Βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην Ελλάδα: Ένας πλήρης οδηγός για ιδιοκτήτες ακινήτων

Γιατί να επιλέξετε βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην Ελλάδα;

Ο εξαιρετικά υψηλός αριθμός επισκεπτών στην Ελλάδα, με πάνω από 30 εκατομμύρια άτομα να την επισκέπτονται ετησίως, ειδικά κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, την καθιστά ένα μέρος όπου αξίζει να επενδύσετε σε ακίνητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης και μπορεί να αποφέρει έσοδα. Η αγορά βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων στην Ελλάδα παρουσιάζει ισχυρή ανάπτυξη το 2025, με σημαντική αύξηση τόσο του αριθμού των διαθέσιμων καταλυμάτων όσο και των κλινών κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους. Αυτό συνεχίζει τη θετική δυναμική που παρατηρείται από το 2023 και επιταχύνθηκε το 2024. Σύμφωνα με στοιχεία του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (INSETE), το δεύτερο τρίμηνο του 2025, από τον Απρίλιο έως τον Ιούνιο, σημειώθηκε αξιοσημείωτη αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος στον αριθμό των καταχωρίσεων και της διαθεσιμότητας κλινών, υπογραμμίζοντας τη συνεχιζόμενη επέκταση του τομέα των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων στην Ελλάδα. Σε σύγκριση με τις παραδοσιακές μακροπρόθεσμες μισθώσεις, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις μπορούν να προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις επένδυσης, ειδικά σε τουριστικά κέντρα όπως η Αθήνα ή τα ελληνικά νησιά. Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις προσφέρουν επίσης ευελιξία στον ιδιοκτήτη. Μπορείτε να νοικιάσετε το ακίνητό σας όποτε θέλετε και να το χρησιμοποιήσετε εσείς οι ίδιοι όταν το χρειάζεστε. Ακόμα και αν δεν έχετε ακίνητο στην Ελλάδα, υπάρχει η δυνατότητα να υπομισθώσετε ένα άλλο ακίνητο για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, με την επίσημη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Το μόνο που χρειάζεστε είναι η επίσημη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, ο οποίος πρέπει να σας δώσει το δικαίωμα να το νοικιάσετε.

Οι καλύτερες τοποθεσίες για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην Ελλάδα

Οι πιο κερδοφόρες τοποθεσίες για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην Ελλάδα περιλαμβάνουν την Κρήτη, την Κέρκυρα, τη Λευκάδα, το κέντρο της Αθήνας, τη Σαντορίνη, τη Μύκονο, ενώ αναδυόμενοι προορισμοί όπως η Πάρος και η Νάξος κερδίζουν δημοτικότητα μεταξύ των ταξιδιωτών. Για το 2025, η έκδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) έχει απαγορευτεί στις τρεις πρώτες περιφέρειες του Δήμου Αθηναίων, πράγμα που σημαίνει ότι δεν μπορούν να προστεθούν νέα καταλύματα (ούτε μπορεί να ανανεωθεί μίσθωση από ιδιώτη σε διαχειριστή βραχυπρόθεσμων καταλυμάτων). Ο περιορισμός αυτός ισχύει για όλες τις δημοφιλείς περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, όπως Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Συντάγμα, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ηλιθία, Νεάπολη, Μέτσ, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι, Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετραλώνες και Ρούφ.

Νομικές απαιτήσεις για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις στην Ελλάδα

Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, ως ακίνητο για βραχυπρόθεσμη μίσθωση ορίζεται:

• - ένα διαμέρισμα

• - μονοκατοικία

• - οποιαδήποτε άλλη μορφή κτιρίου με δομική και λειτουργική ανεξαρτησία

• - δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.

Πριν ξεκινήσετε τη βραχυπρόθεσμη ενοικίαση στην Ελλάδα, είναι απαραίτητο να κατανοήσετε το νομικό πλαίσιο:

• - Εγγραφή στην ΕΦΔΝ: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να εγγράψουν το ακίνητό τους στην Ενιαία Φορολογική και Ελέγχου Υπηρεσία (ΕΦΔΝ) και να λάβουν έναν Αριθμό Εγγραφής Ακινήτου (ΑΜΑ). Μόλις λάβετε τον ΑΜΑ, θα πρέπει να συμπληρώσετε Δηλώσεις Βραχυπρόθεσμης Διαμονής για κάθε ενοικιαστή και να δηλώσετε το εισόδημά σας στη φορολογική σας δήλωση. Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί μέχρι το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της.

• - Φορολογία: Τα έσοδα από βραχυπρόθεσμες μισθώσεις υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος στην Ελλάδα (ανατρέξτε στο επόμενο κεφάλαιο για τα ακριβή ποσοστά).

• - Άδεια για πολλαπλές μονάδες: Εάν διαχειρίζεστε περισσότερες από δύο ιδιοκτησίες, ενδέχεται να χρειαστείτε άδεια τουρισμού από τον Ελληνικό Οργανισμό Τουρισμού. Σε αυτή την περίπτωση, οι φορολογικές αρχές ενδέχεται να σας ζητήσουν να διαχειρίζεστε τις δραστηριότητες ενοικίασης ως επιχείρηση.

• - Πρότυπα ασφαλείας: Τα ακίνητα πρέπει να συμμορφώνονται με τα βασικά πρότυπα ασφαλείας, συμπεριλαμβανομένου του εξοπλισμού πυρασφάλειας και των εξόδων κινδύνου.

Πρόσθετα έξοδα, φόροι και κανονισμοί

Εάν καταχωρίσετε το σπίτι σας σε μια πλατφόρμα όπως το Booking.com ή το Airbnb, θα πρέπει να πληρώσετε προμήθεια.

Η Airbnb χρεώνει τέλη υπηρεσιών για να καλύψει τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένης της επεξεργασίας πληρωμών, του μάρκετινγκ και της υποστήριξης πελατών. Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν δύο τύποι δομών τελών: συστήματα διαχωρισμού τελών και συστήματα ενιαίου τέλους. Στο σύστημα διαχωρισμού τελών, οι οικοδεσπότες πληρώνουν περίπου το 3% του υποσυνόλου της κράτησης, ενώ οι επισκέπτες χρεώνονται επιπλέον 14-16% πάνω από την τιμή διανυκτέρευσης. Για τους οικοδεσπότες που χρησιμοποιούν το μοντέλο προμήθειας μόνο για τον οικοδεσπότη, το οποίο είναι συνηθισμένο για ξενοδοχεία, διαμερίσματα με υπηρεσίες ή όσους διαχειρίζονται πολλαπλά ακίνητα μέσω λογισμικού, ο οικοδεσπότης πληρώνει το πλήρες τέλος υπηρεσίας, συνήθως μεταξύ 14% και 16%, ενώ οι επισκέπτες πληρώνουν την ακριβή τιμή που έχει ορίσει ο οικοδεσπότης. Και στις δύο περιπτώσεις, στα τέλη υπηρεσίας εφαρμόζεται ΦΠΑ 24%. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι από τις 27 Οκτωβρίου 2025, η Airbnb θα εφαρμόσει μια απλοποιημένη δομή για τους οικοδεσπότες που συνδέονται με PMS, όπου το σύστημα διαχωρισμού τελών θα καταργηθεί σταδιακά. Οι ανεξάρτητοι οικοδεσπότες που δεν χρησιμοποιούν PMS θα μεταβούν σε αυτό το μοντέλο την 1η Δεκεμβρίου 2025. Οι οικοδεσπότες θα πληρώνουν μια σταθερή χρέωση υπηρεσιών 15,5% επί του συνολικού ποσού της κράτησης, ενώ οι επισκέπτες δεν θα επιβαρύνονται πλέον με επιπλέον χρεώσεις υπηρεσιών, παρέχοντας έτσι σαφέστερη τιμολόγηση και μεγαλύτερο έλεγχο στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Για παράδειγμα, αν ορίσετε την τιμή της καταχώρισής σας στα 100 €, η Airbnb θα αφαιρέσει 15,50 € (χρέωση 15,5%) και εσείς θα λάβετε 84,50 €. Ο ΦΠΑ 24% επί των τελών υπηρεσιών εξακολουθεί να ισχύει και οι οικοδεσπότες θα πρέπει να αναθεωρήσουν τις τιμές τους για να βελτιστοποιήσουν τα έσοδά τους στο πλαίσιο του νέου συστήματος.

Η Booking.com δεν χρεώνει προμήθεια στον πελάτη. Το κόστος βαρύνει αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη/το κατάλυμα και συνήθως ανέρχεται στο 15% κάθε κράτησης, αν και μπορεί να είναι υψηλότερο ανάλογα με τη συμφωνία και την προβολή του καταλύματος.

Όσον αφορά τη φορολογία για τα έσοδα από βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, οι συντελεστές κυμαίνονται από 15% για έσοδα από μισθώσεις κάτω των 12.000 ευρώ, 35% για έσοδα από μισθώσεις μεταξύ 12.001 και 35.000 ευρώ, έως 45% για έσοδα άνω των 35.000 ευρώ.

Στην 89η Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης τον Σεπτέμβριο του 2025, ο Έλληνας πρωθυπουργός ανακοίνωσε ένα νέο συντελεστή 25% για τα εισοδήματα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Ο συντελεστής αυτός θα τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026, μετά την ψήφισή του από το ελληνικό κοινοβούλιο. Επιβάλλεται επίσης τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, υπέρ του κράτους, ανά ημέρα χρήσης και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα σε ακίνητα που διατίθενται για βραχυπρόθεσμη μίσθωση. Συνήθως καταβάλλεται μηνιαία από τον ιδιοκτήτη ή την εταιρεία φιλοξενίας, αλλά συνήθως περιλαμβάνεται στην τιμή της διανυκτέρευσης. Το κόστος κυμαίνεται από 1,50 έως 8 ευρώ την ημέρα κατά την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου και από 0,50 έως 2 ευρώ την ημέρα κατά την περίοδο Νοεμβρίου-Μαρτίου. Για μονοκατοικίες άνω των 80 τετραγωνικών μέτρων, το τέλος θα είναι 15 ευρώ από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο και 4 ευρώ από τον Νοέμβριο έως τον Μάρτιο.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι νέοι κανόνες θα τεθούν σε ισχύ την 1η Οκτωβρίου 2025, όσον αφορά τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις ακινήτων. Η μη συμμόρφωση μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα που κυμαίνονται από 5.000 έως 20.000 ευρώ.

Πώς να νοικιάσετε το σπίτι σας για βραχυπρόθεσμη μίσθωση στην Ελλάδα: Οδηγός βήμα προς βήμα

• - Καταχωρίστε νόμιμα το ακίνητό σας στην ΑΔΕ και αποκτήστε τον αριθμό AMA.

• - Επιλέξτε πλατφόρμες όπως το Airbnb, το Booking.com και/ή τον δικό σας ιστότοπο για τις αγγελίες. Τέτοιες πλατφόρμες συνήθως παρέχουν λεπτομερείς οδηγίες για την εγγραφή του σπιτιού σας.

• - Εξοπλίστε το ακίνητό σας με άνετη επίπλωση, Wi-Fi, κλιματισμό και βασικές ανέσεις.

• - Βελτιστοποιήστε την καταχώρησή σας με επαγγελματικές φωτογραφίες και περιγραφές φιλικές προς το SEO για να προσελκύσετε περισσότερες κρατήσεις.

• - Ορίστε τη στρατηγική τιμολόγησης, προσαρμόζοντας τις τιμές ανάλογα με την εποχή και τη ζήτηση. Το πόσα μπορείτε να κερδίσετε από την ενοικίαση ενός σπιτιού στην Ελλάδα εξαρτάται πραγματικά από την τοποθεσία του. Παράγοντες όπως η θέα στη θάλασσα, η εγγύτητα σε τουριστικά αξιοθέατα, τα καταστήματα και τα εστιατόρια σε κοντινή απόσταση, η απόσταση από το αεροδρόμιο, η ηλικία του ακινήτου και, φυσικά, οι επιπλέον ανέσεις όπως ο εξωτερικός χώρος ή η πισίνα, επηρεάζουν όλα την τιμή ενοικίασης που μπορείτε να ορίσετε.

Προκλήσεις των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων στην Ελλάδα

Αν και οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην Ελλάδα μπορούν να είναι ιδιαίτερα κερδοφόρες, οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να λάβουν σοβαρά υπόψη διάφορες προκλήσεις. Μία από τις κύριες προκλήσεις των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων στην Ελλάδα είναι η εποχικότητα. Η ζήτηση κορυφώνεται το καλοκαίρι, αλλά μειώνεται το χειμώνα, ειδικά στα ελληνικά νησιά. Γενικά, όσο μικρότερο είναι το νησί, τόσο μικρότερη είναι η περίοδος ενοικίασης.  Είναι επίσης χρήσιμο να γνωρίζετε ότι οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις μπορεί να έχουν μεγάλο ανταγωνισμό. Δεν είναι εύκολο να εισέλθετε στην ελληνική αγορά ακινήτων χωρίς την απαραίτητη καθοδήγηση, γνώση και εμπειρία. Η φορολογία και η γραφειοκρατία μπορεί να αποδειχθούν σημαντικά εμπόδια αν δεν προσαρμοστείτε σε αυτά από την αρχή, ενώ η πλοήγηση στους ελληνικούς κανονισμούς μπορεί να είναι περίπλοκη χωρίς την κατάλληλη καθοδήγηση. Τα καλά νέα είναι ότι σε δημοφιλείς ελληνικούς προορισμούς, πολλές επαγγελματικές εταιρείες προσφέρουν υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων και βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων. Ωστόσο, σε περιοχές με λιγότερους τουρίστες, η εύρεση έμπειρων επαγγελματιών για τη συντήρηση, το check-in των επισκεπτών και τη συνολική διαχείριση των ακινήτων μπορεί να είναι πιο δύσκολη.

Χρήσιμες συμβουλές για τη βραχυπρόθεσμη ενοικίαση του σπιτιού σας στην Ελλάδα

Σε προηγούμενο άρθρο του Elxis Blog, επισημάναμε μερικά βασικά πράγματα που πρέπει και δεν πρέπει να κάνετε αν θέλετε να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα. Συνηθισμένα λάθη που πρέπει να αποφύγετε είναι να ορίσετε πολύ χαμηλή τιμή, να μην παρέχετε αρκετές πληροφορίες, να παραμελείτε τους ελέγχους του ακινήτου, να χρησιμοποιείτε ερασιτεχνικές φωτογραφίες και να βασίζεστε σε περιορισμένη ή αναποτελεσματική διαφήμιση.

Για μια ολοκληρωμένη επισκόπηση των κορυφαίων ανέσεων που μπορείτε να προσφέρετε στους ενοικιαστές σας, μπορείτε να συμβουλευτείτε τη σχετική λίστα μας. Εάν ζείτε εκτός Ελλάδας ή δεν έχετε αρκετό χρόνο για να διαχειριστείτε όλα αυτά, μπορείτε πάντα να προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για να φροντίσει το σπίτι σας. Εάν διαθέτετε ακίνητο στην Κρήτη, μπορείτε να εξετάσετε το ενδεχόμενο να προσλάβετε την Notos Estate Management.

Αξίζει να κάνετε βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην Ελλάδα;

Η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση του σπιτιού σας στην Ελλάδα μπορεί να είναι ένας εξαιρετικός τρόπος για να αποκομίσετε έσοδα, ειδικά δεδομένης της ευημερίας του τουρισμού και της ισχυρής αγοράς ακινήτων της χώρας. Τα ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες, με τις κατάλληλες ανέσεις και νομική συμμόρφωση, μπορούν να προσφέρουν σταθερές αποδόσεις. Εξάλλου, τα κέρδη σε αυτόν τον τομέα έχουν αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια.

Ταυτόχρονα, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις στην Ελλάδα συνοδεύονται από προκλήσεις. Η εποχικότητα, ο ανταγωνισμός σε δημοφιλείς περιοχές, η ελληνική γραφειοκρατία και η φορολογία είναι παράγοντες που κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου πρέπει να σταθμίσει προσεκτικά.