Kellerräume in Griechenland: Können sie zu Wohnräumen werden?

Was gilt als Keller?

Gemäß der neuen Bauverordnung (NOK) ist ein Keller ein Geschoss – oder ein Teil davon –, das größtenteils unterhalb des Bodenniveaus liegt. Das entscheidende Merkmal ist seine Höhe im Verhältnis zum Außenboden. Ein Raum gilt als Keller, wenn seine Decke nicht mehr als 1,20 Meter über dem endgültigen Bodenniveau liegt. Diese Messung erfolgt vom Außenbodenniveau aus, nicht vom Innenraum aus. Diese Unterscheidung spielt eine wichtige Rolle bei der Einstufung und Nutzung des Raums.

Keller vs. Halbkeller

Im alltäglichen Sprachgebrauch hört man möglicherweise den Begriff „Halbkeller“. Obwohl dieser in den Vorschriften nicht streng als eigene Kategorie definiert ist, wird er häufig verwendet, um Räume zu beschreiben, die teilweise unterirdisch liegen, aber mehr Licht und Luft ausgesetzt sind. Typischerweise:


– Ein Keller liegt größtenteils unterirdisch, mit begrenzter Exposition über dem Bodenniveau

- Ein Halbkeller liegt höher, verfügt oft über Fenster oder Türen und bietet mehr Tageslicht.


Je nach seinen Eigenschaften kann ein Halbkeller sowohl in seiner Gestaltung als auch in seiner Funktion einem Hauptwohnraum ähnlicher sein.

Wie die Höhe gemessen wird

Ein häufiger Punkt der Verwirrung ist die Frage, wie die Höhe bewertet wird. Was darüber entscheidet, ob ein Raum als Keller gilt, ist nicht die Innenhöhe, sondern die Position der Decke im Verhältnis zum Boden im Außenbereich. Die Innenhöhe wird jedoch wichtig, wenn es darum geht, zu beurteilen, ob der Raum zu Wohnzwecken genutzt werden kann.


Es gibt auch Sonderfälle – wie traditionelle Siedlungen oder Gebiete außerhalb von Stadtentwicklungsplänen –, in denen zusätzliche Planungsvorschriften gelten können.

Wenn Keller nicht zur Gebäudefläche gezählt werden

In Wohngebäuden werden Kellerräume oft anders behandelt als die Hauptgeschosse. Sie werden in der Regel nicht auf den Baukoeffizienten (die zulässige Gesamtbaufläche) angerechnet, sofern: – sie der
Grundfläche des


darüber liegenden Gebäudes entsprechen; – sie für Nebenzwecke genutzt werden (wie Lagerung, Parkplätze oder Technikräume);
- Und ihre Decke bleibt innerhalb der 1,20-Meter-Grenze über dem Boden.


Aus diesem Grund werden Kellerräume üblicherweise eher für Nebenfunktionen als für Wohnzwecke genutzt.

Wenn ein Keller zum Wohnraum wird

Ein Keller kann als Hauptwohnbereich – beispielsweise als Wohnung, Büro oder Laden – genutzt werden, wenn er bestimmte Anforderungen erfüllt. Dazu gehören:


– Ausreichende Deckenhöhe (in der Regel mindestens 2,50 Meter für die Hauptnutzung).
– Ausreichende natürliche Beleuchtung und Belüftung.
– Einhaltung von Gesundheits- und Sicherheitsstandards.
- Und vor allem die Erteilung der Baugenehmigung.


Sind diese Bedingungen erfüllt, kann der Raum als Hauptnutzfläche eingestuft werden, was bedeutet, dass er die Hauptfunktion des Gebäudes erfüllt.

Sonderfall: Hanglagen

Die Landschaft Griechenlands weist häufig Hanglagen auf, die interessante architektonische Gestaltungsmöglichkeiten bieten. In solchen Fällen kann ein Untergeschoss auf einer Seite vollständig offen sein. Erreicht diese offene Seite die typische Höhe des Erdgeschosses und verfügt sie über Standardöffnungen, kann der Raum eher wie ein Erdgeschoss behandelt werden. Dies wirkt sich darauf aus, wie er klassifiziert und planerisch berücksichtigt wird.

Wie sieht es mit älteren Immobilien aus?

Die Bauvorschriften haben sich im Laufe der Zeit weiterentwickelt. Vor 2012 durften Keller nach den damaligen Vorschriften bis zu 1,50 Meter über das Erdgeschoss hinausragen. Daher können ältere Immobilien über Keller verfügen, die von den heutigen Standards abweichen, aber dennoch den zum Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Vorschriften vollständig entsprechen.

Erweiterung oder Umbau eines Kellers

Manchmal ist es möglich, einen Keller zu erweitern – beispielsweise in den nicht überbauten Teil eines Grundstücks hinein. Dies hängt von planungsrechtlichen Bedingungen ab, wie zum Beispiel


:– Abstände zu Grundstücksgrenzen
.– Bebauungsdichte und Baugrenzen
.– Erhaltung des natürlichen Geländeniveaus
.– Lokale oder besondere Bauvorschriften.


Jeder Fall wird individuell geprüft, insbesondere in Gebieten mit besonderer architektonischer oder städtebaulicher Bedeutung.

Nachträgliche Genehmigung von Nutzungsänderungen

In Fällen, in denen ein Keller bereits zu Wohnraum umgebaut wurde, gibt es möglicherweise Möglichkeiten, diese Änderung offiziell anzumelden und zu legalisieren – insbesondere, wenn sie vor Juli 2011 erfolgte. Der Prozess umfasst die Dokumentation der Änderung und die Berechnung einer Gebühr auf der Grundlage von Faktoren wie:


– Immobilienwert

- Größe der Fläche

- Umfang der Änderung

- Zeitraum, in dem sie stattfand Zur Feststellung des Zeitpunkts


der Änderung werden häufig Belege wie Steuerunterlagen, Verträge oder Versorgungsdaten herangezogen.

Eine Frage der Definition und Gestaltung

Kellerräume in Griechenland bieten Flexibilität und Potenzial. Ob sie als praktische Nebenräume oder als durchdachte Wohnbereiche genutzt werden – ihre Rolle hängt davon ab, wie sie definiert, gebaut und genehmigt werden. Das Verständnis des Unterschieds zwischen Neben- und Hauptnutzung sowie der Art und Weise, wie Keller vermessen und klassifiziert werden, trägt dazu bei, Klarheit darüber zu schaffen, was innerhalb des bestehenden Rahmens möglich ist.


Mit den richtigen Informationen – und der Beratung durch einen qualifizierten Ingenieur – können Sie diese Räume mit Zuversicht und Klarheit angehen, ganz gleich, ob Sie kaufen, renovieren oder einfach nur Ihre Optionen erkunden.