Kelders in Griekenland: kunnen ze worden omgebouwd tot woonruimtes?

Wat wordt als kelder beschouwd?

Volgens de Nieuwe Bouwverordening (NOK) is een kelder een verdieping – of een deel daarvan – die grotendeels onder het maaiveld ligt. Het bepalende kenmerk is de hoogte ten opzichte van de buitengrond. Een ruimte wordt als kelder beschouwd wanneer het plafond niet meer dan 1,20 meter boven het uiteindelijke maaiveld uitsteekt. Deze meting wordt uitgevoerd vanaf het maaiveld buiten, niet vanuit de ruimte zelf. Dit onderscheid speelt een belangrijke rol bij de indeling en het gebruik van de ruimte.

Kelder versus halfkelder

In het dagelijks taalgebruik hoort u wellicht de term „halfkelder“. Hoewel deze term in de regelgeving niet strikt als een afzonderlijke categorie is gedefinieerd, wordt hij vaak gebruikt om ruimtes te beschrijven die gedeeltelijk ondergronds liggen, maar meer openstaan voor licht en lucht. Doorgaans geldt het volgende


: - Een kelder ligt grotendeels ondergronds, met beperkte blootstelling boven het maaiveld

- Een halfkelder ligt hoger, vaak met ramen of deuren en meer natuurlijk licht


Afhankelijk van de kenmerken kan een halfkelder qua ontwerp en functie dichter bij een hoofdwoonruimte staan.

Hoe de hoogte wordt gemeten

Een veelvoorkomend punt van verwarring is de wijze waarop de hoogte wordt beoordeeld. Wat bepaalt of een ruimte een kelder is, is niet de binnenhoogte, maar de positie van het plafond ten opzichte van de grond buiten. De binnenhoogte wordt echter wel van belang bij het beoordelen of de ruimte geschikt is voor bewoning.


Er zijn ook speciale gevallen – zoals traditionele nederzettingen of gebieden buiten stedenbouwkundige plannen – waar aanvullende bestemmingsvoorschriften van toepassing kunnen zijn.

Wanneer kelders niet worden meegeteld in de bebouwde oppervlakte

In woongebouwen worden kelders vaak anders behandeld dan de hoofdverdiepingen. Ze worden doorgaans niet meegeteld bij de bouwcoëfficiënt (de totaal toegestane bebouwde oppervlakte), op voorwaarde dat


: - ze dezelfde grondoppervlakte hebben als het gebouw erboven;
- ze worden gebruikt voor nevenfuncties (zoals opslag, parkeren of technische ruimtes);
- En het plafond zich binnen de limiet van 1,20 meter boven het maaiveld bevindt.


Daarom worden kelders doorgaans gebruikt voor ondersteunende functies in plaats van als woonruimte.

Wanneer een kelder een woonruimte wordt

Een kelder kan worden gebruikt als hoofdwoonruimte – bijvoorbeeld als woning, kantoor of winkel – mits aan bepaalde eisen wordt voldaan. Deze omvatten


: - Voldoende plafondhoogte (doorgaans ten minste 2,50 meter voor hoofdgebruik).
- Voldoende natuurlijk licht en ventilatie.
- Naleving van gezondheids- en veiligheidsnormen.
- En, niet onbelangrijk, goedkeuring van de bouwvergunning.


Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan de ruimte worden aangemerkt als ruimte voor hoofdgebruik, wat betekent dat deze de primaire functie van het gebouw vervult.

Speciaal geval: hellende percelen

Het Griekse landschap wordt vaak gekenmerkt door hellend terrein, wat tot interessante architectonische indelingen kan leiden. In dergelijke gevallen kan een kelder aan één zijde volledig blootliggen. Indien die blootliggende zijde de gebruikelijke hoogte van de begane grond bereikt en voorzien is van standaardopeningen, kan de ruimte meer als een verdieping op begane-grondniveau worden behandeld. Dit is van invloed op de indeling ervan en op de wijze waarop deze in ruimtelijke ordeningstermen wordt geteld.

Hoe zit het met oudere woningen?

De bouwvoorschriften zijn in de loop der tijd geëvolueerd. Vóór 2012 mochten kelders volgens de toenmalige regelgeving tot 1,50 meter boven het maaiveld uitsteken. Daardoor kunnen oudere woningen kelders hebben die afwijken van de huidige normen, terwijl ze toch volledig voldeden aan de voorschriften die golden toen ze werden gebouwd.

Een kelder uitbreiden of aanpassen

Het is soms mogelijk om een kelder uit te breiden – bijvoorbeeld naar het onbebouwde deel van een perceel. Dit hangt af van ruimtelijke ordeningsvoorwaarden zoals


: - Afstanden tot perceelgrenzen.
- Bebouwingspercentage en bouwgrenzen.
- Behoud van het natuurlijke maaiveld.
- Lokale of bijzondere bouwvoorschriften.


Elk geval wordt afzonderlijk beoordeeld, met name in gebieden met een bijzondere architectonische of stedenbouwkundige betekenis.

Regularisering van bestemmingswijzigingen

In gevallen waarin een kelder al is omgebouwd tot woonruimte, kunnen er mogelijkheden zijn om deze wijziging formeel aan te geven en te regulariseren – met name indien dit vóór juli 2011 heeft plaatsgevonden. Het proces omvat het documenteren van de wijziging en het berekenen van een vergoeding op basis van factoren zoals


:- De waarde van het onroerend goed

- De grootte van de ruimte

- Omvang van de wijziging

- De periode waarin de wijziging plaatsvond


Ondersteunende documenten – zoals belastinggegevens, contracten of gegevens van nutsbedrijven – worden vaak gebruikt om vast te stellen wanneer de wijziging heeft plaatsgevonden.

Een kwestie van definitie en ontwerp

Kelders in Griekenland bieden flexibiliteit en potentieel. Of ze nu worden gebruikt als praktische nevenruimten of als doordacht ontworpen woonruimten, hun functie hangt af van hoe ze worden gedefinieerd, gebouwd en goedgekeurd. Inzicht in het onderscheid tussen neven- en hoofdgebruik, in combinatie met de wijze waarop kelders worden opgemeten en geclassificeerd, helpt duidelijkheid te scheppen over wat er binnen het bestaande kader mogelijk is.


Met de juiste informatie – en onder begeleiding van een gekwalificeerde ingenieur – kunt u deze ruimtes met vertrouwen en duidelijkheid benaderen, of u nu op zoek bent naar een aankoop, een renovatie of gewoon uw mogelijkheden wilt verkennen.