Kurzzeitvermietungen in Griechenland: Ein umfassender Leitfaden für Immobilienbesitzer

Warum sollten Sie sich für Kurzzeitvermietungen in Griechenland entscheiden?

Die extrem hohe Besucherzahl in Griechenland – jährlich kommen über 30 Millionen Menschen, insbesondere in den Sommermonaten – macht das Land zu einem Ort, an dem sich Investitionen in Kurzzeitmietobjekte lohnen und Einnahmen generieren können. Der Markt für Kurzzeitvermietungen in Griechenland verzeichnet im Jahr 2025 ein starkes Wachstum, wobei sowohl die Anzahl der verfügbaren Unterkünfte als auch die Bettenkapazität in der ersten Jahreshälfte deutlich gestiegen sind. Damit setzt sich die positive Dynamik fort, die seit 2023 zu beobachten war und sich 2024 beschleunigt hat. Daten des Instituts des Verbandes griechischer Tourismusunternehmen (INSETE) zeigen, dass im zweiten Quartal 2025, also von April bis Juni, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein bemerkenswerter Anstieg bei den Angeboten und der Bettenverfügbarkeit zu verzeichnen war, was die anhaltende Expansion des griechischen Kurzzeitvermietungssektors unterstreicht. Im Vergleich zu traditionellen Langzeitmietverträgen können Kurzzeitvermietungen höhere Renditen erzielen, insbesondere an touristisch stark frequentierten Orten wie Athen oder den griechischen Inseln. Kurzzeitvermietungen bieten dem Eigentümer zudem Flexibilität. Sie können Ihre Immobilie vermieten, wann Sie möchten, und sie bei Bedarf selbst nutzen. Selbst wenn Sie keine Immobilie in Griechenland besitzen, besteht die Möglichkeit, eine andere Immobilie mit der offiziellen Zustimmung des Eigentümers zur Kurzzeitvermietung unterzuvermieten. Sie benötigen lediglich die offizielle Zustimmung des Eigentümers, der Ihnen das Recht zur Vermietung erteilen muss.

Die besten Standorte für Kurzzeitvermietungen in Griechenland

Zu den rentabelsten Standorten für Kurzzeitvermietungen in Griechenland zählen Kreta, Korfu, Lefkada, das Zentrum von Athen, Santorin und Mykonos, während aufstrebende Reiseziele wie Paros und Naxos bei Reisenden zunehmend an Beliebtheit gewinnen. Für das Jahr 2025 wurde die Vergabe einer Immobilienregistrierungsnummer (ΑΜΑ) in den ersten drei Bezirken der Stadt Athen untersagt, was bedeutet, dass keine neuen Unterkünfte hinzugefügt werden dürfen (und auch Mietverträge zwischen Privatpersonen und Verwaltern von Kurzzeitunterkünften nicht verlängert werden dürfen). Diese Beschränkung gilt für alle beliebten Stadtteile im Zentrum Athens, wie Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma, Monastiraki, Exarchia, Ilisia, Neapoli, Mets, Neos Kosmos, Agios Artemios, Pagrati, Votanikos, Metaxourgeio, Gazi, Petralona und Rouf.

Gesetzliche Anforderungen für Kurzzeitvermietungen in Griechenland

Nach griechischem Recht wird eine Immobilie für die Kurzzeitvermietung wie folgt definiert:

• - eine Wohnung

• - ein Einfamilienhaus

• - jede andere Form von Gebäude mit baulicher und funktionaler Unabhängigkeit

• - Zimmer innerhalb von Wohnungen oder Einfamilienhäusern.

Bevor Sie Ihre Kurzzeitvermietung in Griechenland starten, ist es unerlässlich, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen:

• - Registrierung bei der AADE: Immobilienbesitzer müssen ihre Immobilie bei der Unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) registrieren und eine Immobilienregistrierungsnummer (AMA) beantragen. Sobald Sie Ihre AMA erhalten haben, müssen Sie für jeden Mieter eine Erklärung über den Kurzzeitaufenthalt ausfüllen und Ihre Einkünfte in Ihrer Steuererklärung angeben. Die Erklärung muss bis zum Ende des Monats nach Beginn des Mietverhältnisses oder dessen Änderung eingereicht werden.

• - Besteuerung: Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen unterliegen in Griechenland der Einkommensteuer (die genauen Prozentsätze finden Sie im nächsten Kapitel).

• - Lizenzierung für mehrere Einheiten: Wenn Sie mehr als zwei Immobilien betreiben, benötigen Sie möglicherweise eine Tourismuslizenz der griechischen nationalen Tourismusorganisation. In diesem Fall könnten die Steuerbehörden von Ihnen verlangen, Ihre Vermietungsaktivitäten als Gewerbe zu betreiben.

• - Sicherheitsstandards: Die Immobilien müssen grundlegende Sicherheitsstandards erfüllen, einschließlich Brandschutzausrüstung und Notausgänge.

Zusätzliche Kosten, Steuern und Vorschriften

Wenn Sie Ihre Unterkunft auf einer Plattform wie Booking.com oder Airbnb inserieren, müssen Sie eine Provision zahlen.

Airbnb erhebt Servicegebühren zur Deckung der Kosten, darunter Zahlungsabwicklung, Marketing und Kundensupport. Derzeit gibt es zwei Arten von Gebührenstrukturen: das Split-Fee- und das Single-Fee-System. Beim Split-Fee-System zahlen Gastgeber etwa 3 % des Buchungsbetrags, während den Gästen zusätzlich zum Übernachtungspreis 14–16 % in Rechnung gestellt werden. Bei Gastgebern, die das „Host-Only“-Gebührenmodell nutzen – was bei Hotels, Serviced Apartments oder solchen, die mehrere Objekte über eine Software verwalten, üblich ist –, zahlt der Gastgeber die gesamte Servicegebühr, in der Regel zwischen 14 % und 16 %, während die Gäste genau den vom Gastgeber festgelegten Preis zahlen. In beiden Fällen fällt auf die Servicegebühren eine Mehrwertsteuer von 24 % an. Es ist wichtig zu beachten, dass Airbnb ab dem 27. Oktober 2025 eine vereinfachte Struktur für Gastgeber mit PMS-Anbindung einführt, wobei das System der geteilten Gebühren ausläuft. Unabhängige Gastgeber, die kein PMS nutzen, werden am 1. Dezember 2025 auf dieses Modell umgestellt. Gastgeber zahlen eine pauschale Servicegebühr von 15,5 % auf den gesamten Buchungsbetrag, und für Gäste fallen keine zusätzlichen Servicegebühren mehr an, was für mehr Preistransparenz und eine bessere Kontrolle für die Eigentümer sorgt. Wenn Sie beispielsweise Ihren Angebotspreis auf 100 € festlegen, zieht Airbnb 15,50 € (15,5 % Gebühr) ab, und Sie erhalten 84,50 €. Die Mehrwertsteuer von 24 % auf Servicegebühren bleibt weiterhin gültig, und Gastgeber sollten ihre Preisgestaltung überprüfen, um ihre Einnahmen unter diesem neuen System zu optimieren.

Booking.com berechnet dem Kunden keine Provision; die Kosten werden ausschließlich vom Eigentümer/der Unterkunft getragen und betragen in der Regel 15 % jeder Buchung, können jedoch je nach Vereinbarung und Sichtbarkeit der Unterkunft höher ausfallen.

Was die Besteuerung von Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen betrifft, so variieren die Sätze zwischen 15 % für Mieteinnahmen unter 12.000 €, 35 % für Mieteinnahmen zwischen 12.001 € und 35.000 € sowie 45 % für Einnahmen über 35.000 €.

Auf der 89. Internationalen Messe von Thessaloniki im September 2025 kündigte der griechische Ministerpräsident einen neuen Steuersatz von 25 % für Mieteinnahmen zwischen 12.000 € und 24.000 € an. Dieser Steuersatz tritt am 1. Januar 2026 in Kraft, nachdem er vom griechischen Parlament verabschiedet wurde. Zudem wird eine Klimakrisenschutzgebühr zugunsten des Staates erhoben, und zwar pro Nutzungstag und pro Zimmer oder Wohnung in Immobilien, die zur Kurzzeitvermietung zur Verfügung stehen. Diese wird in der Regel monatlich vom Eigentümer oder dem Gastgeberunternehmen gezahlt, ist jedoch meist im Preis für die Übernachtung enthalten. Die Kosten variieren zwischen 1,50 € und 8 € pro Tag im Zeitraum April bis Oktober und zwischen 0,50 € und 2 € pro Tag im Zeitraum November bis März. Für Einfamilienhäuser mit einer Fläche von mehr als 80 Quadratmetern beträgt die Gebühr von April bis Oktober 15 € und von November bis März 4 €.

Bitte beachten Sie, dass die neuen Vorschriften für die kurzfristige Vermietung von Immobilien am 1. Oktober 2025 in Kraft treten. Bei Nichteinhaltung drohen Geldstrafen zwischen 5.000 € und 20.000 €.

So vermieten Sie Ihre Immobilie kurzfristig in Griechenland: Schritt-für-Schritt-Anleitung

• - Melden Sie Ihre Immobilie rechtmäßig bei der AADE an und beantragen Sie Ihre AMA-Nummer.

• - Wählen Sie Plattformen wie Airbnb, Booking.com und/oder Ihre eigene Website für Ihre Inserate. Solche Plattformen bieten in der Regel detaillierte Anleitungen zur Registrierung Ihrer Immobilie.

• - Statten Sie Ihre Immobilie mit komfortabler Einrichtung, WLAN, Klimaanlage und den wichtigsten Annehmlichkeiten aus.

• - Optimieren Sie Ihr Inserat mit professionellen Fotos und SEO-freundlichen Beschreibungen, um mehr Buchungen zu erzielen.

• - Legen Sie Ihre Preisstrategie fest und passen Sie die Preise je nach Saison und Nachfrage an. Wie viel Sie mit der Vermietung einer Immobilie in Griechenland verdienen können, hängt stark von deren Lage ab. Faktoren wie Meerblick, Nähe zu touristischen Hotspots, Geschäfte und Restaurants in Laufnähe, Entfernung zum Flughafen, Alter der Immobilie und natürlich zusätzliche Annehmlichkeiten wie Außenbereich oder ein Pool beeinflussen alle den Mietpreis, den Sie festlegen können.

Herausforderungen bei der Kurzzeitvermietung in Griechenland

Zwar können Kurzzeitvermietungen in Griechenland sehr profitabel sein, doch sollten Immobilienbesitzer einige Herausforderungen ernsthaft berücksichtigen. Eine der größten Herausforderungen bei Kurzzeitvermietungen in Griechenland ist die Saisonabhängigkeit. Die Nachfrage erreicht im Sommer ihren Höhepunkt, lässt jedoch im Winter nach, insbesondere auf den griechischen Inseln; generell gilt: Je kleiner die Insel, desto kürzer ist die Vermietungssaison.  Es ist auch hilfreich zu wissen, dass bei Kurzzeitvermietungen ein starker Wettbewerb herrschen kann. Es ist nicht einfach, ohne die notwendige Beratung, das nötige Wissen und die erforderliche Erfahrung in den griechischen Immobilienmarkt einzusteigen. Steuern und Bürokratie können sich als erhebliche Hindernisse erweisen, wenn Sie sich nicht von Anfang an darauf einstellen, und die griechischen Vorschriften können ohne angemessene Beratung komplex sein. Die gute Nachricht ist, dass in beliebten griechischen Reisezielen zahlreiche professionelle Unternehmen Dienstleistungen im Bereich Immobilien- und Kurzzeitvermietungsmanagement anbieten. In weniger touristisch geprägten Gebieten kann es jedoch schwieriger sein, erfahrene Fachleute zu finden, die sich um Instandhaltung, den Check-in der Gäste und die allgemeine Immobilienverwaltung kümmern.

Nützliche Tipps für die Kurzzeitvermietung Ihrer Immobilie in Griechenland

In einem früheren Artikel im Elxis-Blog haben wir einige wichtige Dos und Don’ts für alle hervorgehoben, die ihre Immobilie in Griechenland vermieten möchten. Zu den häufigen Fehlern, die es zu vermeiden gilt, gehören die Festlegung eines zu niedrigen Preises, unzureichende Informationen, die Vernachlässigung von Immobilienkontrollen, die Verwendung von amateurhaften Fotos sowie das Setzen auf begrenzte oder ineffektive Werbung.

Einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Annehmlichkeiten, die Sie Ihren Mietern bieten können, finden Sie in unserer entsprechenden Liste. Wenn Sie außerhalb Griechenlands leben oder nicht genügend Zeit haben, sich um all dies zu kümmern, können Sie jederzeit eine Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen, die sich um Ihre Immobilie kümmert. Wenn Sie eine Immobilie auf Kreta besitzen, könnten Sie in Erwägung ziehen, Notos Estate Management zu beauftragen.

Lohnt sich die Kurzzeitvermietung in Griechenland?

Die kurzfristige Vermietung Ihrer Immobilie in Griechenland kann eine hervorragende Möglichkeit sein, Einnahmen zu generieren, insbesondere angesichts des florierenden Tourismus und des starken Immobilienmarktes des Landes. Immobilien in erstklassigen Lagen, mit den richtigen Annehmlichkeiten und unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, können solide Renditen erzielen. Schließlich sind die Gewinne in diesem Sektor in den letzten Jahren rasant gestiegen.

Gleichzeitig bringen Kurzzeitvermietungen in Griechenland Herausforderungen mit sich. Saisonabhängigkeit, Wettbewerb in beliebten Gegenden sowie der Umgang mit der griechischen Bürokratie und dem Steuerwesen sind Faktoren, die jeder Immobilienbesitzer sorgfältig abwägen sollte.