L'impôt sur les plus-values en Grèce : ce que les acheteurs et les vendeurs doivent savoir

Un exemple simple : devrez-vous payer l'impôt sur les plus-values ?

Commençons par un scénario concret : Mark et Sophie, un couple originaire des Pays-Bas, ont acheté une belle propriété en Grèce en 2018 pour 225 000 €. Après avoir utilisé et profité de cette propriété pendant plusieurs années, ils s’apprêtent à la vendre en 2026 pour 385 000 €. Devront-ils payer l’impôt sur les plus-values ? Non. Ils ne paieront aucun impôt sur les plus-values. Malgré le bénéfice qu’ils s’apprêtent à réaliser, aucun impôt sur les plus-values n’est dû, car la vente est considérée comme une transaction privée et non comme une activité commerciale. Cela surprend souvent les propriétaires étrangers, voyons donc pourquoi.

Existe-t-il un impôt sur les plus-values en Grèce ?

Oui et non. L'impôt sur les plus-values existe bel et bien en Grèce, mais uniquement sur le papier. L'histoire remonte à 2013, lorsque la loi 4172/2013 instaurant cet impôt a été votée au plus fort de la crise financière grecque, dans le cadre d'efforts plus larges visant à augmenter les recettes de l'État. L'impôt devait entrer en vigueur le 1er janvier 2014.  Le principe était simple : lorsqu’une personne vendait un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel elle l’avait acquis, la différence (la « plus-value ») était imposée. Chaque propriétaire avait droit à un bénéfice exonéré d’impôt de 25 000 €, et si le bénéfice était supérieur, un impôt sur les plus-values s’appliquait, ajusté en fonction de la durée de détention du bien immobilier. Cette nouvelle loi était censée être appliquée par les notaires, à qui l’on demandait de calculer le bénéfice exact réalisé. Cependant, dans la pratique, le système s’est avéré extrêmement difficile à mettre en œuvre.

Pourquoi la taxe n’a jamais été correctement mise en œuvre

Dès le début, le principal problème a été de définir le prix d’acquisition, en particulier pour les biens anciens, les maisons héritées ou les biens acquis plusieurs décennies auparavant. Imaginez que votre grand-père ait hérité d’un terrain il y a 50 ans, sur lequel vos parents ont progressivement construit une maison au fil des ans. Pas de factures, pas d’actes d’achat. Comment calculer le prix d’acquisition d’un tel bien immobilier ? Les notaires, qui étaient légalement chargés d’appliquer l’impôt lors des transferts de propriété, ont été confrontés à des défis de taille, car il n’existait souvent aucun moyen clair ou cohérent de calculer la plus-value imposable. En conséquence, les notaires ont de facto cessé d’appliquer cette taxe, allant même jusqu’à organiser des arrêts de travail, car il était impossible de la mettre en œuvre de manière équitable et légale. Cela a provoqué des tensions sur le marché, les signatures de contrats ayant ralenti et, dans certains cas, s’étant complètement arrêtées. En conséquence, le gouvernement grec a suspendu l’impôt sur les plus-values pour les particuliers au 1er janvier 2015, et continue de le faire année après année jusqu’à ce jour.

Suspension permanente : quelle est la situation aujourd’hui ?

La loi sur l'impôt sur les plus-values existe toujours, mais elle est restée de facto « gelée » depuis plus d'une décennie. Pour les particuliers, l’impôt sur les plus-values immobilières est, une fois de plus, actuellement suspendu jusqu’au 31 décembre 2026. Cela signifie que, dans le cadre de ventes privées classiques, les vendeurs particuliers ne paient pas d’impôt sur les plus-values. Il est important de noter que le contexte économique de la Grèce a considérablement changé depuis 2013. Le pays n’est plus en situation de crise, et il y a peu de volonté politique de réintroduire un impôt qui s’est avéré inapplicable et qui a découragé les transactions.

Cela signifie-t-il que les propriétaires privés ne paient jamais d’impôt sur les bénéfices immobiliers ?

Pas exactement. Si cela vaut probablement pour 99,99 % de toutes les transactions immobilières privées, il existe deux situations clés dans lesquelles les autorités fiscales peuvent intervenir : dans certaines situations exceptionnelles, elles peuvent considérer une vente comme une transaction commerciale, même si elle est effectuée par des particuliers.

1. Transactions répétées (activité commerciale) 

Si un particulier réalise trois transactions immobilières ou plus en l’espace de deux ans, l’administration fiscale peut les classer comme une activité commerciale plutôt que comme une opération de propriété privée. Dans ce cas, les bénéfices sont imposés selon les règles applicables aux revenus d’entreprise (actuellement 22 %).

2. Biens immobiliers construits ou achetés en vue d’une vente immédiate

Si une personne achète ou construit un bien immobilier, ne l'occupe jamais et/ou le revend rapidement à un prix nettement plus élevé, les autorités fiscales peuvent faire valoir que l'intention était de le revendre à des fins lucratives. Dans de tels cas, le bénéfice (prix de vente moins le coût de construction ou d'achat) peut à nouveau être considéré comme un revenu d'entreprise, potentiellement soumis à l'impôt sur le revenu et, dans certains cas, à la TVA.

Qu'en est-il des entreprises et des personnes morales ?

Pour les personnes morales (sociétés), la situation est différente. Les sociétés ne bénéficient pas de la suspension de la même manière que les particuliers, car l’impôt sur les plus-values était destiné uniquement aux personnes physiques et ne s’appliquait pas aux sociétés. Pour les entreprises, les plus-values immobilières sont généralement imposées au titre du revenu des sociétés selon les règles standard de l’impôt sur les sociétés. Le bénéfice tiré de la vente d’un bien immobilier par une entreprise est imposé au taux d’imposition des sociétés applicable, qui est actuellement de 22 %. C’est pourquoi la distinction entre propriété privée et activité commerciale est si importante lors de la structuration d’un achat.

Conclusion

L'impôt sur les plus-values en Grèce est un exemple classique de loi qui existe mais qui n'est pas appliquée dans la pratique. Pour les vendeurs privés, l'impôt sur les plus-values est de facto inexistant depuis plus d'une décennie. Toutefois, cela ne signifie pas que tous les bénéfices sont toujours exonérés d'impôt. Les transactions qui s'apparentent à un commerce professionnel ou à une opération de promotion immobilière peuvent toujours être soumises à l'impôt en vertu des règles relatives aux revenus d'entreprise.

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Avertissement : Les informations fournies dans cet article sont uniquement à titre informatif et ne constituent PAS un conseil juridique ou financier. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié afin de discuter de votre situation spécifique avant de prendre toute décision immobilière.