Die Kapitalertragssteuer in Griechenland ist eines der am meisten missverstandenen Themen für ausländische Immobilienbesitzer. Viele Käufer hören, dass “Es gibt keine Kapitalertragssteuer”, Andere wiederum befürchten, dass der Verkauf einer Immobilie zu unerwarteten Steuern führen könnte.
Die kurze Antwort lautet, dass Sie bei einer einfachen Immobilientransaktion keine Kapitalertragssteuer zahlen müssen, wenn Sie eine Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen als Sie sie gekauft haben. Die längere Antwort ist komplizierter und erfordert mehr Kontext und Erklärung. In Griechenland gibt es zwar einen Rahmen für die Kapitalertragssteuer, aber ihre Anwendung für Privatpersonen wurde seit mehr als einem Jahrzehnt wiederholt ausgesetzt. Für jeden, der in Griechenland eine Immobilie kauft oder verkauft, ist es wichtig zu verstehen, wie und warum dies geschah und ob die Steuer möglicherweise immer noch erhoben wird. In diesem Artikel versuchen wir, die Situation zu klären, um Missverständnisse zu vermeiden.
Ein einfaches Beispiel: Werden Sie Kapitalertragssteuer zahlen?
Beginnen wir mit einem Szenario aus der Praxis:
Mark und Sophie, ein Paar aus den Niederlanden, kauften 2018 eine schöne Immobilie in Griechenland für 225.000 €. Nachdem sie diese Immobilie einige Jahre lang genutzt und genossen haben, wollen sie sie im Jahr 2026 für 385.000 € verkaufen.
Werden sie Kapitalertragssteuer zahlen?
Nein. Sie zahlen keine Kapitalertragssteuer.
Trotz des zu erwartenden Gewinns wird keine Kapitalertragssteuer fällig, da der Verkauf als privates Geschäft und nicht als unternehmerische Tätigkeit behandelt wird.
Dies überrascht ausländische Eigentümer oft, weshalb wir uns die Gründe dafür ansehen sollten.
Gibt es in Griechenland eine Kapitalertragssteuer?
Ja und nein. Die Kapitalertragssteuer gibt es in Griechenland zwar, aber nur auf dem Papier. Die Geschichte geht auf das Jahr 2013 zurück, als das Gesetz 4172/2013 Einführung Diese Steuer wurde auf dem Höhepunkt der griechischen Finanzkrise als Teil der allgemeinen Bemühungen zur Erhöhung der Staatseinnahmen beschlossen. Die Steuer sollte am 1. Januar 2014 in Kraft treten.
Die Idee war einfach: Wenn jemand eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft, als er sie erworben hat, sollte die Differenz (der “Gewinn”) besteuert werden. Jeder Eigentümer hatte Anspruch auf einen steuerfreien Gewinn in Höhe von 25 000 EUR. War der Gewinn höher, wurde eine Kapitalertragssteuer erhoben, die je nach Dauer des Besitzes der Immobilie angepasst wurde. Dieses neue Gesetz sollte von Notaren durchgesetzt werden, die den genauen Gewinn zu berechnen hatten. In der Praxis erwies sich die Anwendung des Systems jedoch als äußerst schwierig.
Warum die Steuer nie ordnungsgemäß umgesetzt wurde
Das größte Problem war von Anfang an die Festlegung des Anschaffungspreises, insbesondere für ältere Immobilien, geerbte Häuser oder vor Jahrzehnten erworbene Immobilien. Stellen Sie sich vor, Ihr Großvater hat vor 50 Jahren ein Grundstück geerbt, auf dem Ihre Eltern im Laufe der Jahre langsam ein Haus gebaut haben. Keine Rechnungen, keine Kaufurkunden. Wie berechnen Sie den Anschaffungspreis für eine solche Immobilie?
Die Notare, die rechtlich für die Erhebung der Steuer bei Immobilienübertragungen zuständig waren, standen vor großen Herausforderungen, da es in vielen Fällen keine klare oder einheitliche Methode zur Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns gab.
Infolgedessen stellten die Notare die Anwendung der Steuer faktisch ein und organisierten sogar Arbeitsniederlegungen, da es unmöglich war, sie gerecht und rechtmäßig anzuwenden. Dies führte zu Unruhen auf dem Markt, da Vertragsunterzeichnungen ins Stocken gerieten und in einigen Fällen sogar ganz zum Erliegen kamen. Daraufhin setzte die griechische Regierung die Kapitalertragssteuer für Privatpersonen am 1. Januar 2015 aus und hat dies bis heute Jahr für Jahr fortgesetzt.
Kontinuierliche Aussetzung: Wie ist die Lage heute?
Das Gesetz über die Kapitalertragssteuer besteht zwar immer noch, ist aber seit mehr als einem Jahrzehnt praktisch “eingefroren”. Für Privatpersonen ist die Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe derzeit erneut bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt.
Das bedeutet, dass bei normalen privaten Verkäufen die einzelnen Verkäufer keine Kapitalertragssteuer zahlen müssen.
Wichtig ist, dass sich das wirtschaftliche Umfeld in Griechenland seit 2013 erheblich verändert hat. Das Land befindet sich nicht mehr im Krisenmodus, und es besteht wenig politisches Interesse an der Wiedereinführung einer Steuer, die sich als undurchführbar erwiesen hat und von Transaktionen abschreckt.
Bedeutet dies, dass Privateigentümer niemals Steuern auf Immobiliengewinne zahlen?
Nicht ganz. Dies gilt zwar für wahrscheinlich 99,99% aller privaten Eigentumstransaktionen, aber es gibt zwei Schlüsselsituationen, in denen die Steuerbehörden eingreifen können: In einigen Ausnahmesituationen können sie einen Verkauf als Geschäftsvorgang behandeln, auch wenn er von Privatpersonen durchgeführt wird.
1. Wiederholte Transaktionen (Geschäftsaktivität)
Wenn eine Privatperson innerhalb von zwei Jahren drei oder mehr Immobilientransaktionen tätigt, kann das Finanzamt diese als unternehmerische Tätigkeit und nicht als Privatbesitz einstufen. In diesem Fall werden die Gewinne nach den Regeln für Unternehmenseinkünfte besteuert (derzeit 22%).
2. Für den sofortigen Verkauf gebaute oder gekaufte Immobilien
Wenn jemand eine Immobilie kauft oder baut, sie nie bewohnt und/oder sie schnell zu einem deutlich höheren Preis verkauft, können die Steuerbehörden argumentieren, dass die Absicht bestand, sie mit Gewinn weiterzuverkaufen.
In solchen Fällen kann der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich der Bau- oder Anschaffungskosten) wiederum als Geschäftseinkommen behandelt werden, das möglicherweise der Einkommenssteuer und in einigen Fällen auch der Mehrwertsteuer unterliegt.
Was ist mit Unternehmen und juristischen Personen?
Bei juristischen Personen (Unternehmen) ist die Situation anders.
Unternehmen profitieren nicht in gleicher Weise von der Aussetzung wie Privatpersonen, da die Kapitalertragssteuer nur für Privatpersonen gedacht war und nicht für Unternehmen galt. Bei Unternehmen werden Immobiliengewinne im Allgemeinen als Teil des Unternehmenseinkommens nach den üblichen Körperschaftsteuervorschriften besteuert. Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien für Unternehmen wird mit dem geltenden Körperschaftssteuersatz besteuert, der derzeit 22% beträgt.
Aus diesem Grund ist die Unterscheidung zwischen privatem Eigentum und unternehmerischer Tätigkeit bei der Strukturierung eines Kaufs so wichtig.
Die Quintessenz
Die Kapitalertragssteuer in Griechenland ist ein klassisches Beispiel für ein Gesetz, das zwar existiert, aber in der Praxis nicht angewendet wird. Für private Verkäufer gibt es die Kapitalertragssteuer seit über einem Jahrzehnt praktisch nicht mehr.
Das bedeutet jedoch nicht, dass alle Gewinne immer steuerfrei sind. Transaktionen, die einem professionellen Handel oder einer Entwicklung ähneln, können immer noch der Besteuerung nach den Regeln für Geschäftseinkommen unterliegen.
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Wir empfehlen dringend, einen qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren, um Ihre spezifische Situation zu erörtern, bevor Sie irgendwelche Entscheidungen in Bezug auf Immobilien treffen.
