Griechenland ist seit langem ein beliebtes Reiseziel - und immer mehr Ausländer entscheiden sich nicht nur für einen Urlaub hier, sondern auch für Investitionen in Immobilien. Viele Eigentümer vermieten ihre Häuser, entweder kurz- oder langfristig, um ein Einkommen zu erzielen.
Die Vermietung eines Hauses in Griechenland kann attraktive Renditen bieten, aber für neue Eigentümer können die Regeln, Steuern und rechtlichen Anforderungen anfangs verwirrend sein.
Wenn Sie wissen möchten, wie Kurzzeitvermietungen funktionieren, haben wir einen separaten Leitfaden finden Sie hier.
Für diejenigen, die einen langfristigen Mietvertrag in Erwägung ziehen, ist es wichtig, den rechtlichen Rahmen zu verstehen. Im Folgenden finden Sie alles, was Sie über die zu erwartenden Einnahmen, die Dokumentation, die Steuern und die Möglichkeiten der Immobilienverwaltung wissen müssen.
Der Unterschied zwischen Langzeit- und Kurzzeitmieten
Der Hauptunterschied zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung in Griechenland liegt im Zweck und in der Struktur der Vermietung.
Kurzzeitvermietungen richten sich in der Regel an Reisende und Feriengäste und sind in der Regel im Rahmen des griechischen Rahmens für Kurzzeitvermietungen registriert (z. B. Unterkünfte im Stil von Airbnb). Diese Aufenthalte sind zeitlich begrenzt und häufig mit einem häufigen Wechsel der Gäste verbunden.
Bei der Langzeitvermietung hingegen mietet ein Mieter die Immobilie für einen längeren Zeitraum, der in der Regel in Monaten oder Jahren gemessen wird, als Wohnsitz. Während Kurzzeitvermietungen höhere Einnahmen pro Nacht bringen können, bieten Langzeitvermietungen Stabilität, weniger Verwaltungsaufwand und vorhersehbare monatliche Zahlungen.
In Griechenland wird ein langfristiger Mietvertrag als ein dauerhafter Mietvertrag definiert. 60 Tage oder mehr. Ab dem 1. Januar 2024 wird jeder Mietvertrag mit einer Dauer von mindestens 60 Tagen nicht mehr als kurzfristige Vermietung eingestuft, sondern wie ein normales langfristiges Mietverhältnis behandelt. Dies bedeutet, dass der Vermieter den griechischen Steuerbehörden (AADE) die erforderlichen Informationen über den Mietvertrag gemäß den geltenden Vorschriften vorlegen muss.
Warum sollte man Langzeitmieten in Griechenland in Betracht ziehen?
Die Langzeitvermietung Ihrer Immobilie kann einen stetigen Einkommensstrom und eine zuverlässige Möglichkeit zur Deckung laufender Kosten wie Instandhaltung und Steuern bieten.
Im Gegensatz zu kurzfristigen Ferienvermietungen bieten langfristige Mieter Beständigkeit, eine geringere Fluktuation und eine geringere Einbindung in das Tagesgeschäft.
Einige der wichtigsten Vorteile sind:
Stabiles Einkommen: Die monatlichen Mietzahlungen sind vorhersehbar und weniger von der saisonalen Nachfrage abhängig.
Weniger Stress für das Management: Mieterwechsel sind seltener, was weniger Kontrollen, Reparaturen und Verwaltungsaufgaben bedeutet.
Stärkere Mieterbeziehungen: Langfristige Mieter behandeln die Wohnung oft wie ihr Eigentum, was mit der Zeit zu einer besseren Pflege der Immobilie führen kann.
Erwartetes Einkommen
Der Eigentümer legt die Miete fest, aber die richtige Höhe spielt eine wichtige Rolle, um einen geeigneten Mieter zu finden und ein stabiles, langfristiges Mietverhältnis aufzubauen.
Die Mietpreise hängen von Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung ab. Die Miete wird oft beeinflusst durch:
- Nähe zum Meer und Aussicht
- Alter und Zustand der Immobilie
- Außenanlagen wie Gärten oder Pools
- Möbel und Geräte
- Zugang zu Verkehrsknotenpunkten
- Angebot und Nachfrage vor Ort
Die monatlichen Einnahmen aus der Langzeitvermietung sind in der Regel niedriger als die möglichen Gesamteinnahmen aus der Ferienvermietung. Dennoch finden viele Eigentümer, dass die regelmäßigen Zahlungen und die geringere Arbeitsbelastung die Langzeitvermietung zur praktischeren Option machen.
Der Mietvertrag
Eine langfristige Wohnungsvermietung in Griechenland wird durch einen schriftlichen Mietvertrag zwischen dem Immobilieneigentümer (Vermieter) und dem Mieter formalisiert.
Eine notarielle Urkunde ist für Standard-Wohnungsmietverträge nicht erforderlich, aber ein schriftlicher Vertrag ist unerlässlich. Der Mietvertrag muss außerdem elektronisch bei den griechischen Steuerbehörden (AADE) über die Taxisnet-Plattform registriert werden. Der Mieter ist verpflichtet, die Erklärung online zu akzeptieren.
Ein ordnungsgemäß abgefasster Mietvertrag enthält in der Regel die Identität beider Parteien, eine Beschreibung der Immobilie, die Höhe des Mietzinses, die Kautionsbedingungen, die Laufzeit und die Verpflichtungen von Vermieter und Mieter.
Klare Bedingungen von Anfang an helfen, spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Dauer
Das griechische Recht sieht eine verbindliche Mindestdauer von drei Jahre bei Mietverträgen für Wohnungen, die als Hauptwohnsitz des Mieters genutzt werden.
Auch wenn der Vertrag eine kürzere Laufzeit vorsieht, kann der Mieter das Recht haben, drei Jahre lang zu bleiben, sofern er seinen Verpflichtungen nachkommt. Es können auch längere Laufzeiten vereinbart werden.
Miete und Zahlungsbedingungen
Im Mietvertrag sollten die monatliche Miete, die Zahlungsmethode (in der Regel Banküberweisung) und das Fälligkeitsdatum klar angegeben sein.
Wenn jährliche Mietanpassungen vereinbart werden - z. B. eine feste prozentuale Erhöhung - muss dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden. Mieterhöhungen können nicht einseitig durchgesetzt werden, es sei denn, der Mietvertrag sieht sie vor.
Sicherheitskaution
In der Regel zahlen die Mieter bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution, die in der Regel einer oder zwei Monatsmieten entspricht.
Diese Kaution schützt den Vermieter bei unbezahlter Miete, bei Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, oder bei ausstehenden Verpflichtungen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird sie zurückerstattet, sofern die Wohnung in dem vereinbarten Zustand übergeben wird.
Wartung und Kosten
Im Allgemeinen ist der Vermieter für größere bauliche Reparaturen zuständig, während der Mieter für die tägliche Instandhaltung und kleinere Probleme, die sich aus der normalen Nutzung ergeben, aufkommt.
Die Rechnungen der Versorgungsunternehmen und die Gemeinkosten des Gebäudes werden in der Regel vom Mieter bezahlt, und die Strom- und Wasserverträge werden häufig auf den Namen des Mieters übertragen.
Terminierung
Nach Ablauf der Mindestdauer von drei Jahren kann jede Partei den Mietvertrag gemäß den Vertragsbedingungen kündigen. Eine vorzeitige Kündigung innerhalb der Schutzfrist kann im gegenseitigen Einvernehmen oder aus besonderen rechtlichen Gründen erfolgen.
Rechtliche Anforderungen für Langzeitvermietungen in Griechenland
Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie langfristig zu vermieten, haben Sie grundlegende Steuer- und Meldepflichten.
Der Vermieter muss den Mietvertrag elektronisch anmelden und die Mieteinnahmen jährlich mit den entsprechenden Steuerformularen melden.
Erforderliche unterstützende Dokumente
Zu den üblichen Dokumenten gehören:
- Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz (EPC): Erforderlich für die Vermietung von Immobilien.
- Unterzeichneter Mietvertrag.
- Elektronische Mietvertragserklärung an AADE: Diese muss in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Beginn des Mietverhältnisses oder einer Änderung eingereicht werden.
- Unterlagen für den Mieter: In der Regel einen Personalausweis/Reisepass und eine griechische Steuernummer (AFM).
- Dokumentation des Eigentümers: Identitäts- und Eigentumsnachweis.
Ausländische Eigentümer benötigen außerdem ein griechisches AFM (Steueridentifikationsnummer), die für alle immobilienbezogenen Transaktionen erforderlich ist.
Steuern auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen werden in Griechenland progressiv besteuert:
- 0 € - 12.000 €: 15% (fester Satz).
- 12.001 € - 24.000 €: 25% (reduziert von 35%).
- 24.001 € - 35.000 €: 35%.
- Über 35.001 €: 45%.
(Je nach Steuerjahr gelten Zwischenstufen).
Ein praktischer Vorteil des Miteigentums ist, dass die Steuerklassen für jeden Eigentümer gelten, was die Gesamtbelastung für Paare verringern kann.
Grundstückseigentümer sollten auch daran denken, dass ENFIA, Jährliche Grundsteuer Griechenlands, Auch wenn die Wohnung vermietet ist, muss die Steuer gezahlt werden.
Mieterschutz in Griechenland
Das griechische Mietrecht bietet einen starken Schutz für Mieter in langfristigen Wohnungsmietverträgen. Die Mindestdauer von drei Jahren gilt auch dann, wenn im Vertrag eine kürzere Laufzeit vereinbart wurde.
Wichtig ist, dass der Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses führt. Der neue Eigentümer tritt in die Position des früheren Vermieters ein und muss die Rechte des Mieters bis zum Ende der Schutzfrist respektieren.
Für Käufer ist es daher wichtig, sich vor dem Kaufabschluss über den Status eines bestehenden Mietverhältnisses zu informieren.
Beendigung des Mietverhältnisses
Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können den Mietvertrag unter bestimmten Umständen kündigen, z. B. bei Vertragsbruch, Zahlungsverzug, missbräuchlicher Nutzung der Immobilie oder schweren Mängeln.
Nach Ablauf der Dreijahresfrist wird die Kündigung einfacher, sofern die gesetzlichen und vertraglichen Anforderungen erfüllt sind.
Zusätzliche praktische Schritte
Bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten, ist es ratsam, dies zu tun:
- den Zustand der Immobilie vor dem Einzug fotografieren.
- eine Sachversicherung in Betracht ziehen (empfohlen, aber nicht obligatorisch).
- sicherstellen, dass die Zahlungsbedingungen und Verantwortlichkeiten klar formuliert sind.
Kleine Vorsichtsmaßnahmen wie diese können spätere größere Streitigkeiten verhindern und die Anmietung für beide Parteien reibungsloser gestalten.
Optionen der Immobilienverwaltung in Griechenland
Eigentümer können eine Langzeitvermietung selbst verwalten oder ein professionelles Immobilienmanagementunternehmen beauftragen.
Für ausländische Eigentümer, die oft nicht in Griechenland sind, kann eine professionelle Verwaltung eine praktische Lösung sein. Immobilienverwalter können bei der Auswahl der Mieter, Inspektionen, Reparaturen und der Buchhaltung helfen.
Die Verwaltung ist zwar mit einer Provision verbunden, aber sie kann Zeit sparen, Risiken verringern und dazu beitragen, den Zustand der Immobilie langfristig zu erhalten.
Schlussfolgerung
Langfristige Vermietungen bieten die perfekte Balance zwischen Stabilität und Seelenfrieden. Mit vorhersehbaren monatlichen Einnahmen und weniger täglichen Verpflichtungen sind sie eine verlässliche Wahl für Eigentümer, die wollen, dass ihre Investition in Griechenland ruhig im Hintergrund arbeitet - während sie einfach das Land selbst genießen.
