Αγορά σπιτιού στην Ελλάδα: 10 ερωτήσεις που κάνουν οι Ολλανδοί

Τι κάνει την Ελλάδα ελκυστική για τους Ολλανδούς αγοραστές;

Η Ελλάδα έχει γίνει όλο και πιο δημοφιλής στους Ολλανδούς αγοραστές τα τελευταία χρόνια. Ακολουθούν μερικοί βασικοί λόγοι για τους οποίους οι Ολλανδοί που αναζητούν κατοικία βρίσκουν την Ελλάδα τόσο ελκυστική:

Ηλιόλουστο κλίμα και τρόπος ζωής:

Η Ελλάδα προσφέρει πάνω από 300 ημέρες ηλιοφάνειας σε πολλές περιοχές και έναν χαλαρό μεσογειακό τρόπο ζωής. Το ζεστό κλίμα και ο χαλαρός ρυθμός ζωής είναι ιδανικά για όσους επιθυμούν να ξεφύγουν από τους βροχερούς ολλανδικούς χειμώνες. Το να περάσει κανείς τον χειμώνα στην Ελλάδα είναι μια ελκυστική ιδέα χάρη στις ήπιες θερμοκρασίες και το γαλήνιο περιβάλλον.

Φυσική ομορφιά και ποικιλία:

Από τις αμμώδεις παραλίες των νησιών έως τα ορεινά χωριά της ηπειρωτικής χώρας, τα τοπία της Ελλάδας είναι εκπληκτικά. Πολλοί Ολλανδοί αγοραστές δίνουν προτεραιότητα στη θέα στη θάλασσα ή στην εγγύτητα με την ακτή. Στην πραγματικότητα, η θέα στη θάλασσα είναι συχνά ένα από τα κορυφαία στοιχεία στη λίστα επιθυμιών τους. Δημοφιλείς περιοχές για τους Ολλανδούς αγοραστές περιλαμβάνουν την Κρήτη, τα Ιόνια Νησιά (όπως η Κέρκυρα και η Λευκάδα) και λιγότερο γνωστές περιοχές όπως η Πελοπόννησος. Η γοητεία του να ζει κανείς κοντά σε γαλάζια νερά και ιστορικά μνημεία αποτελεί μεγάλο πλεονέκτημα.

Προσιτές τιμές ακινήτων:

Τα ακίνητα στην Ελλάδα παραμένουν σχετικά προσιτά σε σύγκριση με τα ακίνητα στις Κάτω Χώρες ή σε άλλες χώρες της Δυτικής Ευρώπης. Μετά την ελληνική οικονομική κρίση, οι τιμές των ακινήτων έπεσαν σημαντικά και εξακολουθούν να αποτελούν ευκαιρία σε πολλές περιοχές. Για παράδειγμα, οι μέσες τιμές στην Αθήνα είναι ένα κλάσμα εκείνων στο Άμστερνταμ ή στο Παρίσι. Αυτό σημαίνει ότι οι Ολλανδοί επενδυτές μπορούν συχνά να αποκτήσουν περισσότερο χώρο ή καλύτερη τοποθεσία για τον προϋπολογισμό τους.

Ευκολία μετακίνησης:

Η Ελλάδα έχει καλές συνδέσεις με τις Κάτω Χώρες. Υπάρχουν απευθείας πτήσεις από το Άμστερνταμ και άλλα ολλανδικά αεροδρόμια προς την Αθήνα και πολλά νησιά, ειδικά το καλοκαίρι. Σε λίγες ώρες, μπορείτε να φτάσετε στο δεύτερο σπίτι σας. Οι βελτιωμένες αεροπορικές διαδρομές (π.χ. μέσω του Αϊντχόβεν ή εποχιακές πτήσεις τσάρτερ) διευκολύνουν τους ιδιοκτήτες να επισκέπτονται συχνά το ακίνητό τους ή τους φίλους και την οικογένειά τους να έρχονται εκεί.

Πολιτισμός και κοινότητα:

Οι Έλληνες είναι γνωστοί για τη φιλοξενία τους (φιλοξενία), και οι περισσότεροι ντόπιοι στις τουριστικές περιοχές μιλούν αγγλικά (αν όχι και λίγα ολλανδικά που έχουν μάθει από τους παραθεριστές!). Υπάρχει μια αυξανόμενη ολλανδική κοινότητα σε ορισμένες περιοχές της Ελλάδας, οπότε μπορεί να συναντήσετε συμπατριώτες σας στην τοπική ταβέρνα. Από την απόλαυση της ελληνικής κουζίνας μέχρι τη συμμετοχή σε τοπικά φεστιβάλ, οι Ολλανδοί μετανάστες εκτιμούν την πλούσια πολιτιστική εμπειρία της ζωής στην Ελλάδα.

Εν ολίγοις, η Ελλάδα προσφέρει στους Ολλανδούς αγοραστές την ευκαιρία για ένα ηλιόλουστο καταφύγιο που συνδυάζει αναψυχή, επενδυτικό δυναμικό και μια γεύση από την καλή ζωή στο εξωτερικό.

Βασικά ερωτήματα σχετικά με τις άδειες και τα νομικά ζητήματα

Μπορούν οι Ολλανδοί (ΕΕ) πολίτες να αγοράζουν ελεύθερα στην Ελλάδα;

Ναι – ως υπήκοοι της ΕΕ, οι Ολλανδοί αγοραστές μπορούν να αγοράσουν ακίνητα οπουδήποτε στην Ελλάδα. Αυτό φυσικά εξαιρεί τις περιοχές που προστατεύονται σε εθνικό επίπεδο, όπως τα εθνικά πάρκα, οι αρχαιολογικές περιοχές, οι δασικές εκτάσεις κ.λπ.

Χρειάζομαι άδεια διαμονής ή βίζα;

Δεν απαιτείται πρόσθετη άδεια διαμονής για Ολλανδούς ή άλλους αγοραστές από την ΕΕ. Η ιδιότητα του πολίτη της ΕΕ σας δίνει το δικαίωμα να διαμένετε στην Ελλάδα.

Ποια ελληνικά έγγραφα απαιτούνται;

Το πρώτο βήμα είναι η απόκτηση ενός ελληνικού Αριθμού Φορολογικού Μητρώου, γνωστού ως ΑΦΜ (συντομογραφία του Αριθμού Φορολογικού Μητρώου). Η απόκτηση ΑΦΜ είναι υποχρεωτική για όλους τους αγοραστές ακινήτων. Ο ΑΦΜ είναι εύκολο να αποκτηθεί (ο δικηγόρος σας μπορεί να το κανονίσει) και είναι απαραίτητος για την πληρωμή φόρων και την επίσημη καταχώριση του ακινήτου.

Χρειάζομαι δικηγόρο ή συμβολαιογράφο;

Στην Ελλάδα, απαιτείται συμβολαιογράφος για την ολοκλήρωση της πώλησης, αλλά συνιστάται ιδιαίτερα να προσλάβετε και δικό σας δικηγόρο για τη διενέργεια ελέγχου δέουσας επιμέλειας. Ο δικηγόρος θα: επαληθεύσει τον τίτλο ιδιοκτησίας και ότι ο πωλητής είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης χωρίς χρέη, θα ελέγξει για τυχόν εκκρεμείς οικοδομικές άδειες ή ζητήματα πολεοδομίας και θα διασφαλίσει ότι δεν υπάρχουν δουλείες ή αξιώσεις που επηρεάζουν το ακίνητο. Αν και η πρόσληψη δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική από το νόμο, συνιστάται ιδιαίτερα για την αποφυγή νομικών προβλημάτων. Ο συμβολαιογράφος, από την άλλη πλευρά, είναι ένας αμερόληπτος δημόσιος λειτουργός που συντάσσει και εκτελεί τη σύμβαση πώλησης.

Τι γίνεται με τις άδειες για το ίδιο το ακίνητο;

Ένας κρίσιμος νομικός έλεγχος είναι η επιβεβαίωση ότι το σπίτι διαθέτει όλες τις απαραίτητες οικοδομικές άδειες. Η Ελλάδα έχει αυστηρούς πολεοδομικούς νόμους· οποιεσδήποτε προσθήκες ή σημαντικές ανακαινίσεις πρέπει να έχουν εγκριθεί. Ένας μηχανικός μπορεί να επαληθεύσει ότι το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του σπιτιού ταιριάζουν με αυτά που αναφέρονται στα επίσημα σχέδια.

Χρειάζονται ειδικές άδειες για την ιδιοκτησία ακινήτου;

Όχι για τους πολίτες της ΕΕ. Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ επιδιώκουν μερικές φορές τη χορήγηση «Χρυσής Βίζας» (επενδύοντας 400.000 ευρώ ή περισσότερο σε ακίνητα, η οποία παρέχει άδεια διαμονής), αλλά ως Ολλανδός πολίτης έχετε ήδη το δικαίωμα να ζείτε και να ταξιδεύετε στην Ελλάδα.

Σύντομες νομικές συμβουλές:

Πριν υπογράψετε οτιδήποτε, βεβαιωθείτε ότι διαθέτετε: αριθμό φορολογικού μητρώου (AFM), έναν αξιόπιστο δίγλωσσο δικηγόρο και σαφή εικόνα για όλα τα έξοδα αγοράς (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, αμοιβή δικηγόρου κ.λπ.). Στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 3,09% της τιμής αγοράς, σημαντικά χαμηλότερος από τον φόρο μεταβίβασης 10,4% που πληρώνετε όταν αγοράζετε μια δεύτερη κατοικία στις Κάτω Χώρες. Επίσης, λάβετε υπόψη ότι θα πληρώνετε έναν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας που ονομάζεται ΕΝΦΙΑ (περισσότερα σχετικά με αυτό στην ενότητα για την ενοικίαση).

Ανησυχίες σχετικά με την ανακαίνιση και κρυφά ελαττώματα

Πολλοί Ολλανδοί αγοραστές στην Ελλάδα ερωτεύονται παλαιότερα σπίτια γεμάτα χαρακτήρα – ένα πέτρινο εξοχικό αιώνων ή ένα γραφικό σπιτάκι σε χωριό. Ωστόσο, αυτά τα παλαιότερα ακίνητα μπορεί να κρύβουν κρυφά ελαττώματα ή προβλήματα που δεν είναι άμεσα ορατά. Ακολουθούν ορισμένα στοιχεία που πρέπει να λάβετε υπόψη σχετικά με τις ανακαινίσεις και τα κρυφά προβλήματα:

Επιθεωρήσεις για τον εντοπισμό ελαττωμάτων:

Στην Ολλανδία, είναι συνηθισμένο να πραγματοποιείται επαγγελματική επιθεώρηση του κτιρίου πριν από την αγορά, καθώς αυτό είναι συχνά υποχρεωτικό αν λαμβάνετε τραπεζικό δάνειο για την αγορά του ακινήτου. Στην Ελλάδα, μια τέτοια επιθεώρηση δεν είναι πολύ συνηθισμένη. Ωστόσο, αν αγοράζετε ένα παλαιότερο ακίνητο, ίσως είναι σοφό να κάνετε το ίδιο και στην Ελλάδα. Προσλάβετε έναν τοπικό πολιτικό μηχανικό για να ελέγξει διεξοδικά τη δομή, τη στέγη, τα υδραυλικά και τα ηλεκτρικά συστήματα.

Αυτό μπορεί να αποτρέψει δυσάρεστες εκπλήξεις αργότερα. Η δαπάνη μερικών εκατοντάδων ευρώ για μια επιθεώρηση μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες ευρώ σε απροσδόκητες επισκευές.

Συνηθισμένα κρυφά ελαττώματα σε παλαιότερα ελληνικά σπίτια:

Να είστε ενήμεροι για τα τυπικά προβλήματα που συναντώνται σε παλαιότερα ή παραμελημένα ακίνητα στην Ελλάδα. Για παράδειγμα:

·

• Προβλήματα υγρασίας: Λόγω του υγρού χειμώνα ή της παλαιότερης κατασκευής, τα σπίτια μπορεί να έχουν υγρούς τοίχους ή μούχλα.
  
  

• Ξεπερασμένη ηλεκτρική καλωδίωση: Η καλωδίωση σε πολύ παλιά σπίτια ενδέχεται να μην πληροί τα σύγχρονα πρότυπα ασφαλείας.
  
  

• Ανακαίνιση στέγης: Η αντικατάσταση ή η επισκευή μιας στέγης (κεραμίδια, μόνωση κ.λπ.) μπορεί να είναι απαραίτητη εάν εντοπιστούν διαρροές ή ρωγμές.
  
  

Άδειες ανακαίνισης:

Εάν σκοπεύετε να ανακαινίσετε, ειδικά εάν πρόκειται για δομικές αλλαγές, πιθανότατα θα χρειαστείτε ελληνική άδεια οικοδομής. Ποιες άδειες απαιτούνται για την ανακαίνιση; Οι κανόνες είναι αυστηροί: μικρές αισθητικές εργασίες μπορούν να γίνουν χωρίς άδεια, αλλά οτιδήποτε δομικό απαιτεί άδεια οικοδομής ή ανακαίνισης. Για παράδειγμα, το βάψιμο ή η αντικατάσταση μιας πόρτας είναι εντάξει, αλλά η κατεδάφιση ενός τοίχου ή η προσθήκη ενός δωματίου απαιτεί άδεια. Συμβουλευτείτε πάντα έναν αρχιτέκτονα ή μηχανικό που γνωρίζει τους τοπικούς οικοδομικούς κανονισμούς. Μπορούν να σας βοηθήσουν να λάβετε την κατάλληλη άδεια, ώστε η ανακαίνισή σας να είναι νόμιμη.

Εύρεση εργολάβων και κόστος:

Στην Ελλάδα υπάρχουν καλοί και αξιόπιστοι εργολάβοι, αλλά ενδέχεται να αντιμετωπίσετε το εμπόδιο της γλώσσας. Θα σας βοηθήσει αν εσείς ή ο μεσίτης σας συντονιστείτε με τοπικούς κατασκευαστές. Ζητήστε προσφορές από πολλούς εργολάβους και βεβαιωθείτε ότι όλα αναγράφονται σε συμβόλαιο. Το κόστος εργασίας και υλικών στην Ελλάδα μπορεί να είναι χαμηλότερο από ό,τι στην Ολλανδία, αλλά οι μικρότερες νησιωτικές περιοχές μπορεί να είναι πιο ακριβές (λόγω της μεταφοράς υλικών).

Κρυφά ελαττώματα μετά την αγορά:

Μια ανησυχία που έχουν συχνά οι Ολλανδοί αγοραστές είναι: τι θα συμβεί αν ανακαλύψετε ένα κρυφό ελάττωμα μετά την αγορά του σπιτιού; Όπως και στο ολλανδικό δίκαιο, στην Ελλάδα υπάρχει προστασία του αγοραστή αν ο πωλητής απέκρυψε γνωστά προβλήματα του ακινήτου από τον αγοραστή. Για να λάβετε αποζημίωση, πρέπει να αποδείξετε σκόπιμη απάτη εκ μέρους του πωλητή.

Γι' αυτό είναι ζωτικής σημασίας να κάνετε εκ των προτέρων τον απαραίτητο έλεγχο, κάτι που στην Ελλάδα είναι δυνατό με τη βοήθεια ενός αξιόπιστου νομικού εμπειρογνώμονα.

Μπορώ να λάβω χρηματοδότηση ως αγοραστής από την Ολλανδία;

Η χρηματοδότηση μιας ελληνικής ακίνητης περιουσίας αποτελεί ένα σημαντικό ζήτημα για πολλούς διεθνείς αγοραστές. Ίσως αναρωτιέστε: Μπορώ να λάβω στεγαστικό δάνειο ως μη κάτοικος Ελλάδας ή πρέπει να χρηματοδοτήσω την αγορά με άλλο τρόπο; Ακολουθούν όσα πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με τα στεγαστικά δάνεια και τη χρηματοδότηση:

Στεγαστικά δάνεια από ελληνικές τράπεζες:

Οι ξένοι αγοραστές (συμπεριλαμβανομένων των Ολλανδών πολιτών) μπορούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο από ελληνική τράπεζα για την αγορά ακινήτου. Μάλιστα, ορισμένες ελληνικές τράπεζες απευθύνονται ενεργά σε αγοραστές από το εξωτερικό. Οι ελληνικές τράπεζες συχνά δανείζουν έως και περίπου το 65% της αξίας του ακινήτου σε ξένους αγοραστές. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να είστε προετοιμασμένοι να καταβάλετε περίπου 35-50% της αξίας του ακινήτου σε μετρητά. Κάθε τράπεζα θα αξιολογήσει το εισόδημά σας (ακόμη και αν προέρχεται από την Ολλανδία), το πιστωτικό σας ιστορικό και την αξία του ακινήτου. Θα ζητήσουν αποδείξεις για το εισόδημά σας στην Ολλανδία, φορολογικές δηλώσεις και θα πραγματοποιήσουν πιστωτικούς ελέγχους.

Επιτόκια και όροι:

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα κυμαίνονται σήμερα στο μέσο μονοψήφιο ποσοστό. Από την άνοιξη του 2025, ένα τυπικό σταθερό επιτόκιο για μη κατοίκους είναι περίπου 3,0-4,5%, αν και τα επιτόκια μπορεί να διαφέρουν. Ορισμένες τράπεζες προσφέρουν ένα αρχικό σταθερό επιτόκιο για μερικά χρόνια (π.χ. 2,9% σταθερό για 3 χρόνια) και στη συνέχεια μεταβαίνουν σε κυμαινόμενο επιτόκιο. Η διάρκεια του δανείου μπορεί να φτάσει τα 15 έτη εάν δεν είστε κάτοικος Ελλάδας, αλλά εάν είστε μεγαλύτερης ηλικίας, η διάρκεια μπορεί να είναι μικρότερη.

Διαδικασία υποθήκης:

Για να λάβετε στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα απαιτείται συνήθως η υποβολή συγκεκριμένων εγγράφων. Θα χρειαστείτε τον ΑΦΜ σας, αποδεικτικά εισοδήματος και περιουσίας, καθώς και διάφορα έντυπα αίτησης. Είναι σκόπιμο να ξεκινήσετε τη διαδικασία νωρίς και να λάβετε προέγκριση από τράπεζα, αποκλειστικά με βάση το εισόδημά σας, πριν αρχίσετε να αναζητάτε κατοικία, ώστε να γνωρίζετε το διαθέσιμο προϋπολογισμό σας. Ορισμένες τράπεζες, όπως η Eurobank, διαθέτουν μάλιστα πρωτοβουλίες που επιτρέπουν στους αιτούντες από το εξωτερικό να ολοκληρώνουν τις διαδικασίες για το στεγαστικό δάνειο εξ αποστάσεως.

Εναλλακτικές επιλογές χρηματοδότησης:

Δεν επιλέγουν όλοι ελληνική υποθήκη. Οι Ολλανδοί αγοραστές συχνά αξιοποιούν τα περιουσιακά τους στοιχεία στην πατρίδα τους. Για παράδειγμα, θα μπορούσατε να αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι σας στην Ολλανδία ή να λάβετε δεύτερη υποθήκη για αυτό. Μια άλλη προσέγγιση είναι ένα προσωπικό δάνειο ή δάνειο από την οικογένεια, εάν αυτό είναι εφικτό. Κάθε επιλογή έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα.

Πρακτική συμβουλή:

Όποια χρηματοδοτική οδό και αν επιλέξετε, θυμηθείτε να λάβετε υπόψη όλα τα έξοδα αγοράς (περίπου 7-10% επιπλέον της τιμής όταν προσθέσετε φόρους, συμβολαιογράφο, νομικά έξοδα κ.λπ.) και βεβαιωθείτε ότι διαθέτετε τα απαραίτητα κεφάλαια και για αυτά. Οι ελληνικές τράπεζες δεν χρηματοδοτούν τα έξοδα κλεισίματος, αλλά μόνο ένα ποσοστό της αξίας του ακινήτου.

Συνοψίζοντας, ναι, μπορείτε να χρηματοδοτήσετε μια ελληνική κατοικία. Πολλοί Ολλανδοί αγοραστές επιλέγουν στην πραγματικότητα να αγοράσουν χωρίς υποθήκη, αν έχουν αποταμιεύσει τα απαραίτητα χρήματα. Αν χρειάζεστε υποθήκη, συμβουλευτείτε μια ελληνική τράπεζα ή έναν οικονομικό σύμβουλο με εμπειρία σε διεθνή ακίνητα. Με τα επιτόκια να παραμένουν σε μέτρια επίπεδα και τη σταθερότητα του ευρώ, η χρηματοδότηση της ελληνικής κατοικίας των ονείρων σας είναι σίγουρα εφικτή με τον κατάλληλο προγραμματισμό.

Ενοικίαση του σπιτιού σας: Τι πρέπει να γνωρίζω;

Πολλοί διεθνείς αγοραστές σχεδιάζουν να χρησιμοποιούν το ακίνητό τους στην Ελλάδα κατά διαστήματα και να το ενοικιάζουν όταν δεν βρίσκονται εκεί. Είναι ένας εξαιρετικός τρόπος για να καλύψετε τα έξοδα ή να αποκομίσετε επιπλέον εισόδημα από τις ενοικιάσεις.

Μπορώ να νοικιάσω το ακίνητό μου στην Ελλάδα ως αλλοδαπός ιδιοκτήτης;

Απολύτως. Χιλιάδες ξένοι ιδιοκτήτες ενοικιάζουν με επιτυχία ελληνικές βίλες και διαμερίσματα κάθε χρόνο. Ως πολίτης της ΕΕ, έχετε τα ίδια δικαιώματα με τους ντόπιους για την ενοικίαση του ακινήτου σας. Απλά πρέπει να ακολουθείτε τους ίδιους κανονισμούς και φορολογικούς κανόνες που ισχύουν για όλους.

Βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις διακοπών (Airbnb/Booking.com)

Αυτή είναι μια δημοφιλής επιλογή, ειδικά αν το ακίνητό σας βρίσκεται σε τουριστική περιοχή. Πρέπει να καταχωρίσετε το ακίνητό σας στο Ελληνικό Μητρώο Βραχυπρόθεσμων Ενοικιάσεων για να λάβετε έναν μοναδικό αριθμό καταχώρισης (αριθμό AMA) πριν το καταχωρίσετε σε πλατφόρμες. Λάβετε υπόψη σας μερικούς κανόνες:

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης πρέπει να πληρούν τα ακόλουθα ελάχιστα πρότυπα:

Κύρια χρήση και βασικές ανέσεις:

Τα ακίνητα πρέπει να ταξινομούνται ως χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, εξαερισμό και λειτουργικό κλιματισμό.

Ασφάλιση αστικής ευθύνης:

Οι διαχειριστές ακινήτων υποχρεούνται να συνάψουν ασφάλιση αστικής ευθύνης για την κάλυψη ζημιών ή ατυχημάτων κατά τη διάρκεια της διαμονής του ενοικιαστή.

Πιστοποιητικά ασφάλειας:

• Δηλώσεις συμμόρφωσης με τους ηλεκτρικούς κανονισμούς, υπογεγραμμένες από αδειούχους ηλεκτρολόγους.
  
  

• Εγκατάσταση πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού.
  
  

• Διακόπτες κυκλώματος ή διακόπτες διαρροής γείωσης για την πρόληψη ηλεκτρικών κινδύνων.
  
  

• Ευδιάκριτες έξοδοι κινδύνου για ασφαλή εκκένωση.
  
  

Μέτρα υγείας και ασφάλειας:

• Πιστοποιητικά απεντόμωσης και απολύμανσης, που εξασφαλίζουν ένα υγιεινό περιβάλλον.
  
  

• Κιτ πρώτων βοηθειών άμεσα διαθέσιμα για περιπτώσεις έκτακτης ανάγκης.
  
  

• Αναρτηση αριθμων επικοινωνιας για περιπτωσεις εκτακτης ανάγκης, για αμεση βοηθεια.

  
  

Τα μέτρα αυτά αποσκοπούν στην ενίσχυση της ασφάλειας και της ποιότητας των ακινήτων βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, διασφαλίζοντας ότι πληρούν πρότυπα συγκρίσιμα με αυτά άλλων μορφών διαμονής, όπως τα ξενοδοχεία.

Τουριστικοί φόροι:

Από το 2018, η Ελλάδα επιβάλλει έναν μικρό φόρο διαμονής ανά διανυκτέρευση για βραχυπρόθεσμες διαμονές, ενώ από το 2024 θα ισχύει επιπλέον τέλος διαμονής ύψους 0,5% του ενοικίου. Για παράδειγμα, για ενοίκιο 100 €/διανυκτέρευση, ο επισκέπτης χρεώνεται 0,50 € ανά διανυκτέρευση για αυτόν τον φόρο. Επίσης, υπάρχει ένα «κλιματικό τέλος» κατά την τουριστική περίοδο (ένα σταθερό ποσό 1,50 € ανά ημέρα για μικρά σπίτια, και περισσότερο για μεγάλες βίλες) που προορίζεται για τη χρηματοδότηση πράσινων πρωτοβουλιών – και πάλι χρεώνεται στους επισκέπτες. Ως ιδιοκτήτης, είστε υπεύθυνος για την καταβολή αυτών των φόρων, αλλά τους εισπράττετε από τους ενοικιαστές, συνήθως ως μέρος της κράτησης.

Διαχείριση ακινήτου:

Εάν δεν θα βρίσκεστε στην Ελλάδα, εξετάστε το ενδεχόμενο να προσλάβετε έναν τοπικό διαχειριστή ακινήτων για να χειρίζεται τα check-in των επισκεπτών, τον καθαρισμό και τις έκτακτες ανάγκες. Η αμοιβή τους (ίσως 10-20% των εσόδων από ενοίκια) αξίζει για την ηρεμία που σας προσφέρει. Ορισμένα πρακτορεία πλήρους εξυπηρέτησης θα χειριστούν τα πάντα για εσάς, από το μάρκετινγκ έως τη συντήρηση, κάτι που είναι ιδανικό εάν ενοικιάζετε ως επένδυση.

Φορολογία εισοδήματος από ενοίκια:

Εάν ενοικιάζετε το σπίτι σας στην Ελλάδα, πρέπει να πληρώσετε φόρο στην Ελλάδα για αυτά τα έσοδα από ενοίκια. Η ελληνική εφορία δεν ενδιαφέρεται αν είστε Ολλανδός ή Έλληνας – ο φόρος επιβάλλεται σε όλα τα έσοδα από ενοίκια ελληνικών ακινήτων με προοδευτικούς συντελεστές. Από το 2025, οι συντελεστές είναι: 15% στα ετήσια έσοδα από ενοίκια έως 12.000 €, 35% στα 12.001–35.000 € και 45% σε οποιαδήποτε έσοδα από ενοίκια άνω των 35.000 €. Αυτοί οι συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη, οπότε σε πολλές περιπτώσεις είναι πιο οικονομικό να συνιδιοκτήσετε το ακίνητο με τον/τη σύζυγό σας.

Τα καλά νέα για τους Ολλανδούς επενδυτές είναι ότι η Ελλάδα και οι Κάτω Χώρες έχουν συνάψει φορολογική σύμβαση για την αποφυγή της διπλής φορολογίας. Στην πράξη, θα πληρώνετε φόρο στην Ελλάδα επί των κερδών από ενοίκια, και οι Κάτω Χώρες δεν θα σας φορολογήσουν εκ νέου για το ίδιο εισόδημα. Θα πρέπει να δηλώσετε το ακίνητο στο Πλαίσιο 3 για τον φόρο περιουσίας, αλλά θα λάβετε απαλλαγή για την αξία του ακινήτου στο εξωτερικό. Συμβουλευτείτε πάντα έναν φορολογικό σύμβουλο, αλλά να είστε βέβαιοι ότι δεν θα φορολογηθείτε διπλά.

Αποδόσεις ενοικίου και ζήτηση:

Ένας λόγος για τον οποίο πολλοί Ολλανδοί αγοράζουν στην Ελλάδα είναι η προοπτική καλής απόδοσης ενοικίου. Σε δημοφιλή νησιά, τα ακίνητα σε καλή τοποθεσία μπορούν να αποφέρουν υψηλά ενοίκια το καλοκαίρι, συχνά με ετήσια ακαθάριστη απόδοση 5-10%. Κάντε κάποια έρευνα ή ρωτήστε τον μεσίτη σας για τις αναμενόμενες τιμές διανυκτέρευσης και την πληρότητα στην περιοχή που αγοράζετε. Εάν τα νούμερα φαίνονται καλά, το ελληνικό σας σπίτι μπορεί να αποσβέσει εν μέρει το κόστος του. Απλώς υπολογίστε τις δαπάνες: διαχείριση ακινήτου, συντήρηση, κοινόχρηστα, ασφάλιση και ένα κονδύλι για κενές θέσεις ή μήνες εκτός σεζόν.

Ασφάλιση και ευθύνη:

Όταν ενοικιάζετε, ειδικά σε τουρίστες, είναι σκόπιμο να έχετε μια καλή ασφάλιση κατοικίας που καλύπτει την αστική ευθύνη (σε περίπτωση που ένας επισκέπτης τραυματιστεί, για παράδειγμα). Επίσης, σκεφτείτε να είστε παρόντες (ή να έχετε έναν διαχειριστή παρόντα) όταν φτάνουν οι επισκέπτες για να τους δείξετε τυχόν ιδιαιτερότητες του σπιτιού, κάτι που μπορεί να αποτρέψει την κακή χρήση ή τη ζημιά.

Συνοψίζοντας, η ενοικίαση του σπιτιού σας στην Ελλάδα μπορεί να είναι μια ικανοποιητική προσπάθεια. Έχετε την ευκαιρία να μοιραστείτε το δικό σας κομμάτι παραδείσου με άλλους και να κερδίσετε εισόδημα. Απλά φροντίστε να ακολουθείτε τους κανόνες: δηλώστε τις ενοικιάσεις σας, δηλώστε το εισόδημά σας και πληρώστε τους φόρους. Με αυτά τα θέματα τακτοποιημένα, το ακίνητό σας στην Ελλάδα μπορεί να είναι τόσο ένα αγαπημένο εξοχικό για εσάς όσο και μια επένδυση που αποδίδει όταν επιστρέφετε στην Ολλανδία.

Μακροπρόθεσμη χρήση και ζητήματα σχετικά με το κλίμα

Πέρα από τη διαδικασία αγοράς και τη μεταφορά, οι Ολλανδοί αγοραστές συχνά ρωτούν για τις πρακτικές πτυχές της μακροπρόθεσμης χρήσης ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Είτε σκοπεύετε να συνταξιοδοτηθείτε κάποια μέρα στην Ελλάδα είτε απλώς να χρησιμοποιήσετε το σπίτι για παρατεταμένες διακοπές, είναι σοφό να λάβετε υπόψη το κλίμα και τους παράγοντες που επηρεάζουν τη διαβίωση καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Ακολουθούν συχνές ερωτήσεις σχετικά με τη μακροπρόθεσμη χρήση:

«Μπορώ να χρησιμοποιώ το σπίτι όλο το χρόνο;»

Εάν σκοπεύετε να μείνετε για μεγάλα διαστήματα ή μόνιμα, αξιολογήστε εάν το ακίνητο είναι κατάλληλο για όλες τις εποχές. Η Ελλάδα έχει πολύ θερμότερο κλίμα από την Ολλανδία, αλλά έχει εποχές. Πολλά εξοχικά σπίτια είναι σχεδιασμένα για χρήση το καλοκαίρι – εξαιρετικός αερισμός και κλιματισμός για τη ζέστη – αλλά μπορεί να μην διαθέτουν θέρμανση ή μόνωση για τους πιο δροσερούς μήνες. Οι χειμώνες, ειδικά στη βόρεια Ελλάδα ή σε ορεινές περιοχές, μπορεί να είναι κρύοι (ακόμη και με χιόνι σε ορισμένα μέρη). Αν αγοράζετε σε μια τέτοια περιοχή, ελέγξτε αν το σπίτι διαθέτει επιλογές θέρμανσης, όπως καλοριφέρ, αντλία θερμότητας ή τζάκι, και αν οι τοίχοι και τα παράθυρα είναι σωστά μονωμένα.

Αντίθετα, για το καλοκαίρι, βεβαιωθείτε ότι υπάρχει κλιματισμός ή τουλάχιστον ανεμιστήρες οροφής για τις ημέρες με 35°C. Αν σκοπεύετε να περάσετε τους χειμώνες στην Ελλάδα, ένα σπίτι στην Κρήτη ή στα Δωδεκάνησα μπορεί να είναι ιδανικό, καθώς αυτές οι νότιες περιοχές έχουν πολύ ήπιους χειμώνες (15-20°C κατά τη διάρκεια της ημέρας). Αντίθετα, ένα παλαιότερο πέτρινο σπίτι σε μεγάλο υψόμετρο μπορεί να είναι πολύ κρύο το χειμώνα χωρίς αναβαθμίσεις. Σκεφτείτε να εγκαταστήσετε ένα σύγχρονο σύστημα θέρμανσης, ψύξης και εξαερισμού ή μια ξυλόσομπα αν θα βρίσκεστε εκεί το χειμώνα.

Συντήρηση όταν λείπετε:

Αν δεν πρόκειται να ζείτε μόνιμα στην Ελλάδα, ποιος θα φροντίζει το σπίτι κατά την απουσία σας; Προσλάβετε κάποιον να ελέγχει περιοδικά το ακίνητο, να το αερίζει, να ποτίζει τα φυτά κ.λπ. Με την πάροδο του χρόνου, ο ήλιος μπορεί να προκαλέσει ξεφλούδισμα της βαφής, ο θαλασσινός αέρας μπορεί να διαβρώσει τα μεταλλικά εξαρτήματα και, αν ένα σπίτι παραμείνει κλειστό για μεγάλες περιόδους, η υγρασία μπορεί να προκαλέσει μούχλα. Ένας τοπικός φροντιστής ή ένας φιλικός γείτονας μπορεί να διασφαλίσει ότι τα μικρά προβλήματα δεν θα εξελιχθούν σε μεγάλα, ενώ εσείς λείπετε. Σε πολλά ελληνικά χωριά, η κοινότητα είναι πολύ δεμένη και οι γείτονες φροντίζουν φυσικά το σπίτι, κάτι που είναι ανακουφιστικό.

Πρόσβαση σε νερό στις αγροτικές περιοχές:

Αν βρίσκεστε σε νησί, υπάρχει πιθανότητα έλλειψης νερού το καλοκαίρι; Πολλά νησιά έχουν άφθονο νερό, αλλά μερικά, ειδικά τα μικρότερα, βασίζονται σε δεξαμενές ή σε παραδόσεις νερού κατά την περίοδο αιχμής – ρωτήστε για την τοπική υποδομή. Αυτά δεν είναι καθοριστικά ζητήματα, αλλά το να τα γνωρίζετε σημαίνει ότι μπορείτε να μετριάσετε τα προβλήματα. Για παράδειγμα, αν η παροχή νερού αποτελεί πρόβλημα, μπορείτε να εγκαταστήσετε μια δεξαμενή αποθήκευσης. Στις αγροτικές περιοχές, πιθανότατα θα έχετε ξεχωριστές συνδέσεις για πόσιμο νερό και για νερό άρδευσης.

Υγειονομική περίθαλψη και ανέσεις για μακροχρόνια διαμονή:

Αν σκοπεύετε να μένετε στο σπίτι για μήνες (ή μόνιμα), σκεφτείτε την πρόσβαση σε νοσοκομεία, γιατρούς, παντοπωλεία κ.λπ., ειδικά το χειμώνα. Ορισμένα μικρότερα νησιά ή χωριά μπαίνουν σε «κατάσταση χαμηλής λειτουργίας» εκτός σεζόν – λιγότερα καταστήματα ανοιχτά, περιορισμένα δρομολόγια πλοίων κ.λπ. Οι Ολλανδοί συνταξιούχοι επιλέγουν συχνά περιοχές που έχουν κοινότητες που λειτουργούν όλο το χρόνο (όπως οι μεγαλύτερες πόλεις στην Κρήτη).

Βεβαιωθείτε ότι θα έχετε τις υπηρεσίες που χρειάζεστε. Για παράδειγμα, η Κρήτη διαθέτει εξαιρετικές ιατρικές εγκαταστάσεις στο Ηράκλειο και τα Χανιά, καθώς και έναν σημαντικό πληθυσμό ξένων που διαμένουν εκεί όλο το χρόνο. Από την άλλη πλευρά, ένα μικρό νησί μπορεί να διαθέτει μόνο ένα τοπικό ιατρείο και να απαιτεί ταξίδι με πλοίο για σημαντική ιατρική περίθαλψη. Προσαρμόστε τα μακροπρόθεσμα σχέδιά σας σε μια τοποθεσία που τα υποστηρίζει.

Απολαύστε το σπίτι σας σε κάθε εποχή:

Μία από τις χαρές του να έχεις σπίτι στην Ελλάδα είναι να το βιώνεις μέσα από τις εποχές. Το καλοκαίρι, θα απολαύσεις τον ήλιο, τη θάλασσα και την παραλία. Την άνοιξη, μπορείς να απολαύσεις πεζοπορία και αγριολούλουδα. Το φθινόπωρο φέρνει τους τρύγους και τη συγκομιδή ελιών (ίσως να συμμετάσχετε με τους γείτονές σας στην παραγωγή ελαιολάδου!). Ακόμη και ο χειμώνας έχει τη γοητεία του – φανταστείτε μια ήπια μέρα του Δεκεμβρίου, απολαμβάνοντας έναν καφέ στον ήλιο, ενώ στην Ολλανδία κάνει παγωνιά. Πολλοί Ολλανδοί ιδιοκτήτες λένε ότι τους αρέσει να επισκέπτονται το ελληνικό τους σπίτι εκτός σεζόν για να ζήσουν πραγματικά σαν ντόπιοι χωρίς τουρίστες γύρω τους. Εάν το σπίτι σας είναι άνετο όλο το χρόνο, μπορείτε να απολαύσετε αυτή την αίσθηση διακοπών 12 μηνών.

Τελικές σκέψεις για τη μακροπρόθεσμη χρήση:

Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού στην Ελλάδα δεν είναι απλώς μια βραχυπρόθεσμη περιπέτεια· μπορεί να αποτελέσει μέρος της ζωής σας για δεκαετίες. Οι Ευρωπαίοι αγοραστές συχνά διατηρούν τα ακίνητά τους στην Ελλάδα για 7-12 χρόνια ή και περισσότερο, χρησιμοποιώντας τα για οικογενειακές διακοπές, για τη μελλοντική συνταξιοδότησή τους ή ακόμα και για διαμονή κατά το εξάμηνο. Προγραμματίστε εκ των προτέρων πώς ενδέχεται να εξελιχθούν οι ανάγκες σας. Ίσως τώρα να είναι ένα εξοχικό, αλλά αργότερα θα μπορούσε να γίνει η μόνιμη κατοικία σας. Η διασφάλιση ότι το ακίνητο είναι κατάλληλο για να γεράσετε εκεί (σκεφτείτε την προσβασιμότητα, την ύπαρξη κέντρων υγείας κοντά) θα ήταν σοφό αν ο στόχος σας είναι η συνταξιοδότηση.

Ή αν πρόκειται κυρίως για επένδυση για 5-10 χρόνια, διατηρήστε το σε καλή κατάσταση για να το μεταπωλήσετε με κέρδος όταν έρθει η ώρα. Το ευχάριστο κλίμα και η φιλόξενη κουλτούρα της Ελλάδας κάνουν τις μακροχρόνιες διαμονές απολαυστικές, αρκεί να προετοιμαστείτε για τα πρακτικά ζητήματα. Με λίγη προνοητικότητα, το ελληνικό σας σπίτι θα παραμείνει πηγή χαράς για πολλά χρόνια!

Συνολικά, η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα προσφέρει στους Ολλανδούς αγοραστές όχι μόνο ένα σπίτι, αλλά έναν τρόπο ζωής βυθισμένο στη μεσογειακή κουλτούρα.