Ο φόρος υπεραξίας στην Ελλάδα είναι ένα από τα πιο παρεξηγημένα θέματα για τους ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλοί αγοραστές ακούνε ότι “δεν υπάρχει φόρος υπεραξίας”, ενώ άλλοι ανησυχούν ότι η πώληση ενός ακινήτου θα μπορούσε να οδηγήσει σε απροσδόκητη φορολόγηση.
Η σύντομη απάντηση είναι ότι δεν πληρώνετε φόρο υπεραξίας σε μια απλή συναλλαγή ακινήτου, εάν πουλάτε ένα ακίνητο σε υψηλότερη τιμή από αυτή που το αγοράσατε. Η μεγαλύτερη απάντηση είναι πιο περίπλοκη και χρειάζεται περισσότερα συμφραζόμενα και εξηγήσεις. Η Ελλάδα έχει μεν ένα πλαίσιο φόρου υπεραξίας, αλλά η εφαρμογή του για τα φυσικά πρόσωπα έχει επανειλημμένα ανασταλεί για περισσότερο από μια δεκαετία. Η κατανόηση του πώς και γιατί συνέβη αυτό, καθώς και του κατά πόσον ο φόρος μπορεί να εξακολουθεί να εφαρμόζεται, είναι απαραίτητη για όποιον αγοράζει ή πωλεί ακίνητα στην Ελλάδα. Σε αυτό το άρθρο, στοχεύουμε να αποσαφηνίσουμε την κατάσταση για να αποφύγουμε τυχόν παρανοήσεις.
Ένα απλό παράδειγμα: Θα πληρώσετε φόρο υπεραξίας;
Ας ξεκινήσουμε με ένα πραγματικό σενάριο:
Ο Mark και η Sophie, ένα ζευγάρι από τις Κάτω Χώρες, αγόρασαν ένα ωραίο ακίνητο στην Ελλάδα το 2018 έναντι 225.000 ευρώ. Αφού χρησιμοποίησαν και απόλαυσαν αυτό το ακίνητο για μερικά χρόνια, πρόκειται να το πουλήσουν το 2026 για 385.000 €.
Θα πληρώσουν φόρο υπεραξίας;
Όχι. Δεν θα πληρώσουν φόρο υπεραξίας.
Παρά το κέρδος που πρόκειται να αποκομίσουν, δεν οφείλεται φόρος υπεραξίας, καθώς η πώληση αντιμετωπίζεται ως ιδιωτική συναλλαγή και όχι ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Αυτό συχνά εκπλήσσει τους ξένους ιδιοκτήτες, οπότε ας δούμε γιατί.
Υπάρχει φόρος υπεραξίας στην Ελλάδα;
Ναι και όχι. Ο φόρος υπεραξίας υπάρχει στην Ελλάδα, αλλά μόνο στα χαρτιά. Η ιστορία χρονολογείται από το 2013, όταν ο νόμος 4172/2013 εισαγωγή ο φόρος αυτός ψηφίστηκε κατά τη διάρκεια της κορύφωσης της ελληνικής οικονομικής κρίσης, στο πλαίσιο ευρύτερων προσπαθειών για την αύξηση των κρατικών εσόδων. Ο φόρος ήταν προγραμματισμένο να τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2014.
Η ιδέα ήταν απλή: όταν κάποιος πουλάει ακίνητο σε υψηλότερη τιμή από αυτή που το απέκτησε, η διαφορά (το “κέρδος”) θα φορολογείται. Κάθε ιδιοκτήτης είχε δικαίωμα σε αφορολόγητο κέρδος 25.000 ευρώ, και αν το κέρδος ήταν υψηλότερο, θα εφαρμοζόταν φόρος υπεραξίας, προσαρμοσμένος ανάλογα με το χρονικό διάστημα κατοχής του ακινήτου. Ο νέος αυτός νόμος υποτίθεται ότι θα εφαρμοζόταν από τους συμβολαιογράφους, οι οποίοι κλήθηκαν να υπολογίσουν το ακριβές κέρδος που πραγματοποιήθηκε. Ωστόσο, στην πράξη, το σύστημα αποδείχθηκε εξαιρετικά δύσκολο να εφαρμοστεί.
Γιατί ο φόρος δεν εφαρμόστηκε ποτέ σωστά
Από την αρχή, το μεγαλύτερο πρόβλημα ήταν ο τρόπος καθορισμού της τιμής κτήσης, ιδίως για παλαιά ακίνητα, κληρονομημένα σπίτια ή ακίνητα που αποκτήθηκαν δεκαετίες νωρίτερα. Φανταστείτε ότι ο παππούς σας κληρονόμησε ένα κομμάτι γης πριν από 50 χρόνια, όπου οι γονείς σας έχτισαν σιγά-σιγά ένα σπίτι με τα χρόνια. Δεν υπάρχουν τιμολόγια, ούτε συμβόλαια αγοράς. Πώς υπολογίζετε την τιμή κτήσης για ένα τέτοιο ακίνητο;
Οι συμβολαιογράφοι, οι οποίοι ήταν νομικά υπεύθυνοι για την εφαρμογή του φόρου κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, αντιμετώπιζαν σημαντικές προκλήσεις επειδή δεν υπήρχε σαφής ή συνεπής τρόπος υπολογισμού του φορολογητέου κέρδους σε πολλές περιπτώσεις.
Ως αποτέλεσμα, οι συμβολαιογράφοι σταμάτησαν ουσιαστικά να εφαρμόζουν τον φόρο, ακόμη και να οργανώνουν στάσεις εργασίας, επειδή ήταν αδύνατο να εφαρμοστεί δίκαια και νόμιμα. Αυτό προκάλεσε αναταραχή στην αγορά, καθώς οι υπογραφές συμβολαίων καθυστέρησαν και, σε ορισμένες περιπτώσεις, σταμάτησαν εντελώς. Ως αποτέλεσμα, η ελληνική κυβέρνηση ανέστειλε τον φόρο υπεραξίας για τα φυσικά πρόσωπα την 1η Ιανουαρίου 2015 και συνέχισε να το κάνει χρόνο με τον χρόνο μέχρι σήμερα.
Συνεχής αναστολή: Ποια είναι η κατάσταση σήμερα;
Ο νόμος για τη φορολόγηση των κεφαλαιακών κερδών εξακολουθεί να υφίσταται, αλλά έχει ουσιαστικά παραμείνει “παγωμένος” για περισσότερο από μια δεκαετία. Για τα φυσικά πρόσωπα, ο φόρος υπεραξίας επί των πωλήσεων ακινήτων αναστέλλεται και πάλι επί του παρόντος μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Αυτό σημαίνει ότι, στις συνήθεις ιδιωτικές πωλήσεις, οι μεμονωμένοι πωλητές δεν καταβάλλουν φόρο υπεραξίας.
Είναι σημαντικό ότι το οικονομικό περιβάλλον της Ελλάδας έχει αλλάξει σημαντικά από το 2013. Η χώρα δεν βρίσκεται πλέον σε κατάσταση κρίσης και δεν υπάρχει μεγάλη πολιτική διάθεση για την επαναφορά ενός φόρου που αποδείχθηκε ανεφάρμοστος και αποθάρρυνε τις συναλλαγές.
Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιώτες ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν ποτέ φόρο για τα κέρδη των ακινήτων;
Όχι ακριβώς. Αν και αυτό ισχύει πιθανώς για το 99,99% όλων των συναλλαγών ιδιωτικής περιουσίας, υπάρχουν δύο βασικές περιπτώσεις στις οποίες οι φορολογικές αρχές μπορούν να παρέμβουν: σε ορισμένες εξαιρετικές περιπτώσεις, μπορούν να αντιμετωπίσουν μια πώληση ως επιχειρηματική συναλλαγή, ακόμη και αν πραγματοποιείται από ιδιώτες.
1. Επαναλαμβανόμενες συναλλαγές (επιχειρηματική δραστηριότητα)
Εάν ένας ιδιώτης πραγματοποιήσει τρεις ή περισσότερες συναλλαγές ακινήτων εντός δύο ετών, η εφορία μπορεί να τις χαρακτηρίσει ως επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ως ιδιωτική ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή, τα κέρδη φορολογούνται σύμφωνα με τους κανόνες για το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (επί του παρόντος 22%).
2. Ακίνητο που κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε για άμεση πώληση
Εάν κάποιος αγοράζει ή κατασκευάζει ένα ακίνητο, δεν το κατοικεί ποτέ και/ή το πουλάει γρήγορα σε σημαντικά υψηλότερη τιμή, οι φορολογικές αρχές μπορεί να ισχυριστούν ότι η πρόθεση ήταν να το μεταπωλήσει με σκοπό το κέρδος.
Στις περιπτώσεις αυτές, το κέρδος (τιμή πώλησης μείον το κόστος κατασκευής ή αγοράς) μπορεί και πάλι να αντιμετωπιστεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, το οποίο ενδεχομένως υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και, σε ορισμένες περιπτώσεις, σε ΦΠΑ.
Τι γίνεται με τις εταιρείες και τα νομικά πρόσωπα;
Για τις νομικές οντότητες (εταιρείες), η κατάσταση είναι διαφορετική.
Οι εταιρείες δεν επωφελούνται από την αναστολή με τον ίδιο τρόπο που επωφελούνται τα φυσικά πρόσωπα, καθώς ο φόρος υπεραξίας προοριζόταν μόνο για τα φυσικά πρόσωπα και δεν ίσχυε για τις εταιρείες. Για τις εταιρείες, τα κέρδη από ακίνητα φορολογούνται γενικά ως μέρος του εταιρικού εισοδήματος σύμφωνα με τους συνήθεις κανόνες εταιρικού φόρου. Τα κέρδη από την πώληση ακινήτων για τις επιχειρήσεις φορολογούνται με τον ισχύοντα συντελεστή εταιρικού φόρου, ο οποίος επί του παρόντος είναι 22%.
Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η διάκριση μεταξύ ιδιωτικής ιδιοκτησίας και επιχειρηματικής δραστηριότητας είναι τόσο σημαντική κατά τη διάρθρωση μιας αγοράς.
Η κατώτατη γραμμή
Ο φόρος υπεραξίας στην Ελλάδα είναι ένα κλασικό παράδειγμα νόμου που υπάρχει αλλά δεν εφαρμόζεται στην πράξη. Για τους ιδιώτες πωλητές, ο φόρος υπεραξίας είναι ουσιαστικά ανύπαρκτος για πάνω από μια δεκαετία.
Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι όλα τα κέρδη είναι πάντα αφορολόγητα. Συναλλαγές που μοιάζουν με επαγγελματικές συναλλαγές ή ανάπτυξη μπορούν ακόμη να υπόκεινται σε φορολόγηση βάσει των κανόνων για το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο προορίζονται μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ συνιστούν νομικές ή οικονομικές συμβουλές. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε τη συγκεκριμένη κατάστασή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση για ακίνητα.
