Griechische Immobilien: Was 2026 anders sein könnte

Die griechische Regierung hat ein paar Reformen gemacht, um die Besteuerung einfacher zu machen und die Ungleichheit zwischen Immobilienbesitzern zu verringern. Die wichtigsten Neuerungen sind:

1. Obligatorische Mietzahlungen per Banküberweisung Ab dem 1. Januar 2026 müssen alle Mietzahlungen für Wohnraum per Banküberweisung erfolgen. Wenn die Miete nicht über das Bankensystem bezahlt wird:

- verlieren die Mieter bestimmte Wohngeldleistungen.

- verlieren die Eigentümer ihren Steuerrabatt von 5 % auf die angegebenen Mieteinnahmen.

2. Neue mittlere Steuerklasse für Mieteinnahmen

Um den Sprung zwischen den Steuerklassen zu glätten, wird eine neue Steuerklasse eingeführt, die eine gerechtere Besteuerung für Vermieter im mittleren Bereich bietet:

- Bis zu 12.000 €: 15 %

- 12.001 € bis 24.000 €: 25 % (neue Klasse)

- Über 24.000 €: 35 %

Dadurch wird der steile Anstieg von 15 % auf 35 % vermieden. In unserem Blogbeitrag findest du einen detaillierteren Überblick und unseren kompletten Leitfaden zu Kurzzeitvermietungen in Griechenland für Immobilienbesitzer.

3. Grundsteuerermäßigungen für ländliche Gebiete

Die griechische Regierung hat auf der 89. Internationalen Messe in Thessaloniki im September 2025 eine Reihe von Änderungen angekündigt:

Um das Leben in kleinen Siedlungen zu fördern:

Im Jahr 2026 wird die Grundsteuer (ENFIA) für Hauptwohnsitze in Dörfern mit weniger als 1.500 Einwohnern um 50 % gesenkt.

Im Jahr 2027 wird die ENFIA für diese Wohnungen komplett abgeschafft.

4. Mehrwertsteuerbefreiung für Neubauten

Bauträger können bis 2026 weiterhin eine Mehrwertsteuerbefreiung für den Kauf von Neubauten beantragen, was bedeutet, dass Käufer nur 3,09 % Grunderwerbsteuer auf Immobilien mit Mehrwertsteuerbefreiung zahlen.

5. Einfrieren der objektiven Immobilienwerte

Die Immobiliensteuerwerte (objektive Werte) bleiben bis 2027 unverändert, wodurch plötzliche Erhöhungen der Immobiliensteuer (ENFIA) oder der Grunderwerbsteuer verhindert werden.

6. Weitere Steuererleichterungen

- Dreijährige Steuerbefreiung für Eigentümer, die leerstehende Immobilien (seit mehr als 36 Monaten) vermieten.

- 30 % Ermäßigung des fiktiven Einkommens (τεκμήρια).

7. Goldenes Visum: Wichtige Änderung macht Tausende von Anträgen möglich

Am 11. November 2025 hat die Regierung einen wichtigen Ministerialbeschluss (Nr. 214926/2025) veröffentlicht, der endlich klarstellt, welche Arten von Immobilien für das Goldene Visum in Frage kommen. Das kommt nach Monaten, in denen Anträge auf Eis lagen, was 13.499 Fälle betroffen hat.

Die neuen Regeln erlauben:

- Umwandlungen von Gewerbe- in Wohngebäude (mit zertifizierten technischen Unterlagen)

- Denkmalgeschützte Gebäude

- Grundstücke in Verbindung mit Bauvorhaben, sofern die Investition den Schwellenwert erreicht und eine Baugenehmigung vorliegt

Die wichtigsten Schwellenwerte bleiben:

- 800.000 € für Gebiete mit hoher Nachfrage (Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und andere Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern)

- 400.000 € für den Rest Griechenlands

- 250.000 € für besondere Kategorien wie denkmalgeschützte Gebäude oder Umbauten

Der Beschluss klärt auch die Verlängerungsregeln, verbietet die kurzfristige Vermietung von Immobilien mit Golden Visa und führt standardisierte Unterlagen ein, um die Bearbeitung zu beschleunigen.

8. Die größte Reform des Erbrechts seit 80 Jahren (in Kraft ab September 2026)

Für 2026 plant Griechenland außerdem eine umfassende Modernisierung seines Erbrechts, die auf Fairness, Klarheit und einen drastischen Abbau der Bürokratie abzielt.

Die wichtigsten Highlights sind:

Erbverträge (neu)

- Rechtlich verbindliche Vereinbarungen, die zu Lebzeiten getroffen werden

- Diese können ausländischem Recht unterliegen

- Nützlich für Familien mit mehreren Immobilien oder internationalen Erben

Ende der persönlichen Haftung für geerbte Schulden

Erben haften nicht mehr persönlich für die Schulden des Verstorbenen, es sei denn, sie entscheiden sich dafür, die Haftung zu übernehmen. Gläubiger können nur Ansprüche gegen den Nachlass geltend machen, nicht gegen das Vermögen der Erben.

Anerkennung von Langzeitpartnern

Unverheiratete Partner können nach drei Jahren Zusammenleben oder gemeinsamen Kindern Erbrechte bekommen, was das griechische Recht näher an die EU-Standards bringt.

Digitale Transformation

Die neue Plattform diathikes.gr verkürzt die Zeit für die Veröffentlichung eines Testaments von Monaten auf 3 bis 7 Tage. Für Immobilienbesitzer in Griechenland bedeuten diese Änderungen reibungslosere Erbschaftsverfahren, weniger rechtliche Risiken und mehr langfristige Sicherheit bei der Übertragung von Vermögenswerten an die nächste Generation.

9. Neue Regeln für Wohnmobile: Was Reisende wissen sollten

Die neuen Regeln für Wohnmobile in Griechenland machen klarer, wo man legal parken und übernachten darf. Ab 2025 darf man auf bestimmten Flächen, auf kommunalen oder privaten Parkplätzen und auf zugelassenen Campingplätzen parken, aber nur im Auto übernachten, ohne einen Campingplatz aufzubauen. Wohnmobile, die länger als 7,5 Meter sind, dürfen nicht länger als 24 Stunden in Wohngebieten stehen, und das Parken in der Nähe von Stränden, Wäldern oder archäologischen Stätten ist nur erlaubt, wenn es durch Schilder erlaubt ist. Diese Maßnahmen sollen die Natur schützen, eine faire Durchsetzung sicherstellen und unbefugtes Campen verhindern. Bei Verstößen drohen Geldstrafen zwischen 300 und 3.000 Euro.

10. Neue Bauvorschriften für kleine Siedlungen 

Ein neues Präsidialdekret aus dem Jahr 2025 bringt aktualisierte Bauvorschriften für griechische Siedlungen mit weniger als 2.000 Einwohnern. Das Dekret teilt Dörfer in verschiedene Entwicklungszonen und Siedlungstypen ein, die jeweils eigene Bauvorschriften, Mindestgrundstücksgrößen und Vorschriften zur Straßenfront haben.

Küstengebiete unterliegen jetzt strengeren Schutzbestimmungen, darunter eine vorgeschriebene Entfernung von 15 Metern zur Küstenlinie für Neubauten. Die Erweiterung von Siedlungsgrenzen wird ebenfalls streng kontrolliert und ist nur zulässig, wenn sie durch ein dokumentiertes Bevölkerungswachstum und nicht durch eine tourismusbedingte Nachfrage begründet ist. Bestehende Häuser sind in der Regel nicht betroffen, aber wer auf einem Grundstück bauen möchte, sollte einen zugelassenen Ingenieur konsultieren, da diese Vorschriften die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten erheblich beeinflussen können.

Diese Reformen in Sachen Steuern, Golden Visa und Erbschaft zeigen, dass Griechenland auf dem Weg zu einem transparenteren, investorenfreundlicheren und moderneren Rahmen für Immobilien ist.

Sowohl für internationale Käufer als auch für Hausbesitzer in Griechenland ist es wichtig, diese Änderungen frühzeitig zu verstehen, um besser planen zu können, Transaktionen reibungsloser abzuwickeln und langfristige Sicherheit zu gewährleisten. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt in Griechenland voraussichtlich im Jahr 2026 in eine Phase der Reife und Stabilisierung eintreten wird.

Wenn du Fragen hast oder mehr wissen willst, kannst du dich jederzeit an unser erfahrenes Team wenden und dich über die Rechtslage beim Immobilienkauf in Griechenland informieren.