09.11.2026
Orange Blossom Nafplion: Ein bisschen Ruhe, viel zu entdecken
Immobilien
Griechenland steht vor einer Phase bedeutender Rechts- und Steuerreformen, die sich im Laufe des Jahres 2026 auf Hausbesitzer, Käufer und Investoren auswirken werden. Von neuen Vorschriften zur Grundsteuer über aktualisierte Regelungen zum Goldenen Visum bis hin zur größten Reform des Erbrechts seit 80 Jahren zielen diese Änderungen darauf ab, den Immobiliensektor zu modernisieren und ein transparenteres, stabileres Umfeld zu schaffen. Nachfolgend finden Sie einen kurzen Überblick über die wichtigsten Neuerungen, die Sie im neuen Jahr beachten sollten.
Änderungen bei der Immobilien- und Mietbesteuerung ab 2026
Die Regierung hat mehrere Reformen eingeführt, um die Besteuerung zu vereinfachen und Ungleichheiten zwischen Immobilienbesitzern abzubauen. Die wichtigsten Neuerungen:
1. Mietzahlungen per Banküberweisung
Die Miete muss künftig per Banküberweisung statt in bar gezahlt werden. Diese Regelung sollte ursprünglich im Januar 2026 in Kraft treten, wurde jedoch auf Oktober 2026 verschoben, um Eigentümern und Mietern Zeit zu geben, ihre Bankdaten (IBAN) bei der Steuerbehörde AADE zu registrieren. Sobald die Regelung gilt:
Mieter, die nicht per Banküberweisung zahlen, verlieren den Anspruch auf bestimmte Wohnbeihilfen, darunter einen Mietzuschuss in Höhe von bis zu 800 € pro Jahr.
Vermieter, die weiterhin Bargeld annehmen, verlieren den automatischen Abzug von 5 % auf ihre angegebenen Mieteinnahmen.
2. Neue mittlere Steuerklasse für Mieteinnahmen
Um den Sprung zwischen den Steuerklassen zu glätten, wird eine neue Steuerklasse eingeführt, die Vermietern im mittleren Bereich eine gerechtere Behandlung ermöglicht:
Bis zu 12.000 €: 15 %
12.001 € bis 24.000 €: 25 %
24.001 € bis 36.000 €: 35 %
Über 36.000 €: 45 %
Dadurch wird der steile Sprung von 15 % direkt auf 35 % beseitigt.
3. Grundsteuererleichterungen für ländliche Gebiete
Auf der 89. Internationalen Messe von Thessaloniki im September 2025 kündigte die Regierung Maßnahmen an, um das Leben in kleinen Ortschaften zu fördern. Im Jahr 2026 wird die ENFIA für Hauptwohnsitze in Dörfern mit weniger als 1.500 Einwohnern um 50 % gesenkt. Im Jahr 2027 wird sie für diese Wohnsitze vollständig abgeschafft.
4. Mehrwertsteueraufschub bei Neubauten
Bauträger können bis einschließlich 2026 weiterhin eine Mehrwertsteueraufschiebung für neu errichtete Wohnungen beantragen, was bedeutet, dass Käufer bei Immobilien mit aufgeschobener Mehrwertsteuer lediglich die 3,09 %* Grunderwerbsteuer entrichten müssen, anstatt 24 % Mehrwertsteuer
.*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
5. Einfrieren der objektiven Immobilienwerte
Die objektiven (steuerlich festgesetzten) Werte bleiben bis 2027 unverändert, wodurch plötzliche Erhöhungen der ENFIA und der Grunderwerbsteuer verhindert werden.
6. Weitere Steuererleichterungen
Eine dreijährige Steuerbefreiung für Eigentümer, die zuvor leerstehende Immobilien (die seit mindestens 36 Monaten unbewohnt waren) vermieten.
Eine Senkung des fiktiven Einkommens (τεκμήρια) um 30 %.
7. Goldenes Visum: Eine wichtige Neuregelung gibt Tausende von Anträgen frei
Im November 2025 veröffentlichte die Regierung einen Ministerialbeschluss, der klärte, welche Arten von Immobilien für das „Goldene Visum“ in Frage kommen, nachdem Anträge monatelang auf Eis gelegen hatten, was Tausende von Fällen betraf. Die neuen Vorschriften erlauben:
die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien mit beglaubigten technischen Unterlagen
Denkmalgeschützte und unter Denkmalschutz stehende Gebäude
Grundstücke in Verbindung mit Bauvorhaben, sofern die Investition den Mindestbetrag erfüllt und eine Baugenehmigung vorliegt
Die Investitionsschwellenwerte hängen von der Region ab, wobei sie in stark nachgefragten Lagen höher und für Sonderkategorien wie denkmalgeschützte Gebäude und Umnutzungen niedriger angesetzt sind. Diese Beträge sind gesetzlich festgelegt und können sich ändern; bitte erkundigen Sie sich daher bei uns nach den aktuellen Werten. Der Beschluss präzisierte zudem die Verlängerungsregeln, bestätigte, dass „Golden Visa“-Immobilien nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt werden dürfen, und führte standardisierte Unterlagen ein, um die Bearbeitung zu beschleunigen.
8. Die umfassendste Reform des Erbrechts seit 80 Jahren (in Kraft ab September 2026)
Griechenland hat zudem eine umfassende Modernisierung seines Erbrechts verabschiedet, die auf Fairness, Klarheit und deutlich weniger Bürokratie abzielt. Die wichtigsten Punkte:
Erbverträge (neu). Rechtsverbindliche Vereinbarungen, die zu Lebzeiten getroffen werden. Sie können ausländischem Recht unterliegen, was für Familien mit mehreren Immobilien oder internationalen Erben von Vorteil ist.
Ende der persönlichen Haftung für geerbte Schulden. Erben haften nicht mehr persönlich für die Schulden des Verstorbenen, es sei denn, sie entscheiden sich dafür, diese zu übernehmen. Gläubiger können Ansprüche gegenüber dem Nachlass geltend machen, nicht jedoch gegenüber dem eigenen Vermögen des Erben.
Anerkennung von Lebenspartnern. Unverheiratete Lebenspartner können nach dreijährigem Zusammenleben oder bei gemeinsamen Kindern Erbrechte erwerben, wodurch das griechische Recht näher an die EU-Normen herangeführt wird.
Digitale Transformation. Die neue Plattform „diathikes.gr“ verkürzt die Zeit bis zur Veröffentlichung eines Testaments von Monaten auf drei bis sieben Tage.
Für Eigentümer bedeuten diese Änderungen reibungslosere Erbschaftsverfahren, geringere rechtliche Risiken und größere langfristige Sicherheit bei der Weitergabe von Vermögen.
9. Aktualisierte Vorschriften für Wohnmobile
Die griechischen Vorschriften für Wohnmobile sind nun klarer, was die Park- und Übernachtungsmöglichkeiten für Reisende betrifft. Das Parken ist in ausgewiesenen Bereichen, auf kommunalen oder privaten Parkplätzen sowie auf zugelassenen Campingplätzen gestattet. Übernachtungen sind nur im Fahrzeuginneren erlaubt, ohne dass ein externes Lager aufgeschlagen wird. Wohnmobile mit einer Länge von mehr als 7,5 Metern dürfen sich nicht länger als 24 Stunden in Wohngebieten aufhalten, und das Parken in der Nähe von Stränden, Wäldern oder archäologischen Stätten ist nur dort gestattet, wo dies durch Beschilderung erlaubt ist. Die Bußgelder für Verstöße liegen zwischen 300 € und 3.000 €.
10. Neue Bauvorschriften für kleine Ortschaften
Ein im Jahr 2025 erlassenes Präsidialdekret aktualisiert die Bauvorschriften für Siedlungen mit weniger als 2.000 Einwohnern. Es unterteilt Dörfer in Entwicklungszonen und Siedlungstypen, für die jeweils eigene Bauvorschriften, Mindestgrundstücksgrößen und Vorschriften zur Straßenfront gelten. Küstengebiete unterliegen nun strengeren Schutzmaßnahmen, darunter ein vorgeschriebener Abstand von 15 Metern zur Küstenlinie bei Neubauten. Die Ausweitung von Siedlungsgrenzen wird streng kontrolliert und ist nur dort zulässig, wo ein nachgewiesener Bevölkerungszuwachs dies rechtfertigt, nicht jedoch aufgrund touristischer Nachfrage. Bestehende Häuser sind im Allgemeinen nicht betroffen, doch wer einen Neubau plant, sollte einen zugelassenen Ingenieur konsultieren, da diese Vorschriften zukünftige Möglichkeiten erheblich beeinträchtigen können.
Wie sich diese Änderungen auf Immobilienkäufer und -eigentümer auswirken
Insgesamt deuten diese Reformen in den Bereichen Steuern, „Golden Visa“ und Erbschaft auf einen transparenteren, moderneren und investorenfreundlicheren Rahmen in Griechenland hin. Sowohl für internationale Käufer als auch für Hausbesitzer trägt ein frühzeitiges Verständnis der Änderungen zur besseren Planung, zu reibungsloseren Transaktionen und zu langfristiger Sicherheit bei. Kurz gesagt: Es wird erwartet, dass der griechische Immobilienmarkt im Jahr 2026 in eine Phase der Reife und Stabilität eintreten wird.
