προετοιμασία των απαραίτητων εγγράφων, όσο και με τις νομικές υπηρεσίες που αναφέρονται παραπάνω και που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ακινήτων. Με μια ομάδα εσωτερικών δικηγόρων, διαθέτουμε βαθιά γνώση της ελληνικής νομοθεσίας και ένα μεγάλο δίκτυο σε όλη την Ελλάδα, τόσο στην ηπειρωτική χώρα όσο και στα νησιά. Επίσης, συνεργαζόμαστε εδώ και χρόνια με έναν αριθμό αξιόπιστων (τοπικών) συνεργατών. Έτσι, μπορούμε να σας καθοδηγήσουμε επαγγελματικά σε κάθε φάση και σε κάθε θέμα της πώλησης του σπιτιού σας. Το μόνο που χρειάζεται να κάνετε είναι να υπογράψετε μια πληρεξουσιότητα, ώστε να αναλάβουμε ολόκληρη τη διαδικασία πώλησης εκ μέρους σας. Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας πώλησης, θα σας ενημερώνουμε τακτικά για την πρόοδο της πώλησης και τις προγραμματισμένες επισκέψεις. Αν σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι σας, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας, θα χαρούμε να μοιραστούμε μαζί σας τις γνώσεις και την εμπειρία μας!

Θέλετε να πουλήσετε το σπίτι σας;

Ξεκινήστε εδώ