Immobilier en Grèce : à quels changements faut-il s'attendre en 2026 ?

Le gouvernement grec a mis en place plusieurs réformes visant à simplifier la fiscalité et à réduire les inégalités entre les propriétaires. Parmi les principales modifications, on peut citer :

1. Paiement obligatoire des loyers par virement bancaire À compter du 1er janvier 2026, tous les loyers résidentiels devront être réglés par virement bancaire. Si le loyer n'est pas payé par le biais du système bancaire :

- Les locataires perdent le droit à certaines aides au logement.

- Les propriétaires perdent leur abattement fiscal de 5 % sur les revenus locatifs déclarés.

2. Nouvelle tranche d'imposition intermédiaire pour les revenus locatifs

Afin d'atténuer le saut entre les catégories d'imposition, une nouvelle tranche d'imposition est introduite, offrant une fiscalité plus équitable aux propriétaires de la classe moyenne :

- Jusqu'à 12 000 € : 15 %

- 12 001 € à 24 000 € : 25 % (nouvelle tranche)

- Plus de 24 000 € : 35 %

Cela permet d'éviter le bond important de 15 % à 35 %. Vous pouvez consulter notre article de blog à ce sujet pour obtenir un aperçu plus détaillé, ainsi que notre guide complet sur les locations de courte durée en Grèce destiné aux propriétaires.

3. Réductions de la taxe foncière pour les zones rurales

Le gouvernement grec a annoncé une série de changements lors de la 89e Foire internationale de Thessalonique en septembre 2025 :

Afin d'encourager la vie dans les petites localités :

En 2026, l'impôt foncier (ENFIA) pour les résidences principales situées dans des villages de moins de 1 500 habitants sera réduit de 50 %.

En 2027, l'ENFIA pour ces résidences sera entièrement supprimée.

4. Suspension de la TVA sur les constructions neuves

Les promoteurs immobiliers conserveront la possibilité de demander une suspension de la TVA sur les achats de logements neufs jusqu'en 2026, ce qui signifie que les acheteurs ne paieront que 3,09 % de droits de mutation sur les biens immobiliers bénéficiant de cette suspension.

5. Gel des valeurs foncières objectives

Les valeurs foncières (valeurs objectives) resteront inchangées jusqu'en 2027, ce qui évitera toute augmentation soudaine de l'impôt foncier (ENFIA) ou des droits de mutation.

6. Autres mesures d'allègement fiscal

- Exonération fiscale de trois ans pour les propriétaires qui louent des biens immobiliers inoccupés (vacants depuis plus de 36 mois).

- Réduction de 30 % du revenu présumé (τεκμήρια).

7. Visa d'or : une mise à jour majeure débloque des milliers de demandes

Le 11 novembre 2025, le gouvernement a publié une décision ministérielle historique (n° 214926/2025) qui clarifie enfin les conditions d’éligibilité de plusieurs types de biens immobiliers au Golden Visa. Cette décision intervient après des mois de gel des demandes, qui a touché 13 499 dossiers.

Les nouvelles règles autorisent :

- Les conversions de locaux commerciaux en logements (accompagnées d'une documentation technique certifiée)

- Les bâtiments classés ou patrimoniaux

- Les terrains associés à des travaux de construction, à condition que l'investissement atteigne le seuil requis et qu'un permis de construire ait été délivré

Les seuils clés restent inchangés :

- 800 000 € pour les zones à forte demande (Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et autres îles comptant plus de 3 100 habitants)

- 400 000 € pour le reste de la Grèce

- 250 000 € pour les catégories spéciales telles que les bâtiments classés ou les réaménagements

La décision clarifie également les règles de renouvellement, interdit la location à court terme des biens immobiliers relevant du programme « Golden Visa » et introduit une documentation standardisée afin d'accélérer le traitement des demandes.

8. La plus grande réforme du droit successoral depuis 80 ans (entrée en vigueur en septembre 2026)

En 2026, la Grèce prépare également une modernisation en profondeur de son droit successoral, visant à garantir l'équité, la clarté et une réduction spectaculaire de la bureaucratie.

Parmi les points forts, on peut citer :

Contrats successoraux (nouveau)

- Accords juridiquement contraignants conclus du vivant de la personne

- Ceux-ci peuvent être régis par le droit étranger

- Utiles pour les familles possédant plusieurs biens immobiliers ou ayant des héritiers à l'étranger

Fin de la responsabilité personnelle pour les dettes héritées

Les héritiers ne seront plus personnellement responsables des dettes du défunt, à moins qu’ils ne choisissent d’en assumer la responsabilité. Les créanciers ne peuvent faire valoir leurs droits que sur la succession, et non sur les biens de l’héritier.

Reconnaissance des partenaires de longue date

Les partenaires non mariés peuvent obtenir des droits successoraux après trois ans de cohabitation ou s’ils ont des enfants communs, ce qui rapproche la législation grecque des normes de l’UE.

Transformation numérique

La nouvelle plateforme diathikes.gr réduit le délai nécessaire à la publication d’un testament de plusieurs mois à 3 à 7 jours. Pour les propriétaires immobiliers en Grèce, ces changements se traduisent par des procédures successorales plus fluides, moins de risques juridiques et une plus grande sécurité à long terme lors de la transmission des biens à la génération suivante

9. Mise à jour de la réglementation relative aux camping-cars : ce que les voyageurs doivent savoir

Les modifications apportées à la réglementation grecque relative aux camping-cars ont clarifié les règles concernant les lieux où les voyageurs peuvent légalement se garer et séjourner. À compter de 2025, le stationnement sera autorisé dans les zones désignées, sur les parkings municipaux ou privés, ainsi que dans les campings agréés, tandis que les nuitées ne seront autorisées qu’à l’intérieur du véhicule et sans installation d’un campement à l’extérieur. Les camping-cars de plus de 7,5 mètres ne peuvent pas rester dans les zones résidentielles pendant plus de 24 heures, et le stationnement à proximité des plages, des forêts ou des sites archéologiques n'est autorisé que lorsque la signalisation l'indique. Ces mesures visent à protéger les paysages naturels, à garantir une application équitable de la réglementation et à empêcher le camping sauvage, les infractions étant passibles d'amendes allant de 300 à 3 000 €.

10. Nouvelles règles d'urbanisme pour les petites localités 

Un nouveau décret présidentiel publié en 2025 introduit des règles de construction actualisées pour les agglomérations grecques comptant moins de 2 000 habitants. Ce décret classe les villages en différentes zones d’aménagement et catégories d’agglomérations, chacune étant soumise à ses propres exigences en matière de construction, de superficie minimale des parcelles et de règles relatives à la façade.

Les zones côtières font désormais l'objet de protections plus strictes, notamment une distance obligatoire de 15 mètres par rapport au littoral pour les nouvelles constructions. L'extension des limites des agglomérations sera également strictement contrôlée et ne sera autorisée que si elle s'appuie sur une croissance démographique documentée, et non sur une demande liée au tourisme. Les habitations existantes ne sont généralement pas concernées, mais toute personne envisageant de construire sur un terrain devrait consulter un ingénieur agréé, car ces règles peuvent influencer de manière significative les options de développement futures.

Ces réformes concernant la fiscalité, le « Golden Visa » et la succession marquent un tournant majeur vers un cadre immobilier plus transparent, plus favorable aux investisseurs et plus moderne en Grèce.

Tant pour les acheteurs internationaux que pour les propriétaires en Grèce, une compréhension précoce de ces changements permettra une meilleure planification, des transactions plus fluides et une sécurité à long terme. En conclusion, le marché immobilier grec devrait entrer dans une phase de maturité et de stabilisation en 2026.

Pour toute question ou demande de renseignements, vous pouvez contacter notre équipe expérimentée ici et solliciter des conseils juridiques en matière d'immobilier en Grèce ici.