Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στην Ελλάδα: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές και οι πωλητές

Ένα απλό παράδειγμα: Θα πληρώσετε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών;

Ας ξεκινήσουμε με ένα πραγματικό σενάριο: Ο Μαρκ και η Σόφι, ένα ζευγάρι από την Ολλανδία, αγόρασαν ένα όμορφο ακίνητο στην Ελλάδα το 2018 για 225.000 ευρώ. Αφού χρησιμοποίησαν και απόλαυσαν αυτό το ακίνητο για μερικά χρόνια, πρόκειται να το πουλήσουν το 2026 για 385.000 ευρώ. Θα πληρώσουν φόρο κεφαλαιουχικών κερδών; Όχι. Δεν θα πληρώσουν κανένα φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Παρά το κέρδος που πρόκειται να πραγματοποιήσουν, δεν οφείλεται φόρος κεφαλαιουχικών κερδών, καθώς η πώληση αντιμετωπίζεται ως ιδιωτική συναλλαγή και όχι ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό συχνά εκπλήσσει τους ξένους ιδιοκτήτες, οπότε ας δούμε γιατί.

Υπάρχει φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στην Ελλάδα;

Ναι και όχι. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών υπάρχει στην Ελλάδα, αλλά μόνο στα χαρτιά. Η ιστορία χρονολογείται από το 2013, όταν ψηφίστηκε ο Νόμος 4172/2013 που εισήγαγε αυτόν τον φόρο, στο αποκορύφωμα της ελληνικής οικονομικής κρίσης, ως μέρος ευρύτερων προσπαθειών για την αύξηση των κρατικών εσόδων. Ο φόρος επρόκειτο να τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2014.  Η ιδέα ήταν απλή: όταν κάποιος πουλάει ακίνητο σε τιμή υψηλότερη από αυτή που το αγόρασε, η διαφορά (το «κέρδος») θα φορολογείται. Κάθε ιδιοκτήτης είχε δικαίωμα σε αφορολόγητο κέρδος 25.000 ευρώ, και αν το κέρδος ήταν υψηλότερο, θα εφαρμοζόταν φόρος κεφαλαιουχικών κερδών, προσαρμοσμένος ανάλογα με το χρονικό διάστημα κατά το οποίο κατείχε το ακίνητο. Αυτός ο νέος νόμος έπρεπε να εφαρμοστεί από τους συμβολαιογράφους, στους οποίους ζητήθηκε να υπολογίσουν το ακριβές κέρδος που πραγματοποιήθηκε. Ωστόσο, στην πράξη, το σύστημα αποδείχθηκε εξαιρετικά δύσκολο να εφαρμοστεί.

Γιατί ο φόρος δεν εφαρμόστηκε ποτέ σωστά

Από την αρχή, το μεγαλύτερο πρόβλημα ήταν πώς να οριστεί η τιμή απόκτησης, ειδικά για παλαιότερα ακίνητα, κληρονομημένα σπίτια ή ακίνητα που είχαν αποκτηθεί δεκαετίες νωρίτερα. Φανταστείτε ότι ο παππούς σας κληρονόμησε ένα οικόπεδο πριν από 50 χρόνια, όπου οι γονείς σας έχτισαν σταδιακά ένα σπίτι με την πάροδο των χρόνων. Χωρίς τιμολόγια, χωρίς συμβόλαια αγοράς. Πώς υπολογίζετε την τιμή απόκτησης για ένα τέτοιο ακίνητο; Οι συμβολαιογράφοι, οι οποίοι ήταν νομικά υπεύθυνοι για την εφαρμογή του φόρου κατά τη μεταβίβαση ακινήτων, αντιμετώπισαν σημαντικές προκλήσεις, καθώς σε πολλές περιπτώσεις δεν υπήρχε σαφής ή συνεπής τρόπος υπολογισμού του φορολογητέου κέρδους. Ως αποτέλεσμα, οι συμβολαιογράφοι σταμάτησαν ουσιαστικά να εφαρμόζουν τον φόρο, οργανώνοντας μάλιστα και απεργίες, επειδή ήταν αδύνατο να εφαρμοστεί δίκαια και νόμιμα. Αυτό προκάλεσε αναταραχή στην αγορά, καθώς οι υπογραφές συμβολαίων καθυστέρησαν και, σε ορισμένες περιπτώσεις, έφτασαν σε πλήρη στασιμότητα. Ως αποτέλεσμα, η ελληνική κυβέρνηση ανέστειλε τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για φυσικά πρόσωπα την 1η Ιανουαρίου 2015 και συνεχίζει να το κάνει έτσι κάθε χρόνο μέχρι σήμερα.

Συνεχής αναστολή: Ποια είναι η κατάσταση σήμερα;

Ο νόμος περί φόρου κεφαλαιουχικών κερδών εξακολουθεί να ισχύει, αλλά παραμένει ουσιαστικά «παγωμένος» για περισσότερο από μια δεκαετία. Για τα φυσικά πρόσωπα, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση ακινήτων έχει, για άλλη μια φορά, ανασταλεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αυτό σημαίνει ότι, στις συνήθεις ιδιωτικές πωλήσεις, οι ιδιώτες πωλητές δεν πληρώνουν φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι το οικονομικό περιβάλλον της Ελλάδας έχει αλλάξει σημαντικά από το 2013. Η χώρα δεν βρίσκεται πλέον σε κατάσταση κρίσης και δεν υπάρχει πολιτική βούληση για την επανεισαγωγή ενός φόρου που αποδείχθηκε ανεφάρμοστος και αποθάρρυνε τις συναλλαγές.

Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιώτες ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν ποτέ φόρο επί των κερδών από ακίνητα;

Όχι ακριβώς. Αν και αυτό ισχύει πιθανώς για το 99,99% όλων των ιδιωτικών συναλλαγών ακινήτων, υπάρχουν δύο βασικές περιπτώσεις στις οποίες οι φορολογικές αρχές μπορούν να παρέμβουν: σε ορισμένες εξαιρετικές περιπτώσεις, μπορούν να αντιμετωπίσουν μια πώληση ως εμπορική συναλλαγή, ακόμη και αν πραγματοποιείται από ιδιώτες.

1. Επαναλαμβανόμενες συναλλαγές (επιχειρηματική δραστηριότητα) 

Εάν ένας ιδιώτης πραγματοποιήσει τρεις ή περισσότερες συναλλαγές ακινήτων εντός δύο ετών, η εφορία μπορεί να τις χαρακτηρίσει ως επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ως ιδιωτική ιδιοκτησία. Σε αυτή την περίπτωση, τα κέρδη φορολογούνται σύμφωνα με τους κανόνες για τα εισοδήματα από επιχειρηματική δραστηριότητα (επί του παρόντος 22%).

2. Ακίνητο που κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε για άμεση πώληση

Εάν κάποιος αγοράσει ή κατασκευάσει ένα ακίνητο, δεν το κατοικήσει ποτέ και/ή το πουλήσει γρήγορα σε σημαντικά υψηλότερη τιμή, οι φορολογικές αρχές ενδέχεται να υποστηρίξουν ότι η πρόθεση ήταν η μεταπώλησή του με σκοπό το κέρδος. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το κέρδος (τιμή πώλησης μείον κόστος κατασκευής ή αγοράς) ενδέχεται να αντιμετωπιστεί και πάλι ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, το οποίο ενδέχεται να υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και, σε ορισμένες περιπτώσεις, σε ΦΠΑ.

Τι συμβαίνει με τις εταιρείες και τα νομικά πρόσωπα;

Για τα νομικά πρόσωπα (εταιρείες), η κατάσταση είναι διαφορετική. Οι εταιρείες δεν επωφελούνται από την αναστολή με τον ίδιο τρόπο όπως τα φυσικά πρόσωπα, καθώς ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών προοριζόταν μόνο για ιδιώτες και δεν ίσχυε για εταιρείες. Για τις εταιρείες, τα κέρδη από ακίνητα φορολογούνται γενικά ως μέρος του εταιρικού εισοδήματος σύμφωνα με τους τυπικούς κανόνες εταιρικής φορολογίας. Τα κέρδη από την πώληση ακινήτων για επιχειρήσεις φορολογούνται με τον ισχύοντα συντελεστή εταιρικής φορολογίας, ο οποίος επί του παρόντος είναι 22%. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο η διάκριση μεταξύ ιδιωτικής ιδιοκτησίας και επιχειρηματικής δραστηριότητας είναι τόσο σημαντική κατά τη διαμόρφωση μιας αγοράς.

Συμπέρασμα

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στην Ελλάδα είναι ένα κλασικό παράδειγμα νόμου που υπάρχει αλλά δεν εφαρμόζεται στην πράξη. Για τους ιδιώτες πωλητές, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών είναι ουσιαστικά ανύπαρκτος για πάνω από μια δεκαετία. Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι όλα τα κέρδη είναι πάντα αφορολόγητα. Οι συναλλαγές που μοιάζουν με επαγγελματικές συναλλαγές ή ανάπτυξη μπορούν να υπόκεινται σε φορολογία σύμφωνα με τους κανόνες για τα εταιρικά έσοδα.

___________

Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο είναι μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.