Griechenland steht vor einer Phase bedeutender rechtlicher und steuerlicher Reformen, die sich bis 2026 auf Hausbesitzer, Käufer und Investoren auswirken werden. Von neuen Grundsteuerregelungen und aktualisierten Vorschriften für das Goldene Visum bis hin zur umfassendsten Erbrechtsreform seit 80 Jahren zielen diese Änderungen darauf ab, den Immobiliensektor zu modernisieren und ein transparenteres, stabileres Umfeld zu schaffen.
Im Folgenden finden Sie einen kurzen Überblick über die wichtigsten angekündigten Neuerungen, die Sie im neuen Jahr beachten sollten.
Änderungen bei der Grund- und Mietsteuer ab 2026
Die griechische Regierung hat mehrere Reformen eingeführt, um die Besteuerung zu vereinfachen und die Ungleichheit zwischen den Eigentümern zu verringern. Zu den wichtigsten Neuerungen gehören:
1. Obligatorische Mietzahlungen per Bank
Ab dem 1. Januar 2026 müssen alle Mietzahlungen für Wohnungen per Banküberweisung erfolgen. Wenn die Miete nicht über das Bankensystem gezahlt wird:
- Die Mieter verlieren den Zugang zu bestimmten Wohnbeihilfen.
- Die Eigentümer verlieren ihren 5%-Steuerrabatt auf die angegebenen Mieteinnahmen.
2. Neue Zwischensteuerklasse für Mieteinnahmen
Um den Sprung zwischen den Steuerklassen abzufedern, wird eine neue Steuerklasse eingeführt, die eine gerechtere Besteuerung für Vermieter der Mittelklasse ermöglicht:
- Bis zu 12.000 €: 15%
- €12,001-€24,000: 25% (neue Klammer)
- Über 24.000 €: 35%
Dadurch wird der steile Sprung von 15% auf 35% vermieden. Sie können unser zugehöriger Blogbeitrag für einen ausführlicheren Überblick und unser kompletter Leitfaden über kurzfristige Vermietungen in Griechenland für Immobilienbesitzer.
3. Grundsteuerermäßigungen für ländliche Gebiete
Die griechische Regierung hat auf der 89. Internationalen Messe von Thessaloniki im September 2025 eine Reihe von Änderungen angekündigt:
Das Leben in kleinen Siedlungen fördern:
Im Jahr 2026 wird die Grundsteuer (ENFIA) für Erstwohnungen in Dörfern mit weniger als 1.500 Einwohnern um 50% gesenkt.
Im Jahr 2027 wird ENFIA für diese Wohnungen vollständig abgeschafft.
4. Aussetzung der Mehrwertsteuer auf Neubauten
Bauträger haben weiterhin die Möglichkeit, bis 2026 eine Aussetzung der Mehrwertsteuer auf den Erwerb von Neubauten zu beantragen, was bedeutet, dass Käufer nur 3,09% Grunderwerbsteuer auf Immobilien mit ausgesetzter Mehrwertsteuer zahlen.
5. Einfrieren der objektiven Immobilienwerte
Die Grundsteuerwerte (objektive Werte) bleiben bis 2027 unverändert, wodurch plötzliche Erhöhungen der Grundsteuer (ENFIA) oder der Grunderwerbssteuer verhindert werden.
6. Andere Steuererleichterungsmaßnahmen
- Dreijährige Steuerbefreiung für Eigentümer, die leer stehende Immobilien vermieten (Leerstand von mehr als 36 Monaten).
- 30% Verringerung des unterstellten Einkommens (τεκμήρια).
7. Goldenes Visum: Großes Update entsperrt Tausende von Anträgen
Am 11. November 2025 hat die Regierung veröffentlicht einen bahnbrechenden Ministerialbeschluss (Nr. 214926/2025), der endlich klarstellt, wie verschiedene Arten von Immobilien für das Goldene Visum in Frage kommen. Zuvor waren monatelang Anträge eingefroren worden, wovon 13.499 Fälle betroffen waren.
Die neuen Regeln erlauben:
- Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien (mit zertifizierter technischer Dokumentation)
- Denkmalgeschützte/denkmalgeschützte Gebäude
- Grundstücke in Verbindung mit einer Bebauung, sofern die Investition den Schwellenwert erreicht und eine Baugenehmigung vorliegt
Die wichtigsten Schwellenwerte bleiben bestehen:
- 800.000 € für Gebiete mit hoher Nachfrage (Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und andere Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern)
- 400.000 € für den Rest Griechenlands
- 250.000 € für besondere Kategorien wie denkmalgeschützte Gebäude oder Umbauten
Der Beschluss klärt auch die Verlängerungsregeln, verbietet die kurzfristige Vermietung von Golden-Visa-Immobilien und führt standardisierte Unterlagen ein, um die Bearbeitung zu beschleunigen.
8. Die größte Erbrechtsreform seit 80 Jahren (Inkrafttreten September 2026)
Für das Jahr 2026 bereitet Griechenland außerdem eine Umfassende Modernisierung des Erbrechts, die auf Fairness, Klarheit und einen drastischen Abbau von Bürokratie abzielen.
Die wichtigsten Highlights sind:
Erbschaftsverträge (neu)
- Zu Lebzeiten getroffene rechtsverbindliche Vereinbarungen
- Diese können durch ausländisches Recht geregelt werden
- Nützlich für Familien mit mehreren Immobilien oder internationalen Erben
Ende der persönlichen Haftung für vererbte Schulden
Die Erben sind nicht mehr persönlich für die Schulden des Verstorbenen verantwortlich, es sei denn, sie entscheiden sich, die Haftung zu übernehmen.
Gläubiger können nur Ansprüche auf den Nachlass, nicht aber auf das Vermögen des Erben geltend machen.
Anerkennung von langjährigen Partnern
Unverheiratete Partner können nach drei Jahren des Zusammenlebens oder gemeinsamer Kinder ein Erbrecht erhalten, wodurch sich das griechische Recht den EU-Standards annähert.
Digitale Transformation
Die neue Plattform diathikes.gr verkürzt die für die Veröffentlichung eines Testaments erforderliche Zeit von Monaten auf 3-7 Tage.
Für Immobilieneigentümer in Griechenland bedeuten diese Änderungen reibungslosere Erbschaftsverfahren, weniger rechtliche Risiken und eine größere langfristige Sicherheit bei der Weitergabe von Vermögenswerten an die nächste Generation.
9. Aktualisierte Vorschriften für Wohnmobile: Was Reisende wissen müssen
Aktualisierungen der griechischen Vorschriften für Wohnmobile klarere Regeln dafür, wo Reisende legal parken und übernachten können. Ab 2025 ist das Parken in ausgewiesenen Gebieten, auf kommunalen oder privaten Grundstücken und auf zugelassenen Campingplätzen erlaubt, während das Übernachten nur innerhalb des Fahrzeugs und ohne Errichtung eines externen Campingplatzes gestattet ist. Wohnmobile mit einer Länge von mehr als 7,5 Metern dürfen nicht länger als 24 Stunden in Wohngebieten abgestellt werden, und das Parken in der Nähe von Stränden, Wäldern oder archäologischen Stätten ist nur erlaubt, wenn eine Beschilderung dies erlaubt. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, Naturlandschaften zu schützen, eine gerechte Durchsetzung zu gewährleisten und unerlaubtes Campen zu verhindern. Bei Verstößen werden Geldstrafen zwischen 300 und 3 000 Euro verhängt.
10. Neue Bauvorschriften für kleine Siedlungen
Ein neuer Präsidialerlass aus dem Jahr 2025 führt aktualisierte Bauvorschriften für griechische Siedlungen mit weniger als 2.000 Einwohnern ein. Das Dekret teilt die Dörfer in verschiedene Entwicklungszonen und Siedlungstypen ein, für die jeweils eigene Bauvorschriften, Mindestgrundstücksgrößen und Grenzabstände gelten.
Die Küstengebiete unterliegen nun einem strengeren Schutz, der u. a. einen obligatorischen Abstand von 15 Metern von der Küstenlinie für neue Bauten vorsieht. Auch die Ausweitung der Siedlungsgrenzen wird streng kontrolliert und nur dann erlaubt sein, wenn ein nachgewiesenes Bevölkerungswachstum vorliegt, nicht aber eine touristisch bedingte Nachfrage. Bestehende Häuser sind im Allgemeinen nicht betroffen, aber jeder, der plant, auf einem Grundstück zu bauen, sollte einen zugelassenen Ingenieur konsultieren, da diese Vorschriften die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten erheblich beeinflussen können.
Wie sich diese Änderungen auf Immobilienkäufer und -eigentümer auswirken
Diese Reformen in den Bereichen Steuern, Goldenes Visum und Erbschaft signalisieren einen bedeutenden Wandel hin zu einem transparenteren, investorenfreundlicheren und moderneren Immobilienrahmen in Griechenland.
Sowohl für internationale Käufer als auch für Hauseigentümer in Griechenland wird ein frühzeitiges Verständnis dieser Veränderungen zu einer besseren Planung, reibungsloseren Transaktionen und langfristiger Sicherheit beitragen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt in Griechenland im Jahr 2026 in eine Phase der Reife und Stabilisierung eintreten dürfte.
Für jede Frage oder Anfrage können Sie unser erfahrenes Team kontaktieren hier finden und bitten Sie um Rechtsberatung in griechischen Immobilienangelegenheiten hier finden.
