Κανόνες Airbnb στην Ελλάδα το 2026: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Εγγραφή στο Airbnb σε καθορισμένες αστικές ζώνες 

Σε έναν μικρό αριθμό αστικών περιοχών υψηλής πυκνότητας στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, οι νέες εγγραφές για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις (AMA – Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) υπόκεινται επί του παρόντος σε περιορισμούς. Στις ζώνες αυτές:

• Η εγγραφή στο Airbnb συνδέεται με τον τρέχοντα ιδιοκτήτη και όχι μόνιμα με το ακίνητο.

• Εάν η ιδιοκτησία αλλάξει λόγω πώλησης, δωρεάς από γονείς ή κληρονομιάς, η υπάρχουσα εγγραφή καταργείται.

• Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο για μακροχρόνια μίσθωση ή για προσωπική χρήση. Ο κανόνας αυτός ισχύει μόνο σε σαφώς καθορισμένες περιοχές όπου η πίεση για στέγαση είναι η μεγαλύτερη.

Αθήνα – Περιορισμένες περιοχές του κέντρου 

Οι περιορισμοί συνεχίζονται σε τμήματα του κέντρου της Αθήνας, κυρίως σε γειτονιές με εξαιρετικά υψηλή τουριστική ζήτηση. Αυτές περιλαμβάνουν επιλεγμένες περιοχές εντός:

• Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της 1ης Δημοτικής Κοινότητας (συχνά αναφερόμενη ως περιοχή): Περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, την Εξάρχεια, την Ιλισιά, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.

• Της 2ης Δημοτικής Κοινότητας: Περιλαμβάνει περιοχές όπως το Μετς, ο Νέος Κόσμος, ο Άγιος Αρτέμιος και το Παγράτι.

• Την 3η Δημοτική Κοινότητα: Περιλαμβάνει την Πετράλωνα, το Θησείο, το Γάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξούργιο και το Ρουφ. Ακόμη και εντός της Αθήνας, πολλές γειτονιές παραμένουν πλήρως ανοιχτές στις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις.

Θεσσαλονίκη – Μόνο το ιστορικό κέντρο 

Από τον Μάρτιο του 2026, παρόμοια μέτρα ισχύουν για τον ιστορικό και εμπορικό πυρήνα της 1ης Δημοτικής Κοινότητας της Θεσσαλονίκης (που συχνά αναφέρεται ως «περιοχή»). Η αναστολή των νέων εγγραφών θα ισχύει αρχικά για ένα έτος, με δυνατότητα παράτασης. Αυτό περιλαμβάνει την πλατεία Αριστοτέλους, τους άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή, τα Λαδάδικα και την περιοχή γύρω από το λιμάνι, τη Ροτόντα, την Καμάρα και περιοχές της Άνω Πόλης, καθώς και την παραλία μέχρι τον Λευκό Πύργο. Και πάλι, αυτό επηρεάζει μόνο ένα μικρό τμήμα της πόλης, όπου συγκεντρώνονται σε μεγάλο βαθμό οι αγγελίες βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων.

Το έτος 2026 θεωρείται έτος αναθεώρησης. Οι αρμόδιες αρχές παρακολουθούν τον αντίκτυπο των μέτρων στη διαθεσιμότητα κατοικιών και στις τιμές των ενοικίων στις συγκεκριμένες αυτές γειτονιές. Οποιεσδήποτε μελλοντικές αποφάσεις θα βασίζονται σε στοιχεία, ενώ οι ενδεχόμενες προσαρμογές αναμένεται να παραμείνουν γεωγραφικά στοχευμένες και όχι γενικές ή εθνικής εμβέλειας.

Τι παραμένει αμετάβλητο 

Εκτός αυτών των συγκεκριμένων αστικών ζωνών:

• Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις συνεχίζουν να λειτουργούν σύμφωνα με το υφιστάμενο εθνικό πλαίσιο.

• Οι νέες εγγραφές στο Airbnb παραμένουν δυνατές.

• Οι νησιωτικοί προορισμοί, οι παράκτιες περιοχές, τα θέρετρα και οι προαστιακές περιοχές δεν επηρεάζονται.

Η Πάρος, η Σαντορίνη, τα Χανιά και η Χαλκιδική βρίσκονται υπό παρακολούθηση 

Πρόσφατες αναφορές των μέσων ενημέρωσης έχουν επίσης επισημάνει την αυξημένη προσοχή σε τουριστικούς προορισμούς υψηλής ζήτησης, όπως η Πάρος, η Σαντορίνη, τα Χανιά και τμήματα της Χαλκιδικής, όπου η δραστηριότητα των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων έχει αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια. Σε αυτό το στάδιο, είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι αυτές οι περιοχές δεν υπόκεινται σε γενική εθνική απαγόρευση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων. Αντίθετα, βρίσκονται υπό στενότερη παρακολούθηση λόγω της ισχυρής εποχιακής ζήτησης και της πίεσης στη διαθεσιμότητα τοπικών κατοικιών, ιδίως για μόνιμους κατοίκους και εποχιακούς εργαζόμενους.

Στην πράξη:

• Οι υφιστάμενες βραχυπρόθεσμες μισθώσεις σε αυτές τις περιοχές συνεχίζουν να λειτουργούν σύμφωνα με το εθνικό πλαίσιο.

• Οι νέες εγγραφές παραμένουν δυνατές, υπό την προϋπόθεση της συμμόρφωσης με τους κανόνες της AADE και του Υπουργείου Τουρισμού.

• Τυχόν μελλοντικοί περιορισμοί, εάν εισαχθούν, αναμένεται να είναι τοπικοί και να βασίζονται σε δεδομένα, αντί για απαγορεύσεις σε επίπεδο νησιού ή περιφέρειας.

Για τους περισσότερους αγοραστές που εξετάζουν την αγορά εξοχικών κατοικιών, επενδυτικών ακινήτων ή ακινήτων για τον τρόπο ζωής τους, το κανονιστικό περιβάλλον παραμένει οικείο και διαχειρίσιμο. Η Ελλάδα συνεχίζει να προσελκύει έντονο ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές, και οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις παραμένουν μια βιώσιμη επιλογή σε πολλά μέρη της χώρας. Με την κατάλληλη δέουσα επιμέλεια και τοπικές συμβουλές, οι αγοραστές μπορούν ακόμα να εντοπίσουν ακίνητα που ταιριάζουν απόλυτα με τους επενδυτικούς ή τους στόχους του τρόπου ζωής τους.

Θα επιτρέπεται ακόμα η λειτουργία του Airbnb στην Ελλάδα το 2026;

Ναι. Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις συνεχίζουν να λειτουργούν σε όλη την Ελλάδα βάσει του υφιστάμενου εθνικού πλαισίου. Τα μέτρα του 2026 ισχύουν μόνο για συγκεκριμένες αστικές περιοχές υψηλής πυκνότητας, όχι σε εθνικό επίπεδο.

Αυτό επηρεάζει τα ελληνικά νησιά;

Γενικά, όχι. Τα περισσότερα ελληνικά νησιά, οι παράκτιοι προορισμοί και οι τουριστικές περιοχές δεν επηρεάζονται. Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις εξακολουθούν να επιτρέπονται, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι σωστά καταχωρημένο και συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις της ΑΑΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού.

Τι ισχύει για την Πάρο, τη Σαντορίνη, τα Χανιά και τη Χαλκιδική;

Αυτοί οι προορισμοί βρίσκονται επί του παρόντος υπό στενότερη εξέταση λόγω της υψηλής ζήτησης, αλλά δεν υπόκεινται σε γενικές απαγορεύσεις. Οι υπάρχουσες ενοικιάσεις συνεχίζουν να λειτουργούν κανονικά και οι νέες καταχωρήσεις παραμένουν δυνατές. Τυχόν μελλοντικά μέτρα, εάν εισαχθούν, αναμένεται να είναι τοπικά και να βασίζονται σε δεδομένα, και όχι σε επίπεδο νησιού.

Μπορώ ακόμα να αγοράσω ένα ακίνητο και να το ενοικιάσω βραχυπρόθεσμα;

Ναι, στις περισσότερες περιοχές. Όπως και με κάθε αγορά ακινήτου, είναι σημαντικό να ελέγξετε τη συγκεκριμένη περιοχή και τη χωροθέτηση πριν από την αγορά, ειδικά σε δημοφιλή κέντρα πόλεων ή ιστορικές συνοικίες.

Εξακολουθεί η Ελλάδα να είναι ελκυστική για επενδύσεις σε βραχυπρόθεσμες μισθώσεις;

Ναι. Η Ελλάδα παραμένει μία από τις πιο δημοφιλείς τουριστικές αγορές της Ευρώπης, και οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις συνεχίζουν να αποτελούν ένα ευρέως χρησιμοποιούμενο και βιώσιμο μοντέλο σε πολλά μέρη της χώρας, ιδιαίτερα στα νησιά, στις τουριστικές περιοχές και στις προαστιακές περιοχές. Για τον πλήρη οδηγό μας σχετικά με τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις στην Ελλάδα, κάντε κλικ εδώ.