L'impôt sur les plus-values en Grèce est l'un des sujets les plus mal compris par les propriétaires étrangers. De nombreux acheteurs entendent dire que “il n'y a pas d'impôt sur les plus-values”, D'autres craignent que la vente d'un bien immobilier n'entraîne une imposition inattendue.
La réponse courte est que vous ne payez pas d'impôt sur les plus-values lors d'une simple transaction immobilière si vous vendez un bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l'avez acheté. La réponse plus longue est plus compliquée et nécessite davantage de contexte et d'explications. La Grèce dispose d'un cadre pour l'imposition des plus-values, mais son application aux particuliers a été suspendue à plusieurs reprises depuis plus d'une décennie. Il est essentiel pour toute personne achetant ou vendant un bien immobilier en Grèce de comprendre comment et pourquoi cela s'est produit, et de savoir si l'impôt peut encore s'appliquer. Cet article vise à clarifier la situation afin d'éviter tout malentendu.
Un exemple simple : Allez-vous payer l'impôt sur les plus-values ?
Commençons par un scénario réel :
Mark et Sophie, un couple des Pays-Bas, ont acheté une belle propriété en Grèce en 2018 pour 225 000 €. Après avoir utilisé et profité de cette propriété pendant quelques années, ils sont sur le point de la vendre en 2026 pour 385 000 €.
Devront-ils payer l'impôt sur les plus-values ?
Non. Ils ne paieront pas d'impôt sur les plus-values.
Malgré le profit qu'ils sont sur le point de réaliser, aucun impôt sur les plus-values n'est dû, car la vente est traitée comme une transaction privée et non comme une activité commerciale.
Cela surprend souvent les propriétaires étrangers.
Existe-t-il une taxe sur les plus-values en Grèce ?
Oui et non. L'impôt sur les plus-values existe en Grèce, mais seulement sur le papier. L'histoire remonte à 2013, lorsque la loi 4172/2013 introduisant Cette taxe a été votée au plus fort de la crise financière grecque, dans le cadre d'efforts plus larges visant à augmenter les recettes de l'État. La taxe devait entrer en vigueur le 1er janvier 2014.
L'idée est simple : lorsqu'une personne vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel elle l'a acquis, la différence (la “plus-value”) est imposée. Chaque propriétaire avait droit à un bénéfice non imposable de 25 000 euros, et si le bénéfice était supérieur, une taxe sur les plus-values s'appliquait, ajustée en fonction de la durée de détention du bien. Cette nouvelle loi était censée être appliquée par les notaires, qui devaient calculer le bénéfice exact réalisé. Cependant, dans la pratique, le système s'est avéré extrêmement difficile à appliquer.
Pourquoi la taxe n'a jamais été correctement mise en œuvre
Dès le début, la principale question a été de savoir comment définir le prix d'acquisition, en particulier pour les biens anciens, les maisons héritées ou les biens acquis plusieurs dizaines d'années auparavant. Imaginez que votre grand-père ait hérité d'un terrain il y a 50 ans, sur lequel vos parents ont lentement construit une maison au fil des ans. Pas de factures, pas d'actes d'achat. Comment calculer le prix d'acquisition d'un tel bien ?
Les notaires, qui étaient légalement responsables de l'application de la taxe lors des transferts de propriété, ont été confrontés à des défis importants car il n'y avait pas de méthode claire ou cohérente pour calculer la plus-value imposable dans de nombreux cas.
En conséquence, les notaires ont effectivement cessé d'appliquer la taxe, organisant même des arrêts de travail, parce qu'il était impossible de la mettre en œuvre de manière équitable et légale. Cette situation a provoqué des troubles sur le marché, les signatures de contrats étant bloquées et, dans certains cas, complètement paralysées. En conséquence, le gouvernement grec a suspendu l'impôt sur les plus-values pour les particuliers le 1er janvier 2015, et a continué à le faire année après année jusqu'à présent.
Suspension continue : Quelle est la situation aujourd'hui ?
La loi sur l'imposition des plus-values existe toujours, mais elle est effectivement restée “gelée” pendant plus d'une décennie. Pour les particuliers, l'impôt sur les plus-values immobilières est, une fois de plus, actuellement suspendu jusqu'au 31 décembre 2026.
Cela signifie que, dans les ventes privées classiques, les vendeurs individuels ne paient pas d'impôt sur les plus-values.
Il est important de noter que l'environnement économique de la Grèce a considérablement changé depuis 2013. Le pays n'est plus en crise et il n'y a guère d'intérêt politique à réintroduire une taxe qui s'est avérée inapplicable et qui a découragé les transactions.
Cela signifie-t-il que les propriétaires privés ne paient jamais d'impôt sur les profits immobiliers ?
Ce n'est pas tout à fait vrai. Bien que cela soit vrai pour probablement 99,99% de toutes les transactions immobilières privées, il existe deux situations clés dans lesquelles les autorités fiscales peuvent intervenir : dans certaines situations exceptionnelles, elles peuvent traiter une vente comme une transaction commerciale, même si elle est effectuée par des personnes privées.
1. Transactions répétées (activité commerciale)
Si une personne privée réalise trois transactions immobilières ou plus en l'espace de deux ans, le bureau des impôts peut classer ces transactions dans la catégorie des activités commerciales plutôt que dans celle de la propriété privée. Dans ce cas, les bénéfices sont imposés selon les règles relatives aux revenus d'entreprise (actuellement 22%).
2. Propriété construite ou achetée en vue d'une vente immédiate
Si une personne achète ou construit un bien immobilier, ne l'occupe jamais et/ou le revend rapidement à un prix nettement plus élevé, l'administration fiscale peut arguer que l'intention était de le revendre à des fins lucratives.
Dans ce cas, le bénéfice (prix de vente moins coût de construction ou d'achat) peut à nouveau être traité comme un revenu d'entreprise, potentiellement soumis à l'impôt sur le revenu et, dans certains cas, à la TVA.
Qu'en est-il des entreprises et des entités juridiques ?
Pour les personnes morales (entreprises), la situation est différente.
Les entreprises ne bénéficient pas de la suspension de la même manière que les particuliers, car l'impôt sur les plus-values n'était destiné qu'aux personnes privées et ne s'appliquait pas aux entreprises. Pour les sociétés, les bénéfices immobiliers sont généralement imposés comme faisant partie du revenu de la société selon les règles habituelles de l'impôt sur les sociétés. Le bénéfice de la vente d'un bien immobilier pour les entreprises est imposé au taux d'imposition des sociétés applicable, qui est actuellement de 22%.
C'est pourquoi la distinction entre la propriété privée et l'activité commerciale est si importante lors de la structuration d'un achat.
Le bilan
L'impôt sur les plus-values en Grèce est un exemple classique d'une loi qui existe mais qui n'est pas appliquée dans la pratique. Pour les vendeurs privés, l'impôt sur les plus-values est effectivement inexistant depuis plus d'une décennie.
Toutefois, cela ne signifie pas que tous les bénéfices sont toujours exonérés d'impôt. Les transactions qui s'apparentent à du commerce ou à du développement professionnel peuvent toujours être soumises à l'impôt en vertu des règles relatives aux revenus d'entreprise.
Avis de non-responsabilité : Les informations fournies dans cet article le sont à titre d'information générale uniquement et ne constituent PAS un conseil juridique ou financier. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié pour discuter de votre situation spécifique avant de prendre toute décision immobilière.
