Μετάβαση στο περιεχόμενο
Elxis logo
Αναζήτηση
ΑναζήτησηΛάβετε συμβουλές από ειδικούς

Μακροχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα: Κανόνες, έσοδα και νομικές απαιτήσεις

Πληροφορίες για την αγορά

16.02.2026

Η Ελλάδα αποτελεί από καιρό έναν από τους πιο δημοφιλείς προορισμούς, και όλο και περισσότεροι αλλοδαποί επιλέγουν όχι μόνο να περάσουν τις διακοπές τους εδώ, αλλά και να επενδύσουν σε ακίνητα. Πολλοί ιδιοκτήτες ενοικιάζουν τα σπίτια τους, είτε βραχυπρόθεσμα είτε μακροπρόθεσμα, ως τρόπο να εξασφαλίσουν εισόδημα. Η ενοικίαση ενός σπιτιού στην Ελλάδα μπορεί να προσφέρει ελκυστικές αποδόσεις, αλλά για τους νέους ιδιοκτήτες, οι κανόνες, οι φόροι και οι νομικές απαιτήσεις μπορεί να φαίνονται συγκεχυμένοι στην αρχή. Για όσους σκέφτονται μια μακροπρόθεσμη μίσθωση, η κατανόηση του νομικού πλαισίου είναι απαραίτητη. Παρακάτω, θα βρείτε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με το αναμενόμενο εισόδημα, τα έγγραφα, τους φόρους και τις επιλογές διαχείρισης ακινήτων.

Η διαφορά μεταξύ μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων

Η κύρια διαφορά μεταξύ βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων ενοικιάσεων στην Ελλάδα έγκειται στον σκοπό και τη δομή της ενοικίασης. Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις απευθύνονται συνήθως σε ταξιδιώτες και παραθεριστές και είναι συνήθως καταχωρημένες στο πλαίσιο βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων της Ελλάδας, όπως τα καταλύματα τύπου Airbnb. Αυτές οι διαμονές είναι προσωρινές και συχνά συνεπάγονται συχνή εναλλαγή επισκεπτών. Οι μακροπρόθεσμες μισθώσεις, από την άλλη πλευρά, αφορούν έναν ενοικιαστή που νοικιάζει το ακίνητο ως κατοικία για παρατεταμένη περίοδο, που συνήθως μετράται σε μήνες ή χρόνια. Ενώ οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις μπορεί να αποφέρουν υψηλότερο εισόδημα ανά διανυκτέρευση, οι μακροπρόθεσμες μισθώσεις προσφέρουν σταθερότητα, λιγότερες διοικητικές απαιτήσεις και προβλέψιμες μηνιαίες πληρωμές. Στην Ελλάδα, η μακροπρόθεσμη μίσθωση ορίζεται ως σύμβαση μίσθωσης διάρκειας 60 ημερών ή περισσότερο. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, κάθε μίσθωση με διάρκεια τουλάχιστον 60 ημερών δεν θα χαρακτηρίζεται πλέον ως βραχυπρόθεσμη μίσθωση και θα αντιμετωπίζεται ως τυπική μακροπρόθεσμη μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει τις απαιτούμενες πληροφορίες μίσθωσης στις ελληνικές φορολογικές αρχές (ΑΑΔΕ), σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς.

Γιατί να εξετάσετε τη μακροχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα;

Η μακροχρόνια μίσθωση του ακινήτου σας μπορεί να σας προσφέρει σταθερό εισόδημα και έναν αξιόπιστο τρόπο κάλυψης των τρεχουσών δαπανών, όπως η συντήρηση και οι φόροι. Σε αντίθεση με τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις για διακοπές, οι μακροπρόθεσμοι ενοικιαστές προσφέρουν σταθερότητα, μειωμένη εναλλαγή και λιγότερη καθημερινή εμπλοκή. Μερικά από τα κύρια πλεονεκτήματα περιλαμβάνουν:

  • Σταθερό εισόδημα: Οι μηνιαίες πληρωμές ενοικίου είναι προβλέψιμες και εξαρτώνται λιγότερο από την εποχική ζήτηση.

  • Μικρότερο διαχειριστικό άγχος: Οι αλλαγές ενοικιαστών είναι λιγότερο συχνές, πράγμα που σημαίνει λιγότερα check-in, επισκευές και διοικητικές εργασίες.

  • Ισχυρότερες σχέσεις με τους ενοικιαστές: Οι μακροπρόθεσμοι ενοικιαστές συχνά αντιμετωπίζουν το σπίτι σαν δικό τους, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε καλύτερη φροντίδα του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου.

Αναμενόμενο εισόδημα

Ο ιδιοκτήτης καθορίζει το ενοίκιο, αλλά ο καθορισμός του στο σωστό επίπεδο παίζει σημαντικό ρόλο στην προσέλκυση ενός κατάλληλου ενοικιαστή και στη δημιουργία μιας σταθερής, μακροπρόθεσμης σχέσης ενοικίασης. Οι τιμές ενοικίασης ποικίλλουν ανάλογα με παράγοντες όπως η τοποθεσία, η κατάσταση και οι ανέσεις. Το ενοίκιο επηρεάζεται συχνά από:

  • Την εγγύτητα στη θάλασσα και τη θέα

  • Την ηλικία και την κατάσταση του ακινήτου

  • Εξωτερικά χαρακτηριστικά, όπως κήποι ή πισίνες

  • Τα έπιπλα και τις συσκευές

  • Πρόσβαση σε συγκοινωνιακούς κόμβους

  • Τοπική προσφορά και ζήτηση

Το μηνιαίο εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις είναι συνήθως χαμηλότερο από τα συνολικά έσοδα που μπορούν να προκύψουν από τις ενοικιάσεις για διακοπές. Ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι σταθερές πληρωμές και ο μειωμένος φόρτος εργασίας καθιστούν τη μακροχρόνια μίσθωση την πιο πρακτική επιλογή.

Η σύμβαση μίσθωσης

Η μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας στην Ελλάδα επισημοποιείται μέσω γραπτής σύμβασης μίσθωσης μεταξύ του ιδιοκτήτη του ακινήτου (εκμισθωτή) και του μισθωτή. Δεν απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη για τις τυπικές μισθώσεις κατοικιών, αλλά είναι απαραίτητη η ύπαρξη γραπτής σύμβασης. Η μίσθωση πρέπει επίσης να δηλωθεί ηλεκτρονικά στις ελληνικές φορολογικές αρχές (ΑΑΔΕ) μέσω της πλατφόρμας Taxisnet. Μόλις ο εκμισθωτής υποβάλει τη δήλωση, ο μισθωτής πρέπει να την αποδεχτεί ηλεκτρονικά. Εάν ο μισθωτής δεν προβεί σε καμία ενέργεια εντός 30 ημερών, η δήλωση θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή αυτόματα. Μια σωστά συνταγμένη σύμβαση μίσθωσης περιλαμβάνει συνήθως τα στοιχεία των δύο μερών, περιγραφή του ακινήτου, το ποσό του ενοικίου, τους όρους της εγγύησης, τη διάρκεια και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή. Οι σαφείς όροι από την αρχή βοηθούν στην αποφυγή παρεξηγήσεων αργότερα.

Διάρκεια

Η ελληνική νομοθεσία προβλέπει υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών για τις μισθώσεις κατοικιών που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία του ενοικιαστή. Ακόμη και αν η σύμβαση ορίζει μικρότερη διάρκεια, ο ενοικιαστής μπορεί να έχει το νόμιμο δικαίωμα να παραμείνει για τρία έτη, υπό την προϋπόθεση ότι εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του. Μπορούν επίσης να συμφωνηθούν μεγαλύτερες διάρκειες.

Μίσθωμα και όροι πληρωμής

Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να ορίζει σαφώς το μηνιαίο μίσθωμα, τον τρόπο πληρωμής και την ημερομηνία λήξης. Το μίσθωμα καταβάλλεται συνήθως μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Η Ελλάδα απομακρύνεται από την πληρωμή του μισθώματος σε μετρητά και στρέφεται προς τις ανιχνεύσιμες πληρωμές που καταχωρίζονται στις φορολογικές αρχές, οπότε το τραπεζικό έμβασμα αποτελεί όλο και περισσότερο την αναμενόμενη μέθοδο και όχι απλώς τη συνήθη. Εάν έχουν συμφωνηθεί ετήσιες αναπροσαρμογές του ενοικίου, για παράδειγμα μια σταθερή ποσοστιαία αύξηση, αυτό πρέπει να περιλαμβάνεται ρητά στη σύμβαση. Οι αυξήσεις του ενοικίου δεν μπορούν να επιβληθούν μονομερώς, εκτός εάν προβλέπονται στη σύμβαση μίσθωσης.

Εγγύηση

Οι ενοικιαστές συνήθως καταβάλλουν εγγύηση κατά την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης, η οποία συνήθως ισούται με ένα ή δύο μηνιαία ενοίκια. Η εγγύηση αυτή προστατεύει τον ιδιοκτήτη σε περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίου, ζημιών που υπερβαίνουν τη φυσιολογική φθορά ή εκκρεμών υποχρεώσεων. Στο τέλος της μίσθωσης, η εγγύηση επιστρέφεται, υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο παραδίδεται στην συμφωνημένη κατάσταση.

Συντήρηση και έξοδα

Γενικά, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τις σημαντικές δομικές επισκευές, ενώ ο ενοικιαστής καλύπτει τη συντήρηση καθημερινής χρήσης και τα μικρά προβλήματα που προκύπτουν από τη φυσιολογική χρήση. Οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και τα κοινά έξοδα του κτιρίου πληρώνονται συνήθως από τον ενοικιαστή, και οι συμβάσεις ηλεκτρικού ρεύματος και νερού μεταφέρονται συχνά στο όνομα του ενοικιαστή.

Καταγγελία

Μετά την ελάχιστη περίοδο των τριών ετών, οποιοδήποτε από τα μέρη μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Η πρόωρη καταγγελία εντός της προστατευόμενης περιόδου ενδέχεται να απαιτεί αμοιβαία συμφωνία ή συγκεκριμένους νομικούς λόγους.

Νομικές απαιτήσεις για μακροχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα

Εάν αποφασίσετε να ενοικιάσετε το ακίνητό σας μακροπρόθεσμα, έχετε βασικές φορολογικές και δηλωτικές υποχρεώσεις. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώσει τη μίσθωση ηλεκτρονικά και να αναφέρει τα έσοδα από ενοίκια ετησίως μέσω των κατάλληλων φορολογικών εντύπων.

Απαιτούμενα δικαιολογητικά

Τα συνήθη έγγραφα περιλαμβάνουν:

  • Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): Απαιτείται για την εκμίσθωση ακινήτου.

  • Υπογεγραμμένη σύμβαση μίσθωσης.

  • Ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ: Ο ιδιοκτήτης πρέπει να την υποβάλει έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί την έναρξη της μίσθωσης ή μετά από οποιαδήποτε τροποποίηση. Η καθυστερημένη υποβολή μπορεί να επιφέρει αυτόματα πρόστιμα.

  • Έγγραφα ενοικιαστή: Συνήθως ταυτότητα ή διαβατήριο και ΑΦΜ.

  • Έγγραφα ιδιοκτήτη: Αποδεικτικό ταυτότητας και ιδιοκτησίας.

Οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες θα χρειαστούν επίσης έναν ελληνικό ΑΦΜ (Αριθμό Φορολογικού Μητρώου), ο οποίος απαιτείται για όλες τις συναλλαγές που σχετίζονται με ακίνητα.

Φόροι επί των εσόδων από ενοίκια

Τα εισοδήματα από ενοίκια στην Ελλάδα φορολογούνται προοδευτικά:

  • 0 – 12.000 ευρώ: 15%

  • 12.001 € – 24.000 €: 25%

  • 24.001 € – 36.000 €: 35%

  • Πάνω από 36.000 €: 45%



Ένα πρακτικό πλεονέκτημα της συνιδιοκτησίας είναι ότι οι φορολογικές κλίμακες εφαρμόζονται ανά ιδιοκτήτη, γεγονός που μπορεί να μειώσει το συνολικό φορολογικό βάρος για τα ζευγάρια. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει επίσης να έχουν κατά νου ότι ο ΕΝΦΙΑ, ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας της Ελλάδας, παραμένει πληρωτέος ακόμη και όταν το ακίνητο είναι μισθωμένο.

Προστασία των ενοικιαστών στην Ελλάδα

Η ελληνική νομοθεσία περί μισθώσεων προσφέρει ισχυρή προστασία στους ενοικιαστές σε μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών. Η ελάχιστη διάρκεια των τριών ετών ισχύει ακόμη και αν στο συμβόλαιο αναγράφεται μικρότερη διάρκεια. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η πώληση ενός μισθωμένου ακινήτου δεν καταγγέλλει αυτόματα τη μίσθωση. Ο νέος ιδιοκτήτης αναλαμβάνει τη θέση του προηγούμενου εκμισθωτή και πρέπει να σέβεται τα δικαιώματα του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη της περιόδου προστασίας. Για τους αγοραστές, αυτό καθιστά απαραίτητο να κατανοήσουν την κατάσταση οποιασδήποτε υπάρχουσας μίσθωσης πριν ολοκληρώσουν την αγορά.

Λύση της μίσθωσης

Τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο ενοικιαστής μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση υπό ορισμένες συνθήκες, όπως παραβίαση της σύμβασης, καθυστερήσεις πληρωμών, κακή χρήση του ακινήτου ή σοβαρά ελαττώματα. Μόλις λήξει η τριετής περίοδος, η καταγγελία γίνεται ευκολότερη, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι νομικές και συμβατικές απαιτήσεις.

Πρόσθετα πρακτικά βήματα

Πριν νοικιάσετε το σπίτι σας, είναι σκόπιμο να:

  • Φωτογραφίσετε την κατάσταση του ακινήτου πριν από την είσοδο του ενοικιαστή.

  • Εξετάσετε το ενδεχόμενο ασφάλισης του ακινήτου, η οποία συνιστάται αλλά δεν είναι υποχρεωτική.

  • Βεβαιωθείτε ότι οι όροι πληρωμής και οι ευθύνες είναι σαφώς καταγεγραμμένοι.



Μικρές προφυλάξεις όπως αυτές μπορούν να αποτρέψουν μελλοντικές διαφωνίες και να κάνουν την εμπειρία της ενοικίασης πιο ομαλή και για τα δύο μέρη.

Επιλογές διαχείρισης ακινήτων στην Ελλάδα

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να διαχειριστούν οι ίδιοι μια μακροχρόνια μίσθωση ή να προσλάβουν μια επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Για τους ξένους ιδιοκτήτες που συχνά βρίσκονται εκτός Ελλάδας, η επαγγελματική διαχείριση μπορεί να είναι μια βολική λύση. Οι διαχειριστές ακινήτων μπορούν να βοηθήσουν στην επιλογή των ενοικιαστών, στις επιθεωρήσεις, στις επισκευές και στη λογιστική. Αν και η διαχείριση συνοδεύεται από προμήθεια, μπορεί να εξοικονομήσει χρόνο, να μειώσει τους κινδύνους και να βοηθήσει στη διατήρηση της κατάστασης του ακινήτου μακροπρόθεσμα.

Συμπέρασμα

Οι μακροχρόνιες μισθώσεις προσφέρουν σταθερότητα και σταθερό εισόδημα με λιγότερη καθημερινή εμπλοκή. Για τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν μια αξιόπιστη απόδοση χωρίς τις απαιτήσεις της ενοικίασης για διακοπές, αποτελούν μια πρακτική επιλογή. Με τη σωστή μίσθωση και την κατάλληλη καταχώριση, μια μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να λειτουργήσει ομαλά για χρόνια. Καθοδηγούμε διεθνείς αγοραστές ακινήτων στην Ελλάδα από το 1991 και υποστηρίζουμε τους ιδιοκτήτες μέσω της ενοικίασης και της διαχείρισης. Εάν σκέφτεστε μια μακροχρόνια μίσθωση, θα χαρούμε να σας βοηθήσουμε να συντάξετε σωστά τη μίσθωση και τα σχετικά έγγραφα.



Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιαδήποτε ζητήματα σχετίζονται με συγκεκριμένες περιπτώσεις, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο ειδικευμένο σε θέματα ακίνητης περιουσίας, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με τις ανάγκες σας.

Μπορεί επίσης να σας αρέσει