10.07.2025
L'achat d'une maison est toujours une décision importante, surtout lorsque vous achetez dans un pays dont vous ne connaissez pas bien la réglementation, les normes de construction et les coutumes. Pour de nombreux acheteurs internationaux intéressés par l'immobilier grec, il est courant de choisir des biens proposés sur plan ou encore en cours de construction. Cela soulève de nombreuses questions : comment se déroule le processus de construction en Grèce ? Pourquoi tant de maisons semblent-elles inachevées ? Et que doivent savoir les acheteurs lorsqu'ils envisagent d'acquérir une maison qui n'est pas encore terminée ?
Pour faire la lumière sur ces sujets, un ingénieur civil nous a guidés à travers les étapes de la construction d’une maison dans le pays et les raisons qui expliquent certaines de ses caractéristiques les plus singulières.
La première étape de la construction est l’excavation. Cela consiste à préparer le terrain et à creuser les tranchées de fondation, qui constituent la base de tout ce qui va suivre. Vient ensuite ce que les Grecs appellent communément le « μπετόν καθαριότητας », le béton de ragréage, qui consiste en une fine couche de béton propre posée sur le sol avant le coulage du béton des fondations principales. Viennent ensuite les fondations en béton armé et la charpente en béton. Il s'agit de la structure porteuse de la maison : les colonnes, les poutres et les planchers.
Une fois le béton pris, les constructeurs commencent à ériger les murs. Des murs en briques ou en parpaings sont érigés, divisant l’espace en pièces et donnant à la maison sa forme caractéristique. Une fois les murs en place, les installations intérieures sont mises en place : plomberie, câblage électrique, chauffage et isolation. Vient ensuite le crépissage, généralement appliqué en trois couches. Suivent ensuite le toit, les fenêtres, les portes et les revêtements de sol. Enfin, les finitions intérieures avec le carrelage, la peinture et les équipements viennent parachever la maison.
Si ce processus peut sembler familier à ceux qui connaissent la construction dans d’autres pays, certains éléments culturels font que les bâtiments grecs se distinguent – littéralement.
L'une des questions les plus fréquemment posées par les acheteurs étrangers est la suivante : « Pourquoi certaines maisons grecques ont-elles des tiges métalliques qui dépassent du toit ? »
Ces barres d’acier, souvent visibles dans les bâtiments inachevés, sont appelées anamonés (provisions). Contrairement à la croyance populaire, elles ne sont pas un signe d’évasion fiscale. Elles reflètent plutôt une tradition profondément enracinée : laisser la structure ouverte en vue d’une éventuelle extension future. Dans de nombreuses familles grecques, il était courant de prévoir l’ajout d’un deuxième ou d’un troisième étage lorsque les enfants grandissaient et avaient besoin de leur propre espace. En laissant le « squelette » structurel ouvert, il était plus facile – et moins coûteux – de poursuivre la construction ultérieurement.
Il existe un mythe courant qu’il convient de démystifier : « Les gens laissent intentionnellement leurs maisons inachevées pour éviter de payer des impôts ». S’il est vrai qu’un bâtiment inachevé est imposé à un taux inférieur — il est par exemple soumis à une ENFIA (taxe foncière) moins élevée et à des charges municipales réduites —, la principale raison pour laquelle de nombreuses maisons restent dans cet état est d’ordre financier. En termes simples, les propriétaires ne disposent peut-être pas encore des fonds nécessaires pour achever les travaux.
Une maison inachevée a certes une valeur imposable inférieure et des coûts associés moins élevés, mais sa valeur marchande est également moindre. Il ne s’agit pas d’une astuce pour payer moins, mais du reflet de contraintes économiques et d’une planification à long terme.
Pour des entreprises comme Elxis - At Home in Greece, qui travaillent en étroite collaboration avec des acheteurs internationaux, connaître le processus de construction ne se résume pas à des connaissances techniques ; il s’agit d’instaurer la confiance. Les acheteurs qui posent des questions telles que : « Quel type d’isolation est utilisé ? » ou « Ce mur est-il porteur ? » méritent des réponses éclairées, même si la maison n’est encore qu’un plan sur une table.
Lorsque les équipes commerciales comprennent les étapes fondamentales de la construction, de l’excavation aux finitions, elles peuvent rassurer les acheteurs, réduire l’incertitude et instaurer une relation plus transparente.
L'achat d'un bien immobilier à l'étranger s'accompagne de grandes attentes et de questions encore plus importantes. En Grèce, où les méthodes de construction et les normes culturelles peuvent différer considérablement de celles d'autres pays, il est essentiel de bénéficier de conseils avisés.
Comprendre comment les maisons sont construites, pourquoi certaines restent à moitié achevées et ce que signifient certaines caractéristiques de construction n’est pas seulement utile pour les entrepreneurs ; c’est tout aussi important pour les agents immobiliers, les conseillers juridiques et les acheteurs eux-mêmes.
En fin de compte, une maison est bien plus que des murs et un toit. C’est un lieu de rêves, de souvenirs et de projets d’avenir. Et lorsque vous comprenez ses fondations, au sens propre comme au figuré, vous pouvez aller de l’avant en toute confiance.
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