Kurzzeitvermietungen in Griechenland: Ein kompletter Leitfaden für Immobilienbesitzer

Warum solltest du dich für Kurzzeitvermietungen in Griechenland entscheiden?

Die extrem hohe Zahl von Besuchern in Griechenland, mit über 30 Millionen Menschen, die jedes Jahr kommen, vor allem in den Sommermonaten, macht es zu einem Ort, an dem es sich lohnt, in Kurzzeitvermietungen zu investieren und damit Geld zu verdienen. Der Markt für Kurzzeitvermietungen in Griechenland zeigt 2025 ein starkes Wachstum, mit einem deutlichen Anstieg sowohl der Anzahl der verfügbaren Unterkünfte als auch der Betten in der ersten Jahreshälfte. Damit setzt sich die positive Entwicklung fort, die seit 2023 zu beobachten ist und sich 2024 beschleunigt hat. Daten des Instituts der Vereinigung griechischer Tourismusunternehmen (INSETE) zeigen, dass im zweiten Quartal 2025, von April bis Juni, ein bemerkenswerter Anstieg der Angebote und der Bettenverfügbarkeit gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen war, was die anhaltende Expansion des griechischen Kurzzeitvermietungssektors unterstreicht. Im Vergleich zu traditionellen Langzeitmietverträgen können Kurzzeitvermietungen höhere Renditen erzielen, vor allem in touristisch stark frequentierten Orten wie Athen oder den griechischen Inseln. Kurzzeitvermietungen bieten dem Eigentümer auch Flexibilität. Du kannst deine Immobilie vermieten, wann du willst, und sie bei Bedarf selbst nutzen. Selbst wenn du keine Immobilie in Griechenland besitzt, gibt es die Möglichkeit, eine andere Immobilie mit der offiziellen Zustimmung des Eigentümers für Kurzzeitvermietungen unterzuvermieten. Alles, was du brauchst, ist die offizielle Zustimmung des Eigentümers, der dir das Recht zur Vermietung einräumen muss.

Die besten Orte für Kurzzeitvermietungen in Griechenland

Zu den rentabelsten Orten für Kurzzeitvermietungen in Griechenland gehören Kreta, Korfu, Lefkada, das Zentrum von Athen, Santorin und Mykonos, während aufstrebende Reiseziele wie Paros und Naxos bei Reisenden immer beliebter werden. Für 2025 wurde die Vergabe einer Immobilienregistrierungsnummer (ΑΜΑ) in den ersten drei Bezirken der Gemeinde Athen verboten, was bedeutet, dass keine neuen Unterkünfte hinzugefügt werden können (und auch kein Mietvertrag von einer Privatperson an einen Kurzzeitvermieter verlängert werden kann). Diese Einschränkung gilt für alle beliebten Gegenden im Zentrum von Athen, wie Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma, Monastiraki, Exarchia, Ilisia, Neapoli, Mets, Neos Kosmos, Agios Artemios, Pagrati, Votanikos, Metaxourgeio, Gazi, Petralona und Rouf.

Gesetzliche Anforderungen für Kurzzeitvermietungen in Griechenland

Nach griechischem Recht ist eine Immobilie für Kurzzeitvermietungen wie folgt definiert:

• - eine Wohnung

• - ein Einfamilienhaus

• - jede andere Art von Gebäude mit struktureller und funktionaler Unabhängigkeit

• - Zimmer in Wohnungen oder Einfamilienhäusern.

Bevor du mit der Kurzzeitvermietung in Griechenland anfängst, solltest du dich unbedingt mit den rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut machen:

• - Registrierung bei der AADE: Immobilienbesitzer müssen ihre Immobilie bei der Unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) registrieren und eine Immobilienregistrierungsnummer (AMA) beantragen. Sobald du deine AMA erhalten hast, musst du für jeden Mieter eine Erklärung über den Kurzaufenthalt ausfüllen und deine Einnahmen in deiner Steuererklärung angeben. Die Erklärung muss bis zum Ende des Monats nach Beginn des Mietvertrags oder dessen Änderung eingereicht werden.

• - Besteuerung: Einkünfte aus Kurzzeitvermietungen unterliegen in Griechenland der Einkommensteuer (die genauen Prozentsätze findest du im nächsten Kapitel).

• - Lizenzierung für mehrere Einheiten: Wenn du mehr als zwei Immobilien betreibst, brauchst du möglicherweise eine Tourismuslizenz der griechischen Tourismusorganisation. In diesem Fall können die Steuerbehörden von dir verlangen, deine Vermietungsaktivitäten als Gewerbe zu betreiben.

• - Sicherheitsstandards: Die Immobilien müssen grundlegende Sicherheitsstandards erfüllen, darunter Brandschutzausrüstung und Notausgänge.

Zusätzliche Kosten, Steuern und Vorschriften

Wenn du deine Unterkunft auf einer Plattform wie Booking.com oder Airbnb anbietest, musst du eine Provision zahlen.

Airbnb erhebt Servicegebühren, um Kosten wie Zahlungsabwicklung, Marketing und Kundensupport zu decken. Derzeit gibt es zwei Arten von Gebührenstrukturen: Split-Fee- und Single-Fee-Systeme. Beim Split-Fee-System zahlen Gastgeber etwa 3 % des Buchungsbetrags, während Gästen zusätzlich 14–16 % auf den Übernachtungspreis berechnet werden. Bei Gastgebern, die das für Hotels, Serviced Apartments oder die Verwaltung mehrerer Unterkünfte über Software übliche Gastgeber-only-Gebührenmodell nutzen, zahlt der Gastgeber die gesamte Servicegebühr, die in der Regel zwischen 14 % und 16 % liegt, während die Gäste den vom Gastgeber festgelegten Preis zahlen. In beiden Fällen fällt eine Mehrwertsteuer von 24 % auf die Servicegebühren an. Es ist wichtig zu beachten, dass Airbnb ab dem 27. Oktober 2025 eine vereinfachte Struktur für Gastgeber mit PMS-Anbindung einführen wird, wobei das Split-Fee-System ausläuft. Unabhängige Gastgeber, die kein PMS nutzen, werden am 1. Dezember 2025 auf dieses Modell umgestellt. Gastgeber zahlen dann eine pauschale Servicegebühr von 15,5 % auf den Gesamtbuchungsbetrag, und Gäste müssen keine zusätzlichen Servicegebühren mehr zahlen, was für mehr Transparenz bei den Preisen und mehr Kontrolle für die Eigentümer sorgt. Wenn du zum Beispiel deinen Angebotspreis auf 100 € festlegst, zieht Airbnb 15,50 € (15,5 % Gebühr) ab, und du bekommst 84,50 €. Die Mehrwertsteuer von 24 % auf Servicegebühren bleibt weiterhin gültig, und Gastgeber sollten ihre Preise überprüfen, um ihre Einnahmen unter diesem neuen System zu optimieren.

Booking.com berechnet dem Kunden keine Provision; die Kosten werden ausschließlich vom Eigentümer/der Unterkunft getragen und betragen in der Regel 15 % jeder Buchung, können jedoch je nach Vereinbarung und Sichtbarkeit der Unterkunft auch höher ausfallen.

Was die Besteuerung von Einkünften aus Kurzzeitvermietungen betrifft, so variieren die Steuersätze zwischen 15 % für Mieteinnahmen unter 12.000 €, 35 % für Mieteinnahmen zwischen 12.001 € und 35.000 € und 45 % für Einkünfte über 35.000 €.

Auf der 89. Internationalen Messe von Thessaloniki im September 2025 hat der griechische Premierminister einen neuen Steuersatz von 25 % für Mieteinnahmen zwischen 12.000 € und 24.000 € angekündigt. Dieser Steuersatz tritt am 1. Januar 2026 in Kraft, nachdem er vom griechischen Parlament verabschiedet wurde. Außerdem gibt's eine Gebühr für die Widerstandsfähigkeit gegenüber der Klimakrise, die zugunsten des Staates pro Nutzungstag und pro Zimmer oder Wohnung in Immobilien erhoben wird, die für Kurzzeitvermietungen zur Verfügung stehen. Sie wird normalerweise monatlich vom Eigentümer oder der Gastgeberfirma gezahlt, ist aber meistens im Preis für die Übernachtung enthalten. Die Kosten variieren zwischen 1,50 € und 8 € pro Tag im Zeitraum von April bis Oktober und zwischen 0,50 € und 2 € pro Tag im Zeitraum von November bis März. Für Einfamilienhäuser mit einer Fläche von mehr als 80 Quadratmetern beträgt die Gebühr von April bis Oktober 15 € und von November bis März 4 €.

Es ist wichtig zu beachten, dass die neuen Vorschriften für die kurzfristige Vermietung von Immobilien am 1. Oktober 2025 in Kraft treten. Bei Nichteinhaltung können Geldstrafen zwischen 5.000 € und 20.000 € verhängt werden.

So vermietest du dein Haus kurzfristig in Griechenland: Schritt-für-Schritt-Anleitung

• - Registriere deine Immobilie legal bei der AADE und hol dir deine AMA-Nummer.

• - Wähle Plattformen wie Airbnb, Booking.com und/oder deine eigene Website für Inserate. Solche Plattformen bieten in der Regel detaillierte Anweisungen für die Registrierung deiner Immobilie.

• - Richte deine Immobilie mit bequemen Möbeln, WLAN, Klimaanlage und den wichtigsten Annehmlichkeiten ein.

• - Mach dein Inserat mit professionellen Fotos und SEO-freundlichen Beschreibungen optimier, um mehr Buchungen zu bekommen.

• - Leg deine Preisstrategie fest und passe die Preise je nach Saison und Nachfrage an. Wie viel du mit der Vermietung eines Hauses in Griechenland verdienen kannst, hängt wirklich davon ab, wo es liegt. Dinge wie Meerblick, Nähe zu touristischen Hotspots, Geschäfte und Restaurants in Laufnähe, Entfernung zum Flughafen, Alter der Immobilie und natürlich zusätzliche Annehmlichkeiten wie Außenbereich oder Pool beeinflussen den Mietpreis, den du festlegen kannst.

Herausforderungen bei Kurzzeitvermietungen in Griechenland

Kurzzeitvermietungen in Griechenland können zwar sehr profitabel sein, aber Immobilienbesitzer sollten ein paar Herausforderungen ernsthaft bedenken. Eine der größten Herausforderungen bei Kurzzeitvermietungen in Griechenland ist die Saisonabhängigkeit. Die Nachfrage ist im Sommer am höchsten, im Winter aber eher gering, vor allem auf den griechischen Inseln. Im Allgemeinen gilt: Je kleiner die Insel, desto kürzer die Vermietungssaison.  Es ist auch gut zu wissen, dass es bei Kurzzeitvermietungen viel Konkurrenz geben kann. Ohne die nötige Beratung, das nötige Wissen und die nötige Erfahrung ist es nicht einfach, in den griechischen Immobilienmarkt einzusteigen. Steuern und Bürokratie können sich als erhebliche Hindernisse erweisen, wenn man sich nicht von Anfang an darauf einstellt, und die griechischen Vorschriften können ohne die richtige Beratung komplex sein. Die gute Nachricht ist, dass es in beliebten griechischen Reisezielen zahlreiche professionelle Unternehmen gibt, die Immobilien- und Kurzzeitvermietungsdienstleistungen anbieten. In weniger touristisch geprägten Gebieten kann es jedoch schwieriger sein, erfahrene Fachleute für die Instandhaltung, die Check-ins der Gäste und die gesamte Immobilienverwaltung zu finden.

Nützliche Tipps für die kurzfristige Vermietung deiner Immobilie in Griechenland

In einem früheren Artikel im Elxis-Blog haben wir einige wichtige Tipps und No-Gos für alle vorgestellt, die ihre Immobilie in Griechenland vermieten möchten. Zu den häufigsten Fehlern, die es zu vermeiden gilt, gehören zu niedrige Preise, unzureichende Informationen, vernachlässigte Immobilienkontrollen, amateurhafte Fotos und begrenzte oder ineffektive Werbung.

Einen umfassenden Überblick über die wichtigsten Annehmlichkeiten, die du deinen Mietern bieten kannst, findest du in unserer entsprechenden Liste. Wenn du außerhalb Griechenlands lebst oder nicht genug Zeit hast, dich um all das zu kümmern, kannst du jederzeit eine Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen, sich um dein Haus zu kümmern. Wenn du eine Immobilie auf Kreta besitzt, könntest du Notos Estate Management beauftragen.

Lohnt sich die Kurzzeitvermietung in Griechenland?

Die kurzfristige Vermietung deiner Immobilie in Griechenland kann eine hervorragende Möglichkeit sein, Einnahmen zu generieren, insbesondere angesichts des florierenden Tourismus und des starken Immobilienmarktes des Landes. Immobilien in erstklassigen Lagen, mit den richtigen Annehmlichkeiten und der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften, können solide Renditen erzielen. Schließlich sind die Gewinne in diesem Sektor in den letzten Jahren rapide gestiegen.

Gleichzeitig bringen Kurzzeitvermietungen in Griechenland auch Herausforderungen mit sich. Saisonabhängigkeit, Konkurrenz in beliebten Gegenden, griechische Bürokratie und Steuern sind Faktoren, die jeder Immobilienbesitzer sorgfältig abwägen sollte.