Πρέπει να πληρώσω τέλος χαρτοσήμου για ακίνητο στην Ελλάδα;

Στην Ελλάδα, ο κύριος φόρος που επιβάλλεται στην αγορά υφιστάμενων ακινήτων είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ). Ο κανονικός συντελεστής αυτού του φόρου ανέρχεται σε 3,09%* της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο φόρος αυτός υπολογίζεται επί της υψηλότερης μεταξύ της συμφωνηθείσας τιμής αγοράς και της αντικειμενικής (φορολογικής) αξίας που καθορίζεται από τις ελληνικές φορολογικές αρχές βάσει του εθνικού συστήματος εκτίμησης. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ο φόρος αυτός εφαρμόζεται εξίσου σε όλους τους αγοραστές, είτε πρόκειται για κατοίκους της Ελλάδας, πολίτες της ΕΕ είτε για ξένους αγοραστές που αποκτούν εξοχική κατοικία ή ακίνητο προς επένδυση στην Ελλάδα

.*Σημαντική ενημέρωση: Ο Έλληνας Πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η νομοθεσία εφαρμογής δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.

Για όσους σκέφτονται να αγοράσουν κατοικία σε δημοφιλείς προορισμούς όπως η Κρήτη, η Κέρκυρα, η Πελοπόννησος ή τα ελληνικά νησιά, ο φόρος αυτός αποτελεί βασικό στοιχείο για την κατανόηση του πραγματικού κόστους αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα.

Ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται συνήθως κατά το στάδιο της ολοκλήρωσης της συναλλαγής. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής τον καταβάλλει κατά την υπογραφή της τελικής συμβολαιογραφικής πράξης ενώπιον συμβολαιογράφου. Ωστόσο, οι τοπικές διαδικασίες και οι διοικητικές απαιτήσεις ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ελληνικοί φορολογικοί κανονισμοί ενδέχεται να απαιτούν την καταβολή του φόρου νωρίτερα, όπως όταν η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται στις φορολογικές αρχές πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Για τον λόγο αυτό, ο ακριβής χρόνος και η ευθύνη καθορίζονται τελικά από τις τοπικές νομικές και φορολογικές διαδικασίες. Στην πράξη, ο νομικός σας εκπρόσωπος ή δικηγόρος συντονίζει αυτή τη διαδικασία εκ μέρους σας, διασφαλίζοντας ότι ο φόρος καταβάλλεται σωστά και στο κατάλληλο στάδιο, ώστε η μεταβίβαση του ακινήτου να προχωρήσει χωρίς καθυστέρηση. Για τους διεθνείς αγοραστές, αυτή η δομημένη διαδικασία έχει σχεδιαστεί για να διασφαλίζει τη συμμόρφωση και να μειώνει τον διοικητικό κίνδυνο κατά τη διάρκεια της συναλλαγής.

Εάν αγοράζετε μια νεόδμητη κατοικία στην Ελλάδα, η φορολογική κατάσταση είναι ελαφρώς διαφορετική. Όταν ένα ολοκληρωμένο νεόδμητο ακίνητο πωλείται απευθείας από κατασκευαστική εταιρεία, ισχύει ΦΠΑ 24% αντί του συνήθους φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Ωστόσο, η ελληνική κυβέρνηση επιτρέπει στις κατασκευαστικές εταιρείες να υποβάλουν αίτηση για απαλλαγή από αυτόν τον ΦΠΑ, και στην πράξη πολλές το κάνουν. Αξίζει να επιβεβαιώσετε τη φορολογική κατάσταση κάθε νεόδμητου ακινήτου που εξετάζετε, καθώς αυτό επηρεάζει το συνολικό κόστος της συναλλαγής.

Για τους αγοραστές που αγοράζουν ακίνητα εκτός σχεδίου, η διαδικασία λειτουργεί και πάλι διαφορετικά. Αντί να αγοράζετε ένα ολοκληρωμένο ακίνητο, αγοράζετε πρώτα το οικόπεδο πριν από την έναρξη της κατασκευής, και ο συνήθης φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3,09%* εφαρμόζεται στην τιμή του οικοπέδου. Σε αυτή την περίπτωση, δεν οφείλεται ΦΠΑ επί της συνολικής τιμής αγοράς. Για πλήρη εξήγηση σχετικά με τον τρόπο εφαρμογής του ΦΠΑ στα ακίνητα στην Ελλάδα, ανατρέξτε στον ειδικό φορολογικό οδηγό μας

.*Σημαντική ενημέρωση: Ο Πρωθυπουργός της Ελλάδας, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η νομοθεσία εφαρμογής δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.

Κατά τον προϋπολογισμό για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, είναι σημαντικό να λαμβάνονται υπόψη όχι μόνο η τιμή αγοράς. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων αποτελεί μόνο ένα από τα στοιχεία του συνολικού κόστους απόκτησης. Στα επιπλέον έξοδα ενδέχεται να περιλαμβάνονται τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα νομικά έξοδα, καθώς και τα τέλη εγγραφής στο κτηματολόγιο ή τα κτηματολογικά τέλη. Αν και αυτά ποικίλλουν ανάλογα με το ακίνητο και την πολυπλοκότητα της συναλλαγής, οι αγοραστές θα πρέπει γενικά να υπολογίζουν ότι τα συνολικά επιπλέον έξοδα θα ανέρχονται σε περίπου 10% της τιμής αγοράς. Η εκ των προτέρων κατανόηση αυτών των εξόδων βοηθά τους αγοραστές να σχεδιάσουν ρεαλιστικά και να αποφύγουν απρόβλεπτα έξοδα κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αγοράς.

Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να προσελκύει έντονο ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές που αναζητούν εξοχικές κατοικίες, ακίνητα για τη συνταξιοδότηση ή επενδυτικές ευκαιρίες στα νησιά, στις παράκτιες περιοχές και στην ηπειρωτική Ελλάδα.

Το νομικό και φορολογικό πλαίσιο είναι καλά δομημένο και διαφανές, αν και διαφέρει από τα συστήματα του Ηνωμένου Βασιλείου, της Ιρλανδίας και άλλων περιοχών της Βόρειας Ευρώπης. Στην Ελλάδα δεν υπάρχει τέλος χαρτοσήμου. Αντ' αυτού, οι αγοραστές καταβάλλουν συνήθως φόρο μεταβίβασης ακινήτων ύψους 3,09%* για τα περισσότερα μεταχειρισμένα ακίνητα, επιπλέον των συνήθων νομικών εξόδων και εξόδων συναλλαγής. Η κατανόηση αυτών των εξόδων από νωρίς στη διαδικασία συμβάλλει στον ακριβή προϋπολογισμό και αποτρέπει απρόβλεπτα έξοδα αργότερα.

*Σημαντική ενημέρωση: Ο Πρωθυπουργός της Ελλάδας, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η νομοθεσία εφαρμογής δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο ενδέχεται να αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.

Η συνεργασία με έμπειρους τοπικούς επαγγελματίες διασφαλίζει ότι οι νομικές και διοικητικές πτυχές, συμπεριλαμβανομένης της φορολογικής εγγραφής, του ελέγχου δέουσας επιμέλειας, της εξέτασης των συμβολαίων και του συντονισμού της καταβολής του φόρου μεταβίβασης, διεκπεραιώνονται σωστά από την αρχή, εξασφαλίζοντας μια ομαλότερη και ασφαλέστερη διαδικασία συναλλαγής.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιαδήποτε ζητήματα σχετίζονται με συγκεκριμένες περιπτώσεις, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με τις ανάγκες σας.