La Grèce est devenue l'une des destinations les plus attrayantes pour la location de biens immobiliers à court terme, grâce à des plateformes telles que Airbnb et Booking.com qui transforment le marché immobilier grec. Si vous envisagez de louer un logement à court terme en Grèce, ce guide couvre tout ce que vous devez savoir, des exigences légales à la fiscalité, en passant par la gestion des biens immobiliers. les meilleurs emplacements, précieux des conseils et des défis éventuels.
Pourquoi choisir la location à court terme en Grèce ?
Le nombre extrêmement élevé de visiteurs en Grèce, avec plus de 30 millions de personnes par an, en particulier pendant les mois d'été, en fait un endroit où l'investissement dans des biens locatifs à court terme est intéressant et peut générer des revenus.
Le marché de la location de courte durée en Grèce affiche une forte croissance en 2025, avec une augmentation significative du nombre de logements disponibles et de lits au cours du premier semestre de l'année. Cette évolution s'inscrit dans la continuité de la dynamique positive observée depuis 2023 et qui s'est accélérée en 2024. Les données de l'Institut de l'Association des entreprises touristiques grecques (INSETE) montrent que le deuxième trimestre de 2025, d'avril à juin, a connu des augmentations remarquables d'une année sur l'autre dans les inscriptions et la disponibilité des lits, soulignant l'expansion continue du secteur de la location à court terme en Grèce.
Par rapport aux baux traditionnels à long terme, les locations à court terme peuvent offrir un meilleur retour sur investissement, en particulier dans les lieux très touristiques tels qu'Athènes ou les îles grecques. La location à court terme offre également une certaine flexibilité au propriétaire. Vous pouvez louer votre bien quand vous le souhaitez et l'utiliser vous-même en cas de besoin.
Même si vous ne possédez pas de propriété en Grèce, vous avez la possibilité de sous-louer une autre propriété pour des locations à court terme, avec l'accord officiel du propriétaire. Tout ce dont vous avez besoin, c'est de l'accord officiel du propriétaire, qui doit vous donner le droit de le louer.
Meilleures locations de courte durée en Grèce
Les lieux les plus rentables pour les locations de courte durée en Grèce sont les suivants CrèteCorfou, Leucade, central Athènes, Santorin, MykonosLes destinations émergentes telles que Paros et Naxos gagnent en popularité auprès des voyageurs.
Depuis 2025, la délivrance d'un numéro d'enregistrement de propriété (ΑΜΑ) est interdite dans les trois premiers districts de la municipalité d'Athènes, ce qui signifie qu'aucun nouveau logement ne peut être ajouté (et qu'un bail conclu entre un particulier et un gestionnaire de logements de courte durée ne peut être renouvelé). Cette restriction s'applique à tous les quartiers populaires du centre d'Athènes, tels que Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma, Monastiraki, Exarchia, Ilisia, Neapoli, Mets, Neos Kosmos, Agios Artemios, Pagrati, Votanikos, Metaxourgeio, Gazi, Petralona et Rouf.
Exigences légales pour les locations à court terme en Grèce
Selon la loi grecque, un bien immobilier destiné à la location à court terme est défini comme suit :
- un appartement,
- une maison individuelle
– toute autre forme de bâtiment présentant une indépendance structurelle et fonctionnelle,
- des pièces dans des appartements ou des maisons individuelles.
Avant de lancer votre location de courte durée en Grèce, il est essentiel de comprendre le cadre juridique :
- Enregistrement auprès de l'AADE : les propriétaires doivent enregistrer leur propriété auprès de l'Autorité indépendante des recettes publiques (AADE) et obtenir un numéro d'enregistrement de la propriété (AMA). Une fois que vous aurez reçu votre AMA, vous devrez remplir des déclarations de séjour de courte durée pour chaque locataire et déclarer vos revenus dans votre déclaration d'impôts. La déclaration doit être présentée avant la fin du mois qui suit le début du bail ou de sa modification.
- Fiscalité : Les revenus des locations de courte durée sont soumis à l'impôt sur le revenu en Grèce (voir le chapitre suivant pour les pourcentages exacts).
- Licence pour les unités multiples : Si vous exploitez plus de deux propriétés, vous devrez peut-être obtenir une licence touristique auprès de l'Organisation nationale grecque du tourisme. Dans ce cas, les autorités fiscales peuvent vous demander de gérer vos activités de location comme une entreprise.
- Normes de sécurité : Les biens immobiliers doivent être conformes aux normes de sécurité de base, notamment en ce qui concerne l'équipement de sécurité incendie et les sorties de secours.
Coûts, taxes et réglementations supplémentaires
Si vous mettez votre logement en vente sur une plateforme telle que Booking.com ou Airbnb, vous devez payer une commission. Airbnb facture des frais de service pour couvrir les coûts, y compris le traitement des paiements, le marketing et l'assistance à la clientèle. À l'heure actuelle, il existe deux types de structures tarifaires : les systèmes à frais partagés et les systèmes à frais uniques.
Dans le cadre du système de frais partagés, les hôtes paient environ 3% sur le total partiel de la réservation, tandis que les clients doivent payer 14-16% en plus du prix de la nuitée. Pour les hôtes qui utilisent le modèle de frais d'hôte uniquement, ce qui est courant pour les hôtels, les appartements avec services ou ceux qui gèrent plusieurs propriétés par le biais d'un logiciel, l'hôte paie l'intégralité des frais de service, généralement entre 14% et 16%, les clients payant le prix exact fixé par l'hôte. Dans les deux cas, une TVA de 24% s'applique aux frais de service.
Il est essentiel de noter qu'à partir du 27 octobre 2025, Airbnb mettra en place une structure simplifiée pour les hôtes connectés au système PMS, dans le cadre de laquelle le système de frais partagés sera progressivement supprimé. Les hôtes indépendants qui n'utilisent pas de PMS passeront à ce modèle le 1er décembre 2025. Les hôtes paieront des frais de service fixes de 15,5% sur le montant total de la réservation, et les clients n'auront plus à payer de frais de service supplémentaires, ce qui permettra aux propriétaires de bénéficier d'une tarification plus claire et d'un meilleur contrôle. Par exemplesi vous fixez le prix de votre annonce à 100 €, Airbnb déduira 15,50 € (15,5% fee) et vous recevrez 84,50 €.
La TVA de 24% sur les frais de service reste applicable, et les hôtes doivent revoir leur tarification afin d'optimiser leurs revenus dans le cadre de ce nouveau système.
Booking.com ne facture pas de commission au client ; le coût est exclusivement supporté par le propriétaire/l'établissement et s'élève généralement à 15% de chaque réservation, bien qu'il puisse être plus élevé en fonction de l'accord et de la visibilité de l'établissement.
En ce qui concerne l'imposition des revenus locatifs à court terme, rLes taux varient de 15% pour un revenu locatif inférieur à 1,5 million d'euros. €12.000, 35% pour un revenu locatif entre €12 001 et €35 000, à 45% pour un revenu supérieur à 35 000 euros.
Une taxe de résilience à la crise climatique est également imposée, en faveur de l'État, par jour d'utilisation et par chambre ou appartement dans les propriétés disponibles pour la location à court terme. Elle est généralement payée mensuellement par le propriétaire ou l'entreprise d'accueil, mais elle est généralement incluse dans le prix de la nuitée. Le coût varie de 1,50 € à 8 € par jour pendant la période avril-octobre et de 0,50 € à 2 € par jour pendant la période novembre-mars. Pour les maisons individuelles de plus de 80 mètres carrés, la taxe est de 15 euros d'avril à octobre et de 4 euros de novembre à mars.
Il est important de noter que si vous êtes intéressé par les locations à court terme en Grèce, vous devez être conscient de ce qui suit les nouvelles règles qui entrera en vigueur le 1er octobre 2025, concernant les locations immobilières de courte durée. Le non-respect de ces règles peut entraîner des amendes allant de 5 000 à 20 000 euros.
Comment louer votre maison à court terme en Grèce : Guide étape par étape
- Enregistrez votre propriété légalement auprès de l'AADE et obtenez votre numéro AMA.
- Choisissez des plateformes comme Airbnb, Booking.com et/ou votre propre site web pour les annonces. Ces plateformes fournissent généralement des instructions détaillées pour l'enregistrement de votre maison.
- Préparez votre propriété avec un mobilier confortable, le Wi-Fi, la climatisation et les équipements essentiels.
- Optimisez votre annonce avec des photos professionnelles et des descriptions optimisées pour le référencement afin d'attirer plus de réservations.
- Définissez votre stratégie de tarification, en ajustant les tarifs en fonction de la saison et de la demande.
Les revenus que vous pouvez tirer de la location d'une maison en Grèce dépendent en fait de son emplacement. Des éléments tels que la vue sur la mer, la proximité des lieux touristiques, la possibilité de se déplacer à pied, la distance par rapport à l'aéroport, l'âge de la propriété et, bien sûr, des éléments supplémentaires tels que l'espace extérieur ou une piscine, jouent un rôle important dans la fixation du prix de la location.
Les défis de la location à court terme en Grèce
Bien que les locations à court terme en Grèce puissent être très rentables, les propriétaires doivent sérieusement prendre en compte plusieurs défis. L'un des principaux défis de la location à court terme en Grèce est la saisonnalité. La demande atteint son maximum en été et ralentit en hiver, en particulier sur les îles grecques ; en général, plus l'île est petite, plus la saison de location est courte.
Il est également utile de savoir que les locations à court terme peuvent faire l'objet d'une forte concurrence. Il n'est pas facile d'entrer sur le marché immobilier grec sans les conseils, les connaissances et l'expérience nécessaires. La fiscalité et la bureaucratie peuvent constituer des obstacles importants si vous ne vous y adaptez pas dès le départ, et il peut être complexe de s'y retrouver dans les réglementations grecques si l'on ne dispose pas de conseils appropriés. La bonne nouvelle, c'est que dans les destinations grecques les plus populaires, de nombreuses sociétés professionnelles proposent des services de gestion immobilière et de location à court terme. En revanche, dans les régions moins touristiques, il peut s'avérer plus difficile de trouver des professionnels expérimentés pour s'occuper de l'entretien, de l'enregistrement des clients et de la gestion globale de la propriété.
Conseils utiles pour la location à court terme de votre logement en Grèce
Dans un précédent blog d'Elxis, nous avons souligné que quelques points clés à faire et à ne pas faire pour toute personne souhaitant louer son logement en Grèce. Les erreurs courantes à éviter sont de fixer un prix trop bas, de ne pas fournir suffisamment d'informations, de négliger la vérification de la propriété, d'utiliser des photos amateurs et de s'appuyer sur une publicité limitée ou inefficace.
Pour un aperçu complet des principales commodités que vous pouvez offrir à vos locataires, vous pouvez consulter notre liste connexe.
Si vous vivez en dehors de la Grèce ou si vous n'avez pas assez de temps pour gérer tout cela, vous pouvez toujours faire appel à une société de gestion immobilière pour s'occuper de votre maison. Si vous possédez une propriété en Crète, vous pouvez envisager de travailler avec Notos.
La location à court terme en Grèce en vaut-elle la peine ?
La location à court terme de votre maison en Grèce peut être un excellent moyen de générer des revenus, notamment en raison de la prospérité du tourisme et de la vigueur du marché immobilier dans le pays. Les propriétés situées dans des endroits privilégiés, dotées des équipements adéquats et conformes à la législation, peuvent générer de solides rendements. Après tout, les bénéfices dans ce secteur ont connu une croissance rapide ces dernières années.
Dans le même temps, les locations à court terme en Grèce présentent des difficultés. La saisonnalité, la concurrence dans les quartiers populaires, la gestion de la bureaucratie grecque et la fiscalité sont des facteurs que chaque propriétaire doit évaluer avec soin.
