Restrictions et réglementations en matière de construction en Grèce

Les terrains à bâtir situés en dehors du plan d'urbanisme sont soumis à des restrictions assez strictes. À quelques exceptions près, il n'est autorisé de construire sur des parcelles situées en dehors du plan d'urbanisme que si celles-ci ont une superficie d'au moins 4 000 m² et si elles sont limitrophes d'une voie publique. Les conditions générales pour construire en dehors des plans d'urbanisme ou des limites des agglomérations sont les suivantes :


1. Superficie minimale de la parcelle : quatre mille (4 000) m².
2. Le terrain doit être bordé par une voie publique reconnue sur au moins 25 mètres, ou sur au moins 45 mètres s’il est bordé par une route nationale, provinciale ou municipale.
3. La hauteur maximale est de 4,00 mètres pour les bâtiments à un étage et de 7,5 mètres pour les bâtiments à deux étages.
4. La construction doit débuter à au moins 15 mètres des limites du terrain.


Exemples :
Une superficie de terrain de 4 000 m² signifie qu’une superficie maximale de 186 m² peut alors être construite sur ce terrain à des fins résidentielles (à l’exclusion des remises et garages en plein air, des terrasses et de la piscine).


Une superficie de terrain de 8 000 m² permet la construction d’un bâtiment résidentiel de 258 m² (à l’exclusion des remises et garages en plein air, des terrasses et de la piscine).

La délivrance d'un permis de construire prend plusieurs mois. Pour les petits projets résidentiels, il est valable 4 ans, avec la possibilité de le prolonger de 4 ans supplémentaires.

Qui peut m'aider à obtenir un permis de construire ? 

Un ingénieur local peut vous aider dans les démarches liées aux classifications énergétiques, au zonage et aux permis de construire. Il s'assurera que le terrain est constructible, que les plans de la maison peuvent être réalisés conformément aux exigences en matière de construction et qu'ils respectent les autres réglementations locales spécifiques.

Puis-je faire appel à un architecte ? 

Il est également possible de faire appel à un architecte pour concevoir votre propriété. Comme dans votre propre pays, vous pouvez lui exposer le style souhaité pour votre maison et vos idées personnelles afin qu’il comprenne vos besoins. L’architecte grec connaîtra les lois et les réglementations locales en matière de construction, ce qui lui permettra de concevoir votre maison en conformité avec la législation grecque.

Sites archéologiques 

Les terrains comportant des sites archéologiques ne peuvent pas être construits. Lors de l'achat d'un bien immobilier en dehors du plan d'urbanisme, dans une zone où il existe un risque de présence de site archéologique, il convient de contacter le Service archéologique.

Zones forestières 

Si vous possédez un terrain dans une zone actuellement classée comme zone forestière, en tant que propriétaire foncier, vous êtes soumis à des restrictions en matière de construction et d'aménagement. En effet, les zones forestières, tout comme les zones côtières et les sites archéologiques, sont considérées comme des biens d'usage commun et appartiennent à l'État. Vous ne pouvez construire que sur les parties de votre terrain qui ne sont pas définies comme des terres forestières.


Notez que même certains groupes de rochers, de plantes ou d’arbustes peuvent également être considérés comme des terres forestières. Il est préférable de vérifier le statut de votre terrain pour connaître sa classification.

Comment vérifier le statut de mon terrain ? 

Il est préférable de consulter le site web officiel du service forestier, plutôt que de se fier uniquement au vendeur d'un terrain ou aux habitants locaux. De nombreux vendeurs affirmeront par exemple que vous pouvez construire sur leur terrain. Vous pouvez vérifier le statut de votre terrain sur https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal.


Pour en savoir plus sur les terres forestières en Grèce, consultez notre guide complet.

Zones de plage et de front de mer

Il n'est pas possible de construire sur la plage, car il s'agit d'un espace public. Lorsque vous achetez un bien immobilier en dehors du plan d'urbanisme, à proximité de la mer, il est obligatoire de respecter une certaine distance par rapport au littoral. Avant d'acheter un bien immobilier, il est recommandé de vérifier la situation du bien tant du point de vue juridique que de celui de la législation en matière d'urbanisme afin d'être certain des risques et des possibilités.

Maisons troglodytes et sous-sols 

Alors qu'il existe des restrictions concernant la construction en surface, il n'y en a aucune pour la construction en sous-sol. Par exemple, sur un terrain de 4 000 m² situé en dehors d'une ville, vous pouvez construire sur une surface de 186 m². Si vous construisez en sous-sol, vous pouvez théoriquement doubler votre surface habitable pour atteindre 352 m².


Si le terrain est en pente, par exemple, il est possible de construire en encave. En prime, non seulement vous disposerez de plus d'espace habitable, mais vous pourrez également intégrer le bâtiment dans le paysage avec un impact moindre sur les environs.


Certaines des constructions les plus innovantes de Grèce sont réalisées dans le style troglodyte. Pour en savoir plus sur les maisons troglodytes en Grèce, cliquez ici.

Pour estimer le coût d’une construction en Grèce, il est important d’étudier tous les facteurs susceptibles d’influencer le coût final des travaux. En voici quelques-uns :


1. L’entrepreneur. Vous devrez trouver un partenaire fiable disposant d’une expertise non seulement en matière de construction, mais aussi d’évaluation des terrains. Il sera votre meilleur allié pour maîtriser les coûts de construction et garantir la qualité de votre future maison.
2. La surface et le volume de la maison, tant en surface qu’en sous-sol.
3. L'emplacement du terrain. Parmi les facteurs qui influent sur ce point, citons l'accès au terrain, les propriétés voisines et les bâtiments existants dans le quartier.
4. Le coût net de la construction. Celui-ci comprend les salaires des ouvriers, le prix des matériaux de construction et les honoraires des sous-traitants.
5. Les frais généraux et les taxes. Cela inclut le prix du permis de construire, l'étude du terrain, les frais de supervision, les taxes et autres frais généraux.  
6. La pente du terrain. Les terrains en pente entraînent généralement des coûts de construction plus élevés.
7. Le sol. En général, les sols fermes sont moins coûteux à construire, tandis que les sols meubles entraînent des coûts de construction plus élevés.