09.11.2026
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Immobilier
La Grèce s'apprête à connaître une période de réformes juridiques et fiscales majeures qui auront des répercussions sur les propriétaires, les acheteurs et les investisseurs tout au long de l'année 2026. Qu'il s'agisse des nouvelles règles relatives à l'impôt foncier, de la mise à jour de la réglementation sur le « Golden Visa » ou de la plus grande réforme du droit successoral depuis 80 ans, ces changements visent à moderniser le secteur immobilier et à créer un environnement plus transparent et plus stable. Vous trouverez ci-dessous un aperçu concis des principales nouveautés à connaître pour la nouvelle année.
Changements à venir en 2026 en matière de fiscalité immobilière et locative
Le gouvernement a mis en place plusieurs réformes visant à simplifier la fiscalité et à réduire les inégalités entre les propriétaires. Voici les principales modifications :
1. Paiement des loyers par virement bancaire
Le loyer devra être réglé par virement bancaire plutôt qu’en espèces. Cette mesure était initialement prévue pour janvier 2026, mais elle a été reportée à octobre 2026 afin de laisser aux propriétaires et aux locataires le temps d’enregistrer leurs coordonnées bancaires (IBAN) auprès de l’administration fiscale, l’AADE. Une fois cette mesure en vigueur :
Les locataires qui ne paient pas par virement bancaire perdront le droit à certaines aides au logement, notamment une aide au loyer pouvant atteindre 800 € par an.
Les propriétaires qui continuent d’accepter des paiements en espèces perdront la déduction automatique de 5 % sur leurs revenus locatifs déclarés.
2. Nouvelle tranche d’imposition intermédiaire pour les revenus locatifs
Afin d’atténuer le saut entre les tranches d’imposition, une nouvelle tranche est introduite, offrant un traitement plus équitable aux bailleurs se situant dans la fourchette intermédiaire :
Jusqu’à 12 000 € : 15 %
De 12 001 € à 24 000 € : 25 %
De 24 001 € à 36 000 € : 35 %
Au-delà de 36 000 € : 45 %
Cela permet d’éliminer le passage abrupt de 15 % à 35 %.
3. Réductions de la taxe foncière pour les zones rurales
Lors de la 89e Foire internationale de Thessalonique, en septembre 2025, le gouvernement a annoncé des mesures visant à encourager l’installation dans les petites localités. En 2026, l’ENFIA applicable aux résidences principales situées dans des villages de moins de 1 500 habitants sera réduite de 50 %. En 2027, elle sera entièrement supprimée pour ces logements.
4. Suspension de la TVA sur les constructions neuves
Les promoteurs immobiliers peuvent encore demander une suspension de la TVA sur les logements neufs jusqu’en 2026, ce qui signifie que les acheteurs ne paient que les 3,09 %* de droits de mutation sur les biens immobiliers bénéficiant d’une suspension de la TVA, au lieu des 24 % de TVA
.*Mise à jour importante : le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, a annoncé que les droits de mutation immobilière applicables aux achats effectués par des ressortissants de pays hors UE devraient passer à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2027. La législation d’application n’ayant pas encore été publiée, son champ d’application définitif, notamment en ce qui concerne le traitement des terrains et des biens immobiliers commerciaux, n’est pas encore confirmé.
5. Gel des valeurs objectives des biens immobiliers
Les valeurs objectives (fiscales) restent inchangées jusqu’en 2027, ce qui évite toute hausse soudaine de l’ENFIA et des droits de mutation.
6. Autres mesures d’allègement fiscal
Une exonération fiscale de trois ans est accordée aux propriétaires qui mettent en location des biens immobiliers auparavant inoccupés (inoccupés depuis 36 mois ou plus).
Une réduction de 30 % des revenus présumés (τεκμήρια).
7. Visa doré : une mise à jour majeure débloque des milliers de demandes
En novembre 2025, le gouvernement a publié un arrêté ministériel clarifiant les conditions d’éligibilité de plusieurs types de biens immobiliers au « Golden Visa », après des mois de gel des demandes ayant affecté des milliers de dossiers. Les nouvelles règles autorisent :
Les conversions de locaux commerciaux en logements, accompagnées d’une documentation technique certifiée
Les bâtiments classés et patrimoniaux
Les terrains associés à un projet de construction, à condition que l’investissement atteigne le seuil requis et qu’un permis de construire ait été délivré
Les seuils d’investissement varient selon la région, avec un niveau plus élevé dans les zones à forte demande et un niveau réduit pour certaines catégories particulières, telles que les bâtiments classés et les conversions. Ces montants sont fixés par la loi et peuvent évoluer ; veuillez donc vérifier les montants actuels auprès de nos services. La décision a également clarifié les règles de renouvellement, confirmé que les biens immobiliers relevant du programme «Golden Visa» ne peuvent pas être utilisés pour des locations de courte durée, et mis en place une documentation standardisée afin d’accélérer le traitement des dossiers.
8. La plus grande réforme du droit successoral depuis 80 ans (entrée en vigueur en septembre 2026)
La Grèce a également adopté une modernisation en profondeur de son droit des successions, visant à garantir l’équité, la clarté et une réduction considérable des formalités administratives. Points clés :
Les contrats successoraux (nouveauté). Il s’agit d’accords juridiquement contraignants conclus de votre vivant. Ils peuvent être régis par le droit étranger, ce qui est utile pour les familles possédant plusieurs biens immobiliers ou comptant des héritiers à l’étranger.
Fin de la responsabilité personnelle pour les dettes héritées. Les héritiers ne sont plus personnellement responsables des dettes du défunt, à moins qu’ils ne choisissent de les accepter. Les créanciers peuvent faire valoir leurs droits sur la succession, et non sur les biens personnels de l’héritier.
Reconnaissance des partenaires de longue date. Les partenaires non mariés peuvent obtenir des droits successoraux après trois ans de vie commune ou s’ils ont des enfants en commun, ce qui rapproche le droit grec des normes de l’UE.
Transformation numérique. La nouvelle plateforme, diathikes.gr, réduit le délai de publication d’un testament de plusieurs mois à trois à sept jours.
Pour les propriétaires, ces changements se traduisent par des procédures successorales plus fluides, moins de risques juridiques et une plus grande sécurité à long terme lors de la transmission de leurs biens.
9. Mise à jour de la réglementation relative aux camping-cars
La réglementation grecque relative aux camping-cars est désormais plus claire quant aux lieux où les voyageurs peuvent se garer et séjourner. Le stationnement est autorisé dans les zones désignées, sur les parkings municipaux ou privés, ainsi que dans les campings agréés. Les nuitées ne sont autorisées qu’à l’intérieur du véhicule, sans installation d’un campement à l’extérieur. Les camping-cars de plus de 7,5 mètres ne peuvent pas stationner dans les zones résidentielles pendant plus de 24 heures, et le stationnement à proximité des plages, des forêts ou des sites archéologiques n'est autorisé que là où la signalisation l'indique. Les amendes en cas d'infraction vont de 300 à 3 000 €.
10. Nouvelles règles d’urbanisme pour les petites localités
Un décret présidentiel publié en 2025 actualise les règles d’urbanisme applicables aux agglomérations comptant moins de 2 000 habitants. Il classe les villages en zones d’aménagement et en types d’agglomérations, chacun étant soumis à ses propres exigences en matière de construction, de superficie minimale des parcelles et de règles relatives aux façades. Les zones côtières bénéficient désormais d’une protection plus stricte, notamment d’une distance obligatoire de 15 mètres par rapport au littoral pour toute nouvelle construction. L’extension des limites des agglomérations est strictement contrôlée ; elle n’est autorisée que lorsque la croissance démographique avérée le justifie, et non en raison de la demande touristique. Les logements existants ne sont généralement pas concernés, mais toute personne envisageant de construire devrait consulter un ingénieur agréé, car ces règles peuvent avoir une incidence significative sur les possibilités futures.
Comment ces changements affectent les acheteurs et les propriétaires immobiliers
Dans leur ensemble, ces réformes en matière fiscale, relatives au « Golden Visa » et à la succession laissent entrevoir un cadre plus transparent, moderne et favorable aux investisseurs en Grèce. Tant pour les acquéreurs internationaux que pour les propriétaires, une compréhension précoce de ces changements facilite la planification, assure des transactions plus fluides et garantit une sécurité à long terme. En résumé, le marché immobilier grec devrait entrer dans une phase de maturité et de stabilité en 2026.
