Rénovation et vices cachés
De nombreux acheteurs néerlandais craquent pour une maison ancienne pleine de caractère, un cottage en pierre ou une maison de village. Ces propriétés peuvent être magnifiques, mais elles peuvent aussi cacher des problèmes qui ne sont pas visibles au premier coup d’œil.
Inspections
Aux Pays-Bas, une inspection du bâtiment avant l'achat est courante, souvent exigée par votre banque. En Grèce, cela est moins courant, mais pour une propriété ancienne, cela vaut vraiment la peine. Un ingénieur civil local peut vérifier la structure, le toit, la plomberie et l'installation électrique. Quelques centaines d'euros dépensés aujourd'hui peuvent vous en faire économiser des milliers plus tard.
Problèmes courants dans les maisons anciennes
Soyez attentif aux murs humides ou à la moisissure dus à une construction ancienne ou à des hivers humides, à un câblage électrique obsolète qui pourrait ne pas répondre aux normes modernes, ainsi qu'aux toitures nécessitant une réparation ou un remplacement.
Permis de rénovation
Les travaux esthétiques mineurs, tels que la peinture ou le remplacement d'une porte, ne nécessitent pas de permis. Tout travail structurel, comme l'abattage d'un mur ou l'ajout d'une pièce, en nécessite un. Un architecte ou un ingénieur connaissant les réglementations locales peut obtenir le permis adéquat afin que votre rénovation soit conforme à la loi.
Trouver des entrepreneurs
Il existe des constructeurs fiables, mais vous pourriez être confronté à une barrière linguistique. Il est utile de faire appel à quelqu’un pour coordonner les travaux avec les artisans locaux en votre nom. Demandez des devis à plusieurs entrepreneurs et consignez tout par écrit. La main-d’œuvre et les matériaux peuvent coûter moins cher qu’aux Pays-Bas, bien que les petites îles puissent être plus chères car les matériaux doivent y être acheminés par bateau.
Si vous constatez un défaut après l'achat
La législation grecque protège les acheteurs lorsque le vendeur a dissimulé un problème connu, et la solution dépend des circonstances. La garantie la plus sûre consiste à effectuer une vérification approfondie avant l'achat, ce que notre équipe juridique effectue systématiquement.
Puis-je obtenir un financement en tant qu'acheteur néerlandais ?
Oui, il est possible de financer l'achat d'un bien immobilier en Grèce.
Prêts hypothécaires auprès de banques grecques
Les acheteurs étrangers, y compris les citoyens néerlandais, peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque grecque, et plusieurs banques disposent désormais de divisions dédiées à la clientèle internationale. Prévoyez de verser un apport substantiel, car les banques ne financent qu'une partie de la valeur du bien plutôt que la totalité de l'achat. Les taux sont compétitifs et dépendent de la banque et de la durée que vous choisissez, la durée maximale dépendant souvent de votre âge. Les banques évaluent vos revenus, même s'ils sont perçus aux Pays-Bas, ainsi que vos antécédents de crédit et la valeur du bien immobilier. Notre article dédié aux prêts hypothécaires grecs présente les taux et conditions actuels.
Autres solutions
Tout le monde ne souscrit pas un prêt hypothécaire grec. Certains acheteurs néerlandais puisent dans leurs actifs aux Pays-Bas, par exemple en refinançant ou en contractant un deuxième prêt hypothécaire sur leur bien immobilier néerlandais. Un prêt personnel ou familial constitue une autre option. Chacune présente des avantages et des inconvénients.
Un conseil pratique
Quelle que soit la solution que vous choisissez, n'oubliez pas les frais d'achat qui s'ajoutent au prix, soit environ 10 % une fois les taxes, les frais de notaire et les frais juridiques pris en compte. Les banques grecques ne financent qu'un pourcentage de la valeur du bien, et non les frais de clôture ; assurez-vous donc de disposer des fonds nécessaires. De nombreux acheteurs néerlandais ayant épargné suffisamment choisissent d'acheter sans recourir à un prêt hypothécaire.
Louer votre maison
De nombreux acheteurs utilisent leur bien immobilier grec une partie de l'année et le louent le reste du temps pour aider à couvrir les frais.
Puis-je louer ma propriété grecque ?
Oui. En tant que citoyen de l'UE, vous disposez du même droit de louer votre bien qu'un propriétaire local, sous réserve des mêmes règles et taxes.
Locations de vacances de courte durée
Pour publier une annonce sur des plateformes telles qu'Airbnb ou Booking.com, vous devez d'abord enregistrer la propriété auprès du registre des locations de courte durée auprès de l'administration fiscale et obtenir un numéro d'enregistrement, l'AMA. Depuis octobre 2025, toutes les locations de courte durée doivent également respecter des normes minimales de sécurité et de qualité conformément à la législation grecque. En résumé, le bien doit constituer un espace de vie convenable, doté de lumière naturelle, d'une ventilation et de la climatisation, et il doit disposer d'une assurance responsabilité civile, d'un certificat de sécurité délivré par un électricien, d'extincteurs, de détecteurs de fumée, de sorties signalées, d'une trousse de premiers secours et d'un service de lutte contre les nuisibles. Notre article consacré aux règles relatives à la location de courte durée en 2025 présente la liste de contrôle complète.
Taxes touristiques et climatiques
Depuis 2024, la Grèce prélève une taxe de résilience face à la crise climatique sur les nuitées, qui a remplacé l'ancienne taxe de séjour. Il s'agit d'un montant fixe par nuit et par logement, plus élevé pendant la saison estivale et pour les logements de plus grande taille. Vous la percevez auprès de vos clients et la reversez au fisc. Les taux exacts sont fixés par les autorités et sont ajustés de temps à autre ; il est donc utile de vérifier les chiffres actuels, ou nous pouvons vous les confirmer.
Gestion immobilière
Si vous ne résidez pas en Grèce, un gestionnaire local peut se charger des arrivées, du nettoyage et de toute urgence. Les frais s'élèvent généralement à 10 à 20 % des revenus locatifs, et les agences proposant une gestion complète peuvent s'occuper de tout, du marketing à l'entretien, ce qui convient aux propriétaires qui louent uniquement à des fins d'investissement.
Impôt sur les revenus locatifs
Les revenus locatifs provenant d'un bien immobilier en Grèce sont imposés en Grèce, quelle que soit votre nationalité. Ils sont imposés selon un barème progressif, commençant à 15 % sur les premiers 12 000 € de revenus locatifs annuels. Les tranches supérieures ont été révisées pour 2026 ; il est donc utile de vérifier les taux actuels. Le barème s'applique par propriétaire ; la copropriété avec un conjoint peut donc parfois réduire la facture globale. Notre article dédié aux impôts fonciers grecs présente les chiffres actualisés, et un conseiller fiscal peut confirmer votre situation personnelle. La bonne nouvelle pour les propriétaires néerlandais est que la Grèce et les Pays-Bas ont conclu une convention fiscale visant à éviter la double imposition. En pratique, vous payez l'impôt en Grèce sur les revenus locatifs, et vous déclarez le bien immobilier dans la case 3 aux Pays-Bas, en bénéficiant d'un abattement pour les biens immobiliers situés à l'étranger. Un conseiller fiscal peut vous guider dans les détails.
Revenus locatifs prévisibles
Dans les zones prisées, une maison bien située peut générer des revenus intéressants pendant l'été. Les rendements varient considérablement en fonction de l'emplacement, de la saison et de la fréquence de location du bien ; il est donc préférable de se baser sur des chiffres locaux réalistes plutôt que sur un pourcentage théorique. Nous serons ravis de vous expliquer ce qui est réalisable dans la région qui vous intéresse. Quel que soit votre revenu, prévoyez un budget pour la gestion, l'entretien, les charges, l'assurance et les mois plus calmes.
Assurance
Lorsque vous louez à des hôtes, il est judicieux de souscrire une assurance habitation incluant la responsabilité civile, au cas où un hôte se blesserait. Être présent, ou faire en sorte qu’un gestionnaire soit présent, à l’arrivée des hôtes les aide à s’installer et réduit le risque de dommages.
Utilisation à long terme et climat
Que vous envisagiez de prendre votre retraite en Grèce un jour ou simplement d'utiliser la maison pendant de longues périodes, quelques points pratiques méritent d'être pris en compte.
Confort tout au long de l'année
La Grèce est plus chaude que les Pays-Bas, mais elle connaît tout de même des saisons. De nombreuses maisons de vacances sont conçues pour l'été, avec une bonne ventilation et la climatisation, et peuvent manquer de chauffage ou d'isolation pour les mois plus frais. Les hivers dans le nord de la Grèce et en altitude peuvent être froids, avec de la neige par endroits. Si vous achetez dans une telle région, vérifiez la présence d’un système de chauffage, tel que des radiateurs, une pompe à chaleur ou une cheminée, ainsi qu’une isolation adéquate. Pour des hivers au soleil, le sud de la Crète ou le Dodécanèse bénéficient d’un climat doux.
Entretien pendant votre absence
Si vous n’y résidez pas à plein temps, demandez à quelqu’un de passer vérifier la maison, de l’aérer et de surveiller le jardin. Le soleil, l’air marin et de longues périodes d’inoccupation peuvent avoir des conséquences néfastes. Dans de nombreux villages grecs, la communauté est très soudée et les voisins veillent naturellement les uns sur les autres.
L'eau dans les zones rurales
Sur certaines petites îles, l'eau peut se faire rare en plein été, l'approvisionnement se faisant alors par des citernes ou des livraisons. Renseignez-vous sur la situation locale. Un réservoir de stockage peut résoudre la plupart des problèmes. Dans les zones rurales, vous disposez souvent de raccordements séparés pour l'eau potable et l'eau d'irrigation.
Services pour les séjours prolongés
Si vous prévoyez de vivre dans la maison pendant plusieurs mois d'affilée, pensez à l'accès aux hôpitaux, aux médecins et aux commerces, surtout en hiver, lorsque certaines petites îles et certains villages ralentissent leur activité. La Crète, par exemple, dispose d’excellentes infrastructures médicales à Héraklion et à La Canée, ainsi que d’une communauté active toute l’année, tandis qu’une petite île peut ne compter qu’une clinique locale. Choisissez un emplacement en fonction de votre mode de vie.
Une résidence à long terme, pas seulement des vacances
Posséder une propriété en Grèce peut faire partie de votre vie pendant de nombreuses années. Les propriétaires conservent souvent leur maison grecque pendant cinq à dix ans, voire plus, l’utilisant pour des vacances en famille, leur future retraite ou comme investissement à revendre le moment venu. Si l’objectif est la retraite, il vaut la peine de réfléchir à l’avance à l’accessibilité et aux soins de santé à proximité. S'il s'agit principalement d'un investissement, le fait de maintenir le bien en bon état permet de préserver sa valeur en vue d'une revente. Depuis 1991, nous accompagnons les acheteurs internationaux dans la recherche de leur maison idéale en Grèce, depuis les premières questions jusqu'aux démarches juridiques et au-delà. N'hésitez pas à nous contacter pour une consultation sans engagement.
Avertissement : cet article est fourni à titre d'information générale uniquement. Les règles en matière d'immobilier, de fiscalité et de résidence sont susceptibles d'évoluer, et chaque situation est unique. Nous vous recommandons de consulter des professionnels qualifiés en droit et en fiscalité avant de prendre toute décision.
Perspectives du marché
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