Vermogenswinstbelasting in Griekenland: wat kopers en verkopers moeten weten

Een simpel voorbeeld: moet je vermogenswinstbelasting betalen?

Laten we beginnen met een echt scenario: Mark en Sophie, een stel uit Nederland, kochten in 2018 een mooi huis in Griekenland voor € 225.000. Na een paar jaar van dit huis te hebben genoten, willen ze het in 2026 verkopen voor € 385.000. Moeten ze vermogenswinstbelasting betalen? Nee. Ze hoeven geen vermogenswinstbelasting te betalen. Ondanks de winst die ze gaan maken, is er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd, omdat de verkoop wordt gezien als een privé-transactie en niet als een zakelijke activiteit. Dit verrast buitenlandse eigenaren vaak, dus laten we eens kijken waarom.

Bestaat er vermogenswinstbelasting in Griekenland?

Ja en nee. Er bestaat wel vermogenswinstbelasting in Griekenland, maar alleen op papier. Het verhaal gaat terug tot 2013, toen wet 4172/2013, die deze belasting invoerde, werd aangenomen tijdens het hoogtepunt van de Griekse financiële crisis, als onderdeel van bredere inspanningen om de staatsinkomsten te verhogen. De belasting zou op 1 januari 2014 van kracht worden.  Het idee was simpel: wanneer iemand onroerend goed verkoopt voor een hogere prijs dan hij het heeft gekocht, zou het verschil (de "winst") worden belast. Elke eigenaar had recht op een belastingvrije winst van 25.000 euro, en als de winst hoger was, zou er vermogenswinstbelasting worden geheven, aangepast aan de periode dat het onroerend goed in bezit was. Deze nieuwe wet moest worden gehandhaafd door notarissen, die werd gevraagd om de exacte winst te berekenen. In de praktijk bleek het systeem echter uiterst moeilijk toe te passen.

Waarom de belasting nooit goed is ingevoerd

Vanaf het begin was het grootste probleem hoe de aankoopprijs moest worden bepaald, vooral voor oudere woningen, geërfde huizen of woningen die tientallen jaren eerder waren gekocht. Stel je voor dat je opa 50 jaar geleden een stuk grond heeft geërfd, waar je ouders in de loop der jaren langzaam een huis hebben gebouwd. Geen facturen, geen koopaktes. Hoe bereken je de aankoopprijs van zo'n woning? Notarissen, die wettelijk verantwoordelijk waren voor het heffen van de belasting bij de overdracht van onroerend goed, stonden voor grote uitdagingen omdat er in veel gevallen geen duidelijke of consistente manier was om de belastbare winst te berekenen. Als gevolg daarvan zijn notarissen feitelijk gestopt met het heffen van de belasting en hebben ze zelfs werkonderbrekingen georganiseerd, omdat het onmogelijk was om deze belasting op een eerlijke en legale manier toe te passen. Dit veroorzaakte onrust op de markt, omdat het ondertekenen van contracten vertraging opliep en in sommige gevallen zelfs volledig stil kwam te liggen. Als gevolg daarvan heeft de Griekse regering de vermogenswinstbelasting voor particulieren op 1 januari 2015 opgeschort en dit jaar na jaar voortgezet tot op heden.

Doorlopende opschorting: hoe zit het nu?

De wet op de vermogenswinstbelasting bestaat nog steeds, maar is al meer dan tien jaar in feite 'bevroren'. Voor particulieren is de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed opnieuw opgeschort tot 31 december 2026. Dit betekent dat particuliere verkopers bij standaard particuliere verkopen geen vermogenswinstbelasting betalen. Belangrijk is dat de economische situatie in Griekenland sinds 2013 aanzienlijk is veranderd. Het land bevindt zich niet langer in een crisissituatie en er is weinig politieke bereidheid om een belasting opnieuw in te voeren die onwerkbaar bleek en transacties ontmoedigde.

Betekent dit dat particuliere eigenaren nooit belasting betalen over winsten op onroerend goed?

Niet helemaal. Hoewel dit voor waarschijnlijk 99,99% van alle particuliere onroerendgoedtransacties geldt, zijn er twee belangrijke situaties waarin de belastingdienst kan ingrijpen: in sommige uitzonderlijke gevallen kunnen zij een verkoop als een zakelijke transactie behandelen, zelfs als deze door particulieren wordt uitgevoerd.

1. Herhaalde transacties (zakelijke activiteit) 

Als een particulier binnen twee jaar drie of meer vastgoedtransacties doet, kan de belastingdienst deze als zakelijke activiteit zien in plaats van als privébezit. In dat geval wordt de winst belast volgens de regels voor bedrijfsinkomsten (momenteel 22%).

2. Onroerend goed dat is gebouwd of gekocht om direct te worden verkocht

Als iemand een onroerend goed koopt of bouwt, het nooit bewoont en/of het snel verkoopt tegen een aanzienlijk hogere prijs, kunnen de belastingautoriteiten stellen dat het de bedoeling was om het met winst door te verkopen. In dergelijke gevallen kan de winst (verkoopprijs minus bouw- of aankoopkosten) opnieuw worden behandeld als bedrijfsinkomsten, die mogelijk onderworpen zijn aan inkomstenbelasting en, in sommige gevallen, btw.

Hoe zit het met bedrijven en rechtspersonen?

Voor rechtspersonen (bedrijven) is het anders. Bedrijven profiteren niet op dezelfde manier van de opschorting als particulieren, omdat de vermogenswinstbelasting alleen bedoeld was voor particulieren en niet voor bedrijven. Voor bedrijven worden winsten uit onroerend goed meestal belast als onderdeel van de bedrijfsinkomsten volgens de standaard regels voor vennootschapsbelasting. De winst uit de verkoop van onroerend goed voor bedrijven wordt belast tegen het geldende tarief voor vennootschapsbelasting, dat nu 22% is. Daarom is het zo belangrijk om bij het plannen van een aankoop onderscheid te maken tussen privébezit en zakelijke activiteiten.

Conclusie

De vermogenswinstbelasting in Griekenland is een klassiek voorbeeld van een wet die wel bestaat, maar in de praktijk niet wordt toegepast. Voor particuliere verkopers bestaat de vermogenswinstbelasting al meer dan tien jaar in feite niet. Dit betekent echter niet dat alle winsten altijd belastingvrij zijn. Transacties die lijken op professionele handel of ontwikkeling kunnen nog steeds worden belast volgens de regels voor bedrijfsinkomsten.

___________

Disclaimer: De informatie in dit artikel is alleen bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt GEEN juridisch of financieel advies. We raden je sterk aan om een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat te raadplegen om je specifieke situatie te bespreken voordat je beslissingen neemt over onroerend goed.