Grieks vastgoed: wat kun je verwachten in 2026?

De Griekse regering heeft een paar hervormingen doorgevoerd om de belasting te vereenvoudigen en de ongelijkheid tussen eigenaren van onroerend goed te verminderen. De belangrijkste veranderingen zijn:

1. Verplichte huurbetalingen via de bank Vanaf 1 januari 2026 moet alle huur voor woningen via een bankoverschrijving worden betaald. Als de huur niet via het banksysteem wordt betaald:

- Verliezen huurders bepaalde huisvestingsvoordelen.

- Verliezen eigenaren hun belastingvoordeel van 5% op aangegeven huurinkomsten.

2. Nieuwe tussenliggende belastingschijf voor huurinkomsten

Om de sprong tussen de belastingcategorieën te verzachten, wordt een nieuwe belastingschijf ingevoerd, die een eerlijkere belastingheffing biedt voor verhuurders in het middensegment:

- Tot € 12.000: 15%

- € 12.001–€ 24.000: 25% (nieuwe schijf)

- Meer dan € 24.000: 35%

Hierdoor wordt de grote sprong van 15% naar 35% weggenomen. Check onze blogpost voor meer info en onze complete gids over kortetermijnverhuur in Griekenland voor eigenaren van onroerend goed.

3. Vermindering van onroerendgoedbelasting voor landelijke gebieden

De Griekse regering heeft tijdens de 89e Internationale Beurs van Thessaloniki in september 2025 een aantal veranderingen aangekondigd:

Om het leven in kleine nederzettingen te stimuleren:

In 2026 wordt de onroerendgoedbelasting (ENFIA) voor hoofdwoningen in dorpen met minder dan 1500 inwoners met 50% verlaagd.

In 2027 wordt de ENFIA voor deze woningen helemaal afgeschaft.

4. Opschorting van btw op nieuwbouw

Projectontwikkelaars kunnen tot en met 2026 nog steeds een btw-vrijstelling aanvragen voor de aankoop van nieuwbouwwoningen, wat betekent dat kopers slechts 3,09% overdrachtsbelasting betalen op onroerend goed met btw-vrijstelling.

5. Bevriezing van objectieve vastgoedwaarden

De waarde van onroerend goed voor belastingdoeleinden (objectieve waarde) blijft tot 2027 ongewijzigd, waardoor plotselinge stijgingen van de onroerendgoedbelasting (ENFIA) of overdrachtsbelasting worden voorkomen.

6. Andere belastingverlichtingsmaatregelen

- Drie jaar belastingvrijstelling voor eigenaren die leegstaande woningen verhuren (die langer dan 36 maanden leegstaan).

- 30% vermindering van het fictief inkomen (τεκμήρια).

7. Gouden visum: belangrijke update maakt duizenden aanvragen mogelijk

Op 11 november 2025 heeft de regering een belangrijk ministerieel besluit (nr. 214926/2025) gepubliceerd dat eindelijk duidelijk maakt welke soorten onroerend goed in aanmerking komen voor het gouden visum. Dit komt na maanden van bevroren aanvragen, wat gevolgen had voor 13.499 gevallen.

De nieuwe regels staan het volgende toe:

- Het ombouwen van commerciële naar residentiële gebouwen (met gecertificeerde technische documentatie)

- Monumentale/historische gebouwen

- Percelen grond in combinatie met bouw, op voorwaarde dat de investering aan de drempel voldoet en er een bouwvergunning is

De belangrijkste drempels blijven:

- € 800.000 voor gebieden met een hoge vraag (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en andere eilanden met meer dan 3.100 inwoners)

- € 400.000 voor de rest van Griekenland

- € 250.000 voor speciale categorieën, zoals monumentale gebouwen of verbouwingen

Het besluit verduidelijkt ook de regels voor verlenging, verbiedt kortetermijnverhuur van Golden Visa-woningen en introduceert gestandaardiseerde documentatie om de verwerking te versnellen.

8. De grootste hervorming van het erfrecht in 80 jaar (van kracht vanaf september 2026)

In 2026 bereidt Griekenland ook een ingrijpende modernisering van zijn erfrecht voor, gericht op eerlijkheid, duidelijkheid en een drastische vermindering van de bureaucratie.

De belangrijkste punten zijn:

Erfeniscontracten (nieuw)

- Juridisch bindende overeenkomsten die tijdens het leven worden gesloten

- Deze kunnen onder buitenlands recht vallen

- Handig voor families met meerdere eigendommen of internationale erfgenamen

Einde van persoonlijke aansprakelijkheid voor geërfde schulden

Erfgenamen zijn niet meer persoonlijk verantwoordelijk voor de schulden van de overledene, tenzij ze ervoor kiezen om de aansprakelijkheid te accepteren. Schuldeisers kunnen alleen aanspraak maken op de nalatenschap, niet op het vermogen van de erfgenaam.

Erkenning van langdurige partners

Ongehuwde partners kunnen na drie jaar samenwonen of gezamenlijke kinderen erfenisrechten krijgen, waardoor de Griekse wetgeving dichter bij de EU-normen komt.

Digitale transformatie

Het nieuwe platform diathikes.gr zorgt ervoor dat het publiceren van een testament veel sneller gaat, van maanden naar 3-7 dagen. Voor eigenaren van onroerend goed in Griekenland betekenen deze veranderingen soepelere erfrechtprocedures, minder juridische risico's en meer zekerheid op de lange termijn bij het overdragen van vermogen aan de volgende generatie.

9. Bijgewerkte regels voor campers: wat reizigers moeten weten

Door de nieuwe regels voor campers in Griekenland is het nu duidelijker waar je legaal mag parkeren en overnachten. Vanaf 2025 mag je parkeren op speciale plekken, gemeentelijke of privéterreinen en erkende campings, terwijl je alleen in je camper mag overnachten en geen externe kampeerplek mag maken. Camperbussen langer dan 7,5 meter mogen niet langer dan 24 uur in woonwijken blijven staan en parkeren in de buurt van stranden, bossen of archeologische vindplaatsen is alleen toegestaan als dit met borden is aangegeven. Deze maatregelen zijn bedoeld om het natuurlijke landschap te beschermen, een eerlijke handhaving te garanderen en ongeoorloofd kamperen te voorkomen. Overtredingen worden bestraft met boetes variërend van € 300 tot € 3.000.

10. Nieuwe bouwregels voor kleine nederzettingen 

Een nieuw presidentieel decreet uit 2025 heeft nieuwe bouwregels voor Griekse dorpen met minder dan 2000 inwoners. Het decreet deelt dorpen in verschillende ontwikkelingszones en soorten in, elk met hun eigen bouwvoorschriften, minimale perceelgroottes en regels voor de voorgevel.

Kustgebieden vallen nu onder strengere beschermingsmaatregelen, waaronder een verplichte afstand van 15 meter tot de kustlijn voor nieuwe bouwwerken. Uitbreiding van de grenzen van nederzettingen zal ook streng worden gecontroleerd en is alleen toegestaan als deze wordt ondersteund door gedocumenteerde bevolkingsgroei, niet door vraag vanuit het toerisme. Bestaande woningen worden over het algemeen niet beïnvloed, maar iedereen die van plan is om op een perceel te bouwen, moet een erkend ingenieur raadplegen, aangezien deze regels een aanzienlijke invloed kunnen hebben op toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden.

Deze veranderingen op het gebied van belastingen, Golden Visa en erfenissen laten zien dat Griekenland een stap zet naar een transparanter, investeerdersvriendelijker en moderner vastgoedkader.

Zowel voor internationale kopers als huiseigenaren in Griekenland geldt dat als je deze veranderingen vroeg begrijpt, je beter kunt plannen, transacties soepeler kunnen verlopen en je meer zekerheid hebt op de lange termijn. Kortom, de vastgoedmarkt in Griekenland zal naar verwachting in 2026 een fase van volwassenheid en stabilisatie ingaan.

Als je vragen hebt of meer info wilt, kun je hier contact opnemen met ons team en vragen om juridisch advies over Grieks onroerend goed.