Règles et restrictions de construction en Grèce

Pour les terrains à bâtir qui ne sont pas dans le plan d'urbanisme, il y a des règles assez strictes. À part quelques exceptions, on ne peut construire sur des terrains hors plan d'urbanisme que s'ils font au moins 4 000 m² et s'ils sont en bordure d'une route publique. Voici les conditions générales pour construire hors plan d'urbanisme ou hors des limites des zones urbanisées :


1. Superficie minimale du terrain : quatre mille (4 000) m².
2. Le terrain doit être bordé par une route publique reconnue sur au moins 25 mètres ou au moins 45 mètres s'il est bordé par une route nationale, provinciale ou municipale.
3. La hauteur maximale est de 4,00 mètres pour les bâtiments à un étage et de 7,5 mètres pour les bâtiments à deux étages.
4. La construction doit commencer à au moins 15 mètres des limites du terrain.


Exemples :
Une superficie de terrain de 4 000 m² signifie qu'une surface maximale de 186 m² peut être construite sur ce terrain à des fins résidentielles (à l'exclusion des remises et garages à ciel ouvert, des terrasses et des piscines).


Une superficie de terrain de 8 000 m² permet la construction d'un bâtiment résidentiel de 258 m² (à l'exclusion des remises et garages à ciel ouvert, des terrasses et des piscines).

L'obtention d'un permis de construire prend plusieurs mois. Pour les petits projets résidentiels, il est valable pendant 4 ans, avec la possibilité de le prolonger pour 4 années supplémentaires.

Qui peut m'aider à obtenir un permis de construire ? 

Un ingénieur local peut t'aider pour les démarches liées aux classements énergétiques, au zonage et aux permis de construire. Il s'assurera que le terrain est constructible, que les plans de la maison peuvent être réalisés conformément aux exigences en matière de construction et qu'ils respectent les autres réglementations locales spécifiques.

Est-ce que je peux faire appel à un architecte ? 

Tu peux aussi engager un architecte pour concevoir ta propriété. Comme dans ton propre pays, tu peux lui parler du design que tu veux pour ta maison et de tes idées personnelles pour qu'il comprenne bien tes besoins. L'architecte grec connaîtra les lois locales et les règles de construction pour pouvoir concevoir ta maison en respectant les lois grecques.

Sites archéologiques 

On ne peut pas construire sur des terrains où il y a des sites archéologiques. Si tu achètes un bien immobilier en dehors du plan d'urbanisme dans une zone où il pourrait y avoir un site archéologique, tu dois contacter le Service archéologique.

Zones forestières 

Si tu possèdes un terrain dans une zone actuellement classée comme zone forestière, en tant que propriétaire foncier, tu es soumis à des restrictions en matière de construction et d'aménagement. En effet, les zones forestières, tout comme les zones côtières et les sites archéologiques, sont considérées comme des biens communs et appartiennent à l'État. Tu ne peux construire que sur les parties de ton terrain qui ne sont pas définies comme des terres forestières.


Note que même certains groupes de rochers, de plantes ou de buissons peuvent aussi être considérés comme des terres forestières. Il est préférable de vérifier le statut de ton terrain pour connaître sa classification.

Comment vérifier le statut de mon terrain ? 

Le mieux, c'est de vérifier sur le site officiel du service forestier, pas seulement auprès du vendeur d'un terrain ou des locaux. Par exemple, beaucoup de vendeurs diront que tu peux construire sur leur terrain. Tu peux vérifier le statut de ton terrain sur https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal.


Pour en savoir plus sur les terrains forestiers en Grèce, consulte notre guide complet.

Plages et zones en bord de mer

Il n'est pas possible de construire sur la plage, car c'est un espace public. Quand tu achètes un bien immobilier en dehors du plan d'urbanisme près de la mer, tu dois respecter une certaine distance par rapport au littoral. Avant d'acheter un bien immobilier, il est recommandé de vérifier la propriété tant du point de vue juridique que du point de vue de la législation en matière d'urbanisme afin de connaître les risques et les possibilités.

Maisons troglodytes et sous-sols 

Même s'il y a des règles pour construire en surface, il n'y en a pas pour construire en profondeur. Par exemple, sur un terrain de 4 000 m² en dehors d'une ville, tu peux construire sur 186 m². Si tu construis sous terre, tu peux en gros doubler ta surface habitable pour atteindre 352 m².


Si le terrain est en pente, par exemple, tu peux construire une maison troglodyte. En plus, non seulement tu auras plus d'espace habitable, mais tu pourras aussi intégrer le bâtiment dans le paysage avec moins d'impact sur les environs.


Certaines des constructions les plus innovantes en Grèce sont construites dans le style encave. Pour en savoir plus sur les maisons troglodytes en Grèce, clique ici.

Pour estimer le coût d'une construction en Grèce, il est important d'étudier tous les facteurs susceptibles d'influencer le coût final. Voici quelques-uns de ces facteurs :


1. Le constructeur. Vous devrez trouver un partenaire fiable et compétent, non seulement dans le domaine de la construction, mais aussi dans celui de l'évaluation des terrains. Il sera votre meilleur allié pour contrôler les coûts de construction et garantir la qualité de votre future maison.
2. La surface et le volume de la maison au-dessus et en dessous du sol.
3. L'emplacement du terrain. Certains des facteurs qui ont un impact sur ce point sont l'accès au terrain, les propriétés voisines et les bâtiments existants dans la zone.
4. Le coût net de la construction. Ça comprend les salaires des constructeurs, le prix des matériaux de construction et les sous-traitants.
5. Les contributions et frais généraux. Ça comprend le prix du permis, l'étude du terrain, les frais de supervision, les taxes et autres frais généraux.  
6. La pente du terrain. Les terrains en pente entraînent généralement des coûts de construction plus élevés.
7. Le sol. En général, les sols fermes sont plus abordables pour la construction, tandis que les sols meubles entraînent des coûts de construction plus élevés.