21.01.2026
De vermogenswinstbelasting in Griekenland is een van de onderwerpen waar buitenlandse huiseigenaren het meest misvattingen over hebben.
Veel kopers horen dat er "geen vermogenswinstbelasting is", terwijl anderen bang zijn dat het verkopen van een woning tot onverwachte belastingen kan leiden. Het korte antwoord is dat je geen vermogenswinstbelasting betaalt bij een simpele vastgoedtransactie als je een woning verkoopt voor een hogere prijs dan je ervoor betaald hebt. Het langere antwoord is ingewikkelder en vraagt om meer context en uitleg. Griekenland heeft wel een kader voor vermogenswinstbelasting, maar de toepassing ervan voor particulieren is al meer dan tien jaar herhaaldelijk opgeschort. Begrijpen hoe en waarom dit is gebeurd, en of de belasting nog steeds van toepassing kan zijn, is essentieel voor iedereen die onroerend goed koopt of verkoopt in Griekenland. In dit artikel willen we de situatie verduidelijken om misverstanden te voorkomen.
Laten we beginnen met een praktijkvoorbeeld: Mark en Sophie, een stel uit Nederland, kochten in 2018 een mooi huis in Griekenland voor € 225.000. Na een aantal jaren van deze woning te hebben genoten, staan ze op het punt om deze in 2026 te verkopen voor € 385.000. Moeten ze vermogenswinstbelasting betalen? Nee. Ze hoeven geen vermogenswinstbelasting te betalen. Ondanks de winst die ze gaan maken, is er geen vermogenswinstbelasting verschuldigd, omdat de verkoop wordt behandeld als een particuliere transactie en niet als een zakelijke activiteit. Dit verbaast buitenlandse eigenaren vaak, dus laten we eens kijken waarom.
Ja en nee. Er bestaat wel vermogenswinstbelasting in Griekenland, maar alleen op papier. Het verhaal gaat terug tot 2013, toen wet 4172/2013, die deze belasting invoerde, werd aangenomen op het hoogtepunt van de Griekse financiële crisis, als onderdeel van bredere inspanningen om de staatsinkomsten te verhogen. De belasting zou op 1 januari 2014 in werking treden. Het idee was simpel: als iemand onroerend goed verkoopt voor een hogere prijs dan waarvoor hij het had gekocht, zou het verschil (de “winst”) worden belast. Elke eigenaar had recht op een belastingvrije winst van € 25.000, en als de winst hoger was, zou er vermogenswinstbelasting van toepassing zijn, aangepast aan de hand van de periode dat het onroerend goed in bezit was. Deze nieuwe wet zou worden gehandhaafd door notarissen, die gevraagd werden om de exacte winst te berekenen. In de praktijk bleek het systeem echter uiterst moeilijk toe te passen.
Vanaf het begin was het grootste probleem hoe de aankoopprijs moest worden bepaald, vooral voor oudere woningen, geërfde huizen of woningen die decennia eerder waren verworven. Stel je voor dat je grootvader 50 jaar geleden een stuk grond heeft geërfd, waarop je ouders in de loop der jaren geleidelijk een huis hebben gebouwd. Geen facturen, geen koopakte. Hoe bereken je dan een aankoopprijs voor zo'n woning? Notarissen, die wettelijk verantwoordelijk waren voor het heffen van de belasting bij eigendomsoverdrachten, stonden voor grote uitdagingen omdat er in veel gevallen geen duidelijke of consistente manier was om de belastbare winst te berekenen. Het gevolg was dat notarissen de belasting in feite niet meer hieven en zelfs werkonderbrekingen organiseerden, omdat het onmogelijk was om dit eerlijk en legaal toe te passen. Dit zorgde voor onrust op de markt, omdat het ondertekenen van contracten vertraging opliep en in sommige gevallen zelfs volledig stilviel. Daarom heeft de Griekse regering de vermogenswinstbelasting voor particulieren op 1 januari 2015 opgeschort, en dat is tot op heden jaar na jaar zo gebleven.
De wet op de vermogenswinstbelasting bestaat nog steeds, maar is al meer dan tien jaar in feite 'bevroren'. Voor particulieren is de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed momenteel opnieuw opgeschort tot 31 december 2026. Dit betekent dat bij standaard particuliere verkopen individuele verkopers geen vermogenswinstbelasting betalen. Belangrijk is dat de economische situatie in Griekenland sinds 2013 aanzienlijk is veranderd. Het land bevindt zich niet langer in een crisis en er is weinig politieke bereidheid om een belasting opnieuw in te voeren die onwerkbaar bleek en transacties ontmoedigde.
Niet helemaal. Hoewel dit geldt voor waarschijnlijk 99,99% van alle particuliere vastgoedtransacties, zijn er twee belangrijke situaties waarin de belastingdienst kan ingrijpen: in sommige uitzonderlijke gevallen kunnen ze een verkoop als een zakelijke transactie behandelen, zelfs als deze door particulieren wordt uitgevoerd.
1. Herhaalde transacties (zakelijke activiteit)
Als een particulier binnen twee jaar drie of meer vastgoedtransacties voltooit, kan de belastingdienst deze classificeren als zakelijke activiteit in plaats van privébezit. In dat geval worden de winsten belast volgens de regels voor bedrijfsinkomsten (momenteel 22%).
2. Vastgoed gebouwd of gekocht voor onmiddellijke verkoop
Als iemand een woning koopt of bouwt, er nooit in gaat wonen en/of deze snel verkoopt tegen een aanzienlijk hogere prijs, kunnen de belastingdiensten stellen dat het de bedoeling was om deze met winst door te verkopen. In zulke gevallen kan de winst (verkoopprijs minus bouw- of aankoopkosten) weer worden behandeld als bedrijfsinkomen, mogelijk onderworpen aan inkomstenbelasting en, in sommige gevallen, btw.
Voor rechtspersonen (bedrijven) is het anders. Bedrijven profiteren niet op dezelfde manier van de opschorting als particulieren, omdat de vermogenswinstbelasting alleen bedoeld was voor particulieren en niet voor bedrijven. Voor bedrijven worden winsten uit onroerend goed meestal belast als onderdeel van de bedrijfsinkomsten volgens de standaard regels voor vennootschapsbelasting. De winst uit de verkoop van onroerend goed voor bedrijven wordt belast tegen het geldende tarief voor vennootschapsbelasting, dat nu 22% is. Daarom is het zo belangrijk om bij het plannen van een aankoop onderscheid te maken tussen privébezit en zakelijke activiteiten.
De vermogenswinstbelasting in Griekenland is een klassiek voorbeeld van een wet die wel bestaat, maar in de praktijk niet wordt toegepast. Voor particuliere verkopers bestaat de vermogenswinstbelasting al meer dan tien jaar in feite niet. Dit betekent echter niet dat alle winsten altijd belastingvrij zijn. Transacties die lijken op professionele handel of ontwikkeling kunnen nog steeds worden belast volgens de regels voor bedrijfsinkomsten.
___________
Disclaimer: De informatie in dit artikel is alleen bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt GEEN juridisch of financieel advies. We raden je sterk aan om een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat te raadplegen om je specifieke situatie te bespreken voordat je beslissingen neemt over onroerend goed.
10.03.2026
Kun je je voorstellen dat je een eigen huis in Griekenland hebt, vlak bij de zee en midden in de mediterrane levensstijl? Als het idee van een eigen vakantiehuis in het buitenland je aanspreekt, is de Second Home Expo in Utrecht, van 27 tot en met 29 maart, de ideale plek om de mogelijkheden te verkennen.
03.03.2026
Overweeg je de aankoop van een vakantiewoning in Griekenland? Op het Greek Property Event in München leer je precies hoe je dit aanpakt.
20.01.2026
Na het overweldigende succes van het eerste bouwproject van Island Breeze Villas presenteert Elxis nu Island Breeze Villas 2: een nieuw, kleinschalig project met vier moderne villa’s in het rustige dorpje Mariou, met uitzicht op de baai van Plakias in het zuiden van Kreta.
15.01.2026
08.01.2026
Droom je ervan om een vakantiehuis in het buitenland te hebben? De Second Home Expo in Maastricht is de ideale plek om de eerste stap te zetten. Op 24 en 25 januari 2026 verwelkomt het MECC Maastricht opnieuw duizenden bezoekers en internationale vastgoedspecialisten onder één dak. Elxis – At Home in Greece is aanwezig om potentiële kopers te begeleiden die geïnteresseerd zijn in het kopen van onroerend goed in Griekenland.
De Second Home Expo is een van Europa’s toonaangevende beurzen voor kopers van een tweede woning, waar ervaring, inspiratie en deskundig advies op één plek samenkomen. Elxis is al sinds het begin van de beurs in de jaren 90 aanwezig en heeft aan meer dan 100 edities deelgenomen, wat een weerspiegeling is van tientallen jaren ervaring in Grieks onroerend goed.
07.01.2026
Bij Elxis hechten we veel waarde aan het vertrouwen dat onze klanten in ons stellen, zowel tijdens de aankoop van hun woning als lang daarna. Om onze waardering te tonen, introduceren we een speciale loyaliteitsbeloning voor terugkerende klanten die eerder gebruik hebben gemaakt van onze juridische diensten bij de aankoop van hun woning in Griekenland.
02.01.2026
28.11.2025
