Kellerräume in Griechenland: Können sie zu Wohnräumen werden?

Was gilt als Keller?

Gemäß der neuen Bauordnung (NOK) ist ein Keller ein Geschoss – oder ein Teil davon –, das größtenteils unterhalb des Geländeniveaus liegt. Das entscheidende Merkmal ist seine Höhe im Verhältnis zum Außengelände. Ein Raum gilt als Keller, wenn seine Decke nicht mehr als 1,20 Meter über das endgültige Bodenniveau hinausragt. Diese Messung erfolgt vom äußeren Bodenniveau aus, nicht vom Innenraum aus. Diese Unterscheidung spielt eine wichtige Rolle bei der Einstufung und Nutzung des Raums.

Keller vs. Halbkeller

Im alltäglichen Sprachgebrauch hören Sie möglicherweise den Begriff „Halbkeller“. Obwohl dieser in den Vorschriften nicht streng als eigenständige Kategorie definiert ist, wird er häufig verwendet, um Räume zu beschreiben, die teilweise unterirdisch liegen, aber mehr Licht und Luft ausgesetzt sind. In der Regel gilt


: – Ein Keller liegt größtenteils unterirdisch und ist oberhalb des Bodenniveaus nur begrenzt sichtbar

- Ein Halbkeller liegt höher, verfügt oft über Fenster oder Türen und bietet mehr Tageslicht


. Je nach seinen Eigenschaften kann ein Halbkeller sowohl in der Gestaltung als auch in der Funktion einem Hauptwohnbereich näherkommen.

Wie die Höhe gemessen wird

Ein häufiger Punkt der Verwirrung ist die Frage, wie die Höhe bewertet wird. Ob ein Raum als Keller gilt, hängt nicht von der Innenhöhe ab, sondern von der Lage der Decke im Verhältnis zum Boden im Außenbereich. Die Innenhöhe spielt jedoch eine wichtige Rolle bei der Beurteilung, ob der Raum zu Wohnzwecken genutzt werden kann.


Es gibt zudem Sonderfälle – wie beispielsweise traditionelle Siedlungen oder Gebiete außerhalb von Stadtentwicklungsplänen –, in denen zusätzliche Planungsvorschriften gelten können.

Wenn Keller nicht zur Gebäudefläche gezählt werden

In Wohngebäuden werden Kellerräume häufig anders behandelt als die Hauptgeschosse. Sie werden in der Regel nicht auf den Bebauungskoeffizienten (die zulässige Gesamtbaufläche) angerechnet, sofern


: – sie der Grundfläche des darüberliegenden Gebäudes entsprechen;
– sie für Nebenzwecke (wie Lagerung, Parkplätze oder Technikräume) genutzt werden;
- Und ihre Deckenhöhe die Grenze von 1,20 Metern über dem Boden nicht überschreitet.


Aus diesem Grund werden Kellerräume üblicherweise eher für Nebenfunktionen als für Wohnzwecke genutzt.

Wenn ein Keller zum Wohnraum wird

Ein Keller kann als Hauptwohnbereich – beispielsweise als Wohnraum, Büro oder Ladenlokal – genutzt werden, sofern er bestimmte Anforderungen erfüllt. Dazu gehören:


– Ausreichende Deckenhöhe (in der Regel mindestens 2,50 Meter bei Hauptnutzung).
– Ausreichende natürliche Beleuchtung und Belüftung.
– Einhaltung der Gesundheits- und Sicherheitsstandards.
– Und vor allem die Erteilung der Baugenehmigung.


Sind diese Bedingungen erfüllt, kann der Raum als Hauptnutzungsbereich eingestuft werden, was bedeutet, dass er die Hauptfunktion des Gebäudes erfüllt.

Sonderfall: Hanglagen

Die Landschaft Griechenlands weist häufig Hanglagen auf, die interessante architektonische Gestaltungsmöglichkeiten bieten. In solchen Fällen kann ein Keller auf einer Seite vollständig freiliegen. Erreicht diese freiliegende Seite die typische Höhe des Erdgeschosses und verfügt sie über Standardöffnungen, kann der Raum eher wie ein Erdgeschoss behandelt werden. Dies wirkt sich darauf aus, wie er klassifiziert und planerisch berücksichtigt wird.

Wie verhält es sich mit älteren Immobilien?

Die Bauvorschriften haben sich im Laufe der Zeit weiterentwickelt. Vor 2012 durften Keller gemäß den damaligen Vorschriften bis zu 1,50 Meter über das Erdniveau hinausragen. Daher können ältere Immobilien über Keller verfügen, die von den heutigen Standards abweichen, dabei jedoch den zum Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Vorschriften vollständig entsprachen.

Erweiterung oder Umbau eines Kellers

Manchmal ist es möglich, einen Keller zu erweitern – beispielsweise in den nicht überbauten Teil eines Grundstücks hinein. Dies hängt von planungsrechtlichen Auflagen ab, wie zum Beispiel


: – Abstände zu Grundstücksgrenzen.
– Bebauungsgrad und Baugrenzen.
– Erhaltung des natürlichen Geländeniveaus.
– Lokale oder besondere Bauvorschriften.


Jeder Fall wird individuell geprüft, insbesondere in Gebieten mit besonderer architektonischer oder städtebaulicher Bedeutung.

Nachträgliche Legalisierung von Nutzungsänderungen

In Fällen, in denen ein Keller bereits in Wohnraum umgewandelt wurde, bestehen möglicherweise Möglichkeiten, diese Änderung offiziell anzumelden und zu legalisieren – insbesondere, wenn sie vor Juli 2011 erfolgte. Das Verfahren umfasst die Dokumentation der Änderung und die Berechnung einer Gebühr auf der Grundlage von Faktoren wie:


– Immobilienwert

- Größe der Fläche

- Umfang der Nutzungsänderung

- Zeitraum, in dem sie stattfand


Zur Feststellung des Zeitpunkts der Nutzungsänderung werden häufig Belege wie Steuerunterlagen, Verträge oder Versorgungsdaten herangezogen.

Eine Frage der Definition und Gestaltung

Kellerräume in Griechenland bieten Flexibilität und Potenzial. Ob sie als praktische Nebenräume oder als durchdacht gestaltete Wohnbereiche genutzt werden – ihre Rolle hängt davon ab, wie sie definiert, gebaut und genehmigt sind. Das Verständnis der Unterscheidung zwischen Neben- und Hauptnutzung sowie der Art und Weise, wie Keller vermessen und klassifiziert werden, trägt dazu bei, Klarheit darüber zu schaffen, was innerhalb des bestehenden Rahmens möglich ist.


Mit den richtigen Informationen – und der Beratung durch einen qualifizierten Ingenieur – können Sie diese Räume mit Zuversicht und Klarheit angehen, ganz gleich, ob Sie kaufen, renovieren oder einfach nur Ihre Optionen ausloten möchten.