L'impôt sur les plus-values en Grèce : ce que les acheteurs et les vendeurs doivent savoir

Un exemple simple : tu vas payer des impôts sur les plus-values ?

Commençons par un scénario réel : Mark et Sophie, un couple néerlandais, ont acheté une belle propriété en Grèce en 2018 pour 225 000 €. Après avoir utilisé et profité de cette propriété pendant quelques années, ils s'apprêtent à la vendre en 2026 pour 385 000 €. Vont-ils payer des impôts sur les plus-values ? Non. Ils ne paieront aucun impôt sur les plus-values. Malgré le bénéfice qu'ils s'apprêtent à réaliser, aucun impôt sur les plus-values n'est dû, car la vente est considérée comme une transaction privée et non comme une activité commerciale. Cela surprend souvent les propriétaires étrangers, alors voyons pourquoi.

Y a-t-il un impôt sur les plus-values en Grèce ?

Oui et non. L'impôt sur les plus-values existe en Grèce, mais seulement sur le papier. L'histoire remonte à 2013, lorsque la loi 4172/2013 introduisant cet impôt a été votée au plus fort de la crise financière grecque, dans le cadre d'efforts plus larges visant à augmenter les recettes de l'État. L'impôt devait entrer en vigueur le 1er janvier 2014.  L'idée était simple : quand quelqu'un vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel il l'a acheté, la différence (le « gain ») est imposée. Chaque propriétaire avait droit à un bénéfice exonéré d'impôt de 25 000 €, et si le bénéfice était supérieur, un impôt sur les plus-values s'appliquait, ajusté en fonction de la durée de détention du bien immobilier. Cette nouvelle loi devait être appliquée par les notaires, qui étaient chargés de calculer le bénéfice exact réalisé. Cependant, dans la pratique, le système s'est avéré extrêmement difficile à appliquer.

Pourquoi la taxe n'a jamais été correctement mise en œuvre

Dès le début, le plus gros problème était de savoir comment définir le prix d'achat, surtout pour les vieux biens, les maisons héritées ou les biens achetés il y a des décennies. Imaginez que votre grand-père ait hérité d'un terrain il y a 50 ans, sur lequel vos parents ont construit une maison au fil des ans. Pas de factures, pas d'actes d'achat. Comment calculer le prix d'acquisition d'un tel bien immobilier ? Les notaires, qui étaient légalement responsables de l'application de la taxe lors des transferts de propriété, ont été confrontés à des défis importants, car dans de nombreux cas, il n'existait pas de méthode claire ou cohérente pour calculer la plus-value imposable. Du coup, les notaires ont arrêté d'appliquer la taxe, allant même jusqu'à organiser des arrêts de travail, parce qu'il était impossible de la mettre en œuvre de manière équitable et légale. Ça a créé des tensions sur le marché, car les signatures de contrats ont ralenti et, dans certains cas, se sont complètement arrêtées. Du coup, le gouvernement grec a suspendu l'impôt sur les plus-values pour les particuliers le 1er janvier 2015, et continue de le faire année après année jusqu'à aujourd'hui.

Suspension continue : qu'en est-il aujourd'hui ?

La loi sur l'impôt sur les plus-values existe toujours, mais elle est en fait « gelée » depuis plus de dix ans. Pour les particuliers, l'impôt sur les plus-values immobilières est, une fois de plus, suspendu jusqu'au 31 décembre 2026. Ça veut dire que, dans le cadre d'une vente privée classique, les vendeurs particuliers ne paient pas d'impôt sur les plus-values. Il est important de noter que le contexte économique de la Grèce a beaucoup changé depuis 2013. Le pays n'est plus en crise et les responsables politiques ne sont pas vraiment tentés de réintroduire un impôt qui s'est avéré inapplicable et qui a découragé les transactions.

Est-ce que ça veut dire que les propriétaires privés ne paient jamais d'impôt sur les bénéfices immobiliers ?

Pas tout à fait. Si c'est vrai pour probablement 99,99 % de toutes les transactions immobilières privées, il y a deux cas clés où les autorités fiscales peuvent intervenir : dans certaines situations exceptionnelles, elles peuvent traiter une vente comme une transaction commerciale, même si elle est effectuée par des particuliers.

1. Transactions répétées (activité commerciale) 

Si un particulier effectue trois transactions immobilières ou plus en deux ans, le fisc peut les classer comme une activité commerciale plutôt que comme une propriété privée. Dans ce cas, les bénéfices sont imposés selon les règles applicables aux revenus commerciaux (actuellement 22 %).

2. Biens immobiliers construits ou achetés pour être vendus tout de suite

Si quelqu'un achète ou construit un bien immobilier, ne l'occupe jamais et/ou le vend rapidement à un prix nettement plus élevé, les autorités fiscales peuvent estimer que l'intention était de le revendre pour réaliser un profit. Dans ce cas, le profit (prix de vente moins le coût de construction ou d'achat) peut à nouveau être considéré comme un revenu commercial, potentiellement soumis à l'impôt sur le revenu et, dans certains cas, à la TVA.

Et pour les entreprises et les entités juridiques ?

Pour les personnes morales (entreprises), c'est un peu différent. Les entreprises ne profitent pas de la suspension comme les particuliers, car l'impôt sur les plus-values était juste pour les particuliers et ne s'appliquait pas aux entreprises. Pour les entreprises, les bénéfices immobiliers sont généralement imposés comme faisant partie du revenu des sociétés selon les règles standard de l'impôt sur les sociétés. Les bénéfices tirés de la vente de biens immobiliers pour les entreprises sont imposés au taux d'imposition des sociétés applicable, qui est actuellement de 22 %. C'est pourquoi la distinction entre propriété privée et activité commerciale est si importante lors de la structuration d'un achat.

Conclusion

L'impôt sur les plus-values en Grèce est un exemple classique de loi qui existe mais qui n'est pas appliquée dans la pratique. Pour les vendeurs privés, l'impôt sur les plus-values est pratiquement inexistant depuis plus de dix ans. Cependant, ça ne veut pas dire que tous les profits sont toujours exonérés d'impôt. Les transactions qui ressemblent à des opérations commerciales ou à des opérations de promotion immobilière peuvent toujours être soumises à l'impôt en vertu des règles relatives au revenu des sociétés.

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Avertissement : Les infos fournies dans cet article sont juste à titre informatif et ne constituent PAS des conseils juridiques ou financiers. On te recommande fortement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié pour discuter de ta situation spécifique avant de prendre toute décision immobilière.