23.01.2025
Αν σκοπεύετε να χτίσετε το δικό σας σπίτι στην Ελλάδα, θα πρέπει να τηρείτε τους τοπικούς κανόνες και κανονισμούς. Αυτοί διαφέρουν ανάλογα με τον τύπο και την τοποθεσία του ακινήτου σας. Ο παρών οδηγός καλύπτει θέματα όπως η δόμηση εντός πόλης ή χωριού, η δόμηση στην ύπαιθρο, τον υπολογισμό της οικοδομήσιμης έκτασης του οικοπέδου σας και την απόκτηση οικοδομικής άδειας.
Για οικόπεδα εντός του σχεδίου πόλης ή χωριού, υπάρχουν τυπικοί περιορισμοί όσον αφορά την επιτρεπόμενη επιφάνεια, το ύψος, τον όγκο και τη θέση στο οικόπεδο. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ζητήσει τη συμβουλή αρχιτέκτονα ή πολιτικού μηχανικού σχετικά με το τι επιτρέπεται και τι δεν επιτρέπεται να κατασκευαστεί. Όταν η κατασκευή πραγματοποιείται εντός πόλης ή χωριού, το κτίριο πρέπει να βρίσκεται είτε στο όριο του οικοπέδου, οπότε δεν επιτρέπονται παράθυρα σε αυτή την πλευρά, είτε σε απόσταση τουλάχιστον 2,5 μέτρων από το όριο. Οι κανόνες για την οικοδόμηση εντός οικισμών ενημερώθηκαν το 2025, με ελάχιστα μεγέθη οικοπέδων και απαιτήσεις πρόσοψης που πλέον διαφέρουν ανάλογα με την περιοχή και τη ζώνη. Πάντα να επιβεβαιώνετε τους ισχύοντες κανόνες για το συγκεκριμένο οικόπεδό σας με έναν τοπικό μηχανικό πριν προγραμματίσετε οτιδήποτε.
Για οικοδομήσιμη γη εκτός του πολεοδομικού σχεδίου, οι περιορισμοί είναι αρκετά αυστηροί. Με λίγες εξαιρέσεις, μπορείτε να χτίσετε σε οικόπεδο εκτός του σχεδίου μόνο εάν έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και συνορεύει με δημόσιο δρόμο. Οι γενικές προϋποθέσεις για την κατασκευή εκτός του πολεοδομικού σχεδίου ή εκτός των ορίων του οικισμού είναι:
Ελάχιστη έκταση οικοπέδου τεσσάρων χιλιάδων (4.000) τετραγωνικών μέτρων.
Πρόσοψη τουλάχιστον 25 μέτρων σε αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο. Μπορεί να ισχύουν μεγαλύτερες αποστάσεις από τον δρόμο όταν το οικόπεδο συνορεύει με εθνική ή επαρχιακή οδό.
Όριο ύψους 4 μέτρων για μονοώροφα κτίρια και 7,5 μέτρων για διώροφα κτίρια.
Η κατασκευή πρέπει να ξεκινά τουλάχιστον 15 μέτρα από τα όρια του οικοπέδου.
Παραδείγματα:
Ένα οικόπεδο 4.000 τ.μ. επιτρέπει την κατασκευή μέγιστης επιφάνειας περίπου 186 τ.μ. για οικιστική χρήση (εξαιρουμένων των υπαίθριων αποθηκών και του γκαράζ, των βεραντών και της πισίνας).
Ένα οικόπεδο 8.000 τ.μ. επιτρέπει την κατασκευή κατοικίας περίπου 258 τ.μ. (εξαιρουμένων των υπαίθριων αποθηκών και του γκαράζ, των βεραντών και της πισίνας).
Η έκδοση άδειας οικοδομής διαρκεί αρκετούς μήνες. Για μικρά οικιστικά έργα, η άδεια ισχύει για 4 χρόνια, με δυνατότητα παράτασης για άλλα 4 χρόνια.
Ένας τοπικός μηχανικός μπορεί να σας βοηθήσει με τις ενεργειακές πιστοποιήσεις, τη χωροθέτηση και τις οικοδομικές άδειες. Θα ελέγξει αν το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο, αν το σπίτι μπορεί να χτιστεί σύμφωνα με τις οικοδομικές απαιτήσεις και αν πληροί τους συγκεκριμένους τοπικούς κανονισμούς.
Μπορείτε επίσης να προσλάβετε αρχιτέκτονα για να σχεδιάσει το σπίτι σας. Όπως και στη χώρα σας, μπορείτε να συζητήσετε το σχέδιο που επιθυμείτε και τις ιδέες σας, ώστε να κατανοήσει τις ανάγκες σας. Ένας Έλληνας αρχιτέκτονας γνωρίζει τους τοπικούς νόμους και τους οικοδομικούς κανονισμούς και μπορεί να σχεδιάσει το σπίτι σας σύμφωνα με αυτούς.
Σε οικόπεδα με αρχαιολογικούς χώρους δεν επιτρέπεται η δόμηση. Όταν αγοράζετε ακίνητο εκτός πολεοδομικού σχεδίου σε περιοχή όπου ενδέχεται να υπάρχει αρχαιολογικός χώρος, επικοινωνήστε με την Αρχαιολογική Υπηρεσία.
Εάν το οικόπεδό σας έχει χαρακτηριστεί ως δασική έκταση, υπόκειται σε περιορισμούς όσον αφορά την οικοδόμηση και την αξιοποίησή του. Οι δασικές εκτάσεις, όπως και οι παράκτιες περιοχές και οι αρχαιολογικοί χώροι, θεωρούνται κοινής χρήσης και ανήκουν στο κράτος. Μπορείτε να οικοδομήσετε μόνο στα τμήματα του οικοπέδου σας που δεν έχουν χαρακτηριστεί ως δασική έκταση. Ακόμη και ορισμένες ομάδες βράχων, φυτών ή θάμνων μπορούν να θεωρηθούν δασική έκταση, οπότε είναι καλύτερο να ελέγξετε την ταξινόμηση του οικοπέδου σας. Επικοινωνήστε με την επίσημη δασική υπηρεσία αντί να βασίζεστε στον πωλητή ή στους ντόπιους, καθώς ορισμένοι πωλητές θα ισχυριστούν ότι μπορείτε να χτίσετε σε οικόπεδα στα οποία δεν επιτρέπεται. Μπορείτε να ελέγξετε την κατάσταση του οικοπέδου σας στη διεύθυνση https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal.
Δεν μπορείτε να χτίσετε στην παραλία, καθώς αποτελεί δημόσιο χώρο. Όταν αγοράζετε ακίνητο εκτός του πολεοδομικού σχεδίου κοντά στη θάλασσα, πρέπει να τηρείτε μια καθορισμένη απόσταση από την ακτογραμμή. Πριν από την αγορά, είναι σκόπιμο να ελέγξετε το ακίνητο τόσο από νομική όσο και από πολεοδομική άποψη, ώστε να κατανοήσετε τους κινδύνους και τις δυνατότητες.
Ενώ υπάρχουν περιορισμοί στο πόσο μπορείτε να χτίσετε πάνω από το έδαφος, ο χώρος του υπογείου και του ημιυπόγειου αντιμετωπίζεται διαφορετικά. Ο σωστά κατασκευασμένος χώρος του υπογείου συχνά εξαιρείται από τον συντελεστή δόμησης, ειδικά όταν το οικόπεδο έχει κλίση και το κτίριο μπορεί να χτιστεί στην πλαγιά. Αυτό μπορεί να προσθέσει χρήσιμο χώρο και να επιτρέψει στο κτίριο να ενσωματωθεί στο τοπίο με μικρότερη οπτική επίδραση. Ο τρόπος με τον οποίο αντιμετωπίζεται ο χώρος εξαρτάται από τη χρήση του, οπότε επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες με τον μηχανικό σας. Μερικά από τα πιο εντυπωσιακά σπίτια στην Ελλάδα έχουν χτιστεί σε πλαγιά με αυτόν τον τρόπο.
Για να υπολογίσετε το κόστος κατασκευής στην Ελλάδα, είναι χρήσιμο να εξετάσετε όλους τους παράγοντες που επηρεάζουν το τελικό ποσό. Μερικοί από τους κύριους παράγοντες είναι:
Ο κατασκευαστής. Αναζητήστε έναν αξιόπιστο συνεργάτη με εμπειρία όχι μόνο στην κατασκευή αλλά και στην αξιολόγηση οικοπέδων. Θα σας βοηθήσει να ελέγξετε το κόστος και να διασφαλίσετε την ποιότητα της κατοικίας σας.
Η επιφάνεια και ο όγκος της κατοικίας, πάνω και κάτω από το έδαφος.
Η τοποθεσία του οικοπέδου. Η πρόσβαση, τα γειτονικά ακίνητα και τα υπάρχοντα κτίρια στην περιοχή παίζουν όλα ρόλο.
Το καθαρό κόστος κατασκευής. Αυτό καλύπτει τους μισθούς των εργολάβων, τα υλικά και τους υπεργολάβους.
Γενικές εισφορές και τέλη. Αυτά περιλαμβάνουν την άδεια, τη μελέτη του οικοπέδου, τα έξοδα επίβλεψης, τους φόρους και άλλα γενικά έξοδα.
Η κλίση του οικοπέδου. Τα επικλινή οικόπεδα γενικά κοστίζουν περισσότερο για την κατασκευή.
Το έδαφος. Τα στερεά εδάφη είναι γενικά φθηνότερα για την κατασκευή, ενώ τα χαλαρά εδάφη αυξάνουν το κόστος.
10.06.2026
Αν έχετε ακίνητο στην Ελλάδα και σκέφτεστε να το πουλήσετε, ένα από τα πρώτα πράγματα που σας απασχολούν είναι μάλλον πρακτικής φύσης: πόσα θα πληρώσω στον μεσίτη; Είναι λογικό να θέσετε αυτό το ερώτημα νωρίς, καθώς η απάντηση καθορίζει τον προϋπολογισμό που θα διαθέσετε για την πώληση και τι μπορείτε να περιμένετε από το μεσιτικό γραφείο που σας εκπροσωπεί.
10.06.2026
Αν έχετε αγοράσει ή πουλήσει ακίνητο στις Κάτω Χώρες, τη Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο ή στις περισσότερες άλλες χώρες της Δυτικής Ευρώπης, πιθανότατα έχετε συνηθίσει μια ξεκάθαρη διαδικασία: ο πωλητής έχει τον δικό του μεσίτη, ο αγοραστής έχει τον δικό του, και ο καθένας εκπροσωπεί τον αντίστοιχο πελάτη του. Στην Ελλάδα, τα πράγματα λειτουργούν διαφορετικά, και είναι πολύ σημαντικό να έχετε μια σαφή εικόνα πριν αποφασίσετε να προχωρήσετε σε μια συναλλαγή ακινήτου.
02.06.2026
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα αποτελεί συχνά μια συναρπαστική απόφαση, είτε πρόκειται για διακοπές, μετεγκατάσταση, επένδυση είτε για τη μελλοντική συνταξιοδότηση. Ταυτόχρονα, οι αγοραστές ακινήτων χρειάζονται μια σαφή εικόνα των επιπλέον εξόδων που συνεπάγεται η διαδικασία αγοράς. Αυτό τους βοηθά να κατανοήσουν το συνολικό απαιτούμενο κόστος και να κάνουν μια τεκμηριωμένη επιλογή με βάση τα οικονομικά τους σχέδια, τις προσωπικές τους ανάγκες και τις προτιμήσεις τους όσον αφορά το ακίνητο.
18.05.2026
Πιθανότατα εδώ και χρόνια φαντάζεστε το σπίτι σας στην Ελλάδα: πού θα βρίσκεται, τα γεύματα στη βεράντα, το καλοκαιρινό φως. Ένα από τα πρακτικά ζητήματα που πρέπει να διευθετήσετε είναι το είδος της ιδιοκτησίας που επιθυμείτε. Σε αυτό το άρθρο περιγράφονται οι βασικοί τύποι ακινήτων στην Ελλάδα και οι τρόποι με τους οποίους μπορεί να αποκτηθεί ένα ακίνητο.
17.05.2026
Αν αναζητάτε το σπίτι των ονείρων σας στην Ελλάδα, πιθανότατα έχετε ήδη βρεθεί μπροστά στο ερώτημα: να αγοράσω ένα υπάρχον ακίνητο στην Ελλάδα ή ένα καινούργιο, υπό κατασκευή; Πολλοί αγοραστές αναζητούν συγκεκριμένα ακίνητα υπό κατασκευή στην Ελλάδα, στις καλύτερες τοποθεσίες της χώρας, προκειμένου να μεγιστοποιήσουν την απόδοση της επένδυσής τους και τα οφέλη στον τρόπο ζωής τους, ενώ τα διαμερίσματα και οι βίλες υπό κατασκευή αποτελούν επίσης δημοφιλείς επιλογές μεταξύ των αγοραστών. Η επένδυση σε ακίνητα υπό κατασκευή αναφέρεται στην αγορά ακινήτων πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής, επιτρέποντας στους αγοραστές να εξασφαλίσουν μια μονάδα σε χαμηλότερες τιμές πριν από την κατασκευή και να επωφεληθούν από την πιθανή υπεραξία. Πολλοί επενδυτές επιλέγουν να επενδύσουν σε ακίνητα υπό κατασκευή στην Ελλάδα τόσο για τον τρόπο ζωής όσο και για τα οικονομικά οφέλη, όπως ευέλικτα προγράμματα πληρωμών και το δυναμικό εισοδήματος από ενοίκια.
Πρώτα απ' όλα, ας ορίσουμε τα σπίτια υπό κατασκευή και ας ανακαλύψουμε τις μοναδικές ευκαιρίες που προσφέρουν στην Ελλάδα. Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να προσελκύει διεθνείς επενδυτές που αναζητούν γεωγραφική διαφοροποίηση, με έναν αυξανόμενο αριθμό διαθέσιμων έργων υπό κατασκευή. Πρόσφατα στοιχεία από εκθέσεις της αγοράς δείχνουν μια σταθερή αύξηση στις αγορές ακινήτων υπό κατασκευή μεταξύ των αγοραστών από το εξωτερικό, με την ανάλυση των δεδομένων να υπογραμμίζει αυτή την ανοδική τάση. Τα έργα υπό κατασκευή στην Ελλάδα προσφέρουν συνήθως σύγχρονες προδιαγραφές και εγγυήσεις, καθιστώντας τα ιδιαίτερα ελκυστικά για διεθνείς επενδυτές που αναζητούν τόσο ποιότητα όσο και ασφάλεια στις επενδύσεις τους σε ακίνητα.
15.05.2026
Η αγορά σπιτιού στην Ελλάδα συνοδεύεται από πολλά στοιχεία που ο κόσμος ήδη περιμένει: ήλιο, θέα στη θάλασσα, ελαιόδεντρα, πλατείες χωριών και βεράντες που μοιάζουν να έχουν σχεδιαστεί ειδικά για «άλλη μια κούπα καφέ». Ωστόσο, η ίδια η διαδικασία αγοράς μπορεί να περιλαμβάνει και μερικές λεπτομέρειες που φαίνονται διαφορετικές αν έχετε συνηθίσει να αγοράζετε ακίνητα αλλού. Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα έχει τον δικό της ρυθμό, τις τοπικές συνήθειες και τα πρακτικά βήματα. Κάποια είναι νομικά. Κάποια είναι τεχνικά. Κάποια είναι απλά μέρος της ζωής στην Ελλάδα.
Εδώ είναι 10 πράγματα που μπορεί να σας φανούν λίγο περίεργα όταν αγοράζετε σπίτι στην Ελλάδα.
13.05.2026
«Πρέπει να είμαι Έλληνας πολίτης για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα, σωστά;» «Δεν χρειάζομαι ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα;» «Υπέγραψα ιδιωτικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας... αυτό σημαίνει ότι το σπίτι είναι δικό μου πλέον;» Σε αυτό το άρθρο, παρουσιάζουμε τις πιο συνηθισμένες παρανοήσεις που ακούμε από τους πελάτες μας. Να θυμάστε ότι αυτό είναι απολύτως φυσιολογικό αν αγοράζετε σπίτι στην Ελλάδα για πρώτη φορά!
12.05.2026
Θέλω να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα, αλλά δεν γνωρίζω τίποτα για τη διαδικασία. Με ποιον θα συνεργαστώ κατά την αγορά σπιτιού στην Ελλάδα; Αν δεν μιλάω ελληνικά, θα με βοηθήσει κάποιος με τα έγγραφα; Χρειάζομαι δικηγόρο, μεσίτη ακινήτων ή μηχανικό; Ποιους από αυτούς τους επαγγελματίες πρέπει να έχω στην Ελλάδα πριν ξεκινήσω τη διαδικασία αγοράς σπιτιού;
Όταν αγοράζετε ακίνητο στην Ελλάδα, συνήθως συνεργάζεστε με έναν μεσίτη ακινήτων, έναν δικηγόρο του αγοραστή, ο οποίος παίζει καθοριστικό ρόλο στη σύνταξη και υπογραφή της πράξης αγοραπωλησίας σε συνεργασία με τον συμβολαιογράφο, και έναν συμβολαιογράφο. Το συμβολαιογραφικό γραφείο είναι ο εξειδικευμένος φορέας για συμβολαιογραφικές πράξεις και νομικές υπηρεσίες που σχετίζονται με συναλλαγές ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της μεταβίβασης ακινήτων, της τυποποίησης εγγράφων και της νομικής συμβουλευτικής, καθώς και συμβολαιογραφικών πράξεων και νομικών υπηρεσιών για έγγραφα που προορίζονται για χρήση στο εξωτερικό, καλύπτοντας διασυνοριακές απαιτήσεις όπως μεταφράσεις και επικύρωση. Το γραφείο λειτουργεί ως ο επαγγελματικός χώρος όπου παρέχονται νομικές και συμβολαιογραφικές υπηρεσίες, όπως υπογραφές, επαληθεύσεις και συμβουλές. Η κατανόηση όλων των σχετικών εξόδων, όπως τα συμβολαιογραφικά τέλη, οι φόροι μεταβίβασης και τα νομικά έξοδα, είναι ζωτικής σημασίας για την αποφυγή εκπλήξεων και τη διασφάλιση μιας ομαλής συναλλαγής. Αυτοί οι επαγγελματίες είναι απαραίτητοι τόσο για ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις που επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα στην Ελλάδα.
Οι αγοραστές, είτε είναι ιδιώτες είτε εμπορικές οντότητες, συχνά χρειάζονται καθοδήγηση για να πλοηγηθούν στο ελληνικό συμβολαιογραφικό σύστημα, να κατανοήσουν το νομικό πλαίσιο και να διασφαλίσουν ότι πληρούνται όλα τα απαραίτητα έγγραφα και οι νομικές απαιτήσεις. Η Ελλάδα είναι ένας δημοφιλής προορισμός για διεθνείς πελάτες, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που επιδιώκουν τη χρυσή βίζα μέσω επενδύσεων σε ακίνητα. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για διεθνείς πελάτες που ενδέχεται να μην είναι εξοικειωμένοι με την τοπική γλώσσα ή τα ψηφιακά συστήματα που υποστηρίζουν πλέον τις συμβολαιογραφικές πράξεις στην Ελλάδα. Η σύμβαση για τις συναλλαγές ακινήτων συντάσσεται πάντα στα ελληνικά, οπότε απαιτείται μεταφραστής για όσους δεν μιλούν ελληνικά. Η διαδικασία και ο ρόλος των συμβολαιογράφων μπορεί να διαφέρουν από εκείνους σε άλλες χώρες, οπότε συνιστάται ιδιαίτερα η καθοδήγηση από ειδικούς. Οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα παρέχουν επίσης υπηρεσίες που σχετίζονται με διαθήκες, οι οποίες είναι σημαντικές για τον προγραμματισμό της περιουσίας και τη διαδοχή.
.jpg)
