La location saisonnière en Grèce : un guide complet à l'intention des propriétaires

Pourquoi opter pour la location saisonnière en Grèce ?

Le nombre extrêmement élevé de visiteurs en Grèce, avec plus de 30 millions de personnes chaque année, en particulier pendant les mois d'été, en fait un endroit où investir dans des biens immobiliers destinés à la location de courte durée est rentable et peut générer des revenus. Le marché de la location de courte durée en Grèce affiche une forte croissance en 2025, avec une augmentation significative tant du nombre de logements disponibles que du nombre de lits au cours du premier semestre. Cela s'inscrit dans la continuité de la dynamique positive observée depuis 2023 et qui s'est accélérée en 2024. Les données de l'Institut de l'Association des entreprises touristiques grecques (INSETE) montrent que le deuxième trimestre de 2025, d'avril à juin, a connu des hausses remarquables d'une année sur l'autre en termes d'annonces et de disponibilité de lits, soulignant l'expansion continue du secteur de la location à court terme en Grèce. Par rapport aux baux traditionnels à long terme, les locations à court terme peuvent offrir un meilleur retour sur investissement, en particulier dans les lieux très touristiques tels qu'Athènes ou les îles grecques. La location à court terme offre également une grande flexibilité au propriétaire. Vous pouvez louer votre bien quand vous le souhaitez et l'utiliser vous-même lorsque vous en avez besoin. Même si vous ne possédez pas de bien immobilier en Grèce, il est possible de sous-louer un autre bien pour des locations à court terme, avec le consentement officiel du propriétaire. Il vous suffit d'obtenir le consentement officiel du propriétaire, qui doit vous accorder le droit de le louer.

Les meilleures destinations pour la location de courte durée en Grèce

Parmi les destinations les plus rentables pour la location de courte durée en Grèce figurent la Crète, Corfou, Leucade, le centre d'Athènes, Santorin et Mykonos, tandis que des destinations émergentes telles que Paros et Naxos gagnent en popularité auprès des voyageurs. Pour 2025, la délivrance d'un numéro d'enregistrement immobilier (ΑΜΑ) a été interdite dans les trois premiers arrondissements de la municipalité d'Athènes, ce qui signifie qu'aucun nouveau logement ne peut être ajouté (et qu'aucun bail conclu entre un particulier et un gestionnaire de locations de courte durée ne peut être renouvelé). Cette restriction s'applique à tous les quartiers prisés du centre d'Athènes, tels que Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma, Monastiraki, Exarchia, Ilisia, Neapoli, Mets, Neos Kosmos, Agios Artemios, Pagrati, Votanikos, Metaxourgeio, Gazi, Petralona et Rouf.

Exigences légales relatives aux locations de courte durée en Grèce

Selon la législation grecque, un bien destiné à la location de courte durée est défini comme :

• - un appartement

• - une maison individuelle

• - toute autre forme de bâtiment présentant une indépendance structurelle et fonctionnelle

• - des chambres situées dans des appartements ou des maisons individuelles.

Avant de vous lancer dans la location de courte durée en Grèce, il est essentiel de bien comprendre le cadre juridique :

• - Enregistrement auprès de l'AADE : les propriétaires doivent enregistrer leur bien auprès de l'Autorité indépendante des recettes publiques (AADE) et obtenir un numéro d'enregistrement immobilier (AMA). Une fois que vous aurez reçu votre AMA, vous devrez remplir des déclarations de séjour de courte durée pour chaque locataire et déclarer vos revenus dans votre déclaration d'impôt. La déclaration doit être soumise avant la fin du mois suivant le début du bail ou sa modification.

• - Fiscalité : les revenus provenant des locations de courte durée sont soumis à l'impôt sur le revenu en Grèce (consultez le chapitre suivant pour connaître les taux exacts).

• - Licence pour plusieurs logements : si vous gérez plus de deux biens immobiliers, vous devrez peut-être obtenir une licence touristique auprès de l'Organisation nationale grecque du tourisme. Dans ce cas, les autorités fiscales pourraient vous demander d'exercer vos activités de location en tant qu'entreprise.

• - Normes de sécurité : les biens immobiliers doivent respecter les normes de sécurité de base, notamment en matière d'équipements de sécurité incendie et de sorties de secours.

Frais supplémentaires, taxes et réglementations

Si vous publiez une annonce pour votre logement sur une plateforme telle que Booking.com ou Airbnb, vous êtes tenu de payer une commission.

Airbnb facture des frais de service pour couvrir ses coûts, notamment le traitement des paiements, le marketing et le service client. À l'heure actuelle, il existe deux types de structures tarifaires : les systèmes à frais partagés et à frais uniques. Dans le cadre du système à frais partagés, les hôtes paient environ 3 % du montant total de la réservation, tandis que les voyageurs se voient facturer un supplément de 14 à 16 % en plus du tarif à la nuitée. Pour les hôtes utilisant le modèle de frais à la charge exclusive de l’hôte, courant pour les hôtels, les appartements avec services hôteliers ou ceux qui gèrent plusieurs propriétés via un logiciel, l’hôte paie l’intégralité des frais de service, généralement compris entre 14 % et 16 %, les voyageurs payant le prix exact fixé par l’hôte. Dans les deux cas, une TVA de 24 % s’applique aux frais de service. Il est essentiel de noter qu’à compter du 27 octobre 2025, Airbnb mettra en place une structure simplifiée pour les hôtes connectés à un PMS, dans le cadre de laquelle le système de frais partagés sera progressivement supprimé. Les hôtes indépendants n’utilisant pas de PMS passeront à ce modèle le 1er décembre 2025. Les hôtes paieront des frais de service forfaitaires de 15,5 % sur le montant total de la réservation, et les voyageurs n'auront plus à supporter de frais de service supplémentaires, ce qui permettra une tarification plus claire et un meilleur contrôle pour les propriétaires. Par exemple, si vous fixez le prix de votre annonce à 100 €, Airbnb déduira 15,50 € (frais de 15,5 %), et vous recevrez 84,50 €. La TVA de 24 % sur les frais de service reste applicable, et les hôtes devraient revoir leurs tarifs afin d'optimiser leurs revenus dans le cadre de ce nouveau système.

Booking.com ne facture pas de commission au client ; le coût est supporté exclusivement par le propriétaire/l'établissement et s'élève généralement à 15 % de chaque réservation, bien qu'il puisse être plus élevé en fonction de l'accord et de la visibilité de l'établissement.

En matière de fiscalité des revenus de location de courte durée, les taux varient de 15 % pour les revenus inférieurs à 12 000 €, de 35 % pour les revenus compris entre 12 001 € et 35 000 €, à 45 % pour les revenus supérieurs à 35 000 €.

Lors de la 89e Foire internationale de Thessalonique en septembre 2025, le Premier ministre grec a annoncé un nouveau taux de 25 % pour les revenus locatifs compris entre 12 000 et 24 000 €. Ce taux entrera en vigueur le 1er janvier 2026, après avoir été adopté par le Parlement grec. Une taxe de résilience face à la crise climatique est également prélevée, au profit de l’État, par jour d’utilisation et par chambre ou appartement dans les biens disponibles à la location de courte durée. Elle est généralement payée mensuellement par le propriétaire ou la société d’hébergement, mais elle est habituellement incluse dans le prix de la nuitée. Son coût varie de 1,50 € à 8 € par jour pendant la période d’avril à octobre et de 0,50 € à 2 € par jour pendant la période de novembre à mars. Pour les maisons individuelles de plus de 80 mètres carrés, la taxe s’élèvera à 15 € d’avril à octobre et à 4 € de novembre à mars.

Il est important de noter que les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er octobre 2025 en ce qui concerne les locations immobilières de courte durée. Tout manquement à ces règles peut entraîner des amendes allant de 5 000 € à 20 000 €.

Comment louer votre logement à court terme en Grèce : guide étape par étape

• - Enregistrez légalement votre bien auprès de l'AADE et obtenez votre numéro AMA.

• - Choisissez des plateformes telles qu'Airbnb, Booking.com et/ou votre propre site web pour publier vos annonces. Ces plateformes fournissent généralement des instructions détaillées pour l'enregistrement de votre logement.

• - Équipez votre logement de mobilier confortable, d'une connexion Wi-Fi, de la climatisation et des équipements essentiels.

• - Optimisez votre annonce avec des photos professionnelles et des descriptions optimisées pour le référencement afin d'attirer davantage de réservations.

• - Définissez votre stratégie tarifaire en ajustant vos tarifs en fonction de la saison et de la demande. Le montant que vous pouvez gagner en louant une maison en Grèce dépend vraiment de son emplacement. Des éléments tels que la vue sur la mer, la proximité des sites touristiques, la présence de magasins et de restaurants accessibles à pied, la distance par rapport à l'aéroport, l'âge du bien immobilier et, bien sûr, les équipements supplémentaires comme un espace extérieur ou une piscine, ont tous une incidence sur le prix de location que vous pouvez fixer.

Les défis de la location de courte durée en Grèce

Si les locations de courte durée en Grèce peuvent s’avérer très rentables, les propriétaires doivent toutefois prendre sérieusement en compte plusieurs défis. L’un des principaux défis liés aux locations de courte durée en Grèce est la saisonnalité. La demande atteint son pic en été mais ralentit en hiver, en particulier sur les îles grecques ; en général, plus l’île est petite, plus la saison de location sera courte.  Il est également utile de savoir que la concurrence peut être rude dans le secteur de la location à court terme. Il n’est pas facile de pénétrer le marché immobilier grec sans les conseils, les connaissances et l’expérience nécessaires. La fiscalité et la bureaucratie peuvent s’avérer être des obstacles importants si vous ne vous y adaptez pas dès le départ, et il peut être complexe de s’y retrouver dans la réglementation grecque sans conseils appropriés. La bonne nouvelle, c’est que dans les destinations grecques populaires, de nombreuses entreprises professionnelles proposent des services de gestion immobilière et de location à court terme. Dans les zones moins touristiques, cependant, il peut être plus difficile de trouver des professionnels expérimentés pour s’occuper de l’entretien, de l’accueil des clients et de la gestion globale du bien.

Conseils utiles pour louer votre logement à court terme en Grèce

Dans un précédent article du blog Elxis, nous avons mis en avant quelques conseils essentiels à suivre et à éviter pour toute personne souhaitant louer son logement en Grèce. Parmi les erreurs courantes à éviter, citons le fait de fixer un prix trop bas, de ne pas fournir suffisamment d'informations, de négliger les vérifications du bien, d'utiliser des photos amateurs et de s'appuyer sur une publicité limitée ou inefficace.

Pour un aperçu complet des meilleurs équipements que vous pouvez proposer à vos locataires, vous pouvez consulter notre liste correspondante. Si vous résidez en dehors de la Grèce ou si vous n'avez pas suffisamment de temps pour gérer tout cela, vous pouvez toujours faire appel à une société de gestion immobilière pour s'occuper de votre logement. Si vous possédez un bien immobilier en Crète, vous pourriez envisager de faire appel à Notos Estate Management.

La location à court terme en Grèce en vaut-elle la peine ?

Louer votre logement à court terme en Grèce peut être un excellent moyen de générer des revenus, notamment compte tenu du tourisme florissant et du marché immobilier dynamique du pays. Les biens situés dans des emplacements de choix, dotés des équipements adéquats et conformes à la législation, peuvent offrir des rendements solides. Après tout, les bénéfices dans ce secteur ont connu une croissance rapide ces dernières années.

Dans le même temps, la location à court terme en Grèce comporte des défis. La saisonnalité, la concurrence dans les zones prisées, les démarches administratives et la fiscalité grecques sont autant de facteurs que tout propriétaire doit évaluer avec soin.