Overwaardebelasting bij woningverkoop in Griekenland is een van de meest slecht begrepen onderwerpen bij buitenlandse kopers. Zij horen vaak: “Er is geen overwaardebelasting”. Anderen zijn bang dat de verkoop van een woning kan leiden tot onverwachte belastingen.
Kort gezegd: bij een gewone woningverkoop betaal je geen overwaardebelasting als je de woning voor meer verkoopt dan je ervoor hebt betaald. De preciezere uitleg is ingewikkelder en heeft meer context nodig. Griekenland heeft wel een kader voor overwaardebelasting, maar de toepassing ervan voor particulieren is al meer dan tien jaar opgeschort. Begrijpen hoe en waarom dit is gebeurd en of de belasting nog steeds van toepassing is, is essentieel voor iedereen die een woning koopt of verkoopt in Griekenland. In dit artikel pogen we de situatie te verduidelijken om misvattingen te voorkomen.
Een eenvoudig voorbeeld: betaalt u overwaardebelasting?
Laten we beginnen met een levensecht scenario:
Mark en Sophie, een stel uit Nederland, kochten in 2018 een mooie woning in Griekenland voor €225.000. Na een aantal jaren van de woning te hebben genoten, staan ze op het punt om het in 2026 te verkopen voor €385.000.
Betalen ze overwaardebelasting?
Nee. Ze betalen geen overwaardebelasting.
Ondanks de winst die ze maken, zijn ze geen overwaardebelasting verschuldigd, omdat de verkoop wordt behandeld als een privétransactie en niet als een bedrijfsactiviteit.
Buitenlandse eigenaren zijn hier vaak door verrast. Laten we eens kijken waarom er in dit geval geen belasting verschuldigd is.
Bestaat er overwaardebelasting in Griekenland?
Ja en nee. Overwaardebelasting bestaat wel in Griekenland, maar alleen op papier. In 2013, werd er op het hoogtepunt van de financiële crisis gestemd over Wet 4172/2013. Er werd hiermee een overwaardebelasting geïntroduceerd als onderdeel van bredere inspanningen om de staatsinkomsten te verhogen. De belasting zou op 1 januari 2014 ingaan.
Het idee was eenvoudig: wanneer iemand een woning verkoopt tegen een hogere prijs dan dat hij het verworven heeft, zou het verschil (de “winst”) belast worden. Elke eigenaar had recht op een belastingvrije winst tot €25.000. Als de winst hoger was, zou er een overwaardebelasting van toepassing zijn, afhankelijk van hoe lang de woning in bezit is geweest. Het was de bedoeling dat deze nieuwe wet zou worden gehandhaafd door notarissen. Zij zouden de exacte winst gaan berekenen. In de praktijk bleek het systeem echter zeer moeilijk toe te passen.
Waarom de overwaardebelasting nooit van de grond kwam
Vanaf het begin was het grootste probleem hoe de aankoopprijs te definiëren, vooral voor oudere eigendommen, geërfde woningen of eigendommen die tientallen jaren eerder werden aangekocht. Stel je voor dat je grootvader 50 jaar geleden een stuk land erfde, waar je ouders in de loop der jaren langzaam een huis op bouwden. Geen facturen, geen aankoopakten. Hoe bereken je een aankoopprijs voor zo'n eigendom?
Notarissen, die wettelijk verantwoordelijk waren voor het toepassen van de belasting bij eigendomsoverdrachten, werden veelvuldig geconfronteerd met gevallen waarbij er geen duidelijke of consistente manier was om de belastbare winst te berekenen.
Als gevolg daarvan stopten notarissen effectief met het toepassen van de belasting en organiseerden ze zelfs werkonderbrekingen. Het bleek onmogelijk om de belasting eerlijk en legaal toe te passen. Dit veroorzaakte onrust op de markt, omdat het ondertekenen van contracten stagneerde en in sommige gevallen volledig stilviel. De Griekse regering besloot toen de heffing van overwaardebelasting voor particulieren op 1 januari 2015 op te schorten. De heffing van overwaardebelasting is sindsdien niet meer hervat.
Voortdurende opschorting: wat is de huidige situatie?
De wet op de overwaardebelasting bestaat nog steeds, maar is in feite al meer dan tien jaar “bevroren”. Voor particulieren is de overwaardebelasting op de verkoop van woningen weer opgeschort tot 31 december 2026.
Dit betekent dat individuele verkopers bij standaard onderhandse verkoop geen overwaardebelasting betalen.
Het is belangrijk te benoemen dat het economische klimaat in Griekenland sinds 2013 aanzienlijk is veranderd. Het land bevindt zich niet langer in een crisissituatie en er is weinig politieke wil om een belasting in te voeren die onwerkbaar is gebleken en transacties ontmoedigde.
Betalen privé-eigenaren dan nooit overwaardebelasting bij verkoop?
Niet precies. Hoewel dit waar is voor waarschijnlijk 99,99% van alle privé-eigendomstransacties, zijn er twee belangrijke situaties waarin de belastingdienst kan ingrijpen: in sommige uitzonderlijke situaties kunnen ze een verkoop behandelen als een zakelijke transactie, zelfs als die wordt uitgevoerd door privépersonen.
1. Herhaalde transacties (bedrijfsactiviteit)
Als een privépersoon binnen twee jaar drie of meer vastgoedtransacties voltooit, kan de belastingdienst deze classificeren als zakelijke activiteit in plaats van privébezit. In dat geval wordt de winst belast volgens de regels voor bedrijfsinkomsten (momenteel 22%).
2. Woning die gebouwd is of gekocht werd voor onmiddellijke verkoop
Als iemand een woning koopt of bouwt, het nooit bewoont en/of het snel verkoopt tegen een aanzienlijk hogere prijs, kan de belastingdienst aanvoeren dat bij aankoop de intentie was om het met winst door te verkopen.
In dergelijke gevallen kan de winst (verkoopprijs minus bouw- of aankoopkosten) worden aangemerkt als bedrijfsinkomsten. In dat geval kan inkomstenbelasting worden geheven en in sommige gevallen btw.
Hoe zit het met bedrijven en rechtspersonen?
Voor rechtspersonen (bedrijven) is de situatie anders.
Bedrijven profiteren niet op dezelfde manier van de opschorting als particulieren, omdat de wet met betrekking tot de overwaardebelasting, zoals in 2013 ingevoerd, bedoeld was voor particulieren en niet van toepassing was op bedrijven. Voor bedrijven worden winsten op verkoop van vastgoed over het algemeen belast als onderdeel van het bedrijfsinkomen, volgens de standaardregels van de vennootschapsbelasting. De winst uit de verkoop van vastgoed voor bedrijven wordt belast tegen het geldende vennootschapsbelastingtarief, dat momenteel 22% bedraagt.
Het onderscheid tussen privé-eigendom en bedrijfsactiviteit is bij het doen van een aankoop dus cruciaal.
De kern van de zaak
De wet op overwaardebelasting in Griekenland is een klassiek voorbeeld van een wet die wel bestaat, maar in de praktijk niet wordt gehandhaafd. Voor particuliere verkopers bestaat de overwaardebelasting al meer dan tien jaar niet meer.
Dit betekent echter niet dat alle winsten altijd belastingvrij zijn. Transacties die lijken op professionele handel of projecten kunnen worden belast volgens de regels voor bedrijfsinkomsten.
Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt GEEN juridisch of financieel advies. We raden u ten zeerste aan om een gekwalificeerde Griekse belastingadviseur of advocaat te raadplegen om uw specifieke situatie te bespreken voordat u beslissingen neemt over vastgoed.
