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Langzeitvermietungen in Griechenland: Vorschriften, Einnahmen und gesetzliche Anforderungen

Marktinformationen

16.02.2026

White Greek house model with blue shutters on marble surface surrounded by Euro banknotes and property documents in sunlight

Griechenland ist seit langem ein beliebtes Reiseziel – und immer mehr Ausländer entscheiden sich nicht nur dafür, hier ihren Urlaub zu verbringen, sondern auch in Immobilien zu investieren. Viele Eigentümer vermieten ihre Immobilien entweder kurz- oder langfristig, um Einnahmen zu erzielen.


Die Vermietung einer Immobilie in Griechenland kann attraktive Renditen bieten, doch für neue Eigentümer können die Vorschriften, Steuern und rechtlichen Anforderungen zunächst verwirrend wirken.


Wenn Sie wissen möchten, wie Kurzzeitvermietungen funktionieren, finden Sie hier einen separaten Leitfaden.


Für diejenigen, die eine langfristige Vermietung in Betracht ziehen, ist es unerlässlich, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen. Im Folgenden finden Sie alles, was Sie über zu erwartende Einnahmen, Unterlagen, Steuern und Optionen zur Immobilienverwaltung wissen müssen.

Der Unterschied zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietungen

Der Hauptunterschied zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietungen in Griechenland liegt im Zweck und in der Struktur der Vermietung.


Kurzzeitvermietungen richten sich in der Regel an Reisende und Urlaubsgäste und sind meist im Rahmen des griechischen Rechtsrahmens für Kurzzeitvermietungen registriert (wie beispielsweise Unterkünfte im Stil von Airbnb). Diese Aufenthalte sind vorübergehend und gehen oft mit einem häufigen Gästewechsel einher.


Bei Langzeitvermietungen hingegen mietet ein Mieter die Immobilie als Wohnsitz für einen längeren Zeitraum, der in der Regel in Monaten oder Jahren gemessen wird. Während Kurzzeitvermietungen zwar höhere Einnahmen pro Nacht generieren können, bieten Langzeitvermietungen Stabilität, einen geringeren Verwaltungsaufwand und vorhersehbare monatliche Zahlungen.


In Griechenland wird ein langfristiger Mietvertrag als Mietvertrag mit einer Laufzeit von 60 Tagen oder mehr definiert. Ab dem 1. Januar 2024 wird jeder Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 60 Tagen nicht mehr als Kurzzeitvermietung eingestuft und als reguläres langfristiges Mietverhältnis behandelt. Dies bedeutet, dass der Vermieter die erforderlichen Mietinformationen gemäß den geltenden Vorschriften bei den griechischen Steuerbehörden (AADE) einreichen muss.


Warum sollten Sie Langzeitvermietungen in Griechenland in Betracht ziehen?

Die langfristige Vermietung Ihrer Immobilie kann eine stetige Einnahmequelle und eine zuverlässige Möglichkeit zur Deckung laufender Kosten wie Instandhaltung und Steuern bieten.


Im Gegensatz zu kurzfristigen Ferienvermietungen bieten Langzeitmieter Beständigkeit, eine geringere Fluktuation und weniger täglichen Aufwand.


Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:

Stabiles Einkommen: Die monatlichen Mietzahlungen sind vorhersehbar und weniger von der saisonalen Nachfrage abhängig.

Geringerer Verwaltungsaufwand: Mieterwechsel finden seltener statt, was weniger Eincheckvorgänge, Reparaturen und Verwaltungsaufgaben bedeutet.

Engere Beziehungen zu den Mietern: Langzeitmieter behandeln die Immobilie oft wie ihr eigenes Zuhause, was im Laufe der Zeit zu einer besseren Pflege der Immobilie führen kann.


Erwartete Einnahmen

Der Eigentümer legt die Miete fest, doch die Festlegung eines angemessenen Mietniveaus spielt eine wichtige Rolle bei der Gewinnung eines geeigneten Mieters und dem Aufbau einer stabilen, langfristigen Mietbeziehung.


Die Mietpreise variieren je nach Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung. Die Miete wird häufig beeinflusst durch:


- der Nähe zum Meer und der Aussicht

- Alter und Zustand der Immobilie

- Außenanlagen wie Gärten oder Pools

- Möbeln und Haushaltsgeräten

- die Anbindung an Verkehrsknotenpunkte

- Lokales Angebot und Nachfrage Die

monatlichen Einnahmen aus Langzeitvermietungen sind in der Regel geringer als die möglichen Gesamteinnahmen aus Ferienvermietungen. Dennoch sind viele Eigentümer der Ansicht, dass die regelmäßigen Zahlungen und der geringere Arbeitsaufwand die Langzeitvermietung zur praktischeren Option machen.

Der Mietvertrag

Eine langfristige Wohnraummiete in Griechenland wird durch einen schriftlichen Mietvertrag zwischen dem Eigentümer (Vermieter) und dem Mieter formalisiert.

Für Standard-Wohnungsmietverträge ist keine notarielle Urkunde erforderlich, ein schriftlicher Vertrag ist jedoch unerlässlich. Der Mietvertrag muss zudem elektronisch bei den griechischen Steuerbehörden (AADE) über die Taxisnet-Plattform registriert werden. Der Mieter ist verpflichtet, die Erklärung online zu akzeptieren.

Ein ordnungsgemäß ausgearbeiteter Mietvertrag enthält in der Regel die Identitäten beider Parteien, eine Beschreibung der Immobilie, die Höhe der Miete, die Kautionsbedingungen, die Laufzeit sowie die Pflichten von Vermieter und Mieter.


Klare Bedingungen von Anfang an tragen dazu bei, spätere Missverständnisse zu vermeiden.


Laufzeit

Das griechische Recht sieht eine vorgeschriebene Mindestlaufzeit von drei Jahren für Wohnraummietverträge vor, die als Hauptwohnsitz des Mieters dienen.


Selbst wenn der Vertrag eine kürzere Laufzeit vorsieht, hat der Mieter möglicherweise dennoch das gesetzliche Recht, drei Jahre lang zu bleiben, sofern er seinen Verpflichtungen nachkommt. Es können auch längere Laufzeiten vereinbart werden.


Miete und Zahlungsbedingungen

Im Mietvertrag sollten die monatliche Miete, die Zahlungsweise (in der Regel per Banküberweisung) und das Fälligkeitsdatum klar angegeben sein.


Wenn jährliche Mietanpassungen vereinbart werden – beispielsweise eine prozentuale Erhöhung –, muss dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden. Mieterhöhungen können nicht einseitig durchgesetzt werden, es sei denn, der Mietvertrag sieht dies vor.


Kaution

Mieter zahlen bei Vertragsunterzeichnung in der Regel eine Kaution, die typischerweise einer oder zwei Monatsmieten entspricht.

Diese Kaution schützt den Vermieter bei Mietausfällen, Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, oder ausstehenden Verbindlichkeiten. Am Ende des Mietverhältnisses wird sie zurückgezahlt, sofern die Immobilie im vereinbarten Zustand übergeben wird.


Instandhaltung und Kosten

Im Allgemeinen ist der Vermieter für größere bauliche Reparaturen verantwortlich, während der Mieter für die tägliche Instandhaltung und kleinere Mängel aufkommt, die durch den normalen Gebrauch entstehen.


Die Nebenkosten und die gemeinsamen Kosten des Gebäudes werden in der Regel vom Mieter bezahlt, und die Strom- und Wasserverträge werden oft auf den Namen des Mieters umgeschrieben.


Kündigung

Nach Ablauf der Mindestlaufzeit von drei Jahren kann jede Partei den Mietvertrag gemäß den Vertragsbedingungen kündigen. Eine vorzeitige Kündigung innerhalb der Kündigungsschutzfrist erfordert möglicherweise eine gegenseitige Vereinbarung oder bestimmte rechtliche Gründe.

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Gesetzliche Anforderungen für Langzeitvermietungen in Griechenland

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie langfristig zu vermieten, haben Sie grundlegende Steuer- und Meldepflichten.

Der Vermieter muss den Mietvertrag elektronisch anmelden und die Mieteinnahmen jährlich über die entsprechenden Steuerformulare melden.


Erforderliche Begleitdokumente

Zu den üblichen Unterlagen gehören:

- Energieausweis (EPC): Erforderlich für die Vermietung von Immobilien.

- Unterzeichneter Mietvertrag.

- Elektronische Mietvertragsmeldung an die AADE: Diese muss in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Mietbeginn oder bei Änderungen eingereicht werden.

- Unterlagen des Mieters: In der Regel ein Personalausweis/Reisepass und eine griechische Steuernummer (AFM).

- Unterlagen des Eigentümers: Identitäts- und Eigentumsnachweis.

Ausländische Eigentümer benötigen zudem eine griechische AFM (Steueridentifikationsnummer), die für alle immobilienbezogenen Transaktionen erforderlich ist.


Steuern auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden in Griechenland progressiv besteuert:

- 0 € – 12.000 €: 15 % (Pauschalsatz).

- 12.001 € – 24.000 €: 25 % (von 35 % gesenkt).

- 24.001 € – 35.000 €: 35 %.

- Über 35.001 €: 45 %

(je nach Steuerjahr gelten Zwischenstufen).


Ein praktischer Vorteil des Miteigentums besteht darin, dass die Steuerklassen pro Eigentümer gelten, was die Gesamtsteuerlast für Paare verringern kann.

Immobilieneigentümer sollten zudem bedenken, dass die ENFIA, die jährliche Grundsteuer in Griechenland, auch dann zu entrichten ist, wenn die Immobilie vermietet ist.


Mieterschutz in Griechenland

Das griechische Mietrecht bietet Mietern in langfristigen Wohnraummietverträgen einen starken Schutz. Die Mindestlaufzeit von drei Jahren gilt auch dann, wenn im Vertrag eine kürzere Laufzeit vereinbart wurde.


Wichtig ist, dass der Verkauf einer vermieteten Immobilie den Mietvertrag nicht automatisch beendet. Ein neuer Eigentümer tritt in die Position des bisherigen Vermieters ein und muss die Rechte des Mieters bis zum Ende der Schutzfrist respektieren.


Für Käufer ist es daher unerlässlich, sich vor Abschluss eines Kaufs über den Status eines bestehenden Mietverhältnisses zu informieren.


Beendigung des Mietverhältnisses

Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können den Mietvertrag unter bestimmten Umständen kündigen, beispielsweise bei Vertragsbruch, Zahlungsverzug, Missbrauch der Immobilie oder schwerwiegenden Mängeln.


Nach Ablauf der dreijährigen Frist wird die Kündigung einfacher, sofern die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.


Weitere praktische Schritte

Bevor Sie Ihre Immobilie vermieten, ist es ratsam: – den Zustand der Immobilie vor

dem Einzug zu fotografieren.

- eine Gebäudeversicherung in Betracht zu ziehen (empfohlen, jedoch nicht verpflichtend).

- sicherzustellen, dass Zahlungsbedingungen und Verantwortlichkeiten klar schriftlich festgehalten sind.

Kleine Vorsichtsmaßnahmen wie diese können spätere größere Streitigkeiten verhindern und den Mietvorgang für beide Parteien reibungsloser gestalten.


Optionen zur Immobilienverwaltung in Griechenland

Eigentümer können eine Langzeitvermietung selbst verwalten oder eine professionelle Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen.


Für ausländische Eigentümer, die sich häufig nicht in Griechenland aufhalten, kann eine professionelle Verwaltung eine praktische Lösung sein. Immobilienverwalter können bei der Mieterauswahl, bei Besichtigungen, Reparaturen und der Buchhaltung behilflich sein.


Zwar ist die Verwaltung mit einer Provision verbunden, doch kann sie Zeit sparen, Risiken verringern und dazu beitragen, den Zustand der Immobilie langfristig zu erhalten.

Fazit

Langzeitvermietungen können die perfekte Balance zwischen Stabilität und Sorglosigkeit bieten. Mit vorhersehbaren monatlichen Einnahmen und geringerem täglichen Aufwand bleiben sie eine zuverlässige Wahl für Eigentümer, die möchten, dass ihre Investition in Griechenland still im Hintergrund läuft – während sie einfach das Land selbst genießen.

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