Αγορά κατοικίας στην Ελλάδα: Ερωτήσεις που θέτουν οι Ολλανδοί αγοραστές (2026)

Ανακαίνιση και κρυφά ελαττώματα

Πολλοί Ολλανδοί αγοραστές ενθουσιάζονται με ένα παλιό σπίτι γεμάτο χαρακτήρα, ένα πέτρινο εξοχικό ή ένα σπίτι σε χωριό. Αυτά τα ακίνητα μπορεί να είναι υπέροχα, αλλά μπορεί επίσης να κρύβουν προβλήματα που δεν είναι ορατά με την πρώτη ματιά.

Επιθεωρήσεις

Στην Ολλανδία, η επιθεώρηση ενός κτιρίου πριν από την αγορά είναι συνήθης πρακτική, που συχνά απαιτείται από την τράπεζά σας. Στην Ελλάδα είναι λιγότερο συνηθισμένη, αλλά για ένα παλαιότερο ακίνητο αξίζει τον κόπο να γίνει. Ένας τοπικός πολιτικός μηχανικός μπορεί να ελέγξει τη δομή, τη στέγη, τις υδραυλικές εγκαταστάσεις και την ηλεκτρολογική καλωδίωση. Μερικές εκατοντάδες ευρώ που θα δαπανήσετε εδώ μπορούν να σας εξοικονομήσουν χιλιάδες αργότερα.

Συνηθισμένα προβλήματα σε παλαιότερα σπίτια

Προσέξτε για υγρούς τοίχους ή μούχλα από παλαιότερη κατασκευή ή υγρούς χειμώνες, ξεπερασμένη ηλεκτρική καλωδίωση που μπορεί να μην πληροί τα σύγχρονα πρότυπα και στέγες που χρειάζονται επισκευή ή αντικατάσταση.

Άδειες ανακαίνισης

Μικρές αισθητικές εργασίες, όπως το βάψιμο ή η αντικατάσταση μιας πόρτας, δεν χρειάζονται άδεια. Οτιδήποτε δομικό, όπως η αφαίρεση ενός τοίχου ή η προσθήκη ενός δωματίου, χρειάζεται άδεια. Ένας αρχιτέκτονας ή μηχανικός που γνωρίζει τους τοπικούς κανονισμούς μπορεί να λάβει την κατάλληλη άδεια, ώστε η ανακαίνισή σας να είναι νόμιμη.

Εύρεση εργολάβων

Υπάρχουν αξιόπιστοι κατασκευαστές, αν και ενδέχεται να αντιμετωπίσετε γλωσσικό εμπόδιο. Είναι χρήσιμο να έχετε κάποιον που θα συντονίζει τις τοπικές επιχειρήσεις εκ μέρους σας. Ζητήστε προσφορές από περισσότερους από έναν εργολάβους και καταγράψτε τα πάντα γραπτώς. Η εργασία και τα υλικά μπορεί να κοστίζουν λιγότερο από ό,τι στις Κάτω Χώρες, αν και τα μικρότερα νησιά μπορεί να είναι πιο ακριβά, επειδή τα υλικά πρέπει να μεταφέρονται με πλοίο.

Εάν εντοπίσετε κάποιο ελάττωμα μετά την αγορά

Η ελληνική νομοθεσία παρέχει προστασία στους αγοραστές σε περίπτωση που ο πωλητής έχει αποκρύψει ένα γνωστό πρόβλημα, και η αποκατάσταση εξαρτάται από τις περιστάσεις. Η πιο σίγουρη προστασία είναι η διεξοδική δέουσα επιμέλεια πριν από την αγορά, κάτι που ακριβώς πραγματοποιεί η νομική μας ομάδα ως πρότυπο.

Μπορώ να λάβω χρηματοδότηση ως Ολλανδός αγοραστής;

Ναι, η χρηματοδότηση ενός ακινήτου στην Ελλάδα είναι δυνατή.

Στεγαστικά δάνεια από ελληνικές τράπεζες

Οι ξένοι αγοραστές, συμπεριλαμβανομένων των Ολλανδών πολιτών, μπορούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο από ελληνική τράπεζα, ενώ αρκετές τράπεζες διαθέτουν πλέον τμήματα ειδικά για διεθνείς πελάτες. Πρέπει να είστε προετοιμασμένοι να καταβάλετε σημαντική προκαταβολή, καθώς οι τράπεζες χρηματοδοτούν μέρος της αξίας και όχι το σύνολο της αγοράς. Τα επιτόκια είναι ανταγωνιστικά και εξαρτώνται από την τράπεζα και τη διάρκεια που επιλέγετε, ενώ η μέγιστη διάρκεια εξαρτάται συχνά από την ηλικία σας. Οι τράπεζες αξιολογούν το εισόδημά σας, ακόμη και αν αυτό προέρχεται από την Ολλανδία, μαζί με το πιστωτικό σας ιστορικό και την αξία του ακινήτου. Το ειδικό μας άρθρο για τα ελληνικά στεγαστικά δάνεια παρέχει ενημερωμένες πληροφορίες σχετικά με τα τρέχοντα επιτόκια και τους όρους.

Εναλλακτικές λύσεις

Δεν παίρνουν όλοι ελληνική υποθήκη. Ορισμένοι Ολλανδοί αγοραστές αξιοποιούν περιουσιακά στοιχεία στην πατρίδα τους, για παράδειγμα μέσω αναχρηματοδότησης ή λήψης δεύτερης υποθήκης επί του ολλανδικού ακινήτου τους. Μια άλλη επιλογή είναι το προσωπικό ή οικογενειακό δάνειο. Κάθε επιλογή έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά της.

Μια πρακτική συμβουλή

Όποια οδό και αν επιλέξετε, να θυμάστε τα έξοδα αγοράς που προστίθενται στην τιμή, περίπου 10% όταν προστεθούν οι φόροι, τα συμβολαιογραφικά και τα νομικά έξοδα. Οι ελληνικές τράπεζες χρηματοδοτούν μόνο ένα ποσοστό της αξίας του ακινήτου, όχι τα έξοδα κλεισίματος, οπότε βεβαιωθείτε ότι διαθέτετε τα απαραίτητα κεφάλαια. Πολλοί Ολλανδοί αγοραστές που έχουν αποταμιεύσει αρκετά χρήματα επιλέγουν να αγοράσουν χωρίς υποθήκη.

Ενοικίαση του σπιτιού σας

Πολλοί αγοραστές χρησιμοποιούν το ακίνητό τους στην Ελλάδα για ένα μέρος του έτους και το ενοικιάζουν τον υπόλοιπο χρόνο για να καλύψουν τα έξοδα.

Μπορώ να ενοικιάσω το ακίνητό μου στην Ελλάδα;

Ναι. Ως πολίτης της ΕΕ, έχετε το ίδιο δικαίωμα να ενοικιάσετε το ακίνητό σας με έναν τοπικό ιδιοκτήτη, υπό την επιφύλαξη των ίδιων κανόνων και φόρων.

Βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις διακοπών

Για να καταχωρίσετε το ακίνητό σας σε πλατφόρμες όπως το Airbnb ή το Booking.com, πρέπει πρώτα να το δηλώσετε στο Μητρώο Βραχυπρόθεσμων Ενοικιάσεων της εφορίας και να λάβετε έναν αριθμό μητρώου, τον ΑΜΑ. Από τον Οκτώβριο του 2025, όλες οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις πρέπει επίσης να πληρούν ελάχιστα πρότυπα ασφάλειας και ποιότητας σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία. Εν ολίγοις, το ακίνητο πρέπει να είναι ένας κατάλληλος χώρος διαβίωσης με φυσικό φως, εξαερισμό και κλιματισμό, και πρέπει να διαθέτει ασφάλιση αστικής ευθύνης, πιστοποιητικό ασφάλειας από ηλεκτρολόγο, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, σηματοδοτημένες εξόδους, κουτί πρώτων βοηθειών και απεντόμωση. Το ξεχωριστό μας άρθρο σχετικά με τους κανόνες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης του 2025 παρουσιάζει τον πλήρη κατάλογο ελέγχου.

Τουριστικά τέλη και τέλη για την κλιματική αλλαγή

Από το 2024, η Ελλάδα επιβάλλει Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση στις διανυκτερεύσεις, το οποίο αντικατέστησε τον παλαιότερο φόρο διαμονής. Πρόκειται για ένα σταθερό ποσό ανά διανυκτέρευση, ανά ακίνητο, το οποίο είναι υψηλότερο κατά τη θερινή περίοδο και για μεγαλύτερα σπίτια. Το εισπράττετε από τους επισκέπτες σας και το αποδίδετε στην εφορία. Οι ακριβείς συντελεστές καθορίζονται από τις αρχές και αναπροσαρμόζονται κατά καιρούς, οπότε αξίζει να ελέγξετε τα τρέχοντα ποσά, ή μπορούμε να τα επιβεβαιώσουμε για εσάς.

Διαχείριση ακινήτων

Εάν δεν βρίσκεστε στην Ελλάδα, ένας τοπικός διαχειριστής μπορεί να αναλάβει τις αφίξεις, τον καθαρισμό και τυχόν έκτακτες ανάγκες. Η τυπική αμοιβή κυμαίνεται μεταξύ 10 και 20% των εσόδων από ενοίκια, ενώ οι εταιρείες πλήρους εξυπηρέτησης μπορούν να διαχειριστούν τα πάντα, από το μάρκετινγκ έως τη συντήρηση, κάτι που ταιριάζει στους ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν αποκλειστικά ως επένδυση.

Φόρος επί των εσόδων από ενοίκια

Τα έσοδα από ενοίκια ελληνικών ακινήτων φορολογούνται στην Ελλάδα, ανεξάρτητα από την εθνικότητά σας. Η φορολογία είναι προοδευτική, ξεκινώντας από 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ ετήσιων εσόδων από ενοίκια. Οι κλίμακες πάνω από αυτό το όριο αναθεωρήθηκαν για το 2026, οπότε αξίζει να ελέγξετε τα τρέχοντα ποσοστά. Η κλίμακα ισχύει ανά ιδιοκτήτη, οπότε η συνιδιοκτησία με τον/τη σύζυγο μπορεί μερικές φορές να μειώσει το συνολικό ποσό που πρέπει να πληρώσετε. Το ειδικό μας άρθρο για τους φόρους ακινήτων στην Ελλάδα περιλαμβάνει τα ενημερωμένα στοιχεία, ενώ ένας φορολογικός σύμβουλος μπορεί να επιβεβαιώσει τη δική σας κατάσταση. Τα καλά νέα για τους Ολλανδούς ιδιοκτήτες είναι ότι η Ελλάδα και οι Κάτω Χώρες έχουν συνάψει φορολογική σύμβαση με σκοπό την αποφυγή της διπλής φορολογίας. Στην πράξη, πληρώνετε φόρο στην Ελλάδα για τα εισοδήματα από ενοίκια και δηλώνετε το ακίνητο στο Πλαίσιο 3 στις Κάτω Χώρες με έκπτωση για το ακίνητο στο εξωτερικό. Ένας φορολογικός σύμβουλος μπορεί να σας καθοδηγήσει στις λεπτομέρειες.

Πιθανά έσοδα από ενοίκια

Σε δημοφιλείς περιοχές, ένα σπίτι σε καλή τοποθεσία μπορεί να αποφέρει σημαντικά έσοδα κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού. Οι αποδόσεις ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία, την εποχή και τη συχνότητα ενοικίασης του ακινήτου, οπότε είναι προτιμότερο να εξετάζετε ρεαλιστικά τοπικά στοιχεία παρά ένα γενικό ποσοστό. Θα χαρούμε να σας ενημερώσουμε για το τι είναι εφικτό στην περιοχή που σας ενδιαφέρει. Ό,τι και αν κερδίσετε, υπολογίστε στο προϋπολογισμό σας τα έξοδα διαχείρισης, συντήρησης, κοινής ωφέλειας, ασφάλισης και τους πιο ήσυχους μήνες.

Ασφάλιση

Όταν ενοικιάζετε σε επισκέπτες, είναι σκόπιμο να διαθέτετε ασφάλιση κατοικίας που περιλαμβάνει αστική ευθύνη, σε περίπτωση που ένας επισκέπτης τραυματιστεί. Η παρουσία σας ή η παρουσία ενός διαχειριστή κατά την άφιξη των επισκεπτών τους βοηθά να εγκατασταθούν και μειώνει τον κίνδυνο ζημιών.

Μακροχρόνια χρήση και κλίμα

Είτε σκοπεύετε να συνταξιοδοτηθείτε κάποια μέρα στην Ελλάδα είτε απλά να χρησιμοποιείτε το σπίτι για μεγάλες περιόδους, αξίζει να σκεφτείτε μερικά πρακτικά ζητήματα.

Άνεση όλο το χρόνο

Η Ελλάδα είναι θερμότερη από την Ολλανδία, αλλά έχει εποχές. Πολλά εξοχικά σπίτια είναι χτισμένα για το καλοκαίρι, με καλό αερισμό και κλιματισμό, και μπορεί να μην διαθέτουν θέρμανση ή μόνωση για τους πιο δροσερούς μήνες. Οι χειμώνες στη βόρεια Ελλάδα και σε υψόμετρο μπορεί να είναι κρύοι, με χιόνι σε ορισμένα μέρη. Εάν αγοράζετε σε μια τέτοια περιοχή, ελέγξτε αν υπάρχει θέρμανση, όπως καλοριφέρ, αντλία θερμότητας ή τζάκι, καθώς και κατάλληλη μόνωση. Για χειμώνες στον ήλιο, ο νότος της Κρήτης ή τα Δωδεκάνησα παραμένουν ήπιοι.

Συντήρηση ενώ λείπετε

Εάν δεν βρίσκεστε εκεί μόνιμα, φροντίστε να αναθέσετε σε κάποιον να ελέγχει το σπίτι, να το αερίζει και να προσέχει τον κήπο. Ο ήλιος, ο θαλασσινός αέρας και οι μακρές περίοδοι κλεισίματος μπορούν να έχουν αρνητικές επιπτώσεις. Σε πολλά ελληνικά χωριά η κοινότητα είναι πολύ δεμένη και οι γείτονες φροντίζουν φυσικά ο ένας τον άλλον.

Νερό στις αγροτικές περιοχές

Σε μερικά μικρότερα νησιά, το νερό μπορεί να είναι σπάνιο κατά την περίοδο αιχμής του καλοκαιριού, με παροχή από δεξαμενές ή διανομές. Ρωτήστε για την τοπική κατάσταση. Μια δεξαμενή αποθήκευσης μπορεί να λύσει τα περισσότερα προβλήματα. Στις αγροτικές περιοχές συχνά υπάρχουν ξεχωριστές συνδέσεις για πόσιμο νερό και νερό άρδευσης.

Υπηρεσίες για μακροχρόνιες διαμονές

Αν σκοπεύετε να ζήσετε στο σπίτι για μήνες, λάβετε υπόψη την πρόσβαση σε νοσοκομεία, γιατρούς και καταστήματα, ειδικά το χειμώνα, όταν ορισμένα μικρά νησιά και χωριά κλείνουν. Η Κρήτη, για παράδειγμα, διαθέτει ισχυρές ιατρικές εγκαταστάσεις στο Ηράκλειο και τα Χανιά και μια κοινότητα που λειτουργεί όλο το χρόνο, ενώ ένα μικρό νησί μπορεί να έχει μόνο ένα τοπικό ιατρείο. Προσαρμόστε την τοποθεσία στον τρόπο ζωής που σκοπεύετε να ακολουθήσετε.

Ένα σπίτι για μακροχρόνια διαμονή, όχι μόνο για διακοπές

Η ιδιοκτησία στην Ελλάδα μπορεί να αποτελέσει μέρος της ζωής σας για πολλά χρόνια. Οι ιδιοκτήτες συχνά διατηρούν το ελληνικό τους σπίτι για πέντε έως δέκα χρόνια ή και περισσότερο, χρησιμοποιώντας το για οικογενειακές διακοπές, για την τελική συνταξιοδότηση ή ως επένδυση για μεταπώληση όταν έρθει η κατάλληλη στιγμή. Εάν ο στόχος είναι η συνταξιοδότηση, αξίζει να σκεφτείτε εκ των προτέρων την προσβασιμότητα και την κοντινή υγειονομική περίθαλψη. Εάν πρόκειται κυρίως για επένδυση, η διατήρηση του ακινήτου σε καλή κατάσταση προστατεύει την αξία του για μεταπώληση. Από το 1991 καθοδηγούμε διεθνείς αγοραστές προς το ιδανικό σπίτι τους στην Ελλάδα, από τις πρώτες ερωτήσεις μέχρι τη νομική διεκπεραίωση και πέραν αυτής. Είστε πάντα ευπρόσδεκτοι να επικοινωνήσετε μαζί μας για μια συμβουλευτική συνάντηση χωρίς καμία δέσμευση.

Αποποίηση ευθύνης: Αυτό το άρθρο παρέχει μόνο γενικές πληροφορίες. Οι κανόνες σχετικά με την ακίνητη περιουσία, τη φορολογία και τη διαμονή αλλάζουν, και οι ατομικές καταστάσεις διαφέρουν. Συνιστούμε να συμβουλευτείτε εξειδικευμένους νομικούς και φορολογικούς επαγγελματίες πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση.