Griekenland gaat een periode in van belangrijke juridische en fiscale hervormingen die huiseigenaren, kopers en investeerders zullen treffen tot 2026. Van nieuwe regels voor de onroerendgoedbelasting en geactualiseerde Golden Visa-regels tot de meest uitgebreide hervorming van het erfrecht in 80 jaar: deze veranderingen zijn bedoeld om de vastgoedsector te moderniseren en een transparantere, stabielere omgeving te creëren.
Hieronder volgt een beknopt overzicht van de belangrijkste aangekondigde updates waarvan je op de hoogte moet zijn in het nieuwe jaar.
Wijzigingen in onroerendgoed- en huurbelasting vanaf 2026
De Griekse regering heeft verschillende hervormingen doorgevoerd om de belastingen te vereenvoudigen en de ongelijkheid tussen eigenaars van onroerend goed te verminderen. De meest relevante updates zijn:
1. Verplichte huurbetalingen via de bank
Vanaf 1 januari 2026 moeten alle huurbetalingen voor woningen via bankoverschrijving worden gedaan. Als de huur niet via het banksysteem wordt betaald:
- Huurders verliezen de toegang tot bepaalde huursubsidies.
- Eigenaars verliezen hun 5% belastingkorting op aangegeven huuropbrengsten.
2. Nieuw middelste belastingtarief voor huurinkomsten
Om de sprong tussen de belastingcategorieën glad te strijken, wordt een nieuwe belastingschijf geïntroduceerd, waardoor verhuurders in het middensegment eerlijker worden belast:
- Tot € 12.000: 15%
- €12,001-€24,000: 25% (nieuwe steun)
- Meer dan € 24.000: 35%
Dit elimineert de steile sprong van 15% naar 35%. U kunt onze gerelateerde blogpost voor een meer gedetailleerd overzicht en onze complete gids over kortetermijnverhuur in Griekenland voor eigenaars van onroerend goed.
3. Vermindering van onroerendgoedbelasting voor landelijke gebieden
De Griekse regering kondigde een reeks veranderingen aan op de 89e Internationale Beurs van Thessaloniki in september 2025:
Het leven in kleine nederzettingen aanmoedigen:
In 2026 wordt de onroerendezaakbelasting (ENFIA) voor primaire woningen in dorpen met minder dan 1.500 inwoners verlaagd met 50%.
In 2027 wordt de ENFIA voor deze woningen volledig afgeschaft.
4. BTW opschorting op nieuwbouw
Ontwikkelaars zullen nog steeds de mogelijkheid hebben om een verzoek in te dienen voor opschorting van de btw op de aankoop van nieuwbouwwoningen tot 2026, wat betekent dat kopers slechts 3,09% overdrachtsbelasting zullen betalen op woningen met opgeschorte btw.
5. Bevriezing van objectieve vastgoedwaarden
De waarden van de onroerendgoedbelasting (objectieve waarden) blijven ongewijzigd tot 2027, waardoor plotselinge verhogingen van de onroerendgoedbelasting (ENFIA) of overdrachtsbelasting worden voorkomen.
6. Andere belastingverlichtende maatregelen
- Belastingvrijstelling van drie jaar voor eigenaars die leegstaande eigendommen verhuren (die 36+ maanden leegstaan).
- 30% vermindering van het toegerekende inkomen (τεκμήρια).
7. Gouden visum: Grote update deblokkeert duizenden aanvragen
Op 11 november 2025 heeft de regering gepubliceerd een baanbrekend ministerieel besluit (nr. 214926/2025) dat eindelijk verduidelijkt hoe verschillende soorten eigendommen in aanmerking komen voor het gouden visum. Dit komt na maanden van bevroren aanvragen, wat een impact heeft op 13.499 gevallen.
De nieuwe regels staan toe:
- Verbouwingen van commercieel naar residentieel (met gecertificeerde technische documentatie)
- Monumentale gebouwen
- Percelen in combinatie met constructie, op voorwaarde dat de investering de drempel haalt en er een bouwvergunning bestaat
Belangrijke drempels blijven:
- € 800.000 voor gebieden met een grote vraag (Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en andere eilanden met meer dan 3.100 inwoners)
- €400.000 voor de rest van Griekenland
- €250.000 voor speciale categorieën zoals monumentale gebouwen of verbouwingen
Het besluit verduidelijkt ook de verlengingsregels, verbiedt kortetermijnverhuur voor Golden Visa-eigendommen en voert gestandaardiseerde documentatie in om de verwerking te versnellen.
8. De grootste hervorming van het erfrecht in 80 jaar (effectief in september 2026)
In 2026 bereidt Griekenland ook een ingrijpende modernisering van het erfrecht, gericht op eerlijkheid, duidelijkheid en een drastische vermindering van de bureaucratie.
De belangrijkste hoogtepunten zijn:
Successiecontracten (Nieuw)
- Juridisch bindende afspraken die tijdens iemands leven zijn gemaakt
- Deze kunnen onder buitenlands recht vallen
- Handig voor families met meerdere eigendommen of internationale erfgenamen
Einde van persoonlijke aansprakelijkheid voor geërfde schulden
Erfgenamen zijn niet langer persoonlijk verantwoordelijk voor de schulden van de overledene, tenzij ze ervoor kiezen om de aansprakelijkheid te aanvaarden.
Schuldeisers kunnen alleen aanspraak maken op de nalatenschap, niet op de bezittingen van de erfgenaam.
Erkenning van langetermijnpartners
Ongehuwde partners kunnen erfrecht krijgen na 3 jaar samenwonen of het delen van kinderen, waardoor de Griekse wet dichter bij de EU-normen komt.
Digitale transformatie
Het nieuwe platform diathikes.gr verkort de tijd die nodig is om een testament te publiceren van maanden naar 3-7 dagen.
Voor eigenaars van onroerend goed in Griekenland betekenen deze veranderingen soepelere erfenisprocedures, minder juridische risico's en meer zekerheid op lange termijn bij het doorgeven van bezittingen aan de volgende generatie.
9. Bijgewerkte camperregels: Wat reizigers moeten weten
Updates voor Griekse camperregels duidelijkere regels voor waar reizigers legaal kunnen parkeren en overnachten. Vanaf 2025 is parkeren toegestaan in aangewezen gebieden, op gemeentelijke of privéterreinen en op campings met een vergunning, terwijl overnachten alleen is toegestaan in het voertuig en zonder een externe camping aan te leggen. Campers langer dan 7,5 meter mogen niet langer dan 24 uur in woonwijken blijven staan en parkeren in de buurt van stranden, bossen of archeologische vindplaatsen is alleen toegestaan als de bewegwijzering dit toestaat. Deze maatregelen zijn bedoeld om natuurlijke landschappen te beschermen, eerlijke handhaving te garanderen en ongeoorloofd kamperen te voorkomen, met boetes variërend van €300 tot €3.000 voor overtredingen.
10. Nieuwe bouwregels voor kleine nederzettingen
Een nieuw presidentieel decreet dat in 2025 werd uitgevaardigd, introduceert geactualiseerde bouwvoorschriften voor Griekse nederzettingen met minder dan 2.000 inwoners. Het decreet deelt dorpen in in verschillende ontwikkelingszones en typen nederzettingen, elk met hun eigen bouwvereisten, minimale perceelgroottes en gevelregels.
Kustgebieden worden nu strenger beschermd, onder andere door een verplichte afstand van 15 meter tot de kustlijn voor nieuwe constructies. Uitbreiding van nederzettingsgrenzen wordt ook streng gecontroleerd en is alleen toegestaan als deze wordt ondersteund door een gedocumenteerde bevolkingsgroei en niet door een door toerisme gedreven vraag. Bestaande huizen worden over het algemeen niet beïnvloed, maar iedereen die van plan is om op een perceel te bouwen moet een erkend ingenieur raadplegen, aangezien deze regels de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden aanzienlijk kunnen beïnvloeden.
Hoe deze veranderingen kopers en eigenaars van onroerend goed beïnvloeden
Deze hervormingen op het gebied van belastingen, gouden visa en erfenissen betekenen een belangrijke verschuiving naar een transparanter, investeerdersvriendelijker en moderner vastgoedkader in Griekenland.
Voor zowel internationale kopers als huiseigenaren in Griekenland zal een vroeg begrip van deze veranderingen helpen bij een betere planning, soepelere transacties en zekerheid op lange termijn. Concluderend kan worden gesteld dat de vastgoedmarkt in Griekenland naar verwachting in 2026 een fase van volwassenheid en stabilisatie zal ingaan.
Voor al uw vragen kunt u contact opnemen met ons ervaren team hier en vraag om juridisch advies in Grieks onroerend goed hier.
