Kapitalertragsteuer in Griechenland: Was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Ein einfaches Beispiel: Müssen Sie Kapitalertragsteuer zahlen?

Beginnen wir mit einem realen Szenario: Mark und Sophie, ein Paar aus den Niederlanden, haben 2018 eine schöne Immobilie in Griechenland für 225.000 € gekauft. Nachdem sie diese Immobilie einige Jahre lang genutzt und genossen haben, wollen sie sie 2026 für 385.000 € verkaufen. Müssen sie Kapitalertragsteuer zahlen? Nein. Sie müssen keine Kapitalertragsteuer zahlen. Trotz des Gewinns, den sie erzielen werden, fällt keine Kapitalertragsteuer an, da der Verkauf als privates Geschäft und nicht als gewerbliche Tätigkeit behandelt wird. Dies überrascht ausländische Eigentümer oft, schauen wir uns also an, warum das so ist.

Gibt es in Griechenland eine Kapitalertragsteuer?

Ja und nein. Eine Kapitalertragsteuer gibt es in Griechenland zwar, aber nur auf dem Papier. Die Geschichte reicht bis ins Jahr 2013 zurück, als das Gesetz 4172/2013 zur Einführung dieser Steuer auf dem Höhepunkt der griechischen Finanzkrise verabschiedet wurde, als Teil umfassenderer Bemühungen zur Steigerung der Staatseinnahmen. Die Steuer sollte am 1. Januar 2014 in Kraft treten.  Die Idee war einfach: Wenn jemand eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft, als er sie erworben hat, würde die Differenz (der „Gewinn“) besteuert werden. Jeder Eigentümer hatte Anspruch auf einen steuerfreien Gewinn von 25.000 €, und wenn der Gewinn höher war, würde eine Kapitalertragsteuer anfallen, die entsprechend der Haltedauer der Immobilie angepasst wurde. Dieses neue Gesetz sollte von Notaren durchgesetzt werden, die gebeten wurden, den genauen erzielten Gewinn zu berechnen. In der Praxis erwies sich das System jedoch als äußerst schwer umsetzbar.

Warum die Steuer nie ordnungsgemäß umgesetzt wurde

Von Anfang an bestand das größte Problem darin, den Anschaffungspreis zu definieren, insbesondere bei älteren Immobilien, geerbten Häusern oder Immobilien, die Jahrzehnte zuvor erworben wurden. Stellen Sie sich vor, Ihr Großvater hätte vor 50 Jahren ein Grundstück geerbt, auf dem Ihre Eltern im Laufe der Jahre nach und nach ein Haus gebaut haben. Keine Rechnungen, keine Kaufverträge. Wie berechnet man einen Anschaffungspreis für eine solche Immobilie? Notare, die gesetzlich für die Erhebung der Steuer bei Eigentumsübertragungen verantwortlich waren, standen vor erheblichen Herausforderungen, da es in vielen Fällen keine klare oder einheitliche Methode zur Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns gab. Infolgedessen stellten die Notare die Erhebung der Steuer faktisch ein und organisierten sogar Arbeitsniederlegungen, da eine faire und rechtmäßige Umsetzung unmöglich war. Dies führte zu Unruhe auf dem Markt, da Vertragsunterzeichnungen ins Stocken gerieten und in einigen Fällen gänzlich zum Erliegen kamen. Infolgedessen setzte die griechische Regierung die Kapitalertragsteuer für Privatpersonen am 1. Januar 2015 aus und hat dies bis heute Jahr für Jahr fortgesetzt.

Dauerhafte Aussetzung: Wie ist der aktuelle Stand?

Das Kapitalertragsteuergesetz besteht nach wie vor, ist jedoch seit mehr als einem Jahrzehnt praktisch „eingefroren“. Für Privatpersonen ist die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe derzeit erneut bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Das bedeutet, dass bei gewöhnlichen Privatverkäufen einzelne Verkäufer keine Kapitalertragsteuer zahlen. Wichtig ist, dass sich das wirtschaftliche Umfeld Griechenlands seit 2013 erheblich verändert hat. Das Land befindet sich nicht mehr im Krisenmodus, und es besteht kaum politischer Wille, eine Steuer wieder einzuführen, die sich als undurchführbar erwiesen und Transaktionen behindert hat.

Bedeutet dies, dass private Eigentümer niemals Steuern auf Immobiliengewinne zahlen?

Nicht ganz. Zwar trifft dies auf wahrscheinlich 99,99 % aller privaten Immobilientransaktionen zu, doch gibt es zwei wesentliche Situationen, in denen die Steuerbehörden eingreifen können: In einigen Ausnahmefällen können sie einen Verkauf als gewerbliche Transaktion behandeln, selbst wenn er von Privatpersonen getätigt wird.

1. Wiederholte Transaktionen (gewerbliche Tätigkeit) 

Wenn eine Privatperson innerhalb von zwei Jahren drei oder mehr Immobilientransaktionen abschließt, kann das Finanzamt diese als gewerbliche Tätigkeit und nicht als privaten Besitz einstufen. In diesem Fall werden die Gewinne nach den Vorschriften für gewerbliche Einkünfte besteuert (derzeit 22 %).

2. Für den sofortigen Verkauf errichtete oder erworbene Immobilien

Wenn jemand eine Immobilie kauft oder baut, diese nie selbst bewohnt und/oder sie schnell zu einem deutlich höheren Preis verkauft, können die Steuerbehörden argumentieren, dass die Absicht bestand, sie gewinnbringend weiterzuverkaufen. In solchen Fällen kann der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Bau- oder Anschaffungskosten) wiederum als gewerbliches Einkommen behandelt werden, das potenziell der Einkommensteuer und in einigen Fällen der Mehrwertsteuer unterliegt.

Wie verhält es sich mit Unternehmen und juristischen Personen?

Bei juristischen Personen (Unternehmen) sieht die Situation anders aus. Unternehmen profitieren nicht in gleicher Weise von der Aussetzung wie Privatpersonen, da die Kapitalertragsteuer nur für Privatpersonen gedacht war und nicht für Unternehmen galt. Bei Unternehmen werden Gewinne aus Immobilienverkäufen in der Regel als Teil des Unternehmensgewinns nach den üblichen Körperschaftssteuerregeln besteuert. Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien für geschäftliche Zwecke wird mit dem geltenden Körperschaftssteuersatz besteuert, der derzeit bei 22 % liegt. Aus diesem Grund ist die Unterscheidung zwischen privatem Eigentum und gewerblicher Tätigkeit bei der Gestaltung eines Kaufs so wichtig.

Fazit

Die Kapitalertragsteuer in Griechenland ist ein klassisches Beispiel für ein Gesetz, das zwar existiert, in der Praxis jedoch nicht angewendet wird. Für private Verkäufer ist die Kapitalertragsteuer seit über einem Jahrzehnt praktisch nicht existent. Dies bedeutet jedoch nicht, dass alle Gewinne stets steuerfrei sind. Transaktionen, die einem gewerblichen Handel oder einer gewerblichen Entwicklung ähneln, können nach wie vor der Besteuerung gemäß den Vorschriften für gewerbliche Einkünfte unterliegen.

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Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich vor jeglichen Immobilienentscheidungen mit einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, um Ihre spezifische Situation zu besprechen.