Αν σκοπεύετε να χτίσετε το δικό σας σπίτι στην Ελλάδα, θα πρέπει να ακολουθήσετε τις τοπικές
Ελληνικοί κανόνες και κανονισμοί, οι οποίοι διαφέρουν ανάλογα με τον τύπο και τη θέση της κατοικίας σας. Σε αυτόν τον οδηγό, θα βρείτε συμβουλές για την οικοδόμηση εντός πόλης ή χωριού, την οικοδόμηση στην ύπαιθρο, τον υπολογισμό της οικοδομήσιμης επιφάνειας του οικοπέδου σας και την έκδοση οικοδομικής άδειας.
Κτίριο σε πόλη ή χωριό
Για τα οικοδομήσιμα οικόπεδα που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλης ή χωριού υπάρχουν τυπικά
περιορισμοί σχετικά με την επιτρεπόμενη επιφάνεια, το ύψος, τον όγκο και τη θέση στο οικόπεδο. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να λάβει πληροφορίες από αρχιτέκτονα/πολιτικό μηχανικό σχετικά με το τι μπορεί και τι δεν μπορεί να κατασκευαστεί.
Όταν η οικοδόμηση γίνεται εντός πόλης ή χωριού, το κτίριο πρέπει να τοποθετείται είτε στο
όριο του οικοπέδου (στην περίπτωση αυτή δεν επιτρέπονται παράθυρα) ή τουλάχιστον 2,5 μέτρα από το όριο του οικοπέδου.
Κτίριο εκτός πόλης ή χωριού
Για την οικοδομήσιμη γη που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλης υπάρχουν αρκετά αυστηροί περιορισμοί. Με λίγες εξαιρέσεις, επιτρέπεται η οικοδόμηση σε οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλης μόνο εάν έχουν επιφάνεια τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και το οικόπεδο πρέπει να συνορεύει με δημόσιο δρόμο.Οι γενικές προϋποθέσεις για την οικοδόμηση εκτός σχεδίου πόλης ή εκτός ορίων οικισμών είναι οι ακόλουθες:
1. Ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) m2.
2. Οικόπεδο που συνορεύει με αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο για τουλάχιστον 25 μέτρα ή τουλάχιστον 45 μέτρα όταν συνορεύει με εθνικό, επαρχιακό ή δημοτικό δρόμο.
3. Το όριο ύψους είναι 4,00 μέτρα για μονώροφα κτίρια και 7,5 μέτρα για διώροφα κτίρια.
4. Η κατασκευή πρέπει να ξεκινά σε απόσταση τουλάχιστον 15 μέτρων από τα όρια του οικοπέδου.
Παραδείγματα:
Ένα οικόπεδο εμβαδού 4.000 τ.μ. σημαίνει ότι σε ένα τέτοιο οικόπεδο μπορούν να κατασκευαστούν το πολύ 186 τ.μ. για οικιστική χρήση (εξαιρουμένων των υπαίθριων αποθηκών και του γκαράζ, των βεραντών και της πισίνας).
Ένα οικόπεδο εμβαδού 8.000 τ.μ. προβλέπει την κατασκευή οικιστικού κτιρίου 258 τ.μ. (εξαιρουμένων των υπαίθριων αποθηκών και του γκαράζ, των βεραντών και της πισίνας).
Πόσος χρόνος χρειάζεται για να λάβετε μια οικοδομική άδεια;
Η έκδοση οικοδομικής άδειας διαρκεί αρκετούς μήνες. Για μικρά οικιστικά έργα, ισχύει για 4 χρόνια, με δυνατότητα παράτασης για άλλα 4 χρόνια.
Ποιος μπορεί να με βοηθήσει να πάρω άδεια οικοδομής;
Ένας τοπικός μηχανικός μπορεί να σας βοηθήσει με τις διαδικασίες που σχετίζονται με τις ενεργειακές αξιολογήσεις, τη χωροθέτηση και τις άδειες κατασκευής. Θα βεβαιωθεί ότι το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο, ότι το σχέδιο του σπιτιού μπορεί να κατασκευαστεί σύμφωνα με τις οικοδομικές απαιτήσεις και ότι πληροί άλλους ειδικούς τοπικούς κανονισμούς.
Μπορώ να χρησιμοποιήσω έναν αρχιτέκτονα;
Μπορείτε επίσης να προσλάβετε έναν αρχιτέκτονα για να σχεδιάσει το ακίνητό σας. Όπως και στη χώρα σας, μπορείτε να μιλήσετε για τον επιθυμητό σχεδιασμό του σπιτιού σας και τις ατομικές σας ιδέες, ώστε να κατανοήσουν τις ανάγκες σας. Ο Έλληνας αρχιτέκτονας θα αναγνωρίσει τους τοπικούς νόμους και τους οικοδομικούς κανονισμούς, ώστε να σχεδιάσει το σπίτι σας σύμφωνα με τους ελληνικούς νόμους.
Άλλες ρυθμιζόμενες περιοχές
Αρχαιολογικοί χώροι
Γη με αρχαιολογικούς χώρους δεν μπορεί επίσης να οικοδομηθεί. Όταν κάποιος αγοράζει ακίνητο εκτός σχεδίου πόλης σε περιοχή όπου υπάρχει πιθανότητα να υπάρχει αρχαιολογικός χώρος, θα πρέπει να επικοινωνήσει με την Αρχαιολογική Υπηρεσία.
Δασικές περιοχές
Εάν έχετε γη σε περιοχή που χαρακτηρίζεται πλέον ως δασική γη, ως ιδιοκτήτης έχετε περιορισμούς στην οικοδόμηση και την ανάπτυξη εκεί. Αυτό συμβαίνει επειδή η δασική γη, μαζί με τις ακτές και τους αρχαιολογικούς χώρους, θεωρούνται κοινόχρηστες και ανήκουν στο κράτος. Μπορείτε να οικοδομήσετε μόνο στα τμήματα της γης σας που δεν ορίζονται ως δασική γη.
Σημειώστε ότι ακόμη και ορισμένες ομάδες βράχων, φυτών ή θάμνων μπορούν επίσης να θεωρηθούν ως δασικές εκτάσεις. Είναι καλύτερο να ελέγξετε την κατάσταση της γης σας για να μάθετε την ταξινόμησή της.
Πώς μπορώ να ελέγξω την κατάσταση της γης μου;
Είναι καλύτερο να ελέγξετε την επίσημη ιστοσελίδα της δασικής υπηρεσίας και όχι μόνο τον πωλητή ενός οικοπέδου ή τους ντόπιους. Πολλοί πωλητές θα ισχυριστούν ότι μπορείτε να χτίσετε στη γη τους, για παράδειγμα. Μπορείτε να ελέγξετε την κατάσταση της γης σας στη διεύθυνση https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal.
Μάθετε περισσότερα για τις δασικές εκτάσεις στην Ελλάδα στο πλήρης οδηγός.
Παραλία και παραθαλάσσιες περιοχές
Η δόμηση στην παραλία δεν είναι δυνατή, δεδομένου ότι πρόκειται για δημόσιο χώρο. Όταν αγοράζετε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης κοντά στη θάλασσα, είναι υποχρεωτικό να τηρείτε μια ορισμένη απόσταση από τον αιγιαλό. Πριν από την αγορά ενός ακινήτου, συνιστάται ο έλεγχος του ακινήτου τόσο από νομικής όσο και από πολεοδομικής νομοθεσίας, προκειμένου να είστε σίγουροι για τους κινδύνους και τις δυνατότητες.
Χρήσιμες συμβουλές
Σπήλαια και υπόγεια
Ενώ υπάρχει περιορισμός για την οικοδόμηση στην επιφάνεια του οικοπέδου, δεν υπάρχει περιορισμός για την οικοδόμηση προς τα κάτω. Για παράδειγμα, σε ένα οικόπεδο 4.000 τ.μ. εκτός πόλης, μπορείτε να χτίσετε σε 186 τ.μ. Αν χτίσετε κάτω από το έδαφος, μπορείτε θεωρητικά να διπλασιάσετε τον ζωτικό σας χώρο σε 352 τ.μ.
Εάν το οικόπεδο έχει κλίση, για παράδειγμα, είναι δυνατόν να χτιστεί εγκιβωτισμένο. Ως πρόσθετο πλεονέκτημα, όχι μόνο θα έχετε περισσότερο ζωτικό χώρο, αλλά μπορείτε να ενσωματώσετε το κτίριο στο τοπίο με λιγότερες επιπτώσεις στη γύρω περιοχή.
Ορισμένες από τις πιο καινοτόμες κατασκευές στην Ελλάδα είναι χτισμένες σε στυλ εγκιβωτισμού. Μάθετε περισσότερα για τα σπηλαιώδη σπίτια στην Ελλάδα εδώ.
Ποιο είναι το κόστος κατασκευής στην Ελλάδα;
Για να υπολογίσετε το κόστος κατασκευής στην Ελλάδα, είναι σημαντικό να ερευνήσετε όλους τους παράγοντες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν το τελικό κόστος κατασκευής. Ακολουθούν μερικοί από τους παράγοντες:
1. Ο κατασκευαστής. Θα θελήσετε να βρείτε έναν αξιόπιστο συνεργάτη με τεχνογνωσία, όχι μόνο στην
κατασκευή αλλά και στην αξιολόγηση των οικοπέδων. Θα είναι ο μεγαλύτερος υποστηρικτής σας για τον έλεγχο του κόστους κατασκευής και τη διασφάλιση της ποιότητας του μελλοντικού σας σπιτιού.
2. Η επιφάνεια και ο όγκος του σπιτιού πάνω και κάτω από το έδαφος.
3. Η τοποθεσία του οικοπέδου. Μερικοί από τους παράγοντες που επηρεάζουν αυτό το γεγονός είναι η πρόσβαση στο οικόπεδο, οι γειτονικές ιδιοκτησίες και τα υπάρχοντα κτίρια στην περιοχή.
4. Το καθαρό κόστος κατασκευής. Αυτό περιλαμβάνει τους μισθούς των οικοδόμων, την τιμή των υλικών κατασκευής και των υπεργολάβων.
5. Γενικές εισφορές και τέλη. Περιλαμβάνει την τιμή της άδειας, τη μελέτη γης, τα έξοδα επίβλεψης, τους φόρους και άλλα γενικά έξοδα.
6. Η κλίση του διαγράμματος. Τα επικλινή οικόπεδα σημαίνουν γενικά μεγαλύτερο κόστος κατασκευής.
7. Το έδαφος. Σε γενικές γραμμές, τα σταθερά εδάφη είναι πιο προσιτά στην οικοδόμηση, ενώ τα χαλαρά εδάφη έχουν υψηλότερο κόστος κατασκευής.
