Korte termijn verhuur in Griekenland: Een complete gids voor eigenaren van onroerend goed

Waarom kiezen voor kortetermijnverhuur in Griekenland?

Het super hoge aantal bezoekers aan Griekenland, met meer dan 30 miljoen mensen per jaar, vooral in de zomermaanden, maakt het een plek waar investeren in kortetermijnverhuur de moeite waard is en inkomsten kan opleveren. De markt voor kortetermijnverhuur in Griekenland laat in 2025 een sterke groei zien, met een aanzienlijke stijging van zowel het aantal beschikbare accommodaties als het aantal bedden in de eerste helft van het jaar. Dit is een voortzetting van de positieve trend die sinds 2023 te zien is en in 2024 in een stroomversnelling is gekomen. Uit gegevens van het Instituut van de Vereniging van Griekse Toeristische Ondernemingen (INSETE) blijkt dat in het tweede kwartaal van 2025, van april tot juni, het aantal aanbiedingen en de beschikbaarheid van bedden op jaarbasis aanzienlijk zijn gestegen, wat de voortdurende groei van de sector voor kortetermijnverhuur in Griekenland onderstreept. In vergelijking met traditionele langetermijnhuurcontracten kunnen kortetermijnverhuur een hoger rendement op de investering opleveren, vooral in toeristische trekpleisters zoals Athene of de Griekse eilanden. Kortetermijnverhuur biedt de eigenaar ook flexibiliteit. Je kunt je woning verhuren wanneer je wilt en er zelf gebruik van maken wanneer dat nodig is. Zelfs als je geen woning in Griekenland bezit, is er de mogelijkheid om een andere woning onder te verhuren voor kortetermijnverhuur, met de officiële toestemming van de eigenaar. Het enige wat je nodig hebt is de officiële toestemming van de eigenaar, die je het recht moet geven om de woning te verhuren.

De beste plekken voor korte termijn verhuur in Griekenland

De meest winstgevende plekken voor korte termijn verhuur in Griekenland zijn onder andere Kreta, Corfu, Lefkada, het centrum van Athene, Santorini en Mykonos, terwijl nieuwe bestemmingen zoals Paros en Naxos steeds populairder worden bij reizigers. Voor 2025 is het uitreiken van een eigendomsregistratienummer (ΑΜΑ) verboden in de eerste drie districten van de gemeente Athene, wat betekent dat er geen nieuwe accommodaties kunnen worden toegevoegd (en dat een huurovereenkomst van een particulier aan een beheerder van kortetermijnaccommodaties niet kan worden verlengd). Deze beperking geldt voor alle populaire wijken in het centrum van Athene, zoals Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma, Monastiraki, Exarchia, Ilisia, Neapoli, Mets, Neos Kosmos, Agios Artemios, Pagrati, Votanikos, Metaxourgeio, Gazi, Petralona en Rouf.

Wettelijke vereisten voor kortetermijnverhuur in Griekenland

Volgens de Griekse wet wordt een woning voor kortetermijnverhuur gedefinieerd als:

• - een appartement

• - een vrijstaand huis

• - elke andere vorm van gebouw met structurele en functionele onafhankelijkheid

• - kamers in appartementen of vrijstaande huizen.

Voordat je begint met kortetermijnverhuur in Griekenland, is het belangrijk om het wettelijke kader te begrijpen:

• - Registratie bij AADE: Eigenaren van onroerend goed moeten hun eigendom registreren bij de Onafhankelijke Autoriteit voor Overheidsinkomsten (AADE) en een eigendomsregistratienummer (AMA) aanvragen. Zodra je je AMA hebt ontvangen, moet je voor elke huurder een verklaring voor kort verblijf invullen en je inkomsten aangeven op je belastingaangifte. De verklaring moet worden ingediend aan het einde van de maand volgend op de start van de huurovereenkomst of de wijziging daarvan.

• - Belasting: Inkomsten uit kortetermijnverhuur zijn in Griekenland onderworpen aan inkomstenbelasting (zie het volgende hoofdstuk voor de exacte percentages).

• - Vergunning voor meerdere woningen: Als je meer dan twee woningen verhuurt, heb je mogelijk een toerismevergunning nodig van de Griekse Nationale Toerismeorganisatie. In dat geval kan de belastingdienst je vragen om je verhuuractiviteiten als een bedrijf te runnen.

• - Veiligheidsnormen: Woningen moeten voldoen aan basisveiligheidsnormen, waaronder brandveiligheidsapparatuur en nooduitgangen.

Extra kosten, belastingen en regels

Als je je huis op een platform zoals Booking.com of Airbnb aanbiedt, moet je commissie betalen.

Airbnb rekent servicekosten om dingen als betalingen, marketing en klantenservice te betalen. Op dit moment zijn er twee soorten kostenstructuren: het split-fee-systeem en het single-fee-systeem. Bij het split-fee-systeem betalen verhuurders ongeveer 3% van het subtotaal van de boeking, terwijl gasten 14-16% extra bovenop de prijs per nacht betalen. Voor verhuurders die gebruikmaken van het host-only-tariefmodel, dat gebruikelijk is voor hotels, serviceappartementen of verhuurders die meerdere accommodaties beheren via software, betaalt de verhuurder de volledige servicekosten, doorgaans tussen 14% en 16%, terwijl gasten de exacte prijs betalen die door de verhuurder is vastgesteld. In beide gevallen geldt een btw-tarief van 24% op de servicekosten. Het is belangrijk om te weten dat Airbnb vanaf 27 oktober 2025 een vereenvoudigde structuur gaat invoeren voor verhuurders die gebruikmaken van PMS, waarbij het systeem met gesplitste kosten geleidelijk wordt afgeschaft. Onafhankelijke verhuurders die geen PMS gebruiken, gaan op 1 december 2025 over op dit model. Verhuurders betalen dan een vast servicetarief van 15,5% over het totale boekingsbedrag en gasten betalen geen extra servicekosten meer, wat zorgt voor duidelijkere prijzen en meer controle voor eigenaren van accommodaties. Als je bijvoorbeeld je advertentieprijs op € 100 zet, houdt Airbnb € 15,50 (15,5% kosten) in en krijg je € 84,50. De btw van 24% op servicekosten blijft van toepassing en verhuurders moeten hun prijzen herzien om hun inkomsten onder dit nieuwe systeem te optimaliseren.

Booking.com brengt de klant geen commissie in rekening; de kosten worden uitsluitend gedragen door de eigenaar/accommodatie en bedragen doorgaans 15% van elke boeking, hoewel dit hoger kan zijn, afhankelijk van de overeenkomst en de zichtbaarheid van de accommodatie.

Wat betreft de belasting op inkomsten uit kortetermijnverhuur variëren de tarieven van 15% voor inkomsten uit verhuur onder € 12.000, 35% voor inkomsten uit verhuur tussen € 12.001 en € 35.000, tot 45% voor inkomsten boven € 35.000.

Tijdens de 89e Internationale Beurs van Thessaloniki in september 2025 kondigde de Griekse premier een nieuw tarief van 25% aan voor huurinkomsten tussen € 12.000 en € 24.000. Dit tarief gaat in op 1 januari 2026, nadat het door het Griekse parlement is goedgekeurd. Er wordt ook een klimaatcrisisresilientietarief opgelegd, ten gunste van de staat, per dag gebruik en per kamer of appartement in woningen die beschikbaar zijn voor korte termijn verhuur. Dit wordt meestal maandelijks betaald door de eigenaar of het verhuurbedrijf, maar is meestal inbegrepen in de prijs van de overnachting. De kosten variëren van € 1,50 tot € 8 per dag in de periode april-oktober en van € 0,50 tot € 2 per dag in de periode november-maart. Voor vrijstaande huizen groter dan 80 vierkante meter bedraagt de heffing € 15 van april tot oktober en € 4 van november tot maart.

Het is belangrijk om te weten dat de nieuwe regels voor kortetermijnverhuur van onroerend goed op 1 oktober 2025 van kracht worden. Niet-naleving kan leiden tot boetes van € 5.000 tot € 20.000.

Hoe u uw woning voor korte termijn kunt verhuren in Griekenland: stapsgewijze handleiding

• - Registreer je woning legaal bij AADE en vraag je AMA-nummer aan.

• - Kies platforms zoals Airbnb, Booking.com en/of je eigen website voor advertenties. Dergelijke platforms geven meestal gedetailleerde instructies voor het registreren van je huis.

• - Zorg dat je woning comfortabel is ingericht, met wifi, airconditioning en alle benodigde voorzieningen.

• - Maak je advertentie aantrekkelijker met professionele foto's en SEO-vriendelijke beschrijvingen om meer boekingen te krijgen.

• - Bepaal je prijsstrategie en pas de tarieven aan op basis van het seizoen en de vraag. Hoeveel je kunt verdienen met het verhuren van een woning in Griekenland hangt echt af van waar deze zich bevindt. Zaken als uitzicht op zee, de nabijheid van toeristische trekpleisters, winkels en restaurants op loopafstand, de afstand tot de luchthaven, de leeftijd van de woning en natuurlijk extra voorzieningen zoals buitenruimte of een zwembad zijn allemaal van invloed op de huurprijs die je kunt vragen.

Uitdagingen van kortetermijnverhuur in Griekenland

Hoewel kortetermijnverhuur in Griekenland super winstgevend kan zijn, moeten eigenaren van onroerend goed wel een paar uitdagingen goed in overweging nemen. Een van de grootste uitdagingen van kortetermijnverhuur in Griekenland is seizoensgebondenheid. De vraag piekt in de zomer, maar neemt af in de winter, vooral op de Griekse eilanden. Over het algemeen geldt: hoe kleiner het eiland, hoe korter het verhuurseizoen.  Het is ook handig om te weten dat er veel concurrentie kan zijn op het gebied van kortetermijnverhuur. Het is niet makkelijk om de Griekse vastgoedmarkt te betreden zonder de nodige begeleiding, kennis en ervaring. Belasting en bureaucratie kunnen grote obstakels zijn als je je daar niet vanaf het begin op instelt, en het kan lastig zijn om je weg te vinden in de Griekse regelgeving zonder de juiste begeleiding. Het goede nieuws is dat er in populaire Griekse bestemmingen veel professionele bedrijven zijn die vastgoed- en kortetermijnverhuurbeheerdiensten aanbieden. In minder toeristische gebieden kan het echter lastiger zijn om ervaren professionals te vinden voor onderhoud, het inchecken van gasten en het algemene vastgoedbeheer.

Handige tips voor het kortetermijnverhuur van je woning in Griekenland

In een eerder artikel op de Elxis Blog hebben we een aantal belangrijke do's en don'ts op een rijtje gezet voor iedereen die zijn huis in Griekenland wil verhuren. Veelgemaakte fouten die je moet vermijden zijn onder andere een te lage prijs vragen, onvoldoende informatie verstrekken, het controleren van het onroerend goed verwaarlozen, amateuristische foto's gebruiken en vertrouwen op beperkte of ineffectieve reclame.

Voor een uitgebreid overzicht van de beste voorzieningen die je je huurders kunt bieden, kun je onze relevante lijst raadplegen. Als je buiten Griekenland woont of niet genoeg tijd hebt om dit allemaal te regelen, kun je altijd een vastgoedbeheerbedrijf inhuren om voor je huis te zorgen. Als je onroerend goed op Kreta bezit, kun je overwegen om Notos Estate Management in te huren.

Is kortetermijnverhuur in Griekenland de moeite waard?

Het kortetermijnverhuur van je woning in Griekenland kan een uitstekende manier zijn om inkomsten te genereren, vooral gezien het bloeiende toerisme en de sterke vastgoedmarkt in het land. Woningen op toplocaties, met de juiste voorzieningen en die aan de wettelijke voorschriften voldoen, kunnen een solide rendement opleveren. De winsten in deze sector zijn de afgelopen jaren immers snel gegroeid.

Tegelijkertijd brengt kortetermijnverhuur in Griekenland ook uitdagingen met zich mee. Seizoensgebondenheid, concurrentie in populaire gebieden, het navigeren door de Griekse bureaucratie en belastingheffing zijn factoren die elke vastgoedeigenaar zorgvuldig moet afwegen.