Kapitalertragssteuer in Griechenland: Was Käufer und Verkäufer wissen sollten

Ein einfaches Beispiel: Musst du Kapitalertragssteuer zahlen?

Schauen wir uns mal ein echtes Beispiel an: Mark und Sophie, ein Paar aus den Niederlanden, haben 2018 eine schöne Immobilie in Griechenland für 225.000 € gekauft. Nachdem sie diese Immobilie einige Jahre lang genutzt und genossen haben, wollen sie sie 2026 für 385.000 € verkaufen. Müssen sie Kapitalertragssteuer zahlen? Nein. Sie müssen keine Kapitalertragssteuer zahlen. Trotz des Gewinns, den sie erzielen werden, fällt keine Kapitalertragssteuer an, da der Verkauf als private Transaktion und nicht als geschäftliche Aktivität behandelt wird. Das überrascht ausländische Eigentümer oft, also schauen wir uns mal an, warum das so ist.

Gibt es in Griechenland eine Kapitalertragssteuer?

Ja und nein. In Griechenland gibt's zwar eine Kapitalertragssteuer, aber nur auf dem Papier. Die Geschichte geht zurück ins Jahr 2013, als das Gesetz 4172/2013, das diese Steuer einführte, auf dem Höhepunkt der griechischen Finanzkrise als Teil umfassenderer Bemühungen zur Steigerung der Staatseinnahmen verabschiedet wurde. Die Steuer sollte am 1. Januar 2014 in Kraft treten.  Die Idee war einfach: Wenn jemand eine Immobilie zu einem höheren Preis verkauft, als er sie erworben hat, würde die Differenz (der „Gewinn”) besteuert werden. Jeder Eigentümer hatte Anspruch auf einen steuerfreien Gewinn von 25.000 Euro, und wenn der Gewinn höher war, würde eine Kapitalertragssteuer anfallen, die sich nach der Dauer des Immobilienbesitzes richtete. Dieses neue Gesetz sollte von Notaren durchgesetzt werden, die gebeten wurden, den genauen Gewinn zu berechnen. In der Praxis erwies sich das System jedoch als extrem schwer anzuwenden.

Warum die Steuer nie richtig umgesetzt wurde

Von Anfang an war das größte Problem, wie der Anschaffungspreis definiert werden sollte, vor allem bei älteren Immobilien, geerbten Häusern oder Immobilien, die vor Jahrzehnten erworben wurden. Stell dir vor, dein Großvater hat vor 50 Jahren ein Grundstück geerbt, auf dem deine Eltern im Laufe der Jahre nach und nach ein Haus gebaut haben. Keine Rechnungen, keine Kaufverträge. Wie berechnet man den Anschaffungswert für eine solche Immobilie? Notare, die gesetzlich für die Anwendung der Steuer bei Immobilienübertragungen verantwortlich waren, standen vor großen Herausforderungen, da es in vielen Fällen keine klare oder einheitliche Methode zur Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns gab. Infolgedessen haben die Notare die Besteuerung praktisch eingestellt und sogar Arbeitsniederlegungen organisiert, weil eine faire und rechtmäßige Umsetzung unmöglich war. Dies führte zu Unruhen auf dem Markt, da Vertragsabschlüsse ins Stocken gerieten und in einigen Fällen sogar vollständig zum Erliegen kamen. Infolgedessen hat die griechische Regierung die Kapitalertragssteuer für Privatpersonen am 1. Januar 2015 ausgesetzt und tut dies bis heute Jahr für Jahr.

Dauerhafte Aussetzung: Wie sieht's heute aus?

Das Gesetz zur Kapitalertragsteuer gibt's immer noch, aber es ist seit über zehn Jahren quasi „eingefroren“. Für Privatpersonen ist die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe derzeit bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Das heißt, dass private Verkäufer bei normalen Privatverkäufen keine Kapitalertragsteuer zahlen müssen. Wichtig ist, dass sich das wirtschaftliche Umfeld Griechenlands seit 2013 stark verändert hat. Das Land ist nicht mehr in einer Krise und es gibt kaum politischen Willen, eine Steuer wieder einzuführen, die sich als nicht umsetzbar erwiesen und Transaktionen verhindert hat.

Heißt das, dass private Eigentümer nie Steuern auf Immobiliengewinne zahlen?

Nicht ganz. Das trifft zwar auf wahrscheinlich 99,99 % aller privaten Immobilientransaktionen zu, aber es gibt zwei wichtige Fälle, in denen die Steuerbehörden eingreifen können: In einigen Ausnahmesituationen können sie einen Verkauf als Geschäftstransaktion behandeln, auch wenn er von Privatpersonen durchgeführt wird.

1. Wiederholte Transaktionen (geschäftliche Tätigkeit) 

Wenn eine Privatperson innerhalb von zwei Jahren drei oder mehr Immobilientransaktionen abwickelt, kann das Finanzamt diese als gewerbliche Tätigkeit und nicht als privates Eigentum einstufen. In diesem Fall werden die Gewinne nach den Regeln für gewerbliche Einkünfte besteuert (derzeit 22 %).

2. Immobilien, die zum sofortigen Verkauf gebaut oder gekauft wurden

Wenn jemand eine Immobilie kauft oder baut, sie nie selbst nutzt und/oder schnell zu einem deutlich höheren Preis verkauft, können die Steuerbehörden argumentieren, dass die Absicht bestand, sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. In solchen Fällen kann der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Bau- oder Kaufkosten) wieder als gewerbliches Einkommen behandelt werden, das möglicherweise der Einkommensteuer und in einigen Fällen der Mehrwertsteuer unterliegt.

Was ist mit Firmen und juristischen Personen?

Für juristische Personen (Unternehmen) sieht es anders aus. Unternehmen profitieren nicht in gleicher Weise von der Aussetzung wie Privatpersonen, da die Kapitalertragsteuer nur für Privatpersonen gedacht war und nicht für Unternehmen galt. Für Unternehmen werden Gewinne aus Immobilienverkäufen im Allgemeinen als Teil des Unternehmensgewinns nach den üblichen Körperschaftssteuerregeln besteuert. Der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien für Unternehmen wird mit dem geltenden Körperschaftssteuersatz besteuert, der derzeit 22 % beträgt. Deshalb ist die Unterscheidung zwischen Privatbesitz und Geschäftstätigkeit bei der Strukturierung eines Kaufs so wichtig.

Fazit

Die Kapitalertragssteuer in Griechenland ist ein klassisches Beispiel für ein Gesetz, das zwar existiert, aber in der Praxis nicht angewendet wird. Für private Verkäufer gibt es die Kapitalertragssteuer seit über einem Jahrzehnt praktisch nicht mehr. Das heißt aber nicht, dass alle Gewinne immer steuerfrei sind. Transaktionen, die professionellem Handel oder Entwicklung ähneln, können immer noch nach den Regeln für Geschäftseinkommen besteuert werden.

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Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen nur zu allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Wir empfehlen dir dringend, dich vor einer Immobilienentscheidung mit einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Anwalt zu beraten, um deine spezifische Situation zu besprechen.