22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Griechenland ist seit langem ein beliebtes Reiseziel, und immer mehr Ausländer entscheiden sich nicht nur dafür, hier ihren Urlaub zu verbringen, sondern auch in Immobilien zu investieren. Viele Eigentümer vermieten ihre Immobilien entweder kurz- oder langfristig, um Einnahmen zu erzielen. Die Vermietung einer Immobilie in Griechenland kann attraktive Renditen bieten, doch für neue Eigentümer können die Vorschriften, Steuern und rechtlichen Anforderungen zunächst verwirrend wirken. Für diejenigen, die eine langfristige Vermietung in Betracht ziehen, ist es unerlässlich, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen. Im Folgenden finden Sie alles, was Sie über zu erwartende Einnahmen, Unterlagen, Steuern und Möglichkeiten der Immobilienverwaltung wissen müssen.
Der Unterschied zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietungen
Der Hauptunterschied zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietungen in Griechenland liegt im Zweck und in der Struktur der Vermietung. Kurzzeitvermietungen richten sich in der Regel an Reisende und Urlaubsgäste und sind meist im Rahmen des griechischen Rechtsrahmens für Kurzzeitvermietungen registriert, wie beispielsweise Unterkünfte im Stil von Airbnb. Diese Aufenthalte sind vorübergehend und gehen oft mit einem häufigen Gästewechsel einher. Bei Langzeitvermietungen hingegen mietet ein Mieter die Immobilie für einen längeren Zeitraum als Wohnsitz, der in der Regel in Monaten oder Jahren gemessen wird. Während Kurzzeitvermietungen zwar höhere Einnahmen pro Nacht generieren können, bieten Langzeitvermietungen Stabilität, einen geringeren Verwaltungsaufwand und vorhersehbare monatliche Zahlungen. In Griechenland wird ein langfristiger Mietvertrag als Mietvertrag mit einer Laufzeit von 60 Tagen oder mehr definiert. Ab dem 1. Januar 2024 wird jeder Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 60 Tagen nicht mehr als Kurzzeitvermietung eingestuft und als reguläres Langzeitmietverhältnis behandelt. Dies bedeutet, dass der Vermieter die erforderlichen Mietinformationen gemäß den geltenden Vorschriften an die griechischen Steuerbehörden (AADE) übermitteln muss.
Warum sollten Sie Langzeitvermietungen in Griechenland in Betracht ziehen?
Die langfristige Vermietung Ihrer Immobilie kann eine stetige Einnahmequelle und eine zuverlässige Möglichkeit zur Deckung laufender Kosten wie Instandhaltung und Steuern bieten. Im Gegensatz zu kurzfristigen Ferienvermietungen bieten Langzeitmieter Beständigkeit, geringere Fluktuation und weniger täglichen Aufwand. Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:
Stabiles Einkommen: Die monatlichen Mietzahlungen sind vorhersehbar und weniger von der saisonalen Nachfrage abhängig.
Geringerer Verwaltungsaufwand: Mieterwechsel finden seltener statt, was weniger Check-ins, Reparaturen und Verwaltungsaufgaben bedeutet.
Engere Beziehungen zu den Mietern: Langzeitmieter behandeln die Immobilie oft wie ihr eigenes Zuhause, was im Laufe der Zeit zu einer besseren Pflege der Immobilie führen kann.
Erwartete Einnahmen
Der Eigentümer legt die Miete fest, doch die Festlegung eines angemessenen Mietniveaus spielt eine wichtige Rolle bei der Gewinnung eines geeigneten Mieters und dem Aufbau einer stabilen, langfristigen Mietbeziehung. Die Mietpreise variieren in Abhängigkeit von Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung. Die Miete wird häufig beeinflusst durch:
Nähe zum Meer und Aussicht
Alter und Zustand der Immobilie
Außenanlagen wie Gärten oder Pools
Möbel und Haushaltsgeräte
Anbindung an Verkehrsknotenpunkte
Lokales Angebot und Nachfrage
Die monatlichen Einnahmen aus Langzeitvermietungen sind in der Regel geringer als die Gesamteinnahmen, die durch Ferienvermietungen erzielt werden können. Dennoch sind viele Eigentümer der Ansicht, dass die regelmäßigen Zahlungen und der geringere Arbeitsaufwand die Langzeitvermietung zur praktischeren Option machen.
Der Mietvertrag
Eine langfristige Wohnraummiete in Griechenland wird durch einen schriftlichen Mietvertrag zwischen dem Eigentümer (Vermieter) und dem Mieter formalisiert. Für Standard-Wohnraummietverträge ist keine notarielle Urkunde erforderlich, ein schriftlicher Vertrag ist jedoch unerlässlich. Der Mietvertrag muss zudem elektronisch über die Taxisnet-Plattform bei den griechischen Steuerbehörden (AADE) angemeldet werden. Sobald der Vermieter die Anmeldung eingereicht hat, muss der Mieter diese online annehmen. Wenn der Mieter innerhalb von 30 Tagen keine Maßnahmen ergreift, gilt die Anmeldung automatisch als angenommen. Ein ordnungsgemäß ausgearbeiteter Mietvertrag enthält in der Regel die Personalien beider Parteien, eine Beschreibung der Immobilie, die Höhe der Miete, die Kautionsbedingungen, die Laufzeit sowie die Pflichten von Vermieter und Mieter. Klare Bedingungen von Anfang an helfen, spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Laufzeit
Das griechische Recht sieht eine vorgeschriebene Mindestlaufzeit von drei Jahren für Wohnraummietverträge vor, die als Hauptwohnsitz des Mieters dienen. Selbst wenn der Vertrag eine kürzere Laufzeit vorsieht, hat der Mieter möglicherweise dennoch das gesetzliche Recht, drei Jahre lang zu bleiben, sofern er seinen Verpflichtungen nachkommt. Es können auch längere Laufzeiten vereinbart werden.
Miete und Zahlungsbedingungen
Der Mietvertrag sollte die monatliche Miete, die Zahlungsweise und das Fälligkeitsdatum klar festlegen. Die Miete wird in der Regel per Banküberweisung gezahlt. In Griechenland wird zunehmend von Barzahlungen abgewichen und auf nachverfolgbare, bei den Steuerbehörden registrierte Zahlungen umgestellt, sodass die Banküberweisung immer mehr zur erwarteten Zahlungsmethode wird und nicht mehr nur die übliche ist. Wenn jährliche Mietanpassungen vereinbart werden, beispielsweise eine Erhöhung um einen festen Prozentsatz, muss dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden. Mieterhöhungen können nicht einseitig durchgesetzt werden, es sei denn, der Mietvertrag sieht dies vor.
Kaution
Mieter leisten bei Vertragsunterzeichnung in der Regel eine Kaution, die typischerweise einer oder zwei Monatsmieten entspricht. Diese Kaution schützt den Vermieter im Falle von Mietrückständen, Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, oder ausstehenden Verpflichtungen. Am Ende des Mietverhältnisses wird sie zurückgezahlt, sofern die Immobilie im vereinbarten Zustand übergeben wird.
Instandhaltung und Kosten
Im Allgemeinen ist der Vermieter für größere bauliche Reparaturen verantwortlich, während der Mieter für die tägliche Instandhaltung und kleinere Schäden, die durch den normalen Gebrauch entstehen, aufkommt. Die Nebenkosten und die gemeinsamen Kosten des Gebäudes werden in der Regel vom Mieter getragen, und Strom- und Wasserverträge werden oft auf den Namen des Mieters umgeschrieben.
Kündigung
Nach Ablauf der Mindestlaufzeit von drei Jahren kann jede Partei den Mietvertrag gemäß den Vertragsbedingungen kündigen. Eine vorzeitige Kündigung innerhalb der Kündigungsschutzfrist erfordert unter Umständen eine einvernehmliche Vereinbarung oder bestimmte rechtliche Gründe.
Gesetzliche Anforderungen für Langzeitmieten in Griechenland
Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie langfristig zu vermieten, haben Sie grundlegende Steuer- und Meldepflichten. Der Vermieter muss den Mietvertrag elektronisch anmelden und die Mieteinnahmen jährlich über die entsprechenden Steuerformulare melden.
Erforderliche Begleitdokumente
Zu den üblichen Unterlagen gehören:
Energieausweis (EPC): Erforderlich für die Vermietung von Immobilien.
Unterzeichneter Mietvertrag.
Elektronische Mietvertragsmeldung an die AADE: Der Vermieter muss diese bis zum Ende des Monats nach Beginn des Mietverhältnisses oder nach jeder Änderung einreichen. Eine verspätete Einreichung kann automatische Bußgelder nach sich ziehen.
Unterlagen des Mieters: In der Regel ein Personalausweis oder Reisepass sowie eine griechische Steuernummer (AFM).
Unterlagen des Eigentümers: Identitäts- und Eigentumsnachweis.
Ausländische Eigentümer benötigen zudem eine griechische AFM (Steueridentifikationsnummer), die für alle immobilienbezogenen Transaktionen erforderlich ist.
Steuern auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen werden in Griechenland progressiv besteuert:
0 € – 12.000 €: 15 %
12.001 € – 24.000 €: 25 %
24.001 € – 36.000 €: 35 %
Über 36.000 €: 45 %
Ein praktischer Vorteil des Miteigentums besteht darin, dass die Steuerklassen pro Eigentümer gelten, was die Gesamtsteuerbelastung für Paare verringern kann. Immobilienbesitzer sollten zudem bedenken, dass die ENFIA, die jährliche griechische Grundsteuer, auch dann zu entrichten ist, wenn die Immobilie vermietet ist.
Mieterschutz in Griechenland
Das griechische Mietrecht bietet Mietern in langfristigen Wohnraummietverträgen starken Schutz. Die Mindestlaufzeit von drei Jahren gilt auch dann, wenn im Vertrag eine kürzere Laufzeit vereinbart wurde. Wichtig ist, dass der Verkauf einer vermieteten Immobilie nicht automatisch zum Ende des Mietverhältnisses führt. Ein neuer Eigentümer tritt in die Position des bisherigen Vermieters ein und muss die Rechte des Mieters bis zum Ende der Schutzfrist respektieren. Für Käufer ist es daher unerlässlich, sich vor Abschluss eines Kaufs über den Status eines bestehenden Mietverhältnisses zu informieren.
Kündigung des Mietvertrags
Sowohl der Vermieter als auch der Mieter können den Mietvertrag unter bestimmten Umständen kündigen, beispielsweise bei Vertragsbruch, Zahlungsverzug, Missbrauch der Immobilie oder schwerwiegenden Mängeln. Nach Ablauf der dreijährigen Frist wird die Kündigung einfacher, sofern die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Weitere praktische Schritte
Bevor Sie Ihre Immobilie vermieten, ist es ratsam:
den Zustand der Immobilie vor dem Einzug zu fotografieren.
Eine Gebäudeversicherung in Betracht zu ziehen, die zwar empfohlen, aber nicht verpflichtend ist.
Sicherstellen, dass Zahlungsbedingungen und Verantwortlichkeiten klar schriftlich festgehalten sind.
Kleine Vorsichtsmaßnahmen wie diese können spätere größere Streitigkeiten verhindern und den Mietvorgang für beide Seiten reibungsloser gestalten.
Optionen für die Immobilienverwaltung in Griechenland
Eigentümer können eine Langzeitvermietung selbst verwalten oder eine professionelle Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen. Für ausländische Eigentümer, die sich häufig nicht in Griechenland aufhalten, kann eine professionelle Verwaltung eine praktische Lösung sein. Immobilienverwalter können bei der Mieterauswahl, bei Besichtigungen, Reparaturen und der Buchhaltung behilflich sein. Die Verwaltung ist zwar mit einer Provision verbunden, kann jedoch Zeit sparen, Risiken verringern und dazu beitragen, den Zustand der Immobilie langfristig zu erhalten.
Fazit
Langzeitvermietungen bieten Stabilität und ein regelmäßiges Einkommen bei geringerem täglichen Aufwand. Für Eigentümer, die eine verlässliche Rendite ohne die Anforderungen einer Ferienvermietung wünschen, sind sie eine praktische Wahl. Mit dem richtigen Mietvertrag und einer ordnungsgemäßen Registrierung kann ein Langzeitmietverhältnis über Jahre hinweg reibungslos verlaufen. Wir beraten seit 1991 internationale Immobilienkäufer in Griechenland und unterstützen Eigentümer auch bei der Vermietung und Verwaltung. Wenn Sie eine Langzeitvermietung in Erwägung ziehen, helfen wir Ihnen gerne dabei, den Mietvertrag und die Formalitäten korrekt zu gestalten.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu konkreten Fällen wird dringend empfohlen, je nach Bedarf einen Immobilienanwalt, einen Steuerberater oder einen Notar zu konsultieren.
