Locations à court terme en Grèce : guide complet pour les propriétaires immobiliers

Pourquoi choisir la location à court terme en Grèce ?

Le nombre super élevé de visiteurs en Grèce, avec plus de 30 millions de personnes chaque année, surtout pendant les mois d'été, en fait un endroit où investir dans des locations à court terme est intéressant et peut rapporter. Le marché de la location à court terme en Grèce affiche une forte croissance en 2025, avec une augmentation significative du nombre de logements et de lits disponibles au cours du premier semestre. Cette tendance positive, observée depuis 2023 et qui s'est accélérée en 2024, se poursuit. Les données de l'Institut de l'Association des entreprises touristiques grecques (INSETE) montrent que le deuxième trimestre 2025, d'avril à juin, a connu une augmentation remarquable du nombre d'annonces et de lits disponibles par rapport à l'année précédente, soulignant l'expansion continue du secteur de la location à court terme en Grèce. Par rapport aux baux traditionnels à long terme, les locations à court terme peuvent offrir un meilleur retour sur investissement, surtout dans les endroits très touristiques comme Athènes ou les îles grecques. La location à court terme offre aussi plus de flexibilité au propriétaire. Tu peux louer ton bien quand tu veux et l'utiliser toi-même quand tu en as besoin. Même si tu n'as pas de bien en Grèce, tu peux sous-louer un autre bien pour des locations à court terme, avec l'accord officiel du propriétaire. Tout ce qu'il te faut, c'est l'accord officiel du propriétaire, qui doit te donner le droit de le louer.

Les meilleurs endroits pour louer à court terme en Grèce

Les endroits les plus rentables pour les locations à court terme en Grèce sont la Crète, Corfou, Leucade, le centre d'Athènes, Santorin et Mykonos, tandis que des destinations émergentes comme Paros et Naxos gagnent en popularité auprès des voyageurs. Pour 2025, la délivrance d'un numéro d'enregistrement immobilier (ΑΜΑ) a été interdite dans les trois premiers districts de la municipalité d'Athènes, ce qui signifie qu'aucun nouveau logement ne peut être ajouté (et qu'aucun bail entre un particulier et un gestionnaire de logements de courte durée ne peut être renouvelé). Cette restriction s'applique à tous les quartiers populaires du centre d'Athènes, comme Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma, Monastiraki, Exarchia, Ilisia, Neapoli, Mets, Neos Kosmos, Agios Artemios, Pagrati, Votanikos, Metaxourgeio, Gazi, Petralona et Rouf.

Exigences légales pour les locations à court terme en Grèce

Selon la loi grecque, un bien immobilier destiné à la location à court terme est défini comme suit :

• - un appartement

• - une maison individuelle

• - toute autre forme de bâtiment avec une indépendance structurelle et fonctionnelle

• - des chambres dans des appartements ou des maisons individuelles.

Avant de te lancer dans la location à court terme en Grèce, il est super important de comprendre le cadre juridique :

• - Enregistrement auprès de l'AADE : les propriétaires doivent enregistrer leur bien auprès de l'Autorité indépendante des recettes publiques (AADE) et obtenir un numéro d'enregistrement immobilier (AMA). Une fois que tu as reçu ton AMA, tu dois remplir des déclarations de séjour de courte durée pour chaque locataire et déclarer tes revenus dans ta déclaration d'impôts. La déclaration doit être soumise avant la fin du mois suivant le début du bail ou sa modification.

• - Fiscalité : les revenus provenant des locations à court terme sont soumis à l'impôt sur le revenu en Grèce (voir le chapitre suivant pour connaître les pourcentages exacts).

• - Licence pour plusieurs logements : si tu gères plus de deux propriétés, tu auras peut-être besoin d'une licence touristique délivrée par l'Organisation nationale du tourisme grec. Dans ce cas, les autorités fiscales pourraient te demander de gérer tes activités de location comme une entreprise.

• - Normes de sécurité : les propriétés doivent respecter les normes de sécurité de base, notamment en matière d'équipement de sécurité incendie et d'issues de secours.

Frais supplémentaires, taxes et réglementations

Si tu mets ta maison en location sur une plateforme comme Booking.com ou Airbnb, tu dois payer une commission.

Airbnb facture des frais de service pour couvrir ses coûts, notamment le traitement des paiements, le marketing et le service client. Il existe actuellement deux types de structures tarifaires : le système à frais partagés et le système à frais uniques. Dans le cadre du système à frais partagés, les hôtes paient environ 3 % du sous-total de la réservation, tandis que les clients doivent s'acquitter d'un supplément de 14 à 16 % en plus du tarif journalier. Pour les hôtes qui utilisent le modèle de frais réservé aux hôtes, courant pour les hôtels, les appartements avec services hôteliers ou ceux qui gèrent plusieurs propriétés via un logiciel, l'hôte paie la totalité des frais de service, généralement entre 14 % et 16 %, les voyageurs payant le prix exact fixé par l'hôte. Dans les deux cas, une TVA de 24 % s'applique aux frais de service. Il est important de noter qu'à partir du 27 octobre 2025, Airbnb mettra en place une structure simplifiée pour les hôtes connectés à un PMS, où le système de frais partagés sera progressivement supprimé. Les hôtes indépendants qui n'utilisent pas de PMS passeront à ce modèle le 1er décembre 2025. Les hôtes paieront des frais de service fixes de 15,5 % sur le montant total de la réservation, et les voyageurs n'auront plus à payer de frais de service supplémentaires, ce qui permettra aux propriétaires de bénéficier d'une tarification plus claire et d'un meilleur contrôle. Par exemple, si vous fixez le prix de votre annonce à 100 €, Airbnb déduira 15,50 € (15,5 % de frais) et vous recevrez 84,50 €. La TVA de 24 % sur les frais de service reste applicable, et les hôtes devraient revoir leurs tarifs pour optimiser leurs revenus dans le cadre de ce nouveau système.

Booking.com ne facture pas de commission au client ; le coût est supporté exclusivement par le propriétaire/l'hébergement et s'élève généralement à 15 % de chaque réservation, mais il peut être plus élevé en fonction de l'accord et de la visibilité de l'hébergement.

En ce qui concerne la fiscalité des revenus locatifs à court terme, les taux varient de 15 % pour les revenus locatifs inférieurs à 12 000 €, 35 % pour les revenus locatifs compris entre 12 001 € et 35 000 €, et 45 % pour les revenus supérieurs à 35 000 €.

Lors de la 89e Foire internationale de Thessalonique en septembre 2025, le Premier ministre grec a annoncé un nouveau taux de 25 % pour les revenus locatifs compris entre 12 000 et 24 000 €. Ce taux entrera en vigueur le 1er janvier 2026, après avoir été approuvé par le Parlement grec. Une taxe de résilience face à la crise climatique est aussi imposée, au profit de l'État, par jour d'utilisation et par chambre ou appartement dans les propriétés disponibles à la location à court terme. Elle est généralement payée mensuellement par le propriétaire ou la société d'accueil, mais elle est généralement incluse dans le prix de la nuitée. Le coût varie de 1,50 € à 8 € par jour pendant la période d'avril à octobre et de 0,50 € à 2 € par jour pendant la période de novembre à mars. Pour les maisons individuelles de plus de 80 mètres carrés, la taxe sera de 15 € d'avril à octobre et de 4 € de novembre à mars.

Il est important de noter que les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er octobre 2025 en ce qui concerne les locations immobilières à court terme. Le non-respect de ces règles peut entraîner des amendes allant de 5 000 à 20 000 €.

Comment louer votre maison à court terme en Grèce : guide étape par étape

• - Enregistre légalement ta propriété auprès de l'AADE et obtiens ton numéro AMA.

• - Choisis des plateformes comme Airbnb, Booking.com et/ou ton propre site web pour publier tes annonces. Ces plateformes fournissent généralement des instructions détaillées pour enregistrer ta maison.

• - Préparez votre propriété avec un mobilier confortable, le Wi-Fi, la climatisation et les équipements essentiels.

• - Optimise ton annonce avec des photos professionnelles et des descriptions optimisées pour le référencement afin d'attirer plus de réservations.

• - Définis ta stratégie de prix, en ajustant les tarifs en fonction de la saison et de la demande. Ce que tu peux gagner en louant une maison en Grèce dépend vraiment de son emplacement. Des éléments tels que la vue sur la mer, la proximité des sites touristiques, les magasins et les restaurants accessibles à pied, la distance de l'aéroport, l'âge de la propriété et, bien sûr, les équipements supplémentaires comme un espace extérieur ou une piscine, ont tous une incidence sur le prix de location que tu peux fixer.

Les défis des locations à court terme en Grèce

Même si les locations à court terme en Grèce peuvent être super rentables, les propriétaires devraient sérieusement réfléchir à plusieurs défis. L'un des principaux défis des locations à court terme en Grèce, c'est la saisonnalité. La demande est au top en été, mais ralentit en hiver, surtout sur les îles grecques ; en général, plus l'île est petite, plus la saison de location est courte.  Il est aussi utile de savoir que les locations à court terme peuvent être très concurrentielles. Il n'est pas facile d'entrer sur le marché immobilier grec sans les conseils, les connaissances et l'expérience nécessaires. La fiscalité et la bureaucratie peuvent être des obstacles importants si tu ne t'y adaptes pas dès le début, et il peut être compliqué de s'y retrouver dans la réglementation grecque sans les bons conseils. La bonne nouvelle, c'est que dans les destinations grecques populaires, plein de sociétés professionnelles proposent des services de gestion immobilière et de location à court terme. Dans les zones moins touristiques, par contre, trouver des pros expérimentés pour s'occuper de l'entretien, de l'accueil des clients et de la gestion globale de la propriété peut être plus compliqué.

Conseils utiles pour louer ta maison à court terme en Grèce

Dans un article précédent du blog Elxis, on a mis en avant quelques conseils clés à suivre et à éviter pour ceux qui souhaitent louer leur maison en Grèce. Parmi les erreurs courantes à éviter, on peut citer le fait de fixer un prix trop bas, de ne pas fournir suffisamment d'informations, de négliger les contrôles de la propriété, d'utiliser des photos amateurs et de se fier à une publicité limitée ou inefficace.

Pour avoir un aperçu complet des meilleurs équipements que tu peux proposer à tes locataires, tu peux consulter notre liste. Si tu vis en dehors de la Grèce ou que tu n'as pas assez de temps pour gérer tout ça, tu peux toujours engager une agence de gestion immobilière pour s'occuper de ta maison. Si tu possèdes une propriété en Crète, tu peux envisager de faire appel à Notos Estate Management.

Les locations à court terme en Grèce en valent-elles la peine ?

Louer ta maison à court terme en Grèce peut être un excellent moyen de générer des revenus, surtout vu le tourisme florissant et le marché immobilier solide du pays. Les propriétés bien situées, avec les bonnes commodités et conformes à la loi, peuvent offrir de bons rendements. Après tout, les profits dans ce secteur ont augmenté rapidement ces dernières années.

En même temps, les locations à court terme en Grèce présentent des défis. La saisonnalité, la concurrence dans les zones populaires, la bureaucratie grecque et la fiscalité sont des facteurs que chaque propriétaire doit soigneusement prendre en compte.