29.10.2026
Het hele jaar door op Corfu wonen: de basiszaken voordat u een huis koopt
Corfu is een bekend eiland in Griekenland, dat vooral populair is als vakantiebestemming, maar het is veel meer dan dat.
Regionale gidsen
Kopers van onroerend goed die de twee grootste steden van Griekenland met elkaar vergelijken, stellen deze vraag meestal als eerste, en het antwoord is een duidelijk ja: Thessaloniki is over het algemeen goedkoper dan Athene. Als hoofdstad en economische motor van het land trekt Athene meer vraag aan, en de prijzen volgen. Thessaloniki, de tweede stad van Griekenland, biedt grotendeels dezelfde stedelijke aantrekkingskracht, een lange waterkant, heerlijk eten en een levendig cultureel leven, tegen aanzienlijk lagere prijzen. De belangrijkste afweging ligt op het gebied van investeringen, waar Athene doorgaans in het voordeel is. Hieronder ziet u hoe de twee steden zich tot elkaar verhouden en waar de meerwaarde van Thessaloniki ligt.
Een vergelijking van de prijzen
Voor de meeste soorten onroerend goed ligt Thessaloniki onder Athene, vaak met een ruime marge. Het verschil is het duidelijkst in de beste centrale wijken, en het wordt iets kleiner bij grotere huizen en villa's. Athene heeft een premie omdat het de hoofdstad is. De meest prestigieuze wijken, zoals Kolonaki en Kifisia, bereiken prijsniveaus die zelfs hoger liggen dan die van de chicste wijken van Thessaloniki. Met name nieuwbouwprojecten in Thessaloniki kunnen een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding bieden in vergelijking met vergelijkbare projecten in Athene.
Waarom Thessaloniki betaalbaarder is
Het verschil komt neer op schaal en rol. Athene is veel groter, met bijna vier miljoen inwoners in het grootstedelijk gebied, tegenover ongeveer een miljoen in de agglomeratie Thessaloniki. Die concentratie zorgt voor hevige concurrentie om goede woningen, vooral in het centrum. Athene is tevens het centrum van Griekenland voor de overheid, grote bedrijven en internationale ondernemingen, wat zorgt voor hogere inkomens en een stabielere vraag. De luchthaven van Athene verwerkt veel meer verkeer en trekt het hele jaar door zakelijk en cultureel toerisme aan. De aantrekkingskracht van Thessaloniki is meer regionaal en seizoensgebonden, waardoor de prijzen lager blijven.
Waar de waarde in Thessaloniki ligt
Enkele wijken springen eruit. Het centrum, rond de Witte Toren en de waterkant, combineert geschiedenis en stadsleven tegen prijzen die ver onder die van vergelijkbare wijken in Athene liggen. Kalamaria, aan zee en met goede verbindingen naar het centrum, is een van de populairste woonwijken van de stad en veel goedkoper dan vergelijkbare kustwijken in Athene. De wijk rond de Aristoteles-universiteit zorgt voor een constante vraag naar huurwoningen van studenten en personeel, tegen betaalbare instapprijzen. En de voorsteden op de heuvels, zoals Panorama, bieden huizen met tuinen en uitzicht, een levensstijl die vergelijkbaar is met die in dure voorsteden van Athene, zoals Kifisia, maar tegen veel lagere kosten.
De kosten van het bezit van onroerend goed
De aankoopbelastingen zijn overal in Griekenland gelijk. De overdrachtsbelasting op een bestaande woning bedraagt 3,09%*, berekend over de prijs of de officiële waarde van het onroerend goed, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. Reken, naast de makelaarskosten, juridische kosten, notariskosten en registratiekosten, op ongeveer 10% bovenop de aankoopprijs. De jaarlijkse ENFIA-belasting is gebaseerd op de officiële waarde van een onroerend goed, die in Thessaloniki doorgaans lager ligt dan in het centrum van Athene, waardoor de doorlopende belasting meestal ook lager uitvalt. Dagelijkse kosten zoals onderhoud en beheer liggen in het noorden doorgaans ook iets lager.
*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, zodat de definitieve reikwijdte – inclusief de wijze waarop percelen grond en commercieel vastgoed hieronder vallen – nog niet is bevestigd.
Verhuur en investeringen
Op dit gebied loopt Athene doorgaans voorop. Athene kent over het algemeen hogere huurprijzen en een grotere vraag naar kortetermijnverhuur, dankzij het toerisme dat het hele jaar door plaatsvindt en de grotere groep professionals en internationale inwoners. De huurmarkt in Thessaloniki is meer gericht op de lokale bevolking en studenten; deze is stabiel, maar de huurprijzen liggen doorgaans lager. Wat waardegroei betreft, presteert Athene doorgaans beter, met meer liquiditeit bij een eventuele doorverkoop. Thessaloniki biedt lagere instapkosten en een aangename levensstijl, hoewel de waardegroei hier trager kan verlopen. Beschouw een rendement zoals altijd als een schatting en niet als een belofte, en houd bij de aankoop rekening met het beoogde gebruik van de woning. Wat het verblijfsrecht betreft, vallen beide steden in de hogere categorie van het Griekse Golden Visa-programma, dus in dat opzicht zijn ze vergelijkbaar. De regels en investeringsniveaus zijn de afgelopen jaren gewijzigd en zijn afhankelijk van het specifieke onroerend goed; het is daarom de moeite waard om de huidige situatie te controleren.
De afweging in een notendop
Thessaloniki biedt u betaalbaarheid, heerlijk eten, de zee en een ontspannen, wandelvriendelijke stad – ideaal als levensstijl en prijs-kwaliteitverhouding voorop staan. Athene biedt u hogere huuropbrengsten, betere internationale verbindingen en een uitgebreidere doorverkoopmarkt – ideaal als beleggingsrendement en gemak het belangrijkst zijn.
Waarom Elxis?
Thessaloniki is onze thuisbasis; ons hoofdkantoor is hier gevestigd en sinds 1991 begeleiden wij internationale vastgoedkopers bij het vinden van hun ideale woning in Griekenland. Bij Elxis krijgt u:
Een intern team van 10 juristen; wij besteden geen werkzaamheden uit
Volledige due diligence voor elk onroerend goed: eigendomsrechten, het nationale kadaster, belastingen en eventuele openstaande verplichtingen
Het opstellen van contracten en het beheer van de gehele transactie
Alles uitgelegd in uw eigen taal: Engels, Nederlands, Duits, Frans of Grieks
Een betrouwbaar netwerk in heel Griekenland: notarissen, landmeters, bezichtigingsteams en technische specialisten
Conclusie
Ja, Thessaloniki is over het algemeen goedkoper dan Athene, vaak met een aanzienlijke marge, omdat Athene een hoofdstadspremie kent. Kies voor Thessaloniki vanwege de prijs-kwaliteitverhouding en levensstijl, en voor Athene vanwege de betere beleggingsrendementen en bereikbaarheid. Beide steden zijn de moeite waard om een woning in te bezitten; het komt erop neer wat u het belangrijkst vindt.
Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Voor kwesties met betrekking tot specifieke gevallen raden wij u aan om, afhankelijk van uw behoeften, een advocaat, een accountant of een notaris te raadplegen.
