Κανόνες Airbnb στην Ελλάδα το 2026: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Εγγραφή στο Airbnb σε καθορισμένες αστικές ζώνες 

Σε έναν μικρό αριθμό αστικών περιοχών υψηλής πυκνότητας στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, οι νέες εγγραφές για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις (AMA – Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) είναι επί του παρόντος περιορισμένες. Σε αυτές τις ζώνες:

• • Η εγγραφή στο Airbnb συνδέεται με τον τρέχοντα ιδιοκτήτη και όχι μόνιμα με το ακίνητο.

• • Εάν η ιδιοκτησία αλλάξει λόγω πώλησης, γονικής παροχής ή κληρονομιάς, η υπάρχουσα εγγραφή διαγράφεται.

• • Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο για μακροχρόνια μίσθωση ή προσωπική χρήση Αυτός ο κανόνας ισχύει μόνο σε σαφώς καθορισμένες περιοχές όπου η πίεση για στέγαση είναι μεγαλύτερη.

Αθήνα – Περιορισμένες κεντρικές περιοχές 

Οι περιορισμοί συνεχίζονται σε τμήματα του κέντρου της Αθήνας, κυρίως σε γειτονιές με εξαιρετικά υψηλή τουριστική ζήτηση. Αυτές περιλαμβάνουν επιλεγμένες περιοχές εντός:

• • Το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της 1ης Δημοτικής Κοινότητας (συχνά αναφερόμενο ως περιοχή): Περιλαμβάνει το εμπορικό τρίγωνο (Πλάκα, Μοναστηράκι, Συντάγμα, Ομόνοια), το Κολωνάκι, τα Εξάρχεια, την Ιλισία, τη Νεάπολη και το Κουκάκι.

• • Της 2ης Δημοτικής Κοινότητας: Περιλαμβάνει περιοχές όπως Μέτσ, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος και Παγκράτι.

• • Την 3η Δημοτική Κοινότητα: Περιλαμβάνει την Πετράλωνα, το Θησείο, το Γκάζι, τον Βοτανικό, το Μεταξουργείο και το Ρούφ. Ακόμη και εντός της Αθήνας, πολλές γειτονιές παραμένουν πλήρως ανοιχτές για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.

Θεσσαλονίκη – Μόνο το ιστορικό κέντρο 

Από τον Μάρτιο του 2026, παρόμοια μέτρα ισχύουν για τον ιστορικό και εμπορικό πυρήνα της πρώτης Δημοτικής Κοινότητας της Θεσσαλονίκης (που συχνά αναφέρεται ως περιοχή). Η αναστολή των νέων εγγραφών θα ισχύει αρχικά για ένα έτος, με δυνατότητα παράτασης. Αυτό περιλαμβάνει την πλατεία Αριστοτέλους, τους άξονες Εγνατίας και Τσιμισκί, τη Λαδαδίκια και την περιοχή γύρω από το λιμάνι, τη Ροτόντα, την Καμάρα και περιοχές της Άνω Πόλης, καθώς και την παραλία μέχρι τον Λευκό Πύργο. Και πάλι, αυτό επηρεάζει μόνο ένα μικρό μέρος της πόλης, όπου συγκεντρώνονται σε μεγάλο βαθμό οι καταχωρήσεις βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων.

Το έτος 2026 θεωρείται περίοδος αναθεώρησης. Οι αρχές παρακολουθούν τον αντίκτυπο των μέτρων στη διαθεσιμότητα κατοικιών και στις τιμές ενοικίασης σε αυτές τις συγκεκριμένες γειτονιές. Οποιεσδήποτε μελλοντικές αποφάσεις θα βασίζονται σε δεδομένα, και οι πιθανές προσαρμογές αναμένεται να παραμείνουν γεωγραφικά στοχευμένες, αντί να είναι ευρείες ή εθνικές.

Τι παραμένει αμετάβλητο 

Εκτός αυτών των συγκεκριμένων αστικών ζωνών:

• • Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις συνεχίζουν να λειτουργούν σύμφωνα με το υφιστάμενο εθνικό πλαίσιο.

• • Οι νέες εγγραφές στο Airbnb παραμένουν δυνατές.

• • Οι νησιωτικοί προορισμοί, οι παράκτιες περιοχές, τα θέρετρα και οι προαστιακές περιοχές δεν επηρεάζονται.

Η Πάρος, η Σαντορίνη, τα Χανιά και η Χαλκιδική βρίσκονται υπό παρακολούθηση 

Πρόσφατες αναφορές των μέσων ενημέρωσης έχουν επίσης επισημάνει την αυξημένη προσοχή σε τουριστικούς προορισμούς υψηλής ζήτησης, όπως η Πάρος, η Σαντορίνη, τα Χανιά και τμήματα της Χαλκιδικής, όπου η δραστηριότητα των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων έχει αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια. Σε αυτό το στάδιο, είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι αυτές οι περιοχές δεν υπόκεινται σε γενική απαγόρευση των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων σε εθνικό επίπεδο. Αντίθετα, βρίσκονται υπό στενότερη παρακολούθηση λόγω της ισχυρής εποχιακής ζήτησης και της πίεσης στην τοπική διαθεσιμότητα κατοικιών, ιδίως για τους μόνιμους κατοίκους και τους εποχιακούς εργαζομένους.

Σε πρακτικό επίπεδο:

• • Οι υφιστάμενες βραχυπρόθεσμες μισθώσεις σε αυτές τις περιοχές συνεχίζουν να λειτουργούν στο πλαίσιο του εθνικού πλαισίου.

• • Νέες εγγραφές παραμένουν δυνατές, υπό την προϋπόθεση της συμμόρφωσης με τους κανόνες της ΑΑΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού.

• • Τυχόν μελλοντικές περιορισμοί, εάν εισαχθούν, αναμένεται να είναι τοπικοί και να βασίζονται σε δεδομένα, και όχι απαγορεύσεις σε ολόκληρο το νησί ή την περιοχή.

Για τους περισσότερους αγοραστές που εξετάζουν την αγορά εξοχικών κατοικιών, επενδυτικών ακινήτων ή ακινήτων για τον τρόπο ζωής τους, το κανονιστικό περιβάλλον παραμένει γνωστό και διαχειρίσιμο. Η Ελλάδα συνεχίζει να προσελκύει έντονο ενδιαφέρον από διεθνείς αγοραστές, και οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις παραμένουν μια βιώσιμη επιλογή σε πολλά μέρη της χώρας. Με την κατάλληλη δέουσα επιμέλεια και τοπικές συμβουλές, οι αγοραστές μπορούν ακόμα να εντοπίσουν ακίνητα που ταιριάζουν απόλυτα με τους επενδυτικούς ή τους στόχους τους για τον τρόπο ζωής τους.

Θα επιτρέπεται η Airbnb στην Ελλάδα το 2026;

Ναι. Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις συνεχίζουν να λειτουργούν σε όλη την Ελλάδα σύμφωνα με το ισχύον εθνικό πλαίσιο. Τα μέτρα του 2026 ισχύουν μόνο για συγκεκριμένες αστικές περιοχές υψηλής πυκνότητας, όχι σε εθνικό επίπεδο.

Αυτό επηρεάζει τα ελληνικά νησιά;

Γενικά, όχι. Τα περισσότερα ελληνικά νησιά, παράκτιοι προορισμοί και τουριστικές περιοχές δεν επηρεάζονται. Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις εξακολουθούν να επιτρέπονται, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι σωστά καταχωρημένο και συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις της ΑΑΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού.

Τι γίνεται με την Πάρο, τη Σαντορίνη, τα Χανιά και τη Χαλκιδική;

Αυτοί οι προορισμοί βρίσκονται υπό στενή παρακολούθηση λόγω της υψηλής ζήτησης, αλλά δεν υπόκεινται σε γενικές απαγορεύσεις. Οι υπάρχουσες ενοικιάσεις συνεχίζουν να λειτουργούν κανονικά και οι νέες εγγραφές παραμένουν δυνατές. Τυχόν μελλοντικά μέτρα, εάν εισαχθούν, αναμένεται να είναι τοπικά και να βασίζονται σε δεδομένα, και όχι σε επίπεδο νησιού.

Μπορώ ακόμα να αγοράσω ένα ακίνητο και να το νοικιάσω για βραχυπρόθεσμη μίσθωση;

Ναι, στις περισσότερες περιοχές. Όπως και με κάθε αγορά ακινήτου, είναι σημαντικό να ελέγξετε τη συγκεκριμένη περιοχή και τη χωροθέτηση πριν από την αγορά, ειδικά σε δημοφιλή κέντρα πόλεων ή ιστορικές περιοχές.

Η Ελλάδα εξακολουθεί να είναι ελκυστική για επενδύσεις σε βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις;

Ναι. Η Ελλάδα παραμένει μία από τις πιο δημοφιλείς τουριστικές αγορές της Ευρώπης και οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις συνεχίζουν να αποτελούν ένα ευρέως χρησιμοποιούμενο και βιώσιμο μοντέλο σε πολλά μέρη της χώρας, ιδιαίτερα στα νησιά, στις παραθεριστικές περιοχές και στα προάστια. Για τον πλήρη οδηγό μας σχετικά με τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην Ελλάδα, κάντε κλικ εδώ.