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Langzeitmieten in Griechenland: Regeln, Einkommen und rechtliche Anforderungen

Markt-Einblicke

16.02.2026

White Greek house model with blue shutters on marble surface surrounded by Euro banknotes and property documents in sunlight

Griechenland ist schon lange ein beliebtes Reiseziel – und immer mehr Leute aus dem Ausland entscheiden sich nicht nur dafür, hier Urlaub zu machen, sondern auch in Immobilien zu investieren. Viele Besitzer vermieten ihre Häuser, entweder kurz- oder langfristig, um sich was dazu zu verdienen.


Die Vermietung einer Immobilie in Griechenland kann attraktive Renditen bieten, aber für neue Eigentümer können die Regeln, Steuern und gesetzlichen Anforderungen zunächst verwirrend sein.


Wenn du wissen möchtest, wie Kurzzeitvermietungen funktionieren, findest du hier einen separaten Leitfaden.


Für diejenigen, die eine langfristige Vermietung in Betracht ziehen, ist es wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen. Im Folgenden findest du alles, was du über zu erwartende Einnahmen, Unterlagen, Steuern und Möglichkeiten der Immobilienverwaltung wissen musst.

Der Unterschied zwischen Langzeit- und Kurzzeitmieten

Der Hauptunterschied zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietungen in Griechenland liegt im Zweck und in der Struktur der Vermietung.


Kurzzeitmieten richten sich in der Regel an Reisende und Urlaubsgäste und werden normalerweise im Rahmen der griechischen Vorschriften für Kurzzeitmieten registriert (z. B. Unterkünfte im Stil von Airbnb). Diese Aufenthalte sind vorübergehend und gehen oft mit einer hohen Fluktuation der Gäste einher.


Bei Langzeitmieten hingegen mietet ein Mieter die Immobilie für einen längeren Zeitraum, der normalerweise in Monaten oder Jahren gemessen wird, als Wohnsitz. Während Kurzzeitmieten höhere Einnahmen pro Nacht generieren können, bieten Langzeitmieten Stabilität, weniger Verwaltungsaufwand und vorhersehbare monatliche Zahlungen.


In Griechenland wird ein langfristiger Mietvertrag als ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 60 Tagen oder mehr definiert. Ab dem 1. Januar 2024 wird jeder Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 60 Tagen nicht mehr als Kurzzeitmiete eingestuft, sondern als normale Langzeitmiete behandelt. Das heißt, der Vermieter muss die erforderlichen Mietinformationen gemäß den geltenden Vorschriften an die griechischen Steuerbehörden (AADE) übermitteln.


Warum solltest du Langzeitmieten in Griechenland in Betracht ziehen?

Die langfristige Vermietung Ihrer Immobilie kann Ihnen ein regelmäßiges Einkommen und eine zuverlässige Möglichkeit zur Deckung laufender Kosten wie Instandhaltung und Steuern bieten.


Im Gegensatz zu kurzfristigen Ferienvermietungen bieten Langzeitmieter Beständigkeit, geringere Fluktuation und weniger täglichen Aufwand.


Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:

Stabile Einnahmen: Die monatlichen Mietzahlungen sind vorhersehbar und weniger abhängig von der saisonalen Nachfrage.

Geringerer Verwaltungsaufwand: Mieterwechsel sind seltener, was weniger Check-ins, Reparaturen und Verwaltungsaufgaben bedeutet.

Bessere Beziehungen zu den Mietern: Langfristige Mieter behandeln die Immobilie oft wie ihr eigenes Zuhause, was im Laufe der Zeit zu einer besseren Pflege der Immobilie führen kann.

Erwartetes Einkommen

Der Eigentümer legt die Miete fest, aber die richtige Höhe spielt eine wichtige Rolle, um einen passenden Mieter zu finden und eine stabile, langfristige Mietbeziehung aufzubauen.


Die Mietpreise variieren je nach Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung. Die Miete wird oft beeinflusst durch:


- die Nähe zum Meer und die Aussicht

- Alter und Zustand der Immobilie

- Außenanlagen wie Gärten oder Pools

- Möbel und Geräte

- die Anbindung an Verkehrsmittel

- Lokale Nachfrage und Angebot

Die monatlichen Einnahmen aus Langzeitvermietungen sind normalerweise niedriger als die Gesamteinnahmen, die man mit Ferienvermietungen erzielen könnte. Trotzdem finden viele Eigentümer, dass die regelmäßigen Zahlungen und der geringere Aufwand die Langzeitvermietung zur praktischeren Option machen.

Der Mietvertrag

Ein langfristiger Mietvertrag für Wohnraum in Griechenland wird durch einen schriftlichen Mietvertrag zwischen dem Eigentümer (Vermieter) und dem Mieter abgeschlossen.

Für normale Mietverträge braucht man keine notarielle Urkunde, aber ein schriftlicher Vertrag ist wichtig. Der Mietvertrag muss auch elektronisch bei den griechischen Steuerbehörden (AADE) über die Taxisnet-Plattform registriert werden. Der Mieter muss die Erklärung online akzeptieren.

Ein ordnungsgemäß ausgearbeiteter Mietvertrag enthält in der Regel die Identitäten beider Parteien, eine Beschreibung der Immobilie, die Höhe der Miete, die Kautionsbedingungen, die Laufzeit und die Pflichten des Vermieters und des Mieters.


Klare Bedingungen von Anfang an helfen, spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Laufzeit

Das griechische Recht sieht eine obligatorische Mindestlaufzeit von drei Jahren für Wohnraummietverträge vor, die als Hauptwohnsitz des Mieters genutzt werden.


Selbst wenn im Vertrag eine kürzere Laufzeit angegeben ist, hat der Mieter dennoch das Recht, drei Jahre lang zu bleiben, sofern er seinen Verpflichtungen nachkommt. Es können auch längere Laufzeiten vereinbart werden.

Miete und Zahlungsbedingungen

Im Mietvertrag sollten die monatliche Miete, die Zahlungsweise (normalerweise Banküberweisung) und das Fälligkeitsdatum klar angegeben sein.


Wenn jährliche Mietanpassungen vereinbart sind – zum Beispiel eine feste prozentuale Erhöhung –, muss das im Vertrag ausdrücklich erwähnt werden. Mietsteigerungen können nicht einfach so durchgesetzt werden, es sei denn, der Mietvertrag sieht das vor.

Kaution

Mieter zahlen bei Unterzeichnung des Mietvertrags in der Regel eine Kaution, die in der Regel einer oder zwei Monatsmieten entspricht.

Diese Kaution schützt den Vermieter bei Mietausfällen, Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, oder ausstehenden Zahlungen. Am Ende des Mietverhältnisses wird sie zurückgezahlt, sofern die Immobilie im vereinbarten Zustand zurückgegeben wird.

Instandhaltung und Kosten

Im Allgemeinen ist der Vermieter für größere bauliche Reparaturen verantwortlich, während der Mieter für die tägliche Instandhaltung und kleinere Probleme, die durch normale Nutzung entstehen, aufkommt.


Die Nebenkosten und die gemeinsamen Kosten des Gebäudes werden in der Regel vom Mieter bezahlt, und die Strom- und Wasserverträge werden oft auf den Namen des Mieters umgeschrieben.

Kündigung

Nach Ablauf der Mindestmietdauer von drei Jahren kann jede Partei den Mietvertrag gemäß den Vertragsbedingungen kündigen. Eine vorzeitige Kündigung innerhalb der geschützten Frist kann eine gegenseitige Vereinbarung oder bestimmte rechtliche Gründe erfordern.

Rechtliche Anforderungen für Langzeitvermietungen in Griechenland

Wenn du dich entscheidest, deine Immobilie langfristig zu vermieten, musst du ein paar grundlegende Steuer- und Meldepflichten beachten.

Der Vermieter muss den Mietvertrag elektronisch melden und die Mieteinnahmen jährlich über die entsprechenden Steuerformulare melden.

Erforderliche Begleitdokumente

Zu den üblichen Unterlagen gehören:

- Energieausweis (EPC): Wird für die Vermietung von Immobilien gebraucht.

- Unterzeichneter Mietvertrag.

- Elektronische Mietvertragsanzeige an die AADE: Diese muss in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Mietbeginn oder einer Änderung eingereicht werden.

- Unterlagen des Mieters: Normalerweise ein Personalausweis/Reisepass und eine griechische Steuernummer (AFM).

- Unterlagen zum Eigentümer: Identitäts- und Eigentumsnachweis.

Ausländische Eigentümer brauchen außerdem eine griechische AFM (Steueridentifikationsnummer), die für alle immobilienbezogenen Transaktionen erforderlich ist.

Steuern auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden in Griechenland progressiv besteuert:

- 0 € – 12.000 €: 15 % (fester Steuersatz).

- 12.001 € – 24.000 €: 25 % (reduziert von 35 %).

- 24.001 € – 35.000 €: 35 %.

- Über 35.001 €: 45 %

(je nach Steuerjahr gelten Zwischenstufen).


Ein praktischer Vorteil der Miteigentümerschaft ist, dass die Steuerklassen pro Eigentümer gelten, was die Gesamtbelastung für Paare verringern kann.

Immobilieneigentümer sollten auch bedenken, dass die ENFIA, die jährliche Grundsteuer in Griechenland, auch dann zu zahlen ist, wenn die Immobilie vermietet ist.

Mieterschutz in Griechenland

Das griechische Mietrecht bietet Mietern in langfristigen Wohnraummietverträgen starken Schutz. Die Mindestlaufzeit von drei Jahren gilt auch dann, wenn im Vertrag eine kürzere Laufzeit vereinbart wurde.


Wichtig ist, dass der Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht automatisch zum Ende des Mietvertrags führt. Der neue Eigentümer tritt in die Position des vorherigen Vermieters ein und muss die Rechte des Mieters bis zum Ende der Schutzfrist respektieren.


Für Käufer ist es daher wichtig, sich vor dem Kauf über den Status bestehender Mietverhältnisse zu informieren.

Beendigung des Mietvertrags

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können den Mietvertrag unter bestimmten Umständen kündigen, z. B. bei Vertragsbruch, Zahlungsverzug, Missbrauch der Immobilie oder schwerwiegenden Mängeln.


Nach Ablauf der dreijährigen Frist wird die Kündigung einfacher, sofern die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Weitere praktische Schritte

Bevor du dein Haus vermietest, solltest du Folgendes beachten:

- Fotografiere den Zustand der Immobilie vor dem Einzug.

- eine Sachversicherung abzuschließen (empfohlen, aber nicht verpflichtend).

- sicherzustellen, dass die Zahlungsbedingungen und Verantwortlichkeiten klar schriftlich festgehalten sind.

Kleine Vorsichtsmaßnahmen wie diese können später größere Streitigkeiten verhindern und die Vermietung für beide Seiten reibungsloser gestalten.

Optionen für die Immobilienverwaltung in Griechenland

Eigentümer können eine Langzeitvermietung selbst verwalten oder eine professionelle Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen.


Für ausländische Eigentümer, die oft nicht in Griechenland sind, kann eine professionelle Verwaltung eine bequeme Lösung sein. Immobilienverwalter können bei der Auswahl der Mieter, Inspektionen, Reparaturen und der Buchhaltung helfen.


Die Verwaltung ist zwar mit einer Provision verbunden, kann aber Zeit sparen, Risiken reduzieren und dazu beitragen, den Zustand der Immobilie langfristig zu erhalten.

Fazit

Langfristige Vermietungen können die perfekte Balance zwischen Stabilität und Sicherheit bieten. Mit vorhersehbaren monatlichen Einnahmen und weniger täglichem Aufwand sind sie eine zuverlässige Wahl für Eigentümer, die ihre Investition in Griechenland im Hintergrund laufen lassen möchten – während sie einfach das Land selbst genießen.

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