Κτιριακοί περιορισμοί και κανονισμοί στην Ελλάδα

Για οικοδομήσιμα οικόπεδα που βρίσκονται εκτός του πολεοδομικού σχεδίου, ισχύουν αρκετά αυστηροί περιορισμοί. Με λίγες εξαιρέσεις, επιτρέπεται η οικοδόμηση σε οικόπεδα εκτός του πολεοδομικού σχεδίου μόνο εάν έχουν εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και το οικόπεδο συνορεύει με δημόσιο δρόμο. Οι γενικές προϋποθέσεις για την οικοδόμηση εκτός των πολεοδομικών σχεδίων ή εκτός των ορίων των οικισμών είναι οι εξής:


1. Ελάχιστο εμβαδόν οικοπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ.
2. Οικόπεδο που συνορεύει με αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο για τουλάχιστον 25 μέτρα ή τουλάχιστον 45 μέτρα όταν συνορεύει με εθνικό, επαρχιακό ή δημοτικό δρόμο.
3. Το όριο ύψους είναι 4,00 μέτρα για μονοώροφα κτίρια και 7,5 μέτρα για διώροφα κτίρια.
4. Η κατασκευή πρέπει να ξεκινά τουλάχιστον 15 μέτρα από τα όρια του οικοπέδου.


Παραδείγματα:
Ένα οικόπεδο έκτασης 4.000 τ.μ. σημαίνει ότι μπορεί να κατασκευαστεί ένα κτίριο μέγιστης έκτασης 186 τ.μ. για οικιστική χρήση (εξαιρουμένων των υπαίθριων αποθηκών και γκαράζ, βεράντων και πισίνας).


Ένα οικόπεδο έκτασης 8.000 τ.μ. επιτρέπει την κατασκευή ενός κτιρίου οικιστικής χρήσης έκτασης 258 τ.μ. (εξαιρουμένων των υπαίθριων αποθηκών και γκαράζ, βεράντων και πισίνας).

Η έκδοση άδειας οικοδομής διαρκεί αρκετούς μήνες. Για μικρά οικιστικά έργα, η άδεια ισχύει για 4 χρόνια, με δυνατότητα παράτασης για άλλα 4 χρόνια.

Ποιος μπορεί να με βοηθήσει να αποκτήσω άδεια οικοδομής; 

Ένας τοπικός μηχανικός μπορεί να σας βοηθήσει με τις διαδικασίες που σχετίζονται με την ενεργειακή απόδοση, τη χωροθέτηση και τις άδειες δόμησης. Θα βεβαιωθεί ότι το οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο, ότι το σχέδιο του σπιτιού μπορεί να κατασκευαστεί σύμφωνα με τις απαιτήσεις δόμησης και ότι πληροί άλλους συγκεκριμένους τοπικούς κανονισμούς.

Μπορώ να χρησιμοποιήσω αρχιτέκτονα; 

Είναι επίσης δυνατό να προσλάβετε έναν αρχιτέκτονα για να σχεδιάσει το ακίνητό σας. Όπως και στη χώρα σας, μπορείτε να συζητήσετε το επιθυμητό σχέδιο του σπιτιού σας και τις προσωπικές σας ιδέες, ώστε να κατανοήσει τις ανάγκες σας. Ο Έλληνας αρχιτέκτονας θα γνωρίζει τους τοπικούς νόμους και τους οικοδομικούς κανονισμούς, ώστε να μπορεί να σχεδιάσει το σπίτι σας σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία.

Αρχαιολογικοί χώροι 

Σε οικόπεδα με αρχαιολογικούς χώρους δεν επιτρέπεται η δόμηση. Όταν αγοράζετε ακίνητο εκτός του πολεοδομικού σχεδίου σε περιοχή όπου υπάρχει πιθανότητα να υπάρχουν αρχαιολογικοί χώροι, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με την Αρχαιολογική Υπηρεσία.

Δασικές περιοχές 

Εάν διαθέτετε γη σε περιοχή που έχει χαρακτηριστεί ως δασική έκταση, ως ιδιοκτήτης της γης, έχετε περιορισμούς όσον αφορά την οικοδόμηση και την ανάπτυξη της περιοχής. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι δασικές εκτάσεις, μαζί με τις παράκτιες εκτάσεις και τους αρχαιολογικούς χώρους, θεωρούνται κοινόχρηστες και ανήκουν στο κράτος. Μπορείτε να χτίσετε μόνο σε τμήματα της γης σας που δεν έχουν χαρακτηριστεί ως δασική γη.


Σημειώστε ότι ακόμη και ορισμένες ομάδες βράχων, φυτών ή θάμνων μπορούν επίσης να θεωρηθούν ως δασική γη. Είναι καλύτερο να ελέγξετε την κατάσταση της γης σας για να μάθετε την κατάταξή της.

Πώς μπορώ να ελέγξω την κατάσταση της γης μου; 

Καλό είναι να ελέγξετε την επίσημη ιστοσελίδα της δασικής υπηρεσίας και όχι μόνο τον πωλητή ενός οικοπέδου ή τους ντόπιους. Πολλοί πωλητές θα ισχυριστούν ότι μπορείτε να χτίσετε στην έκταση τους, για παράδειγμα. Μπορείτε να ελέγξετε την κατάσταση της έκτασής σας στο https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal.


Μάθετε περισσότερα για τις δασικές εκτάσεις στην Ελλάδα στον πλήρη οδηγό μας.

Παραλιακές και παραθαλάσσιες περιοχές

Η οικοδόμηση στην παραλία δεν είναι δυνατή, καθώς πρόκειται για δημόσιο χώρο. Όταν αγοράζετε ακίνητο εκτός του πολεοδομικού σχεδίου κοντά στη θάλασσα, είναι υποχρεωτικό να διατηρείτε μια ορισμένη απόσταση από την ακτή. Πριν από την αγορά ενός ακινήτου, συνιστάται να ελέγξετε το ακίνητο τόσο από νομική όσο και από πολεοδομική άποψη, προκειμένου να είστε σίγουροι για τους κινδύνους και τις δυνατότητες.

Σπήλαια και υπόγεια 

Ενώ υπάρχει περιορισμός για την κατασκευή κτιρίων στην επιφάνεια του οικοπέδου, δεν υπάρχει περιορισμός για την κατασκευή υπόγείων. Για παράδειγμα, σε ένα οικόπεδο 4.000 τ.μ. έξω από μια πόλη, μπορείτε να χτίσετε 186 τ.μ. Αν χτίσετε υπόγεια, μπορείτε θεωρητικά να διπλασιάσετε τον χώρο διαβίωσης σας σε 352 τ.μ.


Αν το οικόπεδο έχει κλίση, για παράδειγμα, είναι δυνατό να χτίσετε υπόγεια. Ως μπόνους, όχι μόνο θα έχετε περισσότερο χώρο διαβίωσης, αλλά μπορείτε επίσης να ενσωματώσετε το κτίριο στο τοπίο με μικρότερη επίδραση στη γύρω περιοχή.


Μερικές από τις πιο καινοτόμες κατασκευές στην Ελλάδα είναι χτισμένες σε στυλ σπηλαίου. Μάθετε περισσότερα για τα σπήλαια στην Ελλάδα εδώ.

Για να υπολογίσετε το κόστος κατασκευής στην Ελλάδα, είναι σημαντικό να ερευνήσετε όλους τους παράγοντες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν το τελικό κόστος κατασκευής. Ακολουθούν μερικοί από αυτούς τους παράγοντες:


1. Ο κατασκευαστής. Θα πρέπει να βρείτε έναν αξιόπιστο συνεργάτη με εμπειρία, όχι μόνο στην κατασκευή, αλλά και στην αξιολόγηση οικοπέδων. Αυτός θα είναι ο μεγαλύτερος σύμμαχός σας για τον έλεγχο του κόστους κατασκευής και τη διασφάλιση της ποιότητας του μελλοντικού σας σπιτιού.
2. Η επιφάνεια και ο όγκος του σπιτιού πάνω και κάτω από το έδαφος.
3. Η τοποθεσία του οικοπέδου. Μερικοί από τους παράγοντες που επηρεάζουν αυτό είναι η πρόσβαση στο οικόπεδο, τα γειτονικά ακίνητα και τα υπάρχοντα κτίρια στην περιοχή.
4. Το καθαρό κόστος κατασκευής. Αυτό περιλαμβάνει τους μισθούς των κατασκευαστών, την τιμή των δομικών υλικών και τους υπεργολάβους.
5. Γενικές εισφορές και τέλη. Αυτό περιλαμβάνει την τιμή της άδειας, τη μελέτη του οικοπέδου, τα έξοδα επίβλεψης, τους φόρους και άλλα γενικά έξοδα.  
6. Η κλίση του οικοπέδου. Τα επικλινή οικόπεδα συνεπάγονται γενικά υψηλότερο κόστος κατασκευής.
7. Το έδαφος. Γενικά, τα σκληρά εδάφη είναι πιο οικονομικά για την κατασκευή, ενώ τα χαλαρά εδάφη έχουν υψηλότερο κόστος κατασκευής.