Πώληση του σπιτιού μου στην Ελλάδα - Ο απόλυτος οδηγός (Ενημερωμένος για το 2026)

1. Προετοιμάστε τα έγγραφά σας

Αυτός είναι ένας από τους πιο αποτελεσματικούς τρόπους για να επιταχύνετε τη διαδικασία πώλησης ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Είναι καλύτερο να αρχίσετε να συγκεντρώνετε τα έγγραφά σας νωρίς. Μπορείτε επίσης να ζητήσετε τη βοήθεια ενός δικηγόρου για αυτό το βήμα. Ως μέρος των εγγράφων σας, θα χρειαστείτε:

- Τη συμβολαιογραφική πράξη του ακινήτου

- Τοπογραφικό σχέδιο του ακινήτου

- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ)

- Άδεια οικοδομής

- Αποδεικτικό εγγραφής

- Αντίγραφα της ταυτότητάς σας

- Μπροστινή και πίσω όψη λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος

- Φορολογικό έντυπο


E-9 Σημειώστε ότι ορισμένα από αυτά τα έγγραφα ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με το πότε αγοράσατε το σπίτι σας. Ορισμένα μπορεί επίσης να έχουν ημερομηνία λήξης ή να μην είναι πλέον διαθέσιμα εάν το ακίνητο αγοράστηκε πριν από περισσότερο από δέκα χρόνια.

2. Βρείτε έναν μεσίτη ακινήτων

Δεν είναι απολύτως απαραίτητο να συνεργαστείτε με μεσίτη ακινήτων στην Ελλάδα, αλλά σίγουρα είναι χρήσιμο. Οι μεσίτες ακινήτων σας εξοικονομούν χρόνο, έχουν βαθιά γνώση της τοπικής αγοράς και μπορούν να διαχειριστούν τις επισκέψεις στο ακίνητό σας. Αυτό μπορεί να είναι δύσκολο αν δεν ζείτε στην Ελλάδα ή δεν μιλάτε τη γλώσσα. Οι μεσίτες μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να καθορίσετε μια ρεαλιστική τιμή πώλησης και να σας φέρουν σε επαφή με πολιτικό μηχανικό, Έλληνα συμβολαιογράφο ή δικηγόρο.

3. Καθαρίστε το σπίτι σας

Αυτό μπορεί να φαίνεται προφανές, αλλά παίζει σημαντικό ρόλο στην πώληση ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Οι αγοραστές δίνουν ιδιαίτερη προσοχή σε χώρους όπως τα μπάνια και τα υπνοδωμάτια, ενώ η καθαριότητα και η μυρωδιά μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά την απόφασή τους. Αξίζει επίσης να εξετάσετε τυχόν απαραίτητες βελτιώσεις πριν βγάλετε το σπίτι σας στην αγορά.


Θυμηθείτε: μια εικόνα αξίζει χίλιες λέξεις. Όταν καταχωρείτε το ακίνητό σας, φροντίστε να χρησιμοποιήσετε φωτογραφίες υψηλής ποιότητας στις διαδικτυακές σας αγγελίες. Ειδικά για τους ξένους αγοραστές, οι εντυπωσιακές εικόνες δημιουργούν εμπιστοσύνη και μπορούν να οδηγήσουν σε περισσότερες επισκέψεις. Για περισσότερες συμβουλές σχετικά με τη λήψη φωτογραφιών ακινήτων υψηλής ποιότητας, δείτε τον πλήρη οδηγό εδώ.

4. Διαπραγμάτευση της τιμής

Αυτό το στάδιο μπορεί να φαίνεται δύσκολο, ειδικά για όσους πωλούν για πρώτη φορά. Η διαπραγμάτευση της τιμής είναι μέρος της διαδικασίας, οπότε είναι καλύτερο να μην το παίρνετε προσωπικά. Οι πωλητές συνήθως ξεκινούν με μια υψηλότερη ζητούμενη τιμή, ενώ οι αγοραστές ξεκινούν με μια χαμηλότερη προσφορά. Μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε στους αγοραστές μερικές βασικές ερωτήσεις — ποια άλλα ακίνητα εξετάζουν και ποιοι είναι οι στόχοι τους; Οι μεσίτες ακινήτων μπορούν να είναι ιδιαίτερα χρήσιμοι σε αυτό το σημείο, καθώς κατανοούν τη διαδικασία και μπορούν να σας βοηθήσουν να εκτιμήσετε την πραγματική αξία του ακινήτου σας. Όταν κάνετε μια αντιπροσφορά, η χρήση ενός συγκεκριμένου αριθμού (για παράδειγμα, 243.500 € αντί για 240.000 €) μπορεί να είναι πιο αποτελεσματική. Δίνει την εντύπωση μιας καλά μελετημένης τελικής θέσης. Μετά από μερικούς γύρους διαπραγματεύσεων, οι δύο πλευρές συνήθως καταλήγουν σε συμφωνία.

5. Υπογράψτε μια ιδιωτική συμφωνία αγοράς

Μόλις αποδεχτείτε μια προσφορά, το επόμενο βήμα είναι να υπογράψετε μια ιδιωτική σύμβαση αγοράς (PPA). Αυτό το έγγραφο περιγράφει τους όρους που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Κάθε PPA μπορεί να διαφέρει ελαφρώς ανάλογα με τη συναλλαγή. Μόλις υπογραφεί, το ακίνητο αποσύρεται από την αγορά. Το έγγραφο συντάσσεται συνήθως από τους δικηγόρους και των δύο μερών, οι οποίοι μπορούν επίσης να κάνουν προσαρμογές αν χρειαστεί. Σε αυτό το στάδιο, ο αγοραστής καταβάλλει μια προκαταβολή — συνήθως μεταξύ 5% και 10% της τιμής αγοράς. Εάν ο αγοραστής αποσυρθεί, η προκαταβολή συνήθως καταπίπτει. Εάν ο πωλητής αποσυρθεί, ενδέχεται να υποχρεωθεί να επιστρέψει το διπλάσιο της προκαταβολής.

6. Προετοιμασία της συμβολαιογραφικής πράξης αγοραπωλησίας

Ο πωλητής πρέπει να ορίσει έναν πολιτικό μηχανικό για να επιβεβαιώσει ότι η οικοδομική άδεια και το τοπογραφικό σχέδιο ταιριάζουν τόσο με τον τίτλο ιδιοκτησίας όσο και με το ίδιο το ακίνητο. Στην Ελλάδα, οι παλαιότεροι τίτλοι ιδιοκτησίας ενδέχεται να μην αντανακλούν πάντα πλήρως την τρέχουσα κατάσταση. Ο πολιτικός μηχανικός μπορεί να τακτοποιήσει τυχόν αποκλίσεις και να εκδώσει ένα Ηλεκτρονικό Ταυτοποιητικό Ακινήτου (E-ID), το οποίο περιέχει όλα τα σχετικά στοιχεία του ακινήτου.


Το E-ID υποβάλλεται στον συμβολαιογράφο, ο οποίος στη συνέχεια υποβάλλει αίτηση για το πιστοποιητικό ΤΑΠ (ΤΑΠ), επιβεβαιώνοντας ότι έχουν καταβληθεί οι δημοτικοί φόροι. Ταυτόχρονα, ο συμβολαιογράφος συνεργάζεται με τον λογιστή του πωλητή για την ενημέρωση του φορολογικού εντύπου Ε-9. Ενδέχεται να ισχύει χρέωση για αυτές τις ενημερώσεις. Ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει επίσης εάν ο πωλητής έχει εκκρεμείς οφειλές.


Επιπλέον, για την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης απαιτούνται τα ακόλουθα έγγραφα:

- Τίτλος ιδιοκτησίας

- Αντίγραφο ταυτότητας και φορολογική δήλωση

- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

- Βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας

- Βεβαίωση μη οφειλών κοινωνικής ασφάλισης

- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης

- Ηλεκτρονικός κωδικός κτιρίου και τοπογραφικό σχέδιο

- Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας δήμου (TAP)

- Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο


Και πάλι, ορισμένα έγγραφα ενδέχεται να χρειαστούν ανανέωση, ανάλογα με το πότε αγοράστηκε το ακίνητο.

7. Υπογραφή των τελικών εγγράφων από τα δύο μέρη

Ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική σύμβαση. Θα πρέπει να είστε παρών αυτοπροσώπως κατά την υπογραφή ή να ορίσετε έναν νόμιμο εκπρόσωπο με πληρεξούσιο.

8. Είσπραξη πληρωμής

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο πωλητής λαμβάνει την πληρωμή την ημέρα της υπογραφής, ειδικά όταν και τα δύο μέρη χρησιμοποιούν τράπεζες στην ίδια χώρα. Εάν οι τράπεζες του αγοραστή και του πωλητή βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες, η σύμβαση συνήθως προβλέπει έως και 10 εργάσιμες ημέρες για τη μεταφορά. Εάν ο αγοραστής δεν πληρώσει εντός αυτής της περιόδου (και η ρήτρα περιλαμβάνεται στη σύμβαση), ο πωλητής έχει το δικαίωμα να ανακτήσει την κυριότητα και να παρακρατήσει την προκαταβολή. Μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, ο πωλητής αφαιρεί το ακίνητο από το φορολογικό έντυπο E-9.

Πόσος χρόνος χρειάζεται για να πουληθεί ένα σπίτι στην Ελλάδα;

Ο χρόνος εξαρτάται από παράγοντες όπως η τιμή, η τοποθεσία και οι τρέχουσες συνθήκες της αγοράς. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η διαδικασία διαρκεί περίπου 6 εβδομάδες μετά την αποδοχή μιας προσφοράς. Ωστόσο, μπορεί να χρειαστεί περισσότερο ή λιγότερο χρόνο, ανάλογα με την κατάσταση. Η έγκαιρη προετοιμασία των εγγράφων σας μπορεί να βοηθήσει στην αποφυγή καθυστερήσεων.

Ποιος θα αγοράσει το σπίτι μου στην Ελλάδα;

Αγοραστές από τις Κάτω Χώρες και το Βέλγιο

Υπάρχουν σαφείς διαφορές ανάλογα με τη χώρα προέλευσης του αγοραστή. Σύμφωνα με τον κ. Γαβριηλίδη, οι Ολλανδοί και οι Βέλγοι αγοραστές συγκαταλέγονται μεταξύ των πιο ενεργών επενδυτών. Περίπου το 50% αγοράζει μια δεύτερη κατοικία ως επένδυση και συχνά την ενοικιάζει. Ορισμένοι, ιδίως οι Ολλανδοί αγοραστές, την μεταπωλούν μέσα σε λίγα χρόνια για να αποκομίσουν κέρδος.

Αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία

Οι αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία τείνουν να αγοράζουν ακίνητα κυρίως για προσωπική χρήση. Πρόσφατα, όλο και περισσότεροι ενδιαφέρονται επίσης για την απόκτηση άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος Golden Visa, ακόμη και μετά την αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης — από 250.000 ευρώ σε 400.000 ευρώ στην ηπειρωτική χώρα και 800.000 ευρώ στα μεγαλύτερα νησιά.

Αγοραστές από τη Γερμανία και τη Γαλλία

Οι Γερμανοί και Γάλλοι αγοραστές δραστηριοποιούνται επίσης στην ελληνική αγορά, κυρίως για προσωπική χρήση, αν και ορισμένοι εκμισθώνουν τα ακίνητά τους. Μεταξύ των Γερμανών και Αμερικανών αγοραστών, περίπου το 10–20% είναι Έλληνες ομογενείς που επιστρέφουν για να αγοράσουν ακίνητο στη χώρα καταγωγής τους.

Σε ποια χαρακτηριστικά πρέπει να εστιάσω όταν πουλάω το σπίτι μου στην Ελλάδα;

Οι βεράντες είναι το πιο σημαντικό χαρακτηριστικό για τους αγοραστές στην Ελλάδα, καταλαμβάνοντας υψηλότερη θέση ακόμη και από τη θέα στη θάλασσα, τη θέα στο βουνό, τις πισίνες, τους κήπους και τις εξωτερικές κουζίνες. Σε έρευνες, το 54% των ερωτηθέντων αξιολόγησε τις βεράντες ως «πολύ σημαντικές», σε σύγκριση με το 47% για τη θέα στη θάλασσα. Οι πισίνες θεωρούνται επίσης σημαντικές, ενώ χαρακτηριστικά όπως κήποι, γκαράζ και αποθηκευτικοί χώροι θεωρούνται γενικά λιγότερο απαραίτητα.

Ποιες υπηρεσίες προσφέρει η Elxis;

Η Elxis έχει πάνω από 30 χρόνια εμπειρίας στην πώληση ακινήτων στην Ελλάδα. Σας βοηθάμε με τις επισκέψεις, την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, την προετοιμασία των εγγράφων και όλες τις νομικές υπηρεσίες που απαιτούνται για τη διαδικασία μεταβίβασης. Με μια εσωτερική νομική ομάδα και ένα ισχυρό δίκτυο σε όλη την Ελλάδα, μπορούμε να σας καθοδηγήσουμε σε κάθε στάδιο της πώλησης. Υπογράφοντας μια πληρεξουσιότητα, μπορείτε να μας επιτρέψετε να χειριστούμε ολόκληρη τη διαδικασία εκ μέρους σας. Καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας, σας ενημερώνουμε για την πρόοδο και τις επισκέψεις. Αν σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι σας, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας — θα χαρούμε να μοιραστούμε τις γνώσεις και την εμπειρία μας.