22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Ein Eigenheim unter der griechischen Sonne zu besitzen, ist ein Traum, den viele niederländische Käufer teilen. Um diesen Traum zu verwirklichen, muss man einen Immobilienprozess durchlaufen, der sich von dem im Heimatland unterscheidet. Dieser Leitfaden beantwortet die Fragen, die uns niederländische Käufer am häufigsten stellen – angefangen bei der Frage, warum Griechenland überhaupt attraktiv ist, über die rechtlichen Schritte, Renovierung und versteckte Mängel bis hin zur Finanzierung, den Vermietungsvorschriften und den praktischen Aspekten der langfristigen Nutzung einer griechischen Immobilie.
Was macht Griechenland für niederländische Käufer attraktiv?
Einige Faktoren tauchen immer wieder auf.
Klima und Lebensstil
In weiten Teilen Griechenlands herrschen lange, verlässliche Sommer und milde Winter sowie ein entspanntes mediterranes Lebenstempo. Für alle, die dem grauen niederländischen Winter entfliehen möchten, liegt der Reiz auf der Hand. Einige Eigentümer verbringen die kälteren Monate genau aus diesem Grund in Griechenland.
Landschaftliche Vielfalt
Von Inselstränden bis hin zu Bergdörfern auf dem Festland gibt es eine große Auswahl. Für viele niederländische Käufer steht ein Meerblick oder eine Lage an der Küste ganz oben auf der Wunschliste. Beliebte Gebiete sind Kreta, die Ionischen Inseln wie Korfu und Lefkada sowie der Peloponnes.
Erschwingliche Preise
Immobilien in Griechenland sind im Vergleich zu den Niederlanden nach wie vor erschwinglich. Die Preise in Athen beispielsweise betragen nur einen Bruchteil derjenigen in Amsterdam, sodass man mit dem gleichen Budget oft mehr Platz oder eine bessere Lage erhält.
Bequeme Anreise
Griechenland ist gut an die Niederlande angebunden, mit Direktflügen von Amsterdam und anderen niederländischen Flughäfen nach Athen und zu vielen Inseln, insbesondere im Sommer. Ihr Zweitwohnsitz ist nur wenige Stunden entfernt.
Kultur und Gemeinschaft
Die Griechen sind für ihre Gastfreundschaft, die „Filoxenia“, bekannt, und in den Touristengebieten wird weitgehend Englisch gesprochen. In mehreren Teilen des Landes gibt es eine wachsende niederländische Gemeinschaft, sodass Sie in der örtlichen Taverne durchaus Landsleute treffen können.
Genehmigungen und rechtliche Fragen
Können niederländische (EU-)Bürger in Griechenland frei Immobilien erwerben?
Ja. Als EU-Bürger können niederländische Käufer fast überall in Griechenland Immobilien erwerben. Ausnahmen bilden staatlich geschützte Gebiete wie Nationalparks, archäologische Zonen und Waldflächen.
Benötige ich eine Aufenthaltsgenehmigung oder ein Visum?
Nein. Ihre EU-Staatsbürgerschaft gibt Ihnen bereits das Recht, in Griechenland zu leben, sodass für den Kauf keine zusätzliche Aufenthaltsgenehmigung erforderlich ist.
Welche griechischen Unterlagen sind erforderlich?
Der erste Schritt ist die Beantragung einer griechischen Steuernummer, der AFM (Arithmos Forologikou Mitroou), die für jeden Käufer obligatorisch ist. Diese ist unkompliziert zu erhalten, und unser Rechtsteam kümmert sich für Sie darum. Die AFM wird benötigt, um Steuern zu zahlen und die Immobilie auf Ihren Namen einzutragen.
Benötige ich einen Anwalt oder einen Notar?
Ein Notar ist gesetzlich vorgeschrieben, um den Verkauf abzuschließen. Der Notar ist ein unparteiischer Amtsträger, der den Vertrag aufsetzt und vollzieht. Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, wir empfehlen jedoch dringend einen zu Ihrem eigenen Schutz. Ihr Anwalt überprüft, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist und diese schuldenfrei ist, kontrolliert die Baugenehmigungen und den Planungsstatus und stellt sicher, dass keine Ansprüche oder Dienstbarkeiten auf das Haus lasten. Bei Elxis wird dies von unserem hauseigenen Rechtsteam übernommen.
Wie sieht es mit den Genehmigungen für die Immobilie selbst aus?
Ein wichtiger Punkt ist, dass das Haus über alle erforderlichen Baugenehmigungen verfügt. Die griechischen Bauvorschriften sind streng, und jegliche Anbauten oder größere Arbeiten müssen genehmigt worden sein. Ein Ingenieur kann bestätigen, dass die Immobilie in ihrer Bauausführung den offiziellen Plänen entspricht.
Sind besondere Genehmigungen erforderlich, um eine Immobilie zu erwerben?
Nicht für EU-Bürger. Käufer aus Nicht-EU-Ländern nutzen manchmal das Goldene Visum, Griechenlands Weg zur Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen. Die Mindestinvestition hängt von der Region und der Art der Immobilie ab und hat sich in den letzten Jahren mehrmals geändert. Als niederländischer Staatsangehöriger haben Sie bereits das Recht, in Griechenland zu leben und zu reisen, daher trifft dies auf Sie nicht zu.
Ein Hinweis zu den Kosten
Als Faustregel gilt, dass sich die Gesamtkaufkosten in Griechenland auf etwa 10 % des Kaufpreises belaufen, wenn man die Grunderwerbsteuer, Notar- und Anwaltskosten mit einrechnet. Hinzu kommt eine jährliche Grundsteuer, die ENFIA, auf die im Abschnitt „Vermietung“ weiter unten eingegangen wird.
Renovierung und versteckte Mängel
Viele niederländische Käufer lassen sich von einem älteren Haus mit Charakter, einem Steinhaus oder einem Dorfhaus begeistern. Diese Immobilien können wunderbar sein, aber sie können auch Probleme verbergen, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind.
Begutachtungen
In den Niederlanden ist eine Gebäudeinspektion vor dem Kauf üblich und wird oft von Ihrer Bank verlangt. In Griechenland ist dies weniger verbreitet, doch bei einer älteren Immobilie lohnt es sich auf jeden Fall. Ein örtlicher Bauingenieur kann die Bausubstanz, das Dach, die Sanitäranlagen und die Elektrik überprüfen. Ein paar hundert Euro, die Sie hier investieren, können Ihnen später Tausende einsparen.
Häufige Probleme in älteren Häusern
Achten Sie auf feuchte Wände oder Schimmel aufgrund älterer Bauweise oder feuchter Winter, veraltete elektrische Leitungen, die möglicherweise nicht den modernen Standards entsprechen, sowie Dächer, die repariert oder ersetzt werden müssen.
Baugenehmigungen
Für kleinere kosmetische Arbeiten, wie das Streichen oder den Austausch einer Tür, ist keine Genehmigung erforderlich. Für bauliche Maßnahmen, wie das Entfernen einer Wand oder den Anbau eines Raums, ist eine Genehmigung erforderlich. Ein Architekt oder Ingenieur, der die örtlichen Vorschriften kennt, kann die richtige Genehmigung einholen, damit Ihre Renovierung rechtmäßig erfolgt.
Suche nach Bauunternehmern
Es gibt zuverlässige Bauunternehmer, allerdings könnten Sie auf Sprachbarrieren stoßen. Es ist hilfreich, wenn jemand in Ihrem Namen die Koordination mit den örtlichen Handwerkern übernimmt. Holen Sie Angebote von mehr als einem Bauunternehmer ein und halten Sie alles schriftlich fest. Arbeitskosten und Material können günstiger sein als in den Niederlanden, wobei kleinere Inseln teurer sein können, da Materialien dorthin verschifft werden müssen.
Wenn Sie nach dem Kauf einen Mangel feststellen
Das griechische Recht bietet Käufern Schutz, wenn ein Verkäufer ein bekanntes Problem verschwiegen hat, und die Abhilfe hängt von den Umständen ab. Der sicherste Schutz ist eine gründliche Prüfung vor dem Kauf, und genau das führt unser Rechtsteam standardmäßig durch.
Kann ich als niederländischer Käufer eine Finanzierung erhalten?
Ja, die Finanzierung einer griechischen Immobilie ist möglich.
Hypotheken von griechischen Banken
Ausländische Käufer, darunter auch niederländische Staatsbürger, können eine Hypothek bei einer griechischen Bank erhalten, und mehrere Banken haben mittlerweile Abteilungen für internationale Kunden eingerichtet. Rechnen Sie mit einer beträchtlichen Anzahlung, da die Banken nur einen Teil des Wertes und nicht den gesamten Kaufpreis finanzieren. Die Zinssätze sind wettbewerbsfähig und hängen von der Bank und der von Ihnen gewählten Laufzeit ab, wobei die maximale Laufzeit oft von Ihrem Alter abhängt. Die Banken prüfen Ihr Einkommen, auch wenn es in den Niederlanden erzielt wird, sowie Ihre Bonität und den Wert der Immobilie. Unser spezieller Artikel über griechische Hypotheken hält die aktuellen Zinssätze und Konditionen auf dem neuesten Stand.
Alternative Wege
Nicht jeder nimmt eine griechische Hypothek auf. Einige niederländische Käufer greifen auf Vermögenswerte im Heimatland zurück, beispielsweise durch Refinanzierung oder die Aufnahme einer zweiten Hypothek auf ihre niederländische Immobilie. Ein Privatkredit oder ein Familienkredit ist eine weitere Option. Jede hat ihre Vor- und Nachteile.
Ein praktischer Tipp
Unabhängig davon, für welchen Weg Sie sich entscheiden, denken Sie an die Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen und sich auf etwa 10 % belaufen, wenn Steuern, Notar- und Rechtskosten hinzugerechnet werden. Griechische Banken finanzieren nur einen Prozentsatz des Immobilienwerts, nicht die Kaufnebenkosten; stellen Sie also sicher, dass diese Mittel bereitstehen. Viele niederländische Käufer, die genug gespart haben, entscheiden sich dafür, ganz ohne Hypothek zu kaufen.
Vermietung Ihrer Immobilie
Viele Käufer nutzen ihre griechische Immobilie einen Teil des Jahres selbst und vermieten sie den Rest der Zeit, um die Kosten zu decken.
Kann ich meine griechische Immobilie vermieten?
Ja. Als EU-Bürger haben Sie das gleiche Recht, Ihre Immobilie zu vermieten wie ein ortsansässiger Eigentümer, wobei für Sie dieselben Vorschriften und Steuern gelten.
Kurzfristige Ferienvermietungen
Um Ihre Immobilie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anzubieten, müssen Sie sie zunächst beim Finanzamt im Register für Kurzzeitvermietungen eintragen lassen und erhalten eine Registrierungsnummer, die AMA. Seit Oktober 2025 müssen alle Kurzzeitvermietungen zudem die nach griechischem Recht geltenden Mindeststandards für Sicherheit und Qualität erfüllen. Kurz gesagt muss die Immobilie ein angemessener Wohnraum mit Tageslicht, Belüftung und Klimaanlage sein und über eine Haftpflichtversicherung, ein Sicherheitszertifikat eines Elektrikers, Feuerlöscher, Rauchmelder, gekennzeichnete Ausgänge, einen Erste-Hilfe-Kasten sowie Schädlingsbekämpfung verfügen. Unser separater Artikel zu den Vorschriften für Kurzzeitvermietungen ab 2025 enthält die vollständige Checkliste.
Tourismus- und Klimagebühren
Seit 2024 erhebt Griechenland eine Gebühr zur Stärkung der Widerstandsfähigkeit gegenüber der Klimakrise auf Übernachtungen, die die frühere Übernachtungssteuer ersetzt hat. Es handelt sich um einen festen Betrag pro Nacht und Unterkunft, der in der Sommersaison und für größere Häuser höher angesetzt ist. Sie ziehen diese Gebühr von Ihren Gästen ein und führen sie an das Finanzamt ab. Die genauen Sätze werden von den Behörden festgelegt und von Zeit zu Zeit angepasst, daher lohnt es sich, die aktuellen Zahlen zu überprüfen, oder wir können diese für Sie bestätigen.
Immobilienverwaltung
Wenn Sie sich nicht in Griechenland aufhalten, kann ein lokaler Verwalter Check-ins, Reinigungen und eventuelle Notfälle übernehmen. Eine typische Gebühr liegt im Bereich von 10 bis 20 % der Mieteinnahmen, und Full-Service-Agenturen können alles von der Vermarktung bis zur Instandhaltung übernehmen, was für Eigentümer geeignet ist, die ihre Immobilie rein als Kapitalanlage vermieten.
Steuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen aus einer griechischen Immobilie werden in Griechenland besteuert, unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit. Die Besteuerung erfolgt nach einem progressiven Steuertarif, beginnend mit 15 % auf die ersten 12.000 € der jährlichen Mieteinnahmen. Die darüber liegenden Stufen wurden für 2026 angepasst, daher lohnt es sich, die aktuellen Sätze zu überprüfen. Die Staffelung gilt pro Eigentümer, sodass eine Miteigentümerschaft mit dem Ehepartner die Gesamtsteuerlast manchmal senken kann. Unser spezieller Artikel zu griechischen Immobiliensteuern enthält die aktuellen Zahlen, und ein Steuerberater kann Ihre individuelle Situation bestätigen. Die gute Nachricht für niederländische Eigentümer ist, dass Griechenland und die Niederlande ein Steuerabkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung geschlossen haben. In der Praxis zahlen Sie in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen und geben die Immobilie in den Niederlanden in Feld 3 an, wobei Sie eine Steuererleichterung für die ausländische Immobilie erhalten. Ein Steuerberater kann Sie durch die Einzelheiten führen.
Voraussichtliche Mieteinnahmen
In beliebten Gegenden kann ein gut gelegenes Haus im Sommer nützliche Einnahmen erzielen. Die Renditen variieren stark je nach Lage, Saison und der Häufigkeit, mit der Sie die Immobilie vermieten. Daher ist es besser, realistische lokale Zahlen zu betrachten als einen pauschalen Prozentsatz. Wir beraten Sie gerne darüber, was in der von Ihnen ins Auge gefassten Gegend realistisch ist. Unabhängig davon, wie viel Sie verdienen, sollten Sie Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Nebenkosten, Versicherungen und ruhigere Monate einkalkulieren.
Versicherung
Wenn Sie an Gäste vermieten, ist es ratsam, eine Hausratversicherung abzuschließen, die eine Haftpflichtversicherung umfasst, für den Fall, dass ein Gast verletzt wird. Wenn Sie selbst oder ein Verwalter bei der Ankunft der Gäste anwesend sind, hilft dies ihnen, sich einzuleben, und verringert das Risiko von Schäden.
Langfristige Nutzung und Klima
Ob Sie nun planen, sich eines Tages in Griechenland zur Ruhe zu setzen oder das Haus einfach für längere Zeiträume zu nutzen – einige praktische Punkte sollten Sie bedenken.
Ganzjähriger Komfort
Griechenland ist wärmer als die Niederlande, hat aber dennoch Jahreszeiten. Viele Ferienhäuser sind für den Sommer gebaut, verfügen über eine gute Belüftung und Klimaanlage, und es fehlt ihnen möglicherweise an Heizung oder Isolierung für die kühleren Monate. Die Winter in Nordgriechenland und in höheren Lagen können kalt sein, stellenweise mit Schneefall. Wenn Sie in einer solchen Gegend kaufen, achten Sie auf Heizmöglichkeiten wie Heizkörper, eine Wärmepumpe oder einen Kamin sowie auf eine angemessene Isolierung. Für Winter in der Sonne bleiben der Süden Kretas oder die Dodekanes mild.
Instandhaltung während Ihrer Abwesenheit
Wenn Sie nicht ständig vor Ort sind, beauftragen Sie jemanden, nach dem Haus zu sehen, es zu lüften und den Garten im Auge zu behalten. Sonne, Seeluft und lange Zeiträume, in denen das Haus verschlossen ist, können ihren Tribut fordern. In vielen griechischen Dörfern ist die Gemeinschaft eng verbunden, und Nachbarn achten ganz selbstverständlich aufeinander.
Wasser in ländlichen Gebieten
Auf einigen kleineren Inseln kann es im Hochsommer zu Wasserknappheit kommen, wobei die Versorgung über Zisternen oder Lieferungen erfolgt. Erkundigen Sie sich nach der örtlichen Situation. Ein Speichertank kann die meisten Probleme lösen. In ländlichen Gebieten gibt es oft getrennte Anschlüsse für Trink- und Bewässerungswasser.
Dienstleistungen für längere Aufenthalte
Wenn Sie vorhaben, mehrere Monate am Stück in dem Haus zu wohnen, sollten Sie die Erreichbarkeit von Krankenhäusern, Ärzten und Geschäften berücksichtigen, insbesondere im Winter, wenn das Leben auf einigen kleinen Inseln und in Dörfern zum Erliegen kommt. Kreta verfügt beispielsweise über gut ausgestattete medizinische Einrichtungen in Heraklion und Chania sowie eine ganzjährig ansässige Bevölkerung, während eine winzige Insel möglicherweise nur über eine lokale Klinik verfügt. Wählen Sie den Standort entsprechend Ihrer Lebensplanung aus.
Ein langfristiges Zuhause, nicht nur ein Urlaub
Eine Immobilie in Griechenland kann viele Jahre lang Teil Ihres Lebens sein. Eigentümer behalten ihr griechisches Zuhause oft fünf bis zehn Jahre oder länger und nutzen es für Familienurlaube, den späteren Ruhestand oder als Investition, um es zum richtigen Zeitpunkt wieder zu verkaufen. Wenn der Ruhestand das Ziel ist, lohnt es sich, im Voraus über Erreichbarkeit und medizinische Versorgung in der Nähe nachzudenken. Wenn es sich hauptsächlich um eine Investition handelt, schützt die Instandhaltung der Immobilie in gutem Zustand ihren Wert für den Wiederverkauf. Seit 1991 begleiten wir internationale Käufer auf dem Weg zu ihrem idealen Zuhause in Griechenland, von den ersten Fragen über die rechtliche Abwicklung bis hin zu weiteren Schritten. Sie sind jederzeit herzlich eingeladen, sich für eine unverbindliche Beratung an uns zu wenden.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Immobilien-, Steuer- und Aufenthaltsvorschriften ändern sich, und die individuellen Situationen variieren. Wir empfehlen Ihnen, qualifizierte Rechts- und Steuerfachleute zu konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen.
