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Restrictions et réglementations en matière de construction en Grèce

Conseils d'achat

23.01.2025

Chapel of Agios Georgios by Korissia

Si vous envisagez de faire construire votre propre maison en Grèce, vous devrez respecter les règles et réglementations locales. Celles-ci varient en fonction du type et de l'emplacement de votre terrain. Ce guide aborde la construction en ville ou dans un village, la construction à la campagne, le calcul de la surface constructible de votre terrain et l'obtention d'un permis de construire.

Construire dans une ville ou un village

Pour les terrains à bâtir situés dans le périmètre d'une ville ou d'un village, il existe généralement des restrictions concernant la surface, la hauteur, le volume et l'emplacement autorisés sur la parcelle. Le propriétaire doit demander conseil à un architecte ou à un ingénieur civil pour savoir ce qui peut et ne peut pas être construit. Lors d'une construction dans une ville ou un village, le bâtiment doit être situé soit à la limite de la parcelle, auquel cas aucune fenêtre n'est autorisée de ce côté, soit à au moins 2,5 mètres de la limite. Les règles relatives à la construction à l'intérieur des agglomérations ont été mises à jour en 2025, avec des exigences minimales en matière de superficie de terrain et de façade qui varient désormais selon la région et la zone. Vérifiez toujours les règles en vigueur pour votre terrain spécifique auprès d'un ingénieur local avant de planifier quoi que ce soit.

Construire en dehors d'une ville ou d'un village

Pour les terrains à bâtir situés en dehors du plan d'urbanisme, les restrictions sont assez strictes. À quelques exceptions près, vous ne pouvez construire sur un terrain hors plan que s'il a une superficie d'au moins 4 000 m² et qu'il est bordé par une voie publique. Les conditions générales pour construire en dehors du plan d'urbanisme ou des limites des agglomérations sont les suivantes :

  • Une superficie minimale de quatre mille (4 000) mètres carrés.

  • Une façade d'au moins 25 mètres sur une voie publique reconnue. Des distances plus importantes par rapport à la route peuvent s'appliquer lorsque le terrain est bordé par une route nationale ou provinciale.

  • Une limite de hauteur de 4 mètres pour les bâtiments à un étage et de 7,5 mètres pour les bâtiments à deux étages.

  • La construction doit débuter à au moins 15 mètres des limites de la parcelle.

Exemples :

Un terrain de 4 000 m² permet de construire au maximum environ 186 m² à usage résidentiel (hors remises et garage en plein air, terrasses et piscine).


Un terrain de 8 000 m² permet de construire un bâtiment résidentiel d'environ 258 m² (hors remises et garages en plein air, terrasses et piscine).

Combien de temps faut-il pour obtenir un permis de construire ?

La délivrance d'un permis de construire prend plusieurs mois. Pour les petits projets résidentiels, il est valable 4 ans, avec la possibilité de le prolonger de 4 ans supplémentaires.

Qui peut m'aider à obtenir un permis de construire ?

Un ingénieur local peut vous aider en matière de performance énergétique, de zonage et de permis de construire. Il vérifiera que le terrain est constructible, que la maison peut être construite conformément aux exigences en matière de construction et qu’elle respecte les réglementations locales spécifiques.

Puis-je faire appel à un architecte ?

Vous pouvez également engager un architecte pour concevoir votre maison. Comme dans votre propre pays, vous pouvez discuter du design que vous souhaitez et de vos idées afin qu’il comprenne vos besoins. Un architecte grec connaîtra les lois locales et les réglementations en matière de construction, et pourra concevoir votre maison en conformité avec celles-ci.

Autres zones réglementées

Sites archéologiques

Les terrains comportant des sites archéologiques ne peuvent pas être construits. Si vous achetez un bien immobilier hors du plan d'urbanisme dans une zone susceptible de receler un site archéologique, veuillez contacter le Service archéologique.

Zones forestières

Si votre terrain est classé comme zone forestière, vous êtes soumis à des restrictions en matière de construction et d'aménagement. Les zones forestières, tout comme les zones côtières et les sites archéologiques, sont considérées comme des biens d'utilité publique et appartiennent à l'État. Vous ne pouvez construire que sur les parties de votre terrain qui ne sont pas définies comme forestières. Même certains groupes de rochers, de plantes ou d'arbustes peuvent être considérés comme des terres forestières ; il est donc préférable de vérifier la classification de votre terrain. Renseignez-vous auprès du service forestier officiel plutôt que de vous fier au vendeur ou aux habitants locaux, car certains vendeurs prétendront que vous pouvez construire sur un terrain où cela n'est pas possible. Vous pouvez vérifier le statut de votre terrain sur https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal.

Plages et zones en bord de mer

Vous ne pouvez pas construire sur la plage, car il s'agit d'un espace public. Lorsque vous achetez un bien immobilier en dehors du plan d'urbanisme près de la mer, vous devez respecter une distance minimale par rapport au littoral. Avant d'acheter, il est judicieux de vérifier le bien tant d'un point de vue juridique qu'urbanistique, afin de bien comprendre les risques et les possibilités.

Conseils utiles

Sous-sols et construction sur une pente

Bien qu'il existe des limites quant à la superficie que vous pouvez construire en surface, les sous-sols et les demi-sous-sols sont traités différemment. Un sous-sol correctement construit est souvent exclu du coefficient d'occupation des sols, en particulier lorsque le terrain est en pente et que le bâtiment peut être encastré dans la colline. Cela peut ajouter de l'espace utile et permettre au bâtiment de se fondre dans le paysage avec un impact visuel moindre. Le traitement de cet espace dépend de son utilisation ; veuillez donc vérifier les détails auprès de votre ingénieur. Certaines des maisons les plus remarquables de Grèce sont construites à flanc de colline de cette manière.

Quel est le coût de la construction en Grèce ?

Pour estimer le coût de la construction en Grèce, il est utile d'examiner tous les facteurs qui influent sur le montant final. En voici quelques-uns parmi les principaux :

  • Le constructeur. Recherchez un partenaire fiable possédant une expertise non seulement en construction, mais aussi en évaluation de terrain. Il vous aidera à maîtriser les coûts et à garantir la qualité de votre maison.

  • La surface et le volume de la maison, en surface et en sous-sol.

  • L'emplacement du terrain. L'accès, les propriétés voisines et les bâtiments existants dans le quartier jouent tous un rôle.

  • Le coût net de la construction. Celui-ci couvre les salaires des ouvriers, les matériaux et les sous-traitants.

  • Les charges et frais généraux. Ceux-ci comprennent le permis de construire, l'étude du terrain, les frais de supervision, les taxes et autres frais généraux.

  • La pente du terrain. Les terrains en pente sont généralement plus coûteux à construire.

  • Le sol. Les sols fermes sont généralement moins coûteux à construire, tandis que les sols meubles augmentent le coût.

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