Sind Immobilien in Thessaloniki günstiger als in Athen?

Regionalführer

13.01.2026

Aerial view of Kolonaki neighborhood Athens showing neoclassical mansions, luxury penthouses, Mount Lycabettus and Acropolis

Immobilienkäufer, die die beiden größten Städte Griechenlands vergleichen, stellen diese Frage meist als Erstes, und die Antwort lautet eindeutig „Ja“: Thessaloniki ist im Allgemeinen günstiger als Athen. Als Hauptstadt und wirtschaftlicher Motor des Landes zieht Athen eine größere Nachfrage an, was sich auch in den Preisen widerspiegelt. Thessaloniki, Griechenlands zweitgrößte Stadt, bietet weitgehend denselben urbanen Reiz, eine lange Uferpromenade, hervorragendes Essen und eine lebendige Kulturszene – und das zu deutlich niedrigeren Preisen. Der Hauptunterschied liegt auf der Investitionsseite, wo Athen tendenziell die Nase vorn hat. Hier sehen Sie einen Vergleich der beiden Städte und erfahren, worin der Wert von Thessaloniki liegt.

Ein Preisvergleich

Bei den meisten Immobilienarten liegt Thessaloniki unter Athen, oft mit deutlichem Abstand. Am deutlichsten ist der Unterschied in den erstklassigen zentralen Lagen, während er bei größeren Häusern und Villen tendenziell etwas geringer ausfällt. Athen genießt einen Aufschlag, da es die Hauptstadt ist. Die prestigeträchtigsten Stadtteile wie Kolonaki und Kifisia erreichen Preisniveaus, die sogar über denen der exklusivsten Viertel von Thessaloniki liegen. Insbesondere Neubauprojekte in Thessaloniki bieten im Vergleich zu ähnlichen Projekten in Athen ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Warum Thessaloniki erschwinglicher ist

Der Unterschied liegt in der Größe und der Rolle der Städte. Athen ist weitaus größer, mit fast vier Millionen Einwohnern im Ballungsraum, gegenüber etwa einer Million im Großraum Thessaloniki. Diese Konzentration führt zu einem intensiven Wettbewerb um gute Immobilien, insbesondere in zentraler Lage. Athen ist zudem Griechenlands Zentrum für Regierung, Großunternehmen und internationale Firmen, was höhere Einkommen und eine stabilere Nachfrage begünstigt. Sein Flughafen verzeichnet ein weitaus höheres Verkehrsaufkommen und zieht das ganze Jahr über Geschäfts- und Kulturtourismus an. Thessalonikis Anziehungskraft ist eher regional und saisonal geprägt, was die Preise niedriger hält.

Wo in Thessaloniki der Wert liegt

Einige wenige Gebiete stechen hervor. Das Zentrum rund um den Weißen Turm und die Uferpromenade verbindet Geschichte und Stadtleben zu Preisen, die deutlich unter denen vergleichbarer Athener Stadtteile liegen. Kalamaria, direkt am Meer und mit guter Anbindung an das Zentrum, ist eines der beliebtesten Wohngebiete der Stadt und weitaus günstiger als vergleichbare Küstengebiete in Athen. Das Viertel rund um die Aristoteles-Universität sorgt für eine stetige Mietnachfrage durch Studierende und Mitarbeiter zu erschwinglichen Einstiegspreisen. Und die Vororte in Hanglage wie Panorama bieten Häuser mit Gärten und Aussicht – einen ähnlichen Lebensstil wie teure Athener Vororte wie Kifisia, jedoch zu deutlich geringeren Kosten.

Aerial view of Thessaloniki's White Tower and waterfront at golden hour with Mediterranean homes and for sale property sign

Die Kosten des Immobilienbesitzes

Die Kaufnebenkosten sind in ganz Griechenland gleich. Die Grunderwerbsteuer für eine Bestandsimmobilie beträgt 3,09 % und wird auf den Kaufpreis oder den amtlichen Wert der Immobilie erhoben, je nachdem, welcher Wert höher ist. Mit Maklergebühren, Anwaltskosten, Notarkosten und Eintragungsgebühren sollten Sie etwa 10 % zusätzlich zum Kaufpreis einkalkulieren. Die jährliche ENFIA-Steuer basiert auf dem offiziellen Wert der Immobilie, der in Thessaloniki tendenziell niedriger ist als im Zentrum von Athen, sodass auch die laufenden Steuern in der Regel geringer ausfallen. Die laufenden Kosten wie Instandhaltung und Verwaltung sind im Norden ebenfalls tendenziell etwas niedriger.

Vermietung und Investition

Hier hat Athen tendenziell die Nase vorn. Athen erzielt dank des ganzjährigen Tourismus und eines größeren Pools an Fachkräften und internationalen Einwohnern im Allgemeinen höhere Mieten und eine stärkere Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen. Der Mietmarkt in Thessaloniki stützt sich eher auf Einheimische und Studenten, was zwar stabil ist, aber tendenziell zu niedrigeren Preisen führt. Was das Kapitalwachstum angeht, schneidet Athen in der Regel besser ab und bietet mehr Liquidität beim Wiederverkauf. Thessaloniki bietet niedrigere Einstiegskosten und einen angenehmen Lebensstil, auch wenn das Wachstum hier langsamer verlaufen kann. Betrachten Sie Renditen wie immer als Schätzung und nicht als Versprechen, und kaufen Sie mit Blick darauf, wie Sie die Immobilie nutzen möchten. Was die Aufenthaltsgenehmigung betrifft, so fallen beide Städte in die höhere Stufe des griechischen Golden-Visa-Programms, sodass sie in dieser Hinsicht ähnlich sind. Die Regeln und Investitionshöhen haben sich in den letzten Jahren geändert und hängen von der jeweiligen Immobilie ab, daher lohnt es sich, die aktuelle Situation zu prüfen.

Die Vor- und Nachteile auf einen Blick

Thessaloniki bietet Ihnen Erschwinglichkeit, hervorragendes Essen, das Meer und eine entspannte, fußgängerfreundliche Stadt – ideal, wenn Lebensstil und Preis-Leistungs-Verhältnis an erster Stelle stehen. Athen bietet Ihnen höhere Mietrenditen, bessere internationale Verbindungen und einen umfangreicheren Wiederverkaufsmarkt – ideal, wenn Investitionsleistung und Komfort am wichtigsten sind.

Warum Elxis?

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Fazit

Ja, Thessaloniki ist im Allgemeinen günstiger als Athen, oft sogar deutlich günstiger, da Athen einen Hauptstadtzuschlag aufweist. Entscheiden Sie sich für Thessaloniki, wenn Ihnen Wert und Lebensstil wichtig sind, und für Athen, wenn Sie eine höhere Investitionsrendite und bessere Anbindung wünschen. Beide Städte lohnen sich als Standort für eine Immobilie; es kommt darauf an, was Ihnen am wichtigsten ist.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu konkreten Fällen empfehlen wir Ihnen, je nach Bedarf einen Rechtsanwalt, einen Steuerberater oder einen Notar zu konsultieren.