Immobilier grec : à quoi s'attendre en 2026

Le gouvernement grec a mis en place plusieurs réformes pour simplifier la fiscalité et réduire les inégalités entre les propriétaires. Voici les changements les plus importants :

1. Paiement obligatoire du loyer par virement bancaire À partir du 1er janvier 2026, tous les loyers résidentiels devront être payés par virement bancaire. Si le loyer n'est pas payé par ce moyen :

- Les locataires ne pourront plus avoir accès à certaines aides au logement.

- Les propriétaires perdront leur réduction d'impôt de 5 % sur les revenus locatifs déclarés.

2. Nouvelle tranche d'imposition intermédiaire pour les revenus locatifs

Pour lisser le passage entre les catégories d'imposition, une nouvelle tranche d'imposition est introduite, offrant une fiscalité plus équitable pour les propriétaires de gamme moyenne :

- Jusqu'à 12 000 € : 15 %

- 12 001 à 24 000 € : 25 % (nouvelle tranche)

- Plus de 24 000 € : 35 %

Ça évite le gros saut de 15 % à 35 %. Tu peux lire notre article de blog pour avoir plus de détails et notre guide complet sur les locations à court terme en Grèce pour les propriétaires.

3. Réductions d'impôts fonciers pour les zones rurales

Le gouvernement grec a annoncé une série de changements lors de la 89e Foire internationale de Thessalonique en septembre 2025 :

Pour encourager la vie dans les petites localités :

En 2026, la taxe foncière (ENFIA) pour les résidences principales dans les villages de moins de 1 500 habitants sera réduite de 50 %.

En 2027, l'ENFIA pour ces résidences sera complètement supprimée.

4. Suspension de la TVA sur les nouvelles constructions

Les promoteurs immobiliers pourront toujours demander une suspension de la TVA sur les achats de logements neufs jusqu'en 2026, ce qui veut dire que les acheteurs ne paieront que 3,09 % de droits de mutation sur les biens immobiliers bénéficiant d'une suspension de la TVA.

5. Gel des valeurs objectives des biens immobiliers

Les valeurs fiscales des biens immobiliers (valeurs objectives) resteront inchangées jusqu'en 2027, ce qui évitera des augmentations soudaines de la taxe foncière (ENFIA) ou des droits de mutation.

6. Autres mesures d'allègement fiscal

- Exonération fiscale de trois ans pour les propriétaires qui louent des biens immobiliers vacants (inoccupés depuis plus de 36 mois).

- Réduction de 30 % du revenu imputé (τεκμήρια).

7. Golden Visa : une mise à jour majeure débloque des milliers de demandes

Le 11 novembre 2025, le gouvernement a publié une décision ministérielle importante (n° 214926/2025) qui clarifie enfin les conditions d'éligibilité de plusieurs types de biens immobiliers au Golden Visa. Cette décision intervient après des mois de gel des demandes, qui ont touché 13 499 dossiers.

Les nouvelles règles permettent :

- La conversion de locaux commerciaux en locaux résidentiels (avec des documents techniques certifiés)

- Les bâtiments classés/patrimoniaux

- Les terrains associés à la construction, à condition que l'investissement respecte le seuil et qu'un permis de construire existe

Les seuils clés restent les suivants :

- 800 000 € pour les zones à forte demande (Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et autres îles de plus de 3 100 habitants)

- 400 000 € pour le reste de la Grèce

- 250 000 € pour les catégories spéciales telles que les bâtiments classés ou les conversions

La décision clarifie aussi les règles de renouvellement, interdit la location à court terme des biens immobiliers Golden Visa et introduit des documents standardisés pour accélérer le traitement des demandes.

8. La plus grande réforme du droit successoral depuis 80 ans (entrée en vigueur en septembre 2026)

En 2026, la Grèce prépare aussi une modernisation en profondeur de son droit successoral, visant à plus d'équité, de clarté et une réduction drastique de la bureaucratie.

Les points forts sont les suivants :

Contrats successoraux (nouveaux)

- Accords légalement contraignants conclus du vivant d'une personne

- Ils peuvent être régis par le droit étranger

- Utiles pour les familles qui ont plusieurs biens immobiliers ou des héritiers à l'étranger

Fin de la responsabilité personnelle pour les dettes héritées

Les héritiers ne seront plus personnellement responsables des dettes du défunt, sauf s'ils choisissent d'accepter cette responsabilité. Les créanciers ne peuvent faire valoir leurs droits que sur la succession, et non sur les biens des héritiers.

Reconnaissance des partenaires de longue date

Les partenaires non mariés peuvent obtenir des droits successoraux après 3 ans de cohabitation ou d'enfants communs, ce qui rapproche la loi grecque des normes de l'UE.

Transformation numérique

La nouvelle plateforme diathikes.gr réduit le temps nécessaire à la publication d'un testament de plusieurs mois à 3 à 7 jours. Pour les propriétaires immobiliers en Grèce, ces changements se traduisent par des procédures successorales plus fluides, moins de risques juridiques et une plus grande sécurité à long terme lors du transfert des actifs à la génération suivante.

9. Nouvelles règles pour les camping-cars : ce que les voyageurs doivent savoir

Les mises à jour de la réglementation grecque sur les camping-cars ont clarifié les règles concernant les endroits où les voyageurs peuvent légalement se garer et séjourner. À partir de 2025, le stationnement sera autorisé dans les zones désignées, les parkings municipaux ou privés et les campings agréés, tandis que les nuitées ne seront autorisées qu'à l'intérieur du véhicule et sans créer de camping extérieur. Les camping-cars de plus de 7,5 mètres ne peuvent pas rester dans les zones résidentielles pendant plus de 24 heures, et le stationnement près des plages, des forêts ou des sites archéologiques n'est autorisé que lorsque la signalisation le permet. Ces mesures visent à protéger les paysages naturels, à garantir une application équitable de la loi et à empêcher le camping sauvage, avec des amendes allant de 300 à 3 000 euros en cas d'infraction.

10. Nouvelles règles de construction pour les petits villages 

Un nouveau décret présidentiel publié en 2025 met en place de nouvelles règles de construction pour les villages grecs de moins de 2 000 habitants. Ce décret classe les villages en différentes zones de développement et types d'habitats, chacun avec ses propres règles de construction, tailles minimales de terrain et règles de façade.

Les zones côtières sont désormais soumises à des protections plus strictes, notamment une distance obligatoire de 15 mètres par rapport au littoral pour les nouvelles constructions. L'extension des limites des localités sera également strictement contrôlée et ne sera autorisée que si elle est justifiée par une croissance démographique documentée, et non par une demande liée au tourisme. Les maisons existantes ne sont généralement pas concernées, mais toute personne envisageant de construire sur un terrain doit consulter un ingénieur agréé, car ces règles peuvent avoir une influence significative sur les options de développement futures.

Ces changements sur les impôts, le Golden Visa et les successions montrent un grand virage vers un cadre immobilier plus transparent, plus sympa pour les investisseurs et plus moderne en Grèce.

Pour les acheteurs internationaux et les propriétaires en Grèce, comprendre ces changements dès le début aidera à mieux planifier, à faciliter les transactions et à assurer la sécurité à long terme. En conclusion, le marché immobilier grec devrait entrer dans une phase de maturité et de stabilisation en 2026.

Si t'as des questions ou besoin d'infos, tu peux contacter notre équipe expérimentée ici et demander des conseils juridiques sur l'immobilier en Grèce ici.