22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Was ist das nationale Kataster in Griechenland? Welche Unterlagen sind erforderlich? Wie läuft die Eintragung ab? Wenn Sie ein Haus in Griechenland kaufen, haben Sie möglicherweise viele Fragen wie diese. In diesem Artikel bitten wir den zugelassenen Notar und ehemaligen Elxis-Anwalt Kostas Chatzis, dies in leicht verständlicher Sprache zu erläutern.
Wer ist Kostas?
Kostas ist zugelassener Notar und ehemaliger Anwalt bei Elxis und verfügt über fundierte Kenntnisse des nationalen Katastersystems in Griechenland. Bevor er zu Elxis kam, arbeitete er mit mehreren Katasterämtern in Nordgriechenland zusammen und trug dazu bei, das aufzubauen, was viele als die größte Verbesserung des Immobilienwesens des Landes seit Jahrzehnten ansehen. Kostas hat inzwischen sein eigenes Notariat in Thessaloniki eröffnet, wo er sein Fachwissen weiterhin weitergibt.
Was ist das griechische nationale Kataster?
Das nationale Kataster (Ktimatologio) ist Griechenlands modernes digitales Grundbuch.
„Die griechische Regierung hat ein einheitliches Grundbuch geschaffen. Bis vor einigen Jahren hatte jede Region Griechenlands ihr eigenes Katastersystem“, erklärt Kostas. „Nun hat sich die Situation erheblich verbessert.“
„Jeder Eigentümer einer Immobilie in Griechenland, ganz gleich, ob er diese seit einem Tag, einem Monat oder 50 Jahren besitzt, muss sich beim Nationalen Kataster registrieren lassen, sobald seine Region für die Registrierung in Frage kommt“, fügt er hinzu.
Was ist der Unterschied zwischen dem „Nationalen Kataster“ und dem „Grundbuchamt“?
Möglicherweise hören Sie auch von einem „griechischen Grundbuchamt“. Das Grundbuchamt war das alte System. In jedem Gebiet gab es ein kleines Amt, das Ypothikofylakio, bei dem Sie Ihre Immobilie eintragen ließen. Das System war ineffizient. Das Nationale Kataster ist das moderne System, das diese lokalen Grundbuchämter ersetzt. Da die Umstellung noch nicht überall abgeschlossen ist, sind in einigen Gebieten die alten Ämter weiterhin tätig. In anderen Gebieten reichen Sie Unterlagen ausschließlich beim Katasteramt ein. Dies kann auf eigene Faust verwirrend sein. Eine Aufgabe unseres Rechtsteams besteht darin, den Status beider Systeme zu prüfen und Ihre Immobilie ordnungsgemäß einzutragen.
Wie lese ich die Karte des Nationalen Katasters?
Dieser Abschnitt richtet sich an alle, die ein tieferes Verständnis des Systems erlangen möchten. Sie benötigen diese Informationen nicht, um einen Antrag zu stellen. Die Karte zeigt den Stand des Katasters in ganz Griechenland und wird regelmäßig aktualisiert. Die Farben kennzeichnen die jeweilige Phase, die das jeweilige Gebiet erreicht hat:
Orange, Registrierung: Das Katasteramt nimmt derzeit Anträge entgegen, das Gebiet befindet sich also noch im Registrierungsprozess.
Grün, Überprüfung der Registrierung (proanartisi): Die Eigentümer werden gebeten, die Angaben in ihren Anträgen zu bestätigen.
Rot, Abschluss der Registrierung (anartisi): Die Eigentümer haben ihre Angaben bestätigt und können noch Fehler korrigieren, bevor das Kataster in Betrieb genommen wird.
Dunkelblau, Vollbetrieb: Das Kataster ist hier voll funktionsfähig.
Gelb, außerhalb der Katastererfassung: Diese Gebiete sind noch nicht erfasst, sodass Sie sich dort noch nicht registrieren müssen.
Die Karte ändert sich ständig. Bei Fragen hierzu wenden Sie sich bitte an Ihren Rechtsanwalt.
Wer muss sich beim griechischen nationalen Kataster eintragen lassen?
Nach griechischem Recht ist jede natürliche oder juristische Person, die über Eigentumsrechte jeglicher Art verfügt, verpflichtet, diese Rechte beim Katasteramt eintragen zu lassen. Dies erfolgt durch Einreichung der entsprechenden Erklärungen und Unterlagen, darunter ein Antragsformular, der Eigentumsnachweis, ein Vermessungsplan sowie ein griechischer Personalausweis oder Reisepass. Nach der Eintragung erhält jede Immobilie einen 12-stelligen Code, den KAEK, der sie mit ihrem Eigentumsnachweis und ihrem Standort verknüpft und dazu beiträgt, künftige Eigentumsrechte und Ansprüche zu sichern.
Kann ich den Registrierungsvorgang selbst durchführen?
Bei korrekter Abwicklung kann der Vorgang schnell und unkompliziert sein, doch es gibt Fallstricke, die Sie beachten sollten.
„Das häufigste Problem, auf das wir stoßen, ist, dass sich viele Eigentümer ihrer Verpflichtung, ihre Immobilie beim Nationalen Kataster anzumelden, nicht bewusst sind. Wird der Vorgang nicht ordnungsgemäß abgeschlossen, kann dies nach einigen Jahren schließlich zum Verlust des Eigentumsrechts führen, da alle ‚herrenlosen‘ Grundstücke auf den griechischen Staat übergehen“, sagt Kostas. Wenn Sie dies selbst erledigen, besteht eine Schwierigkeit darin, die Immobilie im Rahmen der Registrierung zu „lokalisieren“. Jede Immobilie muss auf der Katasterkarte genau verortet werden, und es ist hilfreich, wenn Sie sich dabei von einem Experten begleiten lassen.
Was geschieht bei einer Eintragung in das nationale Kataster?
„Zunächst muss geprüft werden, ob sich die Immobilie in einer Region befindet, die für die Eintragung in Frage kommt. Anschließend prüfen wir, ob der Eigentümer seiner Verpflichtung bereits nachgekommen ist. Ist dies nicht der Fall, nehmen wir die Eintragung vor. Es gibt zwei Möglichkeiten der Eintragung: online oder persönlich“, erklärt Kostas.
Wie lange habe ich Zeit für die Eintragung?
Sobald die Katastereintragung in Ihrer Region möglich ist, beträgt die Frist für die Einreichung Ihrer Erklärung drei Monate, wenn Sie in Griechenland wohnen, und sechs Monate, wenn Sie im Ausland wohnen. Danach gilt die Erklärung als verspätet, und es kann eine Geldbuße verhängt werden. Wenn Sie gerade eine Immobilie erworben haben, gilt eine gesonderte Frist. Sie müssen den neuen Eigentumsstand innerhalb eines Monats nach Eintragung der Urkunde melden. Die Einführung des Katasters steht landesweit kurz vor dem Abschluss; die meisten Regionen werden voraussichtlich bis 2026 voll funktionsfähig sein. Auf der Website der Regierung sind die Fristen und zuständigen Ämter nach Regionen aufgelistet, allerdings ist die Seite nur auf Griechisch verfügbar.
Unterstützt Elxis bei der Eintragung ins nationale Kataster?
Bei Elxis verfügen wir über ein hauseigenes Team von 10 Rechtsanwälten, die den Vorgang abwickeln und sicherstellen können, dass alles von Anfang an korrekt abgewickelt wird. Wenn Sie unsere Rechtsdienstleistungen für Ihren Kauf in Anspruch nehmen, wird unser Rechtsanwalt Ihre Immobilie im nationalen Kataster eintragen lassen, sofern dies in Ihrer Region möglich ist. Unser erfahrenes, mehrsprachiges Rechtsteam begleitet internationale Immobilienkäufer seit 1991 bei der Suche nach ihrem idealen Zuhause in Griechenland. Sollten Sie weitere Fragen zum nationalen Kataster haben, können Sie sich gerne an uns wenden!
