Η Ελλάδα έχει γίνει ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις ακινήτων, με πλατφόρμες όπως η Airbnb και η Booking.com μεταμορφώνουν την ελληνική αγορά ακινήτων. Αν σκέφτεστε να νοικιάσετε βραχυχρόνια ακίνητα στην Ελλάδα, αυτός ο οδηγός καλύπτει όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε, από τις νομικές απαιτήσεις και τη φορολογία έως το καλύτερες τοποθεσίες, πολύτιμες συμβουλές και πιθανές προκλήσεις.
Γιατί να επιλέξετε βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα;
Ο εξαιρετικά υψηλός αριθμός επισκεπτών στην Ελλάδα, με πάνω από 30 εκατομμύρια ανθρώπους να την επισκέπτονται ετησίως, ιδίως κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, την καθιστά ένα μέρος όπου η επένδυση σε ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης αξίζει τον κόπο και μπορεί να αποφέρει εισόδημα.
Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα παρουσιάζει ισχυρή ανάπτυξη το 2025, με σημαντική αύξηση τόσο του αριθμού των διαθέσιμων καταλυμάτων όσο και των κλινών κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους. Αυτό συνεχίζει τη θετική δυναμική που παρατηρείται από το 2023 και επιταχύνθηκε το 2024. Τα στοιχεία του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ) δείχνουν ότι το δεύτερο τρίμηνο του 2025, από τον Απρίλιο έως τον Ιούνιο, παρουσίασε αξιοσημείωτη αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος τόσο στις καταχωρήσεις όσο και στη διαθεσιμότητα κλινών, αναδεικνύοντας τη συνεχιζόμενη επέκταση του τομέα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα.
Σε σύγκριση με τις παραδοσιακές μακροχρόνιες μισθώσεις, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορούν να αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις στην επένδυση, ειδικά σε περιοχές με μεγάλη τουριστική κίνηση, όπως η Αθήνα ή τα ελληνικά νησιά. Η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρει επίσης ευελιξία στον ιδιοκτήτη. Μπορείτε να νοικιάζετε το ακίνητό σας όποτε θέλετε και να το χρησιμοποιείτε ο ίδιος όταν χρειάζεται.
Ακόμα και αν δεν είστε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα, υπάρχει η δυνατότητα υπεκμίσθωσης άλλου ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση, με την επίσημη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Το μόνο που χρειάζεστε είναι η επίσημη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, ο οποίος πρέπει να σας δώσει το δικαίωμα να το νοικιάσετε.
Οι καλύτερες τοποθεσίες για βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα
Οι πιο κερδοφόρες τοποθεσίες για βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα περιλαμβάνουν Κρήτη, Κέρκυρα, Λευκάδα, κεντρικό Αθήνα, Σαντορίνη, Μύκονος, ενώ αναδυόμενοι προορισμοί όπως η Πάρος και η Νάξος κερδίζουν ολοένα και μεγαλύτερη δημοτικότητα μεταξύ των ταξιδιωτών.
Για το 2025, η έκδοση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) έχει απαγορευτεί στις τρεις πρώτες συνοικίες του Δήμου Αθηναίων, πράγμα που σημαίνει ότι δεν μπορεί να προστεθεί κανένα νέο κατάλυμα (ούτε μπορεί να ανανεωθεί μια μίσθωση από ιδιώτη σε διαχειριστή βραχυχρόνιου καταλύματος). Ο περιορισμός αυτός ισχύει για όλες τις δημοφιλείς περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπως η Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, τα Ιλίσια, η Νεάπολη, το Μετς, ο Νέος Κόσμος, ο Άγιος Αρτέμιος, το Παγκράτι, ο Βοτανικός, το Μεταξουργείο, το Γκάζι, τα Πετράλωνα και το Ρουφ.
Νομικές απαιτήσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα
Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, ως ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται:
- ένα διαμέρισμα,
- μια μονοκατοικία
– οποιαδήποτε άλλη μορφή κτιρίου με δομική και λειτουργική ανεξαρτησία,
- δωμάτια σε διαμερίσματα ή μονοκατοικίες.
Πριν ξεκινήσετε τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα, είναι σημαντικό να κατανοήσετε το νομικό πλαίσιο:
- Εγγραφή στην ΑΑΔΕ: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να εγγράψουν το ακίνητό τους στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) και να λάβουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Μόλις λάβετε τον AMA, θα πρέπει να συμπληρώσετε τις δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής για κάθε ενοικιαστή και να δηλώσετε το εισόδημά σας στη φορολογική σας δήλωση. Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί μέχρι το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης ή της τροποποίησής της.
- Φορολογία: (Ελέγξτε το επόμενο κεφάλαιο για τα ακριβή ποσοστά).
- Αδειοδότηση για πολλαπλές μονάδες: Εάν διαχειρίζεστε περισσότερες από δύο ιδιοκτησίες, μπορεί να χρειαστείτε άδεια τουρισμού μέσω του Ελληνικού Οργανισμού Τουρισμού. Στην περίπτωση αυτή, οι φορολογικές αρχές ενδέχεται να σας ζητήσουν να ασκείτε τις δραστηριότητες ενοικίασης ως επιχείρηση.
- Πρότυπα ασφαλείας: Τα ακίνητα πρέπει να συμμορφώνονται με τα βασικά πρότυπα ασφαλείας, συμπεριλαμβανομένου του εξοπλισμού πυρασφάλειας και των εξόδων κινδύνου.
Πρόσθετες δαπάνες, φόροι και κανονισμοί
Εάν καταχωρίσετε το σπίτι σας σε μια πλατφόρμα όπως η Booking.com ή η Airbnb, υποχρεούστε να πληρώσετε προμήθεια. Airbnb χρεώνει τέλη παροχής υπηρεσιών για την κάλυψη των δαπανών, συμπεριλαμβανομένης της επεξεργασίας πληρωμών, του μάρκετινγκ και της υποστήριξης πελατών. Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν δύο τύποι δομών τελών: Συστήματα με διαχωρισμένα τέλη και συστήματα με ενιαία τέλη.
Σύμφωνα με το σύστημα διαχωρισμού τελών, οι οικοδεσπότες πληρώνουν περίπου 3% του υποσυνόλου της κράτησης, ενώ οι επισκέπτες χρεώνονται επιπλέον 14-16% επιπλέον της νυχτερινής τιμής. Για τους οικοδεσπότες που χρησιμοποιούν το μοντέλο αμοιβής μόνο για τον οικοδεσπότη, το οποίο είναι συνηθισμένο για ξενοδοχεία, διαμερίσματα με υπηρεσίες ή για όσους διαχειρίζονται πολλαπλές ιδιοκτησίες μέσω λογισμικού, ο οικοδεσπότης πληρώνει την πλήρη αμοιβή υπηρεσιών, συνήθως μεταξύ 14% και 16%, ενώ οι επισκέπτες πληρώνουν την ακριβή τιμή που έχει ορίσει ο οικοδεσπότης. Και στις δύο περιπτώσεις, στα τέλη παροχής υπηρεσιών εφαρμόζεται ΦΠΑ 24%.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι από τις 27 Οκτωβρίου 2025, η Airbnb θα εφαρμόσει μια απλουστευμένη δομή για τους οικοδεσπότες που είναι συνδεδεμένοι με PMS, όπου καταργείται σταδιακά το σύστημα διαχωρισμού της αμοιβής. Οι ανεξάρτητοι οικοδεσπότες που δεν χρησιμοποιούν PMS θα μεταβούν σε αυτό το μοντέλο την 1η Δεκεμβρίου 2025. Οι οικοδεσπότες θα πληρώνουν ένα ενιαίο τέλος υπηρεσιών 15,5% επί του συνολικού ποσού της κράτησης και οι επισκέπτες δεν θα επιβαρύνονται πλέον με πρόσθετα τέλη υπηρεσιών, παρέχοντας σαφέστερη τιμολόγηση και μεγαλύτερο έλεγχο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Για παράδειγμα, εάν ορίζετε την τιμή της καταχώρησής σας στα 100 ευρώ, η Airbnb θα αφαιρέσει 15,50 ευρώ (15,5% fee) και θα λάβετε 84,50 ευρώ.
Ο ΦΠΑ 24% επί των τελών παροχής υπηρεσιών εξακολουθεί να ισχύει και οι οικοδεσπότες θα πρέπει να αναθεωρήσουν την τιμολόγησή τους για να βελτιστοποιήσουν τα κέρδη τους στο πλαίσιο αυτού του νέου συστήματος.
Η Booking.com δεν χρεώνει τον πελάτη με προμήθεια- το κόστος βαρύνει αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη/το κατάλυμα και συνήθως είναι 15% κάθε κράτησης, αν και μπορεί να είναι υψηλότερο ανάλογα με τη συμφωνία και την προβολή του καταλύματος.
Όσον αφορά τη φορολόγηση των εισοδημάτων από βραχυχρόνια μίσθωση, rοι τιμές κυμαίνονται από 15% για εισόδημα από ενοίκιο κάτω των €12.000, 35% για εισόδημα από ενοίκιο μεταξύ €12,001 και €35.000, έως 45% για εισόδημα άνω των 35.000 ευρώ. Κατά τη διάρκεια της 89ης Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης τον Σεπτέμβριο του 2025, ο Έλληνας πρωθυπουργός ανακοίνωσε νέο συντελεστή 25% για εισοδήματα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Ο συντελεστής αυτός θα τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026, αφού περάσει από το ελληνικό κοινοβούλιο.
Επιβάλλεται επίσης, υπέρ του Δημοσίου, τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά ημέρα χρήσης και ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα σε ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Συνήθως καταβάλλεται μηνιαίως από τον ιδιοκτήτη ή την εταιρεία υποδοχής, αλλά συνήθως περιλαμβάνεται στην τιμή της διανυκτέρευσης. Το κόστος κυμαίνεται από 1,50 έως 8 ευρώ ανά ημέρα κατά την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου και από 0,50 έως 2 ευρώ ανά ημέρα κατά την περίοδο Νοεμβρίου-Μαρτίου. Για μονοκατοικίες μεγαλύτερες από 80 τετραγωνικά μέτρα, το τέλος θα είναι 15 € από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο και 4 € από τον Νοέμβριο έως τον Μάρτιο.
Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι εάν ενδιαφέρεστε για βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα, θα πρέπει να γνωρίζετε τα εξής οι νέοι κανόνες που θα τεθεί σε ισχύ την 1η Οκτωβρίου 2025, σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων. Η μη συμμόρφωση με τους κανόνες αυτούς μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμα που κυμαίνονται από 5.000 έως 20.000 ευρώ.
Πώς να νοικιάσετε το σπίτι σας βραχυπρόθεσμα στην Ελλάδα: Βήμα-προς-βήμα οδηγός
- Δηλώστε νόμιμα το ακίνητό σας στην ΑΑΔΕ και λάβετε τον αριθμό AMA.
- Επιλέξτε πλατφόρμες όπως η Airbnb, η Booking.com ή/και τον δικό σας ιστότοπο για καταχωρίσεις. Οι εν λόγω πλατφόρμες παρέχουν συνήθως λεπτομερείς οδηγίες για την καταχώριση του σπιτιού σας.
- Προετοιμάστε το κατάλυμά σας με άνετη επίπλωση, Wi-Fi, κλιματισμό και βασικές ανέσεις.
- Βελτιστοποιήστε την καταχώρησή σας με επαγγελματικές φωτογραφίες και περιγραφές φιλικές προς το SEO για να προσελκύσετε περισσότερες κρατήσεις.
- Καθορίστε τη στρατηγική τιμολόγησης, προσαρμόζοντας τις τιμές ανάλογα με την εποχή και τη ζήτηση.
Το πόσα μπορείτε να κερδίσετε από την ενοικίαση ενός σπιτιού στην Ελλάδα εξαρτάται πραγματικά από το πού βρίσκεται. Πράγματα όπως η θέα στη θάλασσα, το πόσο κοντά βρίσκεστε σε τουριστικά hotspots, το αν η περιοχή είναι βατή, η απόσταση από το αεροδρόμιο, η ηλικία του ακινήτου και, φυσικά, έξτρα στοιχεία όπως ο εξωτερικός χώρος ή η πισίνα, παίζουν σημαντικό ρόλο στον καθορισμό της τιμής ενοικίασης.
Προκλήσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα
Ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα μπορούν να είναι ιδιαίτερα κερδοφόρες, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να εξετάσουν σοβαρά διάφορες προκλήσεις. Μία από τις κύριες προκλήσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα είναι η εποχικότητα. Η ζήτηση κορυφώνεται το καλοκαίρι αλλά επιβραδύνεται το χειμώνα, ειδικά στα ελληνικά νησιά- γενικά, όσο μικρότερο είναι το νησί, τόσο μικρότερη θα είναι η περίοδος ενοικίασης.
Είναι επίσης χρήσιμο να γνωρίζετε ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να έχουν μεγάλο ανταγωνισμό. Δεν είναι εύκολο να εισέλθετε στην ελληνική αγορά ακινήτων χωρίς την απαραίτητη καθοδήγηση, γνώση και εμπειρία. Η φορολογία και η γραφειοκρατία μπορεί να αποδειχθούν σημαντικά εμπόδια αν δεν προσαρμοστείτε σε αυτά από την αρχή, και η πλοήγηση στους ελληνικούς κανονισμούς μπορεί να είναι πολύπλοκη χωρίς την κατάλληλη καθοδήγηση. Τα καλά νέα είναι ότι σε δημοφιλείς ελληνικούς προορισμούς, πολλές επαγγελματικές εταιρείες προσφέρουν υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων και βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σε λιγότερο τουριστικές περιοχές, ωστόσο, η εξεύρεση έμπειρων επαγγελματιών που θα αναλάβουν τη συντήρηση, το check-in των επισκεπτών και τη συνολική διαχείριση των ακινήτων μπορεί να είναι πιο δύσκολη.
Χρήσιμες συμβουλές για τη βραχυχρόνια ενοικίαση του σπιτιού σας στην Ελλάδα
Σε προηγούμενο ιστολόγιο του Elxis, υπογραμμίσαμε μερικά βασικά Do's και Don'ts για όσους επιθυμούν να νοικιάσουν το σπίτι τους στην Ελλάδα. Τα συνήθη λάθη που πρέπει να αποφεύγονται περιλαμβάνουν τον καθορισμό της τιμής σε πολύ χαμηλό επίπεδο, τη μη παροχή αρκετών πληροφοριών, την παραμέληση του ελέγχου των ακινήτων, τη χρήση ερασιτεχνικών φωτογραφιών και τη στήριξη σε περιορισμένη ή αναποτελεσματική διαφήμιση.
Για μια ολοκληρωμένη επισκόπηση των κορυφαίων παροχών που μπορείτε να παρέχετε στους ενοικιαστές σας, μπορείτε να συμβουλευτείτε το μας σχετική λίστα.
Εάν ζείτε εκτός Ελλάδας ή δεν έχετε αρκετό χρόνο για να τα διαχειριστείτε όλα αυτά, μπορείτε πάντα να προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για να αναλάβει τη φροντίδα του σπιτιού σας. Αν έχετε ακίνητο στην Κρήτη, μπορείτε να συνεργαστείτε με την εταιρεία Νότος.
Αξίζει τον κόπο η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα;
Η βραχυχρόνια μίσθωση του σπιτιού σας στην Ελλάδα μπορεί να αποτελέσει έναν εξαιρετικό τρόπο δημιουργίας εισοδήματος, ιδίως λόγω της ευημερούσας τουριστικής κίνησης της χώρας και της ισχυρής αγοράς ακινήτων. Τα ακίνητα σε προνομιακές τοποθεσίες, με τις κατάλληλες ανέσεις και τη νομική συμμόρφωση, μπορούν να αποφέρουν σταθερές αποδόσεις. Εξάλλου, τα κέρδη στον τομέα αυτό έχουν αυξηθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια.
Ταυτόχρονα, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα συνοδεύονται από προκλήσεις. Η εποχικότητα, ο ανταγωνισμός σε δημοφιλείς περιοχές, η πλοήγηση στην ελληνική γραφειοκρατία και η φορολογία είναι παράγοντες που κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου θα πρέπει να σταθμίσει προσεκτικά.
