Immobilienmarkt in Griechenland: Welche Veränderungen sind für 2026 zu erwarten?

Die griechische Regierung hat mehrere Reformen eingeführt, die darauf abzielen, das Steuersystem zu vereinfachen und Ungleichheiten zwischen Immobilienbesitzern abzubauen. Zu den wichtigsten Neuerungen gehören:

1. Obligatorische Mietzahlungen per Banküberweisung Ab dem 1. Januar 2026 müssen alle Mietzahlungen für Wohnraum per Banküberweisung erfolgen. Wird die Miete nicht über das Bankensystem bezahlt:

- verlieren Mieter den Anspruch auf bestimmte Wohnbeihilfen.

- verlieren Vermieter ihren Steuerrabatt von 5 % auf die angegebenen Mieteinnahmen.

2. Neue mittlere Steuerklasse für Mieteinnahmen

Um den Sprung zwischen den Steuerklassen zu glätten, wird eine neue Steuerklasse eingeführt, die eine gerechtere Besteuerung für Vermieter im mittleren Bereich bietet:

- Bis zu 12.000 €: 15 %

- 12.001–24.000 €: 25 % (neue Stufe)

- Über 24.000 €: 35 %

Dadurch entfällt der starke Anstieg von 15 % auf 35 %. Einen detaillierteren Überblick finden Sie in unserem entsprechenden Blogbeitrag sowie in unserem vollständigen Leitfaden zu Kurzzeitvermietungen in Griechenland für Immobilienbesitzer.

3. Grundsteuererleichterungen für ländliche Gebiete

Die griechische Regierung kündigte auf der 89. Internationalen Messe Thessaloniki im September 2025 eine Reihe von Änderungen an:

Zur Förderung des Lebens in kleinen Ortschaften:

Im Jahr 2026 wird die Grundsteuer (ENFIA) für Hauptwohnsitze in Dörfern mit weniger als 1.500 Einwohnern um 50 % gesenkt.

Im Jahr 2027 wird die ENFIA für diese Wohnungen vollständig abgeschafft.

4. Mehrwertsteueraufschub bei Neubauten

Bauträger haben bis einschließlich 2026 weiterhin die Möglichkeit, eine Mehrwertsteueraufschiebung für den Kauf von Neubauten zu beantragen, was bedeutet, dass Käufer bei Immobilien mit aufgeschobener Mehrwertsteuer lediglich 3,09 % Übertragungssteuer zahlen.

5. Einfrieren der objektiven Immobilienwerte

Die Grundsteuerwerte (objektive Werte) bleiben bis 2027 unverändert, wodurch plötzliche Erhöhungen der Grundsteuer (ENFIA) oder der Übertragungssteuern verhindert werden.

6. Weitere Steuererleichterungen

- Dreijährige Steuerbefreiung für Eigentümer, die leerstehende Immobilien (seit mehr als 36 Monaten unbewohnt) vermieten.

- 30-prozentige Reduzierung des fiktiven Einkommens (τεκμήρια).

7. Goldenes Visum: Wichtige Neuregelung gibt Tausenden von Anträgen wieder den Weg frei

Am 11. November 2025 veröffentlichte die Regierung einen wegweisenden Ministerialbeschluss (Nr. 214926/2025), der endlich Klarheit darüber schafft, welche Arten von Immobilien für das Goldene Visum in Frage kommen. Dies geschieht nach monatelanger Aussetzung der Anträge, von der 13.499 Fälle betroffen waren.

Die neuen Vorschriften erlauben:

- Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnnutzung (mit beglaubigten technischen Unterlagen)

- Denkmalgeschützte Gebäude

- Grundstücke in Verbindung mit Bauvorhaben, sofern die Investition den Schwellenwert erfüllt und eine Baugenehmigung vorliegt

Die wichtigsten Schwellenwerte bleiben bestehen:

- 800.000 € für Gebiete mit hoher Nachfrage (Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und andere Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern)

- 400.000 € für das übrige Griechenland

- 250.000 € für Sonderkategorien wie denkmalgeschützte Gebäude oder Umbauten

Der Beschluss präzisiert zudem die Verlängerungsregeln, verbietet die kurzfristige Vermietung von „Golden Visa“-Immobilien und führt standardisierte Unterlagen ein, um die Bearbeitung zu beschleunigen.

8. Die größte Reform des Erbrechts seit 80 Jahren (in Kraft ab September 2026)

Im Jahr 2026 bereitet Griechenland zudem eine umfassende Modernisierung seines Erbrechts vor, die auf Fairness, Klarheit und einen drastischen Abbau der Bürokratie abzielt.

Zu den wichtigsten Punkten gehören:

Erbverträge (neu)

- Rechtsverbindliche Vereinbarungen, die zu Lebzeiten getroffen werden

- Diese können ausländischem Recht unterliegen

- Nützlich für Familien mit mehreren Immobilien oder internationalen Erben

Ende der persönlichen Haftung für geerbte Schulden

Erben haften nicht mehr persönlich für die Schulden des Verstorbenen, es sei denn, sie entscheiden sich dafür, die Haftung zu übernehmen. Gläubiger können Ansprüche nur gegen den Nachlass geltend machen, nicht gegen das Vermögen des Erben.

Anerkennung von Lebenspartnern

Unverheiratete Lebenspartner können nach drei Jahren des Zusammenlebens oder bei gemeinsamen Kindern Erbrechte erwerben, wodurch das griechische Recht näher an EU-Standards herangeführt wird.

Digitale Transformation

Die neue Plattform diathikes.gr verkürzt die Zeit, die für die Veröffentlichung eines Testaments benötigt wird, von Monaten auf 3–7 Tage. Für Immobilienbesitzer in Griechenland bedeuten diese Änderungen reibungslosere Erbschaftsverfahren, geringere rechtliche Risiken und größere langfristige Sicherheit bei der Übertragung von Vermögenswerten an die nächste Generation

9. Aktualisierte Vorschriften für Wohnmobile: Was Reisende wissen müssen

Aktualisierungen der griechischen Vorschriften für Wohnmobile haben klarere Regeln dafür geschaffen, wo Reisende legal parken und übernachten dürfen. Ab 2025 ist das Parken in ausgewiesenen Bereichen, auf kommunalen oder privaten Parkplätzen sowie auf zugelassenen Campingplätzen gestattet, während Übernachtungen nur im Fahrzeuginneren und ohne Einrichtung eines externen Lagerplatzes erlaubt sind. Wohnmobile mit einer Länge von mehr als 7,5 Metern dürfen sich nicht länger als 24 Stunden in Wohngebieten aufhalten, und das Parken in der Nähe von Stränden, Wäldern oder archäologischen Stätten ist nur dann erlaubt, wenn dies durch Beschilderung gestattet ist. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, Naturlandschaften zu schützen, eine gerechte Durchsetzung zu gewährleisten und unbefugtes Campen zu verhindern; bei Verstößen drohen Geldstrafen zwischen 300 € und 3.000 €.

10. Neue Bauvorschriften für kleine Ortschaften 

Ein neues Präsidialdekret aus dem Jahr 2025 führt aktualisierte Bauvorschriften für griechische Siedlungen mit weniger als 2.000 Einwohnern ein. Das Dekret unterteilt Dörfer in verschiedene Entwicklungszonen und Siedlungstypen, für die jeweils eigene Bauvorschriften, Mindestgrundstücksgrößen und Vorschriften zur Straßenfront gelten.

Küstengebiete unterliegen nun strengeren Schutzmaßnahmen, darunter ein vorgeschriebener Abstand von 15 Metern zur Küstenlinie für Neubauten. Die Ausweitung von Siedlungsgrenzen wird ebenfalls streng kontrolliert und ist nur zulässig, wenn sie durch ein dokumentiertes Bevölkerungswachstum und nicht durch tourismusbedingte Nachfrage begründet ist. Bestehende Häuser sind im Allgemeinen nicht betroffen, doch sollte jeder, der plant, auf einem Grundstück zu bauen, einen zugelassenen Ingenieur konsultieren, da diese Vorschriften zukünftige Entwicklungsmöglichkeiten erheblich beeinflussen können.

Diese Reformen in den Bereichen Steuern, Golden Visa und Erbschaft signalisieren einen bedeutenden Wandel hin zu einem transparenteren, investorenfreundlicheren und moderneren Immobilienrahmen in Griechenland.

Sowohl für internationale Käufer als auch für Hausbesitzer in Griechenland wird das frühzeitige Verständnis dieser Veränderungen zu einer besseren Planung, reibungsloseren Transaktionen und langfristiger Sicherheit beitragen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt in Griechenland voraussichtlich im Jahr 2026 in eine Phase der Reife und Stabilisierung eintreten wird.

Bei Fragen oder Anfragen können Sie sich hier an unser erfahrenes Team wenden und hier eine Rechtsberatung zu Immobilien in Griechenland anfordern.